0112-KDIL1-2.4012.378.2026.2.AK

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe w części dotyczącej prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz prawa do jego zwrotu na rachunek bankowy z faktur dokumentujących wydatki na modernizację budynku, przez jako zarejestrowanego, czynnego podatnika VAT od 1 sierpnia 2026 r. i nieprawidłowe w części dotyczącej prawa do odliczenia podatku naliczonego z faktur dokumentujących wydatki na modernizację budynku, poniesione przed datą rejestracji Pani jako czynnego, zarejestrowanego podatnika VAT, tj. przed 1 sierpnia 2026 r.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

29 lipca 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 29 lipca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

·      prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz prawa do jego zwrotu na rachunek bankowy z faktur dokumentujących wydatki na modernizację budynku, przez jako zarejestrowanego, czynnego podatnika VAT od 1 sierpnia 2026 r. (pytanie oznaczone we wniosku nr 1);

·      prawa do odliczenia podatku naliczonego z faktur dokumentujących wydatki na modernizację budynku, poniesione przed datą rejestracji Pani jako czynnego, zarejestrowanego podatnika VAT, tj. przed 1 sierpnia 2026 r. (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

Uzupełniła go Pani pismem z 2 października 2026 r. (wpływ 2 października 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą. Na dzień składania niniejszego wniosku głównym przedmiotem działalności Wnioskodawcy jest świadczenie usług spawalniczych. Wnioskodawca dotychczas korzystał ze zwolnienia podmiotowego na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o VAT. Wnioskodawca złożył już w urzędzie skarbowym zgłoszenie rejestracyjne (wniosek aktualizacyjny VAT-R) w celu rejestracji jako czynny podatnik podatku od towarów i usług (VAT) ze skutkiem od 1 sierpnia 2026 r. Rejestracja ta jest bezpośrednio związana z planowanym rozszerzeniem profilu działalności gospodarczej o usługi komercyjnego wynajmu nieruchomości. Wnioskodawca jest właścicielem budynku (nieruchomości), który zamierza gruntownie zmodernizować i przystosować do prowadzenia w nim działalności w postaci domu opieki dla seniorów. W celu realizacji tej inwestycji Wnioskodawca ponosi oraz będzie ponosił znaczne wydatki na materiały budowlane, wykończeniowe oraz usługi budowlano-montażowe (modernizacyjne). Wydatki te są i będą dokumentowane fakturami VAT wystawianymi na dane jednoosobowej działalności gospodarczej Wnioskodawcy (z użyciem jego numeru NIP). Część z tych wydatków została lub zostanie poniesiona jeszcze przed formalną datą wskazaną w zgłoszeniu jako dzień rozpoczęcia działalności jako czynny podatnik VAT (czyli przed 1 sierpnia 2026 r.), natomiast pozostała część już po tej dacie. Wnioskodawca rozważa dwa alternatywne scenariusze biznesowe dotyczące późniejszego wykorzystania zmodernizowanego budynku: Po zakończeniu prac modernizacyjnych, Wnioskodawca odda budynek w odpłatny najem komercyjny na rzecz nowo powstałej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (spółka z o.o.). Spółka ta będzie podmiotem prowadzącym w tym budynku dom opieki (dom seniora) i z tego tytułu będzie świadczyć usługi zwolnione z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 22 ustawy o VAT. Świadczona przez Wnioskodawcę (w ramach JDG) na rzecz spółki z o.o. usługa najmu budynku będzie natomiast podlegała opodatkowaniu podstawową stawką podatku VAT w wysokości 23%. Najem ten nie będzie spełniał przesłanek najmu na cele mieszkaniowe. W mającej powstać spółce z o.o. Wnioskodawca będzie pełnił funkcję członka zarządu. Wnioskodawca wskazuje jednak jako element opisu zdarzenia przyszłego, że powiązania osobowe i kapitałowe pomiędzy nim a spółką z o.o. nie będą miały wpływu na wartość transakcji, a czynsz najmu nieruchomości zostanie ustalony stricte na warunkach rynkowych (takich, jakie ustaliłyby podmioty niezależne). Modernizowany budynek będzie wykorzystywany przez Wnioskodawcę wyłącznie do celów prowadzonej działalności gospodarczej (najem opodatkowany) i nie będzie w żaden sposób służył jego celom osobistym ani prywatnym. Wnioskodawca bierze pod uwagę sytuację, w której zrezygnuje z powoływania spółki z o.o. i wynajmu budynku. W tym scenariuszu Wnioskodawca, bezpośrednio w ramach swojej jednoosobowej działalności gospodarczej (jako osoba fizyczna), po zakończeniu modernizacji sam rozpocznie prowadzenie domu opieki dla seniorów. W takim przypadku końcową czynnością Wnioskodawcy będzie świadczenie usług opieki nad osobami starszymi, które po spełnieniu wymogów ustawowych będą korzystały ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 22 ustawy o VAT. Budynek również w tym scenariuszu nie będzie wykorzystywany do celów prywatnych Wnioskodawcy.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Niniejszy wniosek dotyczy wyłącznie jednego zaistniałego stanu faktycznego oraz jednego zdarzenia przyszłego (tj. jednego scenariusza biznesowego polegającego na odpłatnym komercyjnym najmie nieruchomości na rzecz spółki z o.o.). Wnioskodawca rezygnuje z analizy jakichkolwiek alternatywnych wariantów opisanych wcześniej w treści wniosku.

Odliczenia podatku VAT naliczonego z faktur dokumentujących wydatki na modernizację budynku Wnioskodawca planuje dokonać za okresy, w których faktury te zostały lub zostaną wystawione (począwszy od maja 2026 r. przez cały czas trwania inwestycji) lub w terminach kolejnych, zgodnie z art. 86 ust. 10, 11 i 13 ustawy o VAT. Dotyczy to zarówno faktur wystawionych po dacie formalnej rejestracji do VAT (od 1 sierpnia 2026 r.), jak i faktur związanych z tą inwestycją wystawionych bezpośrednio przed tą datą, z uwagi na natychmiastowy i bezsporny zamiar wykorzystania zakupów do działalności opodatkowanej.

Działalność gospodarcza jest prowadzona od dnia wskazanego w rejestrze CEIDG. Głównym i jedynym przedmiotem działalności do tej pory było i jest świadczenie usług spawalniczych. Profil działalności w rejestrze CEIDG nie został jeszcze formalnie rozszerzony o usługi komercyjnego wynajmu nieruchomości (odpowiednie kody PKD). Rozszerzenie to ma charakter przyszłościowy i zostanie dokonane przed momentem faktycznego oddania zmodernizowanego budynku w odpłatny najem na rzecz spółki z o.o. Nieruchomość nie jest jeszcze wynajmowana.

Wnioskodawca jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT z tytułu prowadzenia jednoosobowej działalności gospodarczej i rezygnacji ze zwolnienia podmiotowego.

Data, od której Wnioskodawca rezygnuje ze zwolnienia podmiotowego, wskazana w zgłoszeniu rejestracyjnym VAT-R, to 1 sierpnia 2026 r. Rejestracja ta ma charakter uniwersalny dla Wnioskodawcy jako jednego podatnika podatku VAT (osoby fizycznej) i pozwala mi na odliczanie podatku naliczonego od zakupów inwestycyjnych związanych z nowym, planowanym rodzajem działalności opodatkowanej (najem komercyjny), mimo że na ten moment w CEIDG widnieją jedynie kody PKD dotyczące usług spawalniczych.

W zgłoszeniu rejestracyjnym VAT-R jako pierwszy okres rozliczeniowy wskazano miesiąc sierpień 2026 r. (rozliczenie w okresach miesięcznych – deklaracja JPK_V7M).

Od dnia rejestracji jako podatnik VAT czynny (tj. od 1 sierpnia 2026 r.) Wnioskodawca prowadzi pełną i prawidłową ewidencję na potrzeby podatku VAT zgodnie z art. 109 ust. 3 ustawy o VAT. Przed tą datą, jako podatnik zwolniony podmiotowo, Wnioskodawca nie miał obowiązku prowadzenia ewidencji, o której mowa w tym przepisie.

Faktury dokumentujące nabycie towarów i usług w związku z realizowaną inwestycją były i są wystawiane na dane Wnioskodawcy jako osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą.

Wnioskodawca zamierza dokonać stosownej aktualizacji danych (w zgłoszeniu CEIDG-1, co automatycznie zaktualizuje dane dla celów podatkowych), w celu formalnego zgłoszenia nowego rodzaju działalności gospodarczej (kodów PKD związanych z wynajmem nieruchomości). Nastąpi to w przyszłości, przed faktycznym rozpoczęciem świadczenia usług najmu i wystawieniem pierwszej faktury sprzedażowej. Na moment składania wniosku oraz niniejszej odpowiedzi aktualizacja ta nie była jeszcze wymagana do skutecznego uzyskania statusu podatnika VAT czynnego od 1 sierpnia 2026 r.

Za miesiące poprzedzające dzień rezygnacji ze zwolnienia podmiotowego (przed 1 sierpnia 2026 r.) nie były składane deklaracje VAT, ponieważ jako podatnik zwolniony na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o VAT Wnioskodawca nie był do tego zobowiązany. Pierwsza deklaracja (JPK_V7M) zostanie złożona za miesiąc sierpień 2026 r.

Spółka z o.o., na rzecz której zmodernizowany budynek zostanie oddany w odpłatny najem, będzie prowadziła w tym obiekcie działalność polegającą na prowadzeniu profesjonalnego domu opieki (domu seniora). Z tego tytułu spółka będzie świadczyć usługi opieki nad osobami starszymi, zwolnione z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 22 ustawy o VAT.

Umowa najmu nieruchomości komercyjnej zostanie zawarta na czas określony wynoszący 10 lat z możliwością jej przedłużenia (6-miesięcznym okresem wypowiedzenia).

Postanowienia umowy będą nakładały na najemcę (Spółkę z o.o.) obowiązek zapłaty na Pani rzecz miesięcznego czynszu najmu w stałej kwocie. Czynsz ten będzie każdorazowo dokumentowany fakturą VAT i powiększany o podatek od towarów i usług według stawki podstawowej 23%. Koszty eksploatacyjne (media) będą refakturowane na najemcę lub wprost uwzględnione w kwocie ryczałtowej czynszu.

Bez nakładów inwestycyjnych nieruchomość w ogóle nie mogłaby zostać wynajęta Spółce na cele prowadzenia domu seniora, ponieważ w obecnym stanie nie spełnia ona surowych norm prawnych, technicznych i sanitarnych przewidzianych dla placówek całodobowej opieki. Prace modernizacyjne są niezbędne, aby obiekt zyskał funkcję komercyjną. Cena najmu po modernizacji uwzględnia wysoki standard techniczny oraz całkowitą wartość rynkową przystosowanego budynku, dlatego nie ma możliwości porównania jej do ceny sprzed inwestycji.

Transakcja odpłatnego najmu nieruchomości będzie skalkulowana ściśle z uwzględnieniem realiów rynkowych. Wysokość czynszu zostanie ustalona na poziomie stawek rynkowych obowiązujących na rynku lokalnym za najem obiektów o zbliżonej powierzchni komercyjnej i zbliżonym przeznaczeniu, na takich samych warunkach, jakie ustaliłyby pomiędzy sobą podmioty całkowicie niezależne.

Roczny czynsz najmu został skalkulowany w taki sposób, aby zapewnić pełen zwrot poniesionych nakładów na gruntowną modernizację budynku w założonym okresie inwestycyjnym oraz przynieść rynkowy zysk z zaangażowanego kapitału.

Kwota czynszu najmu będzie stała, z zastrzeżeniem prawa do jej corocznej waloryzacji o wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych (wskaźnik inflacji) ogłaszany przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego.

Przy kalkulacji wysokości czynszu uwzględniono: całkowitą wartość poniesionych nakładów inwestycyjnych na modernizację, koszty stałe utrzymania i ubezpieczenia nieruchomości, rynkowe stawki najmu powierzchni komercyjnych w regionie oraz oczekiwaną stopę zwrotu z inwestycji w branży nieruchomości.

Planowany zwrot nakładów finansowych poniesionych na modernizację budynku, zasilany bieżącymi przychodami z tytułu opodatkowanego czynszu najmu komercyjnego, nastąpi w okresie około np. 10/12/15 lat.

Umowa najmu zostanie zawarta niezwłocznie po formalnym zakończeniu wszystkich prac budowlano-modernizacyjnych, odebraniu budynku przez odpowiednie organy (nadzór budowlany, sanepid, straż pożarna) i uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie obiektu.

Główną przesłanką ekonomiczną jest dążenie do uzyskania stałego, zyskownego przychodu z posiadanego majątku prywatnego poprzez jego komercyjne zagospodarowanie w ramach prowadzonej działalności. Potrzeba biznesowa wynika z faktu, że prowadzenie domu seniora wymaga powołania wyspecjalizowanej struktury organizacyjnej (spółki z o.o.), posiadającej odpowiednie kapitały i spełniającej wymogi administracyjne. Rozdzielenie funkcji właściciela nieruchomości (odpłatny najem w ramach JDG) od podmiotu operacyjnie zarządzającego placówką (spółka z o.o.) minimalizuje ryzyko gospodarcze.

Przed 1 sierpnia 2026 r. Wnioskodawca nie prowadził działalności w tym zakresie. Intencją rejestracji jako podatnik VAT czynny od 1 sierpnia 2026 r. jest właśnie przygotowanie i realizacja inwestycji w celu przyszłego świadczenia opodatkowanych usług najmu komercyjnego tego konkretnego budynku.

Na dzień dzisiejszy ani Wnioskodawca, ani mająca powstać spółka z o.o. nie wynajmuje innych nieruchomości na cele związane z opisywaną działalnością.

Powiązania osobowe (pełnienie przez Wnioskodawcę funkcji członka zarządu w nowo powstałej spółce z o.o.) oraz kapitałowe nie będą miały żadnego wpływu na charakter i warunki transakcji. Czynsz najmu nieruchomości oraz zasady współpracy zostaną ustalone na warunkach czysto rynkowych, bez stosowania jakichkolwiek preferencji.

Przedmiotową nieruchomość Wnioskodawca będzie wynajmować w imieniu własnym i na własny rachunek, w ramach zarejestrowanej na dane Wnioskodawcy jednoosobowej działalności gospodarczej.

W opisanym scenariuszu nieruchomość będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej wyłącznie do świadczenia opodatkowanej usługi odpłatnego najmu komercyjnego. Budynek nie będzie służył celom osobistym ani prywatnym Wnioskodawcy.

Faktury VAT dokumentujące wydatki na modernizację budynku są związane wyłącznie z czynnościami opodatkowanymi podatkiem VAT na Wnioskodawcy poziomie rozliczeniowym. Czynnością tą jest odpłatne świadczenie usług najmu komercyjnego nieruchomości na rzecz spółki z o.o., które podlega opodatkowaniu stawką podstawową 23% VAT i nie korzysta ze zwolnienia (najem nie realizuje celów mieszkaniowych). Istnieje zatem bezpośredni, bezsporny związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy ponoszonymi ciężarami inwestycyjnymi a generowaniem u Wnioskodawcy obrotu opodatkowanego. Fakt, że najemca (Spółka) będzie w budynku wykonywał czynności zwolnione, pozostaje bez wpływu na Pani prawo do odliczenia jako wynajmującego.

Na fakturach jako nabywca wskazywany jest Wnioskodawca, jako osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą. Zakupy są dokonywane na cele przedsiębiorstwa Wnioskodawcy.

Przedmiotowa nieruchomość zostanie wprowadzona do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych w jednoosobowej działalności gospodarczej Wnioskodawcy najpóźniej w miesiącu oddania jej do użytkowania i rozpoczęcia najmu.

Wszystkie otrzymywane przez Wnioskodawcę faktury dokumentujące wydatki inwestycyjne zawierają i będą zawierać kompletne dane i elementy wymagane przepisami art. 106e ust. 1 ustawy o VAT, w tym prawidłowe oznaczenie danych nabywcy wraz z numerem NIP.

Pytania

1.  Czy Wnioskodawcy jako zarejestrowanemu od 1 sierpnia 2026 r. czynnemu podatnikowi podatku od towarów i usług (VAT), prowadzącemu jednoosobową działalność gospodarczą, będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (oraz prawo do jego zwrotu na rachunek bankowy) z faktur dokumentujących wydatki na modernizację budynku, który w przyszłości będzie przedmiotem odpłatnego, opodatkowanego stawką 23% VAT najmu na rzecz mającej powstać spółki z o.o.?

2.  Czy Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT z faktur dokumentujących wydatki na modernizację tego budynku, poniesione przed dniem 1 sierpnia 2026 r., pod warunkiem że wydatki te mają bezpośredni związek z przyszłą opodatkowaną usługą najmu, a odliczenie zostanie dokonane zgodnie z zasadami i w terminach przewidzianych w art. 86 ustawy o VAT?

Pani stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy, w scenariuszu opartym na wynajmie nieruchomości na rzecz spółki z o.o., przysługuje mu pełne prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z faktur dokumentujących wydatki na modernizację budynku (zarówno tych poniesionych po 1 sierpnia 2026 r., jak i przed tą datą), a także prawo do ubiegania się o zwrot tego podatku na rachunek bankowy. Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. W opisanym zdarzeniu przyszłym Wnioskodawca od 1 sierpnia 2026 r. będzie zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Efektem końcowym modernizacji budynku będzie jego odpłatny wynajem na rzecz nowo powstałej spółki z o.o., która otworzy w nim dom seniora. Usługa najmu komercyjnego nieruchomości na rzecz spółki z o.o. podlega opodatkowaniu podstawową stawką podatku VAT w wysokości 23%. Najem ten nie będzie korzystał ze zwolnienia z VAT, ponieważ nie jest to najem na cele mieszkaniowe realizowany bezpośrednio na rzecz osób fizycznych. Tym samym, związek pomiędzy wydatkami na modernizację a przyszłą czynnością opodatkowaną (wynajmem) zostanie bezsprzecznie zachowany. Fakt, że Wnioskodawca aktualnie świadczy w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej usługi spawalnicze, nie ma negatywnego wpływu na prawo do odliczenia. Ustawa o VAT traktuje osobę fizyczną prowadzącą działalność jako jednego podatnika (jeden NIP), bez względu na liczbę rodzajów działalności (kodów PKD), jakie wykonuje. zgodnie z ugruntowaną linią orzeczniczą oraz praktyką organów podatkowych, podatnik ma prawo do odliczenia podatku VAT z faktur zakupowych związanych z inwestycją, które zostały wystawione przed datą formalnej rejestracji do VAT (przed 1 sierpnia 2026 r.). Kluczowe jest, aby w momencie dokonywania zakupów podatnik miał zamiar wykorzystać je do działalności opodatkowanej (co ma miejsce w tej sytuacji) oraz aby status czynnego podatnika VAT posiadał w momencie realizacji tego prawa (składania deklaracji lub jej korekty). Wydatki te zostaną wykazane w deklaracji JPK_V7 za właściwe okresy rozliczeniowe, zgodnie z art. 86 ust. 10, 11 lub ust. 13 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe w części prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz prawa do jego zwrotu na rachunek bankowy z faktur dokumentujących wydatki na modernizację budynku, przez jako zarejestrowanego, czynnego podatnika VAT od 1 sierpnia 2026 r. (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) i nieprawidłowe w części dotyczącej prawa do odliczenia podatku naliczonego z faktur dokumentujących wydatki na modernizację budynku, poniesione przed datą rejestracji Pani jako czynnego, zarejestrowanego podatnika VAT, tj. przed 1 sierpnia 2026 r. (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 1263 ze zm.):

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Według art. 7 ust. 1 ustawy:

Art. 8 ust. 1 ustawy stanowi, że:

Pod pojęciem usługi (świadczenia) należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie bądź też tolerowanie).

Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa zalicza do grona usług każde świadczenie, które nie jest dostawą w myśl art. 7 ustawy. Zauważyć również należy, iż usługą będzie tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument, odbiorca świadczenia odnoszący korzyść o charakterze majątkowym.

W związku z powyższym czynność podlega opodatkowaniu jedynie wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności. Przy czym związek pomiędzy otrzymywaną płatnością a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie.

Podkreślenia również wymaga, że aby dana czynność – stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług w rozumieniu ustawy – podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług musi być wykonywana przez podmiot działający w charakterze podatnika.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Najem został zdefiniowany w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795).

Zgodnie z art. 659 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego:

Najem jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone obowiązki. Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy – płacenie umówionego czynszu. Wobec tego umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy. Czynsz stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie przedmiotu najmu przez najemcę.

Zatem – na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług – najem stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy wskazać, że stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy:

Z powołanego wyżej przepisu wynika, że ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych, dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych, dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). W związku z tym, zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy oraz nieruchomości o charakterze niemieszkalnym.

Podstawowe zasady dotyczące odliczenia podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. Stosownie do treści ww. przepisu:

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

Z treści art. 86 ust. 1 ustawy wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Istnienie związku między nabywanymi towarami i usługami a transakcjami opodatkowanymi podatnika jest traktowane jako niezbędny wymóg powstania prawa do odliczenia podatku również w Dyrektywie 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (t. j. Dz. Urz. UE L Nr 347, str. 1 ze zm.). Stanowisko powyższe znajduje również potwierdzenie w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej.

Formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

Zatem, w podatku od towarów i usług obowiązuje zasada tzw. „niezwłocznego odliczenia podatku naliczonego”. Zasada ta wyraża się tym, że podatnik, aby skorzystać z prawa do odliczenia, nie musi czekać, aż nabyty towar lub usługa zostaną odsprzedane lub efektywnie wykorzystane na potrzeby działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 86 ust. 10 ustawy:

W myśl art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Według art. 86 ust. 11 ustawy:

W myśl art. 86 ust. 13 ustawy:

Na podstawie przepisu art. 88 ust. 4 ustawy:

Zatem z treści art. 88 ust. 4 ustawy nie wynika, by do nabycia uprawnienia do odliczenia kwoty podatku naliczonego koniecznym było posiadanie statusu podatnika VAT czynnego w momencie otrzymania faktury. Tak więc podatnik, w zakresie, w jakim nabyte towary wykorzystuje do czynności opodatkowanych, nabywa prawo do odliczenia podatku naliczonego w momencie otrzymania faktury, lecz aby uprawnienie to zrealizować musi posiadać status czynnego podatnika VAT.

Ponadto, w myśl art. 87 ust. 1 ustawy:

Jak wynika z art. 113 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 113 ust. 5 ustawy:

Stosownie do art. 113 ust. 9 ustawy:

W myśl art. 113 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 113 ust. 4 ustawy:

Natomiast w art. 113 ust. 13 ustawy wskazano katalog towarów i usług w związku z wykonaniem których zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się.

Przepis art. 96 ust. 1 ustawy stanowi, że:

Stosownie do art. 96 ust. 4 ustawy:

Stosownie do art. 96 ust. 5 pkt 2 ustawy:

Zatem, rejestracji należy dokonać przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 ustawy, przy czym przepis nie określa, jak wcześnie rejestracja powinna nastąpić. Natomiast powinna ona nastąpić najpóźniej w dniu poprzedzającym dokonanie pierwszej czynności opodatkowanej.

Rejestracja następuje w momencie zgłoszenia rejestracyjnego, tj. złożenia w urzędzie skarbowym druku VAT-R. Z tym momentem podmiot uzyskuje formalne znamiona statusu podatnika podatku od towarów i usług i od tego dnia przysługuje mu prawo do odliczania podatku naliczonego od dokonywanych zakupów.

Zgodnie z art. 99 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 99 ust. 11b ustawy:

W oparciu o art. 99 ust. 7c ustawy:

Według art. 99 ust. 13b ustawy:

Ponadto stosownie do art. 109 ust. 3 ustawy:

Zgodnie z art. 109 ust. 3b ustawy:

Według art. 109 ust. 14 ustawy:

Wyjaśnić należy, że rejestracja następuje w momencie zgłoszenia rejestracyjnego, tj. złożenia w urzędzie skarbowym druku VAT-R. Z tym momentem podmiot uzyskuje formalne znamiona statusu podatnika podatku od towarów i usług i od tego dnia przysługuje mu prawo do odliczania podatku naliczonego od dokonywanych zakupów.

Prawo do obniżenia podatku należnego powstaje u wszystkich podatników, o ile wykażą, że zakupy były związane z bieżącą lub przyszłą działalnością opodatkowaną, a warunek rejestracji jest niezbędny wyłącznie do skorzystania przez podatnika z prawa do obniżenia podatku należnego. Trzeba rozróżnić moment powstania prawa do odliczenia od momentu skorzystania z tego prawa. Realizacja prawa do odliczenia następuje poprzez złożenie deklaracji podatkowej, wyrażającej wolę skorzystania przez podatnika z prawa do odliczenia i aby skutecznie zrealizować powstałe uprawnienie, podatnik musi usunąć – najpóźniej przed skorzystaniem z tego prawa – wszelkie przesłanki negatywne, w tym brak rejestracji, który uniemożliwia identyfikowanie go jako podatnika.

Analiza obowiązujących przepisów prowadzi do wniosku, że ustawa nie pozbawia podatnika prawa do dokonania odliczenia podatku VAT od zakupów poczynionych przed rejestracją, o ile zakupione towary i usługi będą wykorzystywane do bieżącej (lub przyszłej) działalności opodatkowanej (oraz ewentualnie spełniać inne warunki określone w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług). Niemniej ustawodawca dla realizacji tego prawa narzucił podatnikom obowiązek rejestracji jako podatnicy VAT czynni.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pani osobą fizyczną prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą. Dotychczas korzystała Pani ze zwolnienia podmiotowego na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy. Złożyła Pani w Urzędzie Skarbowym zgłoszenie rejestracyjne (wniosek aktualizacyjny VAT-R) w celu rejestracji jako czynny podatnik podatku od towarów i usług ze skutkiem od 1 sierpnia 2026 r. Rejestracja ta jest związana z planowanym rozszerzeniem profilu działalności gospodarczej o usługi komercyjnego wynajmu nieruchomości. Jest Pani właścicielem budynku (nieruchomości), który zamierza Pani gruntownie zmodernizować i przystosować do prowadzenia w nim działalności w postaci domu opieki dla seniorów. W celu realizacji tej inwestycji będzie Pani ponosić znaczne wydatki na materiały budowlane, wykończeniowe i usługi budowlano-montażowe (modernizacyjne). Wydatki te są i będą dokumentowane fakturami VAT wystawianymi na dane Pani jednoosobowej działalności gospodarczej (z użyciem NIP). Część z tych wydatków została lub zostanie poniesiona przed datą wskazaną w zgłoszeniu jako dzień rozpoczęcia działalności jako czynny podatnik VAT (czyli przed 1 sierpnia 2026 r.), natomiast pozostała część już po tej dacie. Odda Pani ten budynek w odpłatny najem komercyjny na rzecz nowo powstałej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Spółka ta będzie podmiotem prowadzącym w tym budynku dom opieki (dom seniora) i z tego tytułu będzie świadczyć usługi zwolnione z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 22 ustawy. Natomiast świadczona przez Panią (w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej) na rzecz spółki usługa najmu budynku będzie natomiast podlegała opodatkowaniu podstawowa stawką podatku VAT 23%. Najem nie będzie spełniał przesłanek najmu na cele mieszkaniowe. W mającej powstać spółce z ograniczoną odpowiedzialnością będzie Pani pełniła funkcję członka zarządu. Wskazała Pani jednocześnie, że powiązania osobowe i kapitałowe pomiędzy Panią, a spółką nie będą miały wpływu na wartość transakcji. Czynsz najmu zostanie ustalony na warunkach rynkowych, takich jakie ustaliłyby podmioty niezależne. Modernizowany budynek będzie wykorzystywany przez Panią wyłącznie do celów prowadzonej działalności gospodarczej (najem opodatkowany) i nie będzie w żaden sposób służył Pani celom osobistym ani prywatnym. Odliczenia podatku VAT naliczonego z faktur dokumentujących wydatki na modernizację budynku planuje Pani dokonać za okresy, w których faktury te zostały lub zostaną wystawione (począwszy od maja 2026 r. przez cały czas trwania inwestycji) lub w terminach kolejnych, zgodnie z art. 86 ust. 10, 11 i 13 ustawy. Wskazała Pani, że data, od której rezygnuje Pani ze zwolnienia podmiotowego, wskazana w zgłoszeniu rejestracyjnym VAT-R, to 1 sierpnia 2026 r. W zgłoszeniu rejestracyjnym VAT-R jako pierwszy okres rozliczeniowy wskazała Pani sierpień 2026 r. Wskazała Pani, że za miesiące poprzedzające dzień rezygnacji ze zwolnienia podmiotowego (przed 1 sierpnia 2026 r.) nie były składane deklaracje VAT, ponieważ jako podatnik zwolniony na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, nie była Pani do tego zobowiązana. Pierwsza deklaracja zostanie złożona za miesiąc sierpień 2026 r. Umowa najmu nieruchomości komercyjnej zostanie zawarta na czas określony wynoszący 10 lat z możliwością jej przedłużenia. Postanowienia umowy będą nakładały na najemcę – Spółkę, obowiązek zapłaty na Pani rzecz miesięcznego czynszu najmu w stałej kwocie. Czynsz ten będzie każdorazowo dokumentowany fakturą VAT i powiększany o podatek od towarów i usług według stawki podstawowej 23%. Wskazała Pani, że bez nakładów inwestycyjnych nieruchomość w ogóle nie mogłaby zostać wynajęta na cele prowadzenia domu seniora, ponieważ w obecnym stanie nie spełnia ona norm prawnych, technicznych i sanitarnych przewidzianych dla placówek całodobowej opieki. Cena najmu po modernizacji uwzględnia wysoki standard techniczny oraz całkowitą wartość rynkową przystosowanego budynku. Umowa najmu zostanie zawarta niezwłocznie po zakończeniu wszystkich prac budowlano-modernizacyjnych, odebraniu budynku przez odpowiednie organy (nadzór budowlany, sanepid, straż pożarna) i uzyskaniu pozwoleniu na użytkowanie obiektu. Wszystkie otrzymane przez Panią faktury dokumentujące wydatki inwestycyjne zawierają i zawierać będą kompletne dane i elementy wymagane przepisami art. 106e ust. 1 ustawy, w tym prawidłowe oznaczenie danych nabywcy wraz z numerem NIP.

Pani wątpliwości dotyczą prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz prawa do jego zwrotu na rachunek bankowy z faktur dokumentujących wydatki na modernizację budynku, który w przyszłości będzie przedmiotem odpłatnego, opodatkowanego stawką 23% VAT najmu na rzecz mającej powstać spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, przez Panią jako zarejestrowanego, czynnego podatnika VAT od 1 sierpnia 2026 r. (pytanie oznaczone we wniosku nr 1).

Jak wynika z opisu sprawy, świadczone przez Panią usługi będą wykonywane odpłatnie – w odniesieniu do tych usług – będzie Pani działać jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, a ww. czynności – jako usługi zdefiniowane w art. 8 ust. 1 ustawy – będą podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT. Wskazała Pani, że świadczona przez Panią (w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej) na rzecz spółki z ograniczoną odpowiedzialnością usługa najmu budynku będzie podlegała opodatkowaniu podstawową stawką podatku w wysokości 23%. Najem nie będzie spełniał przesłanek najmu na cele mieszkaniowe.

Wobec powyższego, w analizowanej sprawie warunki uprawniające do odliczenia podatku naliczonego od nakładów poczynionych na nieruchomość będą spełnione, ponieważ nieruchomość będzie służyła do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług oraz jest Pani zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podsumowując, stwierdzam, że przysługuje/będzie Pani przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących nabycie nakładów inwestycyjnych na nieruchomość, która w przyszłości będzie przedmiotem odpłatnego opodatkowania stawką 23% VAT najmu na rzecz mającej powstać spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Prawo to przysługuje/będzie Pani przysługiwać pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych, wskazanych w art. 88 ustawy. Jednocześnie w przypadku wykazania nadwyżki podatku naliczonego nad należnym jest/będzie na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy przysługiwało Pani prawo do wystąpienia o jego zwrot.

Tym samym Pani stanowiska w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest prawidłowe.

Pani wątpliwości dotyczą również prawa do odliczenia podatku naliczonego z faktur dokumentujących wydatki na modernizację budynku, poniesione przed datą rejestracji Pani jako czynnego, zarejestrowanego podatnika VAT, tj. przed 1 sierpnia 2026 r. (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

Aby mogła Pani skorzystać z ww. prawa do odliczenia, musi Pani spełnić również warunki formalne, aby dokonać tego odliczenia, tj. usunąć – najpóźniej przed skorzystaniem z tego prawa – przesłanki negatywne, w tym brak rejestracji.

W tym celu konieczne jest dokonanie odpowiedniego zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R dla potrzeb podatku od towarów i usług i wskazanie okresu rozliczeniowego, od którego rezygnuje Pani ze zwolnienia i jako podatnik VAT czynny będzie rozliczać podatek od towarów i usług i składać deklaracje dla potrzeb tego podatku.

Podsumowując, stwierdzam, że w związku ze złożeniem zgłoszenia VAT-R – w którym, jako datę od której rezygnuje Pani ze zwolnienia, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy, wskazała Pani 1 sierpnia 2026 r. – nie przysługuje/nie będzie przysługiwać Pani prawo do odliczenia podatku VAT z faktur dokumentujących wydatki na modernizację budynku, poniesione przed tym dniem.

Tym samym Pani stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

·      stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia oraz

·      zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym i zdarzeniem przyszłym. Pani ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

W związku z powyższym, wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pani wniosku (pytań). Inne kwestie przedstawione w opisie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być, zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, rozpatrzone.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.