0112-KDIL1-1.4012.675.2026.2.WK

Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

6 sierpnia 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 4 sierpnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej z zakresie podlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaży działek nr 1/5, 1/6, 1/7, 1/8 i 1/9, które powstały w wyniku podziału działki nr 1/3. Uzupełniła go Pani pismem z 14 września 2026 r. (wpływ 17 września 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni posiada na terytorium Polski nieograniczony obowiązek podatkowy. Nie jest i nigdy nie była czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, a ponadto nigdy wcześniej nie miała zarejestrowanej działalności gospodarczej. (...).

W związku z ostatnimi zmianami przepisów dotyczących warunków zabudowy oraz obowiązkowych planów ogólnych gmin, Wnioskodawczyni zdecydowała się podzielić działkę, którą otrzymała w darowiźnie około 30 lat temu od swoich rodziców. W wyniku podziału działki powstało 5 mniejszych działek, dla których Wnioskodawczyni otrzymała warunki zabudowy. Wnioskodawczyni w odniesieniu do przedmiotowych działek nie poniosła takich nakładów jak na usunięcie starych drzew, ogrodzenie terenu czy uzbrojenie ich w media. Przedmiotowy podział i wystąpienie o warunki zabudowy były podyktowane nadchodzącymi zmianami przepisów i związaną z tym obawą Wnioskodawczyni o utratę wartości tych działek. Teraz (...) w celu rozpoczęcia nowego rozdziału w życiu Wnioskodawczyni zamierza sprzedaż wszystkie pięć działek. W związku z powyższym skontaktowała się w tej kwestii z pośrednikiem nieruchomości, który na swojej platformie wystawił dane nieruchomości na sprzedaż.

Przedmiotowe działki kilkanaście lat temu były wykorzystywane do jej działalności rolniczej (z tego tyt. Wnioskodawczyni nie była czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług), natomiast w ostatnich latach były dzierżawione na rzecz rolników, którzy wykorzystywali je do swojej działalności rolniczej. Przed sprzedażą działek Wnioskodawczyni nie zamierza udzielić innym podmiotom pełnomocnictw do działania w jej imieniu np. przy występowaniu przed organami administracji publicznej.

Przedmiotowe działki zostały nabyte w drodze darowizny od rodziców w celu przejęcia gospodarstwa od rodziców. W ubiegłych latach Wnioskodawczyni sprzedała dwie działki, pierwsza została sprzedana w roku 2021, a środki ze sprzedaży zostały przeznaczone na remont domu, w którym mieszka Wnioskodawczyni, natomiast druga działka została sprzedana w roku 2023, ponieważ środki były potrzebne Wnioskodawczyni na (...). Środki ze sprzedaży przedmiotowych działek zamierzam przeznaczyć na dalszą egzystencję swoją i moich dzieci, a część z nich zabezpieczyć na wypadek (...). Nie zamierza Pani za te środki kupować innych działek.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu sprawy

W uzupełnieniu do wniosku wskazała Pani, że wniosek dotyczy zdarzenia przyszłego.

1.  Numery działek, które są przedmiotem wniosku to 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, powstały one z podziału działki nr 1/3. Ww. działki nie zostały jeszcze przez Panią sprzedane, zamierza Pani sprzedać wszystkie w najbliższym czasie (zapewne będzie to w okresie 2026–2027), jeśli znajdzie się osoba chętna do zakupu tych działek.

2.  Na pytanie: „o jakiej dokładnie zmianie, jakich przepisów i kiedy następującej opisuje Pani we wniosku sytuację związaną ze sprzedawanymi działkami?”, odpowiedziała Pani: Mówi Pani o zmianie wchodzącej w życie 1 września 2026 r., dotyczącej planów ogólnych gmin, OUZ i nowych zasad dotyczących warunków zabudowy (nowelizacja przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym).

3.  Jako że działki będące przedmiotem wniosku powstały w wyniku podziału działki 1/3 dopiero w ubiegłym roku to też przez zdecydowaną większość czasu przedmiotem dzierżawy była działka 1/3, po podziale wszystkie z działek były dzierżawione na rzecz tego samego rolnika na podstawie jednej i tej samej umowy dzierżawy.

a)  pierwsza umowa dzierżawy (na działkę wówczas niepodzieloną) została zawarta ponad 20 lat temu, ostatnia pisemna umowa dzierżawy miała miejsce w roku 2019 na okres 5 lat i została przedłużona w sposób ustny;

b)  udostepnienie gruntu miało charakter odpłatny;

c)  czynsz nie był i nie jest dokumentowany fakturami, dzierżawca nie wymagał takiego dokumentu, a płatności odbywały się na podstawie umowy dzierżawy;

d)  udostępnienie działek było i jest czynnością zwolnioną – nigdy nie była Pani podatnikiem podatku VAT, a czynsz dzierżawy nie przekraczał progów z art. 113 ustawy o VAT, a dzierżawa gruntów na cele rolnicze (tak jak w Pani przypadku) podlega zwolnieniu na podstawie § 3 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień.

4.  Działkę 1/3 otrzymała Pani kilkadziesiąt lat temu od rodziców w drodze darowizny, przez pierwszy okres wykorzystywała Pani ją samodzielnie do celów rolniczych, a od około roku 2004 dzierżawi ją Pani rolnikowi, wyłącznie do celów rolniczych (po podziale każda z działek również jest dzierżawiona temu samemu rolnikowi).

5.  Nie prowadzi Pani oraz nigdy nie prowadziła Pani działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

6.  Nie dokonuje Pani dostawy produktów rolnych oraz nie świadczy Pani usług innych niż dzierżawa gruntów na cele rolnicze.

7.  Ponad 20 lat temu, sprzedawała Pani płody rolne z działek, które pochodziły z Pani własnej działalności rolniczej, (...). Sprzedaż nie była opodatkowana podatkiem VAT.

8.  Podzielona została działka nr 1/3, w wyniku tego podziału powstały działki nr 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9 oraz działka nr 1/4 (która to nie jest przedmiotem wniosku). Tak jak wspominała Pani wcześniej, podział został dokonany w związku ze zmianami przepisów dotyczących warunków zabudowy oraz obowiązkowych planów ogólnych gmin (które mogłyby utrudnić lub uniemożliwić takie działanie w przyszłości) oraz (...).

9.  Na pytanie o treści: „kiedy dokładnie i w jakim celu złożyła Pani wnioski o wydanie decyzji o warunkach zabudowy?” odpowiedziała Pani: W roku 2025, cel tak jak wskazano w pkt 8.

10.  Wszystkie działki będą objęte warunkami zabudowy na dzień ich sprzedaży.

11.  Decyzja o warunkach zabudowy obejmuje budowę domów jednorodzinnych.

12.  Dokonuje Pani jedynie wytyczenia i utwardzenia dróg dojazdowych do wszystkich działek. Natomiast jest to spowodowane faktem, że w innym przypadku nie byłoby możliwości wjazdu na działki. Aktualnie odbywa się remont drogi wzdłuż przedmiotowych działek i jednocześnie w związku z tym remontem zostanie usunięty wjazd na działki, który był tam od czasów, gdy je Pani otrzymała. Wjazd nie znajdował się na mapach, stąd jego likwidacja, a pomiędzy działką, a remontowaną drogę ciągnie się rów, który w sytuacji braku wytyczenia i utwardzenia wjazdów uniemożliwiłby wjazd na działki.

13.  Nikomu nie zamierza Pani udzielać pełnomocnictwa, ani jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w moim imieniu, w związku z przygotowaniem działek do sprzedaży będących przedmiotem rozpatrywanego wniosku.

14.  Pełnomocnik nie wykona żadnych czynności, ponieważ nie będzie pełnomocnika.

15.  Nie planuje Pani zawierać z nabywcami umów przedwstępnych sprzedaży.

Wnioskodawczyni posiada na terytorium Polski nieograniczony obowiązek podatkowy. Wnioskodawczyni nie jest i nigdy nie była czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, a ponadto nigdy wcześniej nie miała zarejestrowanej działalności gospodarczej. (...).

W związku z ostatnimi zmianami przepisów dotyczących warunków zabudowy oraz obowiązkowych planów ogólnych gmin, Wnioskodawczyni zdecydowała się podzielić działkę, którą otrzymała w darowiźnie około 30 lat temu od swoich rodziców. W wyniku podziału działki powstało 5 mniejszych działek, dla których Wnioskodawczyni otrzymała warunki zabudowy. Wnioskodawczyni w odniesieniu do przedmiotowych działek nie poniosła takich nakładów jak na usunięcie starych drzew, ogrodzenie terenu czy uzbrojenie ich w media. Przedmiotowy podział i wystąpienie o warunki zabudowy były podyktowane nadchodzącymi zmianami przepisów i związaną z tym obawą Wnioskodawczyni o utratę wartości tych działek. Teraz (...) w celu rozpoczęcia nowego rozdziału w życiu Wnioskodawczyni zamierza sprzedaż wszystkie pięć działek. W związku z powyższym Wnioskodawczyni skontaktowała się w tej kwestii z pośrednikiem nieruchomości, który na swojej platformie wystawił dane nieruchomości na sprzedaż.

Przedmiotowe działki kilkanaście lat temu były wykorzystywane do jej działalności rolniczej (z tego tyt. Wnioskodawczyni nie była czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług), natomiast w ostatnich latach były dzierżawione na rzecz rolników, którzy wykorzystywali je do swojej działalności rolniczej. Przed sprzedażą działek Wnioskodawczyni nie zamierza udzielić innym podmiotom pełnomocnictw do działania w jej imieniu np. przy występowaniu przed organami administracji publicznej.

Przedmiotowe działki zostały nabyte w drodze darowizny od rodziców w celu przejęcia gospodarstwa od rodziców. W ubiegłych latach Wnioskodawczyni sprzedała dwie działki, pierwsza została sprzedana w roku 2021, a środki ze sprzedaży zostały przeznaczone na remont domu, w którym mieszka Wnioskodawczyni, natomiast druga działka została sprzedana w roku 2023, ponieważ środki były potrzebne Wnioskodawczyni na (...). Środki ze sprzedaży przedmiotowych działek zamierza Pani przeznaczyć na dalszą egzystencję swoją i Pani dzieci, a część z nich zabezpieczyć na wypadek (...). Wnioskodawczyni nie zamierza za te środki kupować innych działek.

Pytanie

Czy sprzedaż opisanych w stanie faktycznym działek będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawczyni, przedmiotowa sprzedaż pięciu działek powstałych w wyniku podziału nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ będzie mieściła się w zakresie zarządzania własnym majątkiem prywatnym.

Wnioskodawczyni dane nieruchomości otrzymała kilkadziesiąt lat temu w darowiźnie od swoich rodziców w celu przejęcia od nich gospodarstwa rolnego. Z tyt. prowadzenia tego gospodarstwa nigdy nie była podatnikiem VAT czynnym, a środków otrzymanych ze sprzedaży nie zamierza reinwestować w zakup innych działek. Zmieniające się przepisy oraz sytuacja życiowa ((...)) niejako zmusiły Wnioskodawczynię do podziału działki i wystąpienie o warunki zabudowy, gdyż w przyszłości mogłoby się to okazać niemożliwe. Wnioskodawczyni poprzez te czynności pragnęła, aby wartość jej majątku nie uległa pomniejszeniu poprzez zmianę przepisów, także podział działek i warunki zabudowy były swoistym rodzajem środka tezauryzacji.

W myśl art. 15 ust 2 ustawy o VAT, za działalność gospodarczą rozumie się wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zdaniem Wnioskodawczyni, sprzedaż działek pozostających w Jej majątku prywatnym przez kilkadziesiąt lat, nie mieści się w powyższej definicji działalności gospodarcze a brak zamiaru reinwestowania środków w inne działki wyklucza charakter ciągły tego typu czynności.

Jak wspomniano w stanie faktycznym, Wnioskodawczyni nigdy wcześniej nie prowadziła działalności gospodarczej, a sprzedaż dwóch działek, która miała miejsce w ubiegłych latach, była uwarunkowana sytuacją życiową, czyli w pierwszym przypadku remontem domu, a do kolejnej sprzedaży została niejako zmuszona poprzez potrzebę zdobycia środków na (...).

Co więcej, zgodnie z orzecznictwem Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE), w tym wyrokiem w sprawach C-180/10 oraz C-181/10, czynności związane z wykonywaniem prawa własności do nieruchomości prywatnej, nawet gdy dotyczą sprzedaży większej liczby działek, nie muszą same w sobie prowadzić do uznania sprzedawcy za podatnika VAT.

W danym przypadku brak aktywności, które charakteryzowałyby się profesjonalnym obrotem nieruchomości (Wnioskodawczyni nie ogrodziła terenu, nie uzbroiła go w media, ani nie udzieliła żadnych pełnomocnictw do działania w jej imieniu, a środki, które uzyska ze sprzedaży, nie będą przeznaczone do zakupu kolejnych działek), a podział działek i wystąpienie o warunki zabudowy były ściśle związane ze zmianą przepisów i ochroną wartości własnego majątku.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 1263 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według art. 15 ust. 1 ustawy:

Natomiast na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Jak stanowi art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek nr 1/5, 1/6, 1/7, 1/8 i 1/9, które powstały w wyniku podziału działki nr 1/3, istotne jest czy w celu ich sprzedaży podjęła/podejmie Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo wskazuję, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Zauważam, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Pani wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż działek nr 1/5, 1/6, 1/7, 1/8 i 1/9, które powstały w wyniku podziału działki nr 1/3, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zauważam, że w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Zatem należy przeanalizować całokształt działań jakie podjęła Pani w odniesieniu do działek nr 1/5, 1/6, 1/7, 1/8 i 1/9, które powstały w wyniku podziału działki nr 1/3, czy w kontekście przedstawionych okoliczności, spełnia Pani przesłanki do uznania Pani za podatnika podatku od towarów i usług.

We wniosku podała Pani, że w ostatnich latach działki były dzierżawione na rzecz rolników, którzy wykorzystywali je do swojej działalności rolniczej. Jako że działki będące przedmiotem wniosku powstały w wyniku podziału działki 1/3 dopiero w ubiegłym roku, to też przez zdecydowaną większość czasu przedmiotem dzierżawy była działka 1/3, po podziale wszystkie z działek były dzierżawione na rzecz tego samego rolnika na podstawie jednej i tej samej umowy dzierżawy. Pierwsza umowa dzierżawy (na działkę wówczas niepodzieloną) została zawarta ponad 20 lat temu, ostatnia pisemna umowa dzierżawy miała miejsce w roku 2019 na okres 5 lat i została przedłużona w sposób ustny. Umowa dzierżawy ma charakter odpłatny. Czynsz nie był i nie jest dokumentowany fakturami, dzierżawca nie wymagał takiego dokumentu, a płatności odbywały się na podstawie umowy dzierżawy. Udostępnienie działek było i jest czynnością zwolnioną – nigdy nie była Pani podatnikiem podatku VAT, a czynsz dzierżawy nie przekraczał progów z art. 113 ustawy, a dzierżawa gruntów na cele rolnicze (tak jak w Pani przypadku) podlega zwolnieniu na podstawie § 3 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień.

W kontekście powyższego wskazuję, że na mocy art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795):

Dzierżawa jest więc umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

Mając na uwadze powyższe zwracam uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Z treści przywołanego wyżej art. 8 ust. 1 ustawy i przedstawionych w tym zakresie wyjaśnień wynika, że ustawodawca przyjął generalną zasadę, że usługami są wszelkie odpłatne świadczenia niebędące dostawą towarów. Stąd też należy stwierdzić, że definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów”. Jest ona wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej.

Podkreślenia wymaga, że czynność może być albo odpłatna albo nieodpłatna. Na gruncie podatku od towarów i usług nie występują czynności częściowo odpłatne. Jeśli tylko czynność została wykonana za wynagrodzeniem, to jest ona odpłatna. Nie ma żadnego znaczenia, czy wynagrodzenie to pokrywa koszty świadczenia tej czynności poniesione przez podatnika, ewentualnie kreuje dla podatnika zysk. Także czynności wykonane „po kosztach” ich świadczenia bądź poniżej tych koszów, są czynnościami odpłatnymi, o ile tylko pobrano za nie wynagrodzenie.

Jak wskazuje orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, odpłatność ma miejsce, gdy istnieje bezpośredni związek pomiędzy dostawą towarów lub świadczeniem usług, a otrzymanym wynagrodzeniem będącym świadczeniem wzajemnym; dostawcę towarów lub usługodawcę łączy z odbiorcą stosunek prawny, z którego wynika obowiązek dostawy towarów lub świadczenia usług oraz wysokość wynagrodzenia (świadczenia wzajemnego) za dokonanie tych czynności; wynagrodzenie jest wyrażalne w pieniądzu, co oznacza, że istnieje możliwość określenia ceny wyrażonej w pieniądzu w stosunku do świadczenia wzajemnego stanowiącego wynagrodzenie za dostawę towarów lub świadczenie usług.

Jednocześnie zwrócić należy uwagę, że zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział dla niektórych czynności obniżone stawki lub zwolnienie od podatku.

Zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 832):

Co do zasady, dzierżawa gruntów stanowi świadczenie usług i czynność ta podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki właściwej dla tej czynności. Wyjątek stanowi dzierżawa gruntów przeznaczonych na cele rolnicze, która korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie § 3 ust. 1 pkt 2 powołanego powyżej rozporządzenia.

W konsekwencji, dzierżawa nieruchomości, w tym również dzierżawa gruntów przeznaczonych na cele rolnicze stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, bez względu na to, czy dzierżawa jest prowadzona w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Powyższe potwierdza orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, przykładowo w sprawie C-186/89 (W.N. Van Tiem v. Staatssecretaris van Financiën) uznał on, że wynajem działki budowlanej wraz z prawem do wybudowania na niej i późniejszego użytkowania budynku, w zamian za roczny czynsz, jest prowadzeniem działalności gospodarczej.

W innym zaś wyroku z 26 września 1996 r. w sprawie C-230/94 Renate Enkler przeciwko Finanzamt Hamburg stwierdzono, że wynajem majątku rzeczowego stanowi wykorzystanie tego majątku, które należy zaklasyfikować jako działalność gospodarczą w rozumieniu artykułu 9 ust. 2 VI Dyrektywy.

Z kolei w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 13 listopada 2012 r., sygn. akt I FSK 1805/11, wyrażono pogląd, że jeżeli działalność w zakresie dzierżawy gruntu cechuje się zarówno powtarzalnością, jak i długim okresem trwania, to grunt wykorzystywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, a właściciel prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. NSA wskazał przy tym, że dla oceny, czy dana osoba prowadzi działalność gospodarczą w określonym zakresie nie ma znaczenia to, czy w tym zakresie zarejestrowała ona działalność czy też nie, nie ma też znaczenia jej subiektywne przekonanie w tym zakresie.

Ponadto w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 22 kwietnia 2016 r., sygn. akt I FSK 1748/14, Sąd uznał, że Strona przy sprzedaży dzierżawionych gruntów będzie działała jako podatnik podatku od towarów i usług, bowiem planowana dostawa dotyczyła będzie mienia wykorzystywanego w prowadzonej działalności gospodarczej.

W analizowanej sytuacji, grunt obejmujący działki nr 1/5, 1/6, 1/7, 1/8 i 1/9, które powstały w wyniku podziału działki nr 1/3, był i jest dzierżawiony od ponad 20 lat na rzecz rolnika na podstawie jednej i tej samej umowy dzierżawy. Dzierżawa jest odpłatna.

Ze wskazanego powyżej orzeczenia C-291/92 wynika, że aby nieruchomości nie stanowiły majątku związanego z działalnością gospodarczą, nie mogą one służyć takiej działalności w całym okresie ich posiadania.

Skoro – jak wskazałem już wcześniej – dzierżawa gruntu obejmującego działki nr 1/5, 1/6, 1/7, 1/8 i 1/9, które powstały w wyniku podziału działki nr 1/3 wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej i stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, a tym samym, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

Podsumowanie

Sprzedaż działek nr 1/5, 1/6, 1/7, 1/8 i 1/9, które powstały w wyniku podziału działki nr 1/3 w okolicznościach opisanych we wniosku będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym Pani stanowisko oceniłem jako nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Podkreślam, że ta interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.