0112-KDIL1-1.4012.569.2026.3.MG

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

7 lipca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 26 czerwca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie braku podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek powstałych z podziału działki nr 4/12. Uzupełnił go Pan pismem z 28 sierpnia 2026 r. (wpływ 2 września 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca na podstawie umowy darowizny z dnia 26 marca 2014 r. nabył od swojego brata:

1)    zabudowaną działkę numer 2, położoną w A, o obszarze 24 ha;

2)    niezabudowaną działkę numer 3, położoną w A, o obszarze 77 ha;

3)    niezabudowaną działkę numer 4, położoną w A, o obszarze 5 ha;

4)    niezabudowaną działkę numer 5, położoną w A, o obszarze 4 ha;

5)    zabudowaną działkę numer 6, o obszarze 43 ha, zabudowaną budynkiem o funkcji produkcyjnej, usługowej i gospodarczej dla rolnictwa;

6)    niezabudowaną działkę gruntu numer 7, położoną w A, o obszarze 2 ha i 84 ha;

7)    niezabudowaną działkę gruntu numer 8, położoną w A, o obszarze 4 ha i 14 ha;

8)    niezabudowaną działkę gruntu numer 9, położoną w A, o obszarze 3 ha i 67 ha.

Otrzymane przez Wnioskodawcę w drodze darowizny grunty, znajdowały się od lat 80-tych XX wieku w majątku rodzinnym Wnioskodawcy, gdyż ich poprzednim właścicielem była matka Wnioskodawcy. Nabyte przez Wnioskodawcę nieruchomości pierwotnie były uprawiane przez ojca Wnioskodawcy, do czasu, kiedy ten bez uszczerbku dla swojego zdrowia mógł wykonywać tego rodzaju prace. Stan zdrowia ojca Wnioskodawcy i wiek były przyczyną, dla której Wnioskodawca zaczął utrzymywać grunty w dobrej kulturze rolnej. Od roku 2024 grunty Wnioskodawcy są oddane w użyczenie rolnikowi, który je uprawia i czerpie z tej uprawy pożytki.

Wnioskodawca nigdy nie prowadził działalności gospodarczej, lecz zarówno na moment nabycia ww. nieruchomości od brata, jak i przez cały okres ich posiadania był i jest pracownikiem etatowym, co powoduje, że nie ma możliwości czasowych, aby zająć się prowadzeniem gospodarstwa rolnego. Ponadto, Wnioskodawca nigdy nie był czynnym podatnikiem podatku VAT. Wnioskodawca celem wybudowania domu oraz zapewnienia środków finansowych dla godnego funkcjonowania Jego oraz Jego rodziny zamierza dokonać zbycia części posiadanych nieruchomości, jako wyzbycie się swojego majątku rodzinnego.

Działka nr 4 została pierwotnie podzielona przez Wnioskodawcę na działki nr: 4/3 - 4/12 i w latach 2018-2025 kilka działek powstałych z podziały działki nr 4, tj. działki nr: 4/4-4/9, zostały przez Wnioskodawcę zbyte.

Wnioskodawca dokonał dalszego podziału rolnego działki nr 4/12 na działki nr: od 4/13 do 4/20, wydzielając 8 działek.

Wnioskodawca wystąpił o warunki zabudowy dla:

Działki nr 4/14 – warunki zabudowy na 2 budynki i działkę dojazdową.

Działki nr 4/14 – warunki zabudowy na 4 budynki.

Działki nr 4/16 – warunki zabudowy na 4 budynki.

Działki nr 4/17 – warunki zabudowy na 4 budynki.

Działki nr 4/18 – warunki zabudowy na 5 budynków.

Działki nr 4/19 – warunki zabudowy na 2 budynki.

Działki nr 4/20 – warunki zabudowy na 3 budynki.

Wnioskodawca ze względu na znaczne powierzchnie działek oraz aktualne zapotrzebowanie na mniejsze działki pod budownictwo mieszkaniowe planuje, że:

Działkę nr 4/14 podzieli na 2 działki i działkę dojazdową.

Działkę nr 4/15 podzieli na 4 działki.

Działkę nr 4/16 podzieli na 4 działki.

Działkę nr 4/17 podzieli na 2 działki lub podzieli na 4 działki w zależności, czy urząd pozwoli.

Działkę nr 4/18 podzieli na 3 działki lub na 5 działek w zależności, czy urząd pozwoli.

Działkę nr 4/19 nie podzieli lub dokona podziału na 2 działki w zależności, czy uzyska zgodę urzędu.

Działkę nr 4/20 nie podzieli lub dokona podziału na 3 działki w zależności, czy uzyska zgodę urzędu.

Wnioskodawca w stosunku do nieruchomości będących przedmiotem zapytania nie podejmował i nie będzie podejmował czynności takich, jak uzbrojenie, ogrodzenie terenu, czy budowa drogi, nie będzie ponosił nakładów na uatrakcyjnienie nieruchomości będących przedmiotem sprzedaży.

Wnioskodawca nie będzie udzielać żadnych zgód, ani pełnomocnictw nabywcy nieruchomości, nie będzie upoważniać, ani udzielać żadnych pełnomocnictw nabywcy, dlatego nabywca nie będzie podejmował do momentu nabycia nieruchomości żadnych czynności. Wnioskodawca planuje zlecić sprzedaż działek do biura nieruchomości. Działki będą oferowane do sprzedaży przy pomocy wyłącznie pośrednika głównie poprzez umieszczanie ogłoszeń na portalach internetowych. Na terenie poszczególnych działek nie wykluczone jest również umieszczenie banneru informującego o możliwości zakupu działki z numerem telefonu pośrednika. Nie przewiduje Wnioskodawca ogłoszeń w radio, wykonywania prospektów reklamowych, folderów, udziału w targach itp.

Wnioskodawca dopuszcza zawieranie przedwstępnych umów sprzedaży, przy czym to zależeć będzie od nabywcy i co do zasady jego sytuacji finansowej i sposobu finansowania nabycia nieruchomości. W umowach tych zostanie określony jedynie przedmiot umowy, tj. docelowy numer działki, kwota sprzedaży, kwota wpłaconego zadatku/zaliczki, termin zapłaty za nieruchomość, termin zawarcia umowy przenoszącej własność oraz termin wydania nieruchomości. Poza powyższymi ustaleniami przedwstępne umowy nie będą zawierały innych praw i obowiązków zarówno po stronie Nabywcy jak i Sprzedającego. W umowach przedwstępnych nie zostaną zawarte żadne dodatkowe warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

1.  Na pytanie o treści: „W jakim celu dokonał Pan podziału działki nr 4, a następnie działki nr 4/12 (powstałej w wyniku podziału działki nr 4)? Informacji proszę udzielić odrębnie dla każdej ww. działki”, wskazał Pan, że: „Pierwotny podział działki nr 4 nastąpił z zamierzeniem przeznaczenia kilku działek pod budowę domów dla rodziny. Natomiast, zmiana sytuacji rodzinnej doprowadziła do konieczności zweryfikowania tych planów,   a w konsekwencji do przeznaczenia działek na sprzedaż. Podział działki nr 4/12 nastąpił wyłącznie ze względu na większy rynek zbytu działek o mniejszej powierzchni, aniżeli działki o większej powierzchni”.

2.  Na pytanie o treści: „W jaki sposób była wykorzystywana przez Pana działka nr 4 przed jej podziałem, a później działka nr 4/12, która powstała z podziału działki nr 4, czy ww. działki były wykorzystywane w celach osobistych, jeżeli tak to jakich, jeśli nie to w jakim celu i dlaczego? Informacji proszę udzielić odrębnie dla każdej ww. działki”, wskazał Pan, że: „Działka nr 4 była wykorzystywana od momentu jej nabycia przez Wnioskodawcę na cele rolne, a pracami w tym zakresie zajmował się ojciec Wnioskodawcy. Z czasem,   a w szczególności ze względu na wiek oraz stan zdrowia ojca, prace rolnicze na tej działce zostały wstrzymane. Działka nr 4 została podzielona na mniejsze działki, w tym na działkę nr 4/12 i od jakiegoś czasu wydzielona działka nr 4/12 jest oddana nieodpłatnie w użyczenie rolnikowi, który prowadzi na niej uprawy”.

3.  Na pytanie o treści: „W jaki sposób były/są/będą wykorzystywane przez Pana działki od nr 4/13 do nr 4/20, które powstały z podziału działki nr 4/12, do momentu planowanego podziału działek nr od 4/14 do 4/20 na mniejsze działki, a następnie ich sprzedaży? Czy ww. działki były/są/będą wykorzystywane w celach osobistych, jeżeli tak to jakich, jeśli nie to w jakim celu i dlaczego? Informacji proszę udzielić odrębnie dla każdej ww. działki od nr 4/13 do 4/20 mających być przedmiotem sprzedaży”, wskazał Pan, że: „Wszystkie działki od nr 4/13 do nr 4/20, które powstały z podziału działki nr 4/12, do momentu planowanego podziału działek na mniejsze działki, a następnie ich sprzedaży, będą użytkowane przez rolnika, któremu ziemia ta została nieodpłatnie użyczona na cele rolne. Taki sposób wykorzystywania ww. działek ma miejsce od początku od kiedy działki te powstały z wydzielenia z działki 4/12”.

4.  Na pytanie o treści: „Czy działka nr 4 lub działki, które powstały/powstaną z jej podziału mające być przedmiotem planowanej sprzedaży była/były/są/będą udostępniane osobom trzecim na podstawie umowy cywilnoprawnej, np. umowy najmu, dzierżawy, użyczenia lub innych umów o podobnym charakterze? Jeżeli tak, to: (…)”, wskazał Pan, że: „Wszystkie działki były i są nieodpłatnie udostępnione rolnikowi na cele działalności rolniczej w ramach użyczenia. Użyczenie to obowiązuje od czasu zaprzestania jej użytkowania przez ojca Wnioskodawcy. Z tytułu udostępnienia tych działek nie wystąpił nigdy podatek należny VAT”.

5.  Wnioskodawca dla obszaru obejmującego działki będące przedmiotem wniosku, nie wystąpił o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

6.  Wnioskodawca dla działki 4, ani dla działek powstałych z jej podziału nie uzyskał decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej.

7.  Na pytanie o treści: „W jakim celu wystąpił Pan o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla działek od nr 4/14 do nr 4/20? Czy zamierzał Pan na każdej ww. działce wybudować budynek mieszkalny jednorodzinny wraz z infrastrukturą techniczną? Informacji proszę udzielić odrębnie dla każdej ww. działki mającej być przedmiotem sprzedaży”, wskazał Pan, że: „Wnioskodawca nie zamierza wybudować na ww. działkach budynków mieszkalnych, a jedynie ze względu na aktualną procedurę w zakresie planowania przestrzennego i wprowadzenie ogólnych planów zagospodarowania przestrzennego oraz zmianę przepisów, zapewnić ww. nieruchomościom możliwość ich zabudowy”.

8.  Wnioskodawca posiada inne nieruchomości. Nieruchomości mają charakter gruntów niezabudowanych. Nieruchomości te stanowią własność Wnioskodawcy. Sprzedaż tych nieruchomości nastąpi w momencie, kiedy pojawi się osoba zainteresowana jej zakupem. Aktualnie trudno przewidzieć kiedy ta sprzedaż będzie miała miejsce.

9.  Wnioskodawca dokonał sprzedaży innych działek, tj. działek o numerach 4/3 - 4/9. Wnioskodawca nabył działkę nr 4 na podstawie umowy darowizny z dnia 26 marca 2014 r. od swojego brata. Działka ta została nabyta, jako działka rolna. Działka nr 4, jak i działki nr: 4/3 - 4/9 były wykorzystywane do celów działalności rolniczej, którą prowadził ojciec Wnioskodawcy. Sprzedaż działek nastąpiła w następujących okresach:

·         (…).

Wnioskodawca środków ze sprzedaży ww. nieruchomości nie przeznaczył na zakup innych nieruchomości. Działki zostały nabyte przez Wnioskodawcę w ramach umowy darowizny, której celem było utrzymanie nieruchomości w majątku rodzinnym i zapewnienie w przyszłości wszystkim jej członkom środków na zaspokojenie potrzeb życiowych.

10. Wnioskodawca nie zamierza dokonywać nabycia nieruchomości celem ich dalszej odsprzedaży.

11. Wnioskodawca udzielił pełnomocnictwa geodecie dokonującemu podziału nieruchomości w ramach postępowania administracyjnego w zakresie podziału działek oraz uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, ze względu na charakter postępowań i wymóg udziału geodety w procedurze podziału nieruchomości. Ponadto, Wnioskodawca udzielił pełnomocnictwa pośrednikowi nieruchomości do pozyskiwania wypisów, wyrysów, zaświadczeń oraz innych dokumentów w imieniu mocodawcy, niezbędnych do okazania w ramach czynności notarialnych sprzedaży nieruchomości, bez których notariusz nie sporządzi aktu notarialnego. Koszty działań opartych o umocowania będzie ponosił Wnioskodawca.

12. Działki będą oferowane do sprzedaży przy pomocy pośrednika głównie poprzez umieszczanie ogłoszeń na portalach internetowych. Na terenie poszczególnych działek nie wykluczone jest również umieszczenie przez pośrednika banneru informującego o możliwości zakupu działki z numerem telefonu pośrednika. Nie przewiduje się ogłoszeń w radio, wykonywania prospektów reklamowych, folderów, udziału w targach itp.

13. Wnioskodawca w zakresie działek nr 4/13 do nr 4/20 nie podjął i nie zamierza podejmować żadnych działań w zakresie wystąpienia o warunki przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej, elektroenergetycznej, utwardzenie dróg, innych działań zmierzających do zwiększenia wartości, bądź atrakcyjności nieruchomości.

14. Działki objęte wnioskiem nie były i nie są wykorzystywane przez Wnioskodawcę do celów działalności rolniczej. Wnioskodawca nie prowadził gospodarstwa rolnego, w tym jako rolnik ryczałtowy. Wnioskodawca nie jest i nie był zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT.

15. Wnioskodawca nie dokonywał zbiorów i dostawy (sprzedaż) produktów rolnych.

16. Wnioskodawca nie prowadził i nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych o zbliżonym charakterze.

Pytanie (oznaczone we wniosku nr 2)

Czy sprzedaż działek powstałych z podziału działki nr 4/12 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, transakcje sprzedaży działek objętych pytaniem prawnym nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stanowisko to ma oparcie w przepisach i orzecznictwie. Należy przede wszystkim nawiązać do kryteriów określonych przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”) w wyroku z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C 180/10 i C 181/10. W orzeczeniu tym TSUE stwierdził, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE Nr L 35, str. 1 ze zm.), kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Natomiast, jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 112 należy uznać ją za podmiot prowadzący działalność gospodarczą, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej.

Za prawidłowe należy uznać stanowisko, że aktywności Wnioskodawcy, w zakresie przedstawionego we wniosku zbycia działek gruntu nie można uznać za aktywność porównywalną do aktywności przedsiębiorcy zajmującego się obrotem nieruchomościami. Opisane transakcje nie mają charakteru działalności stałej i oceny tej nie zmienia wielość transakcji. Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca zamierza skorzystać z możliwości wyzbycia się majątku nabytego w ramach dziedziczenia po zmarłym matce.

W ocenie Wnioskodawcy, w zakresie zarządzania majątkiem prywatnym mieści się aktywność polegająca na podziale działek na mniejsze działki. Zarządzenie majątkiem prywatnym nie wyklucza podejmowania takich kroków, aby w razie zbywania majątku uzyskać jak najlepszą cenę. Poza tym, Wnioskodawca nie podejmował, ani nie planuje podejmowania działań takich, jak uzbrajanie terenu w media, budowanie drogi wewnętrznej. Nie można zatem upatrywać aktywnych działań o charakterze profesjonalnej działalności gospodarczej Wnioskodawcy w przypadku podziału dużej działki na mniejsze oraz realizowanie czynności takich jak, pozyskanie warunków zabudowy, które to są niezbędne celem podziału większego terenu na mniejszy. Z opisu zdarzenia przyszłego zawartego we wniosku o wydanie interpretacji nie wynika bowiem, aby Wnioskodawca podejmował wskazane w wyroku TSUE, jako tzw. „minimum”, działania pozwalające na ustalenie, że działa jako handlowiec.

Reasumując, zatem ocenić należy planowane transakcje sprzedaży działek powstałych z podziału działki nr 4/12, obręb (...), jako działanie osoby nie mającej statusu podatnika VAT w tym zakresie. Planowane transakcje nie będą podlegały więc opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy   do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 35 str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

·         po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług;

·         po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży przedmiotowych działek powstałych z podziału działki nr 1, istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności,   ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy,   jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził,   że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku prywatnego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z opisu sprawy wynika, że:

·    W ramach umowy darowizny, której celem było utrzymanie nieruchomości w majątku rodzinnym i zapewnienie w przyszłości wszystkim jej członkom środków na zaspokojenie potrzeb życiowych 26 marca 2014 r. nabył Pan od swojego brata m.in. niezabudowaną działkę numer 4.

·    Nie jest i nie był Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT.

·    Nie prowadził Pan gospodarstwa rolnego, w tym jako rolnik ryczałtowy.

·    Działki objęte wnioskiem nie były i nie są wykorzystywane przez Pana do celów działalności rolniczej.

·    Nie dokonywał Pan zbiorów i dostawy (sprzedaż) produktów rolnych.

·    Działka nr 4 była wykorzystywana od momentu jej nabycia przez Pana na cele rolne, a pracami w tym zakresie zajmował się Pana ojciec. Z czasem, a w szczególności ze względu na wiek oraz stan zdrowia Pana ojca, prace rolnicze na tej działce zostały wstrzymane.

·    Działka nr 4 została podzielona na mniejsze działki, w tym na działkę nr 4/12 i od jakiegoś czasu wydzielona działka nr 4/12 jest oddana nieodpłatnie w użyczenie rolnikowi, który prowadzi na niej uprawy.

·    Pierwotny podział przez Pana działki nr 4 nastąpił z zamierzeniem przeznaczenia kilku działek pod budowę domów dla rodziny. Natomiast, zmiana sytuacji rodzinnej doprowadziła do konieczności zweryfikowania tych planów, a w konsekwencji do przeznaczenia działek na sprzedaż.

·    Podział działki nr 4/12 nastąpił wyłącznie ze względu na większy rynek zbytu działek o mniejszej powierzchni, aniżeli działki o większej powierzchni.

·    Wszystkie działki od nr 4/13 do nr 4/20, które powstały z podziału działki nr 4/12, do momentu planowanego podziału działek na mniejsze działki, a następnie ich sprzedaży, będą użytkowane przez rolnika, któremu ziemia ta została nieodpłatnie użyczona na cele rolne. Taki sposób wykorzystywania ww. działek ma miejsce od początku od kiedy działki te powstały z wydzielenia z działki 4/12.

·    Wszystkie działki były i są nieodpłatnie udostępnione rolnikowi na cele działalności rolniczej w ramach użyczenia. Użyczenie to obowiązuje od czasu zaprzestania jej użytkowania przez Pana ojca. Z tytułu udostępnienia tych działek nie wystąpił nigdy podatek należny VAT.

·    Dla obszaru obejmującego działki będące przedmiotem wniosku, nie wystąpił Pan o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

·    Dla działki nr 4, ani dla działek powstałych z jej podziału nie uzyskał Pan decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej.

·    Nie zamierza Pan wybudować na ww. działkach budynków mieszkalnych. Wystąpił Pan o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla działek od nr 4/14 do nr 4/20 jedynie ze względu na aktualną procedurę w zakresie planowania przestrzennego i wprowadzenie ogólnych planów zagospodarowania przestrzennego oraz zmianę przepisów, zapewnić ww. nieruchomościom możliwość ich zabudowy.

·    Posiada Pan inne nieruchomości. Nieruchomości mają charakter gruntów niezabudowanych. Nieruchomości te stanowią własność Pana. Sprzedaż tych nieruchomości nastąpi w momencie, kiedy pojawi się osoba zainteresowana jej zakupem. Aktualnie trudno przewidzieć kiedy ta sprzedaż będzie miała miejsce.

·    Dokonał Pan sprzedaży innych działek, tj. działek o numerach 4/3 - 4/9, które powstały w wyniku podziału działki nr 4, którą nabył Pan od brata w ramach umowy darowizny.

·    Ze środków ze sprzedaży ww. działek nie przeznaczył Pan na zakup innych nieruchomości. Nie zamierza Pan dokonywać nabycia nieruchomości celem ich dalszej odsprzedaży.

·    Udzielił Pan pełnomocnictwa geodecie dokonującemu podziału nieruchomości w ramach postępowania administracyjnego w zakresie podziału działek oraz uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, ze względu na charakter postępowań i wymóg udziału geodety w procedurze podziału nieruchomości.

·    Udzielił Pan pełnomocnictwa pośrednikowi nieruchomości do pozyskiwania wypisów, wyrysów, zaświadczeń oraz innych dokumentów w imieniu mocodawcy, niezbędnych do okazania w ramach czynności notarialnych sprzedaży nieruchomości, bez których notariusz nie sporządzi aktu notarialnego. Koszty działań opartych o umocowania będzie ponosił Pan.

·    Działki będą oferowane do sprzedaży przy pomocy pośrednika głównie poprzez umieszczanie ogłoszeń na portalach internetowych. Na terenie poszczególnych działek nie wykluczone jest również umieszczenie przez pośrednika banneru informującego o możliwości zakupu działki z numerem telefonu pośrednika. Nie przewiduje Pan ogłoszeń w radio, wykonywania prospektów reklamowych, folderów, udziału w targach itp.

·    W zakresie działek nr 4/13 do nr 4/20 nie podjął i nie zamierza podejmować Pan żadnych działań w zakresie wystąpienia o warunki przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej, elektroenergetycznej, utwardzenie dróg, innych działań zmierzających do zwiększenia wartości, bądź atrakcyjności nieruchomości.

·    Nie będzie Pan udzielać żadnych zgód, ani pełnomocnictw nabywcy nieruchomości, nie będzie upoważniać, ani udzielać żadnych pełnomocnictw nabywcy, dlatego nabywca nie będzie podejmował do momentu nabycia nieruchomości żadnych czynności.

·    Dopuszcza Pan zawieranie przedwstępnych umów sprzedaży, przy czym to zależeć będzie od nabywcy i co do zasady jego sytuacji finansowej i sposobu finansowania nabycia nieruchomości. W umowach tych zostanie określony jedynie przedmiot umowy, tj. docelowy numer działki, kwota sprzedaży, kwota wpłaconego zadatku/zaliczki, termin zapłaty za nieruchomość, termin zawarcia umowy przenoszącej własność oraz termin wydania nieruchomości. Poza powyższymi ustaleniami przedwstępne umowy nie będą zawierały innych praw i obowiązków zarówno po stronie Nabywcy jak i Sprzedającego. W umowach przedwstępnych nie zostaną zawarte żadne dodatkowe warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży.

Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż przez Pana działek powstałych z podziału działki nr 4/12 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się do treści przepisów ustawy – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroku TSUE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że sprzedaż działek powstałych z podziału działki nr 4/12, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tymi transakcjami uznać Pana za podatnika tego podatku. Z zawartego we wniosku opisu sprawy nie wynika bowiem taka Pana aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż działek powstałych z podziału działki nr 4/12 wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Nie podjął Pan również żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu. Zatem, mając na uwadze opis sprawy oraz informacje wynikające z uzupełnienia sprawy, nie można uznać, że w odniesieniu do sprzedaży działek powstałych z podziału działki nr 4/12 zachowa się Pan jak handlowiec.

W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie nie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, to planowana sprzedaż działek powstałych z podziału działki nr 4/12, nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Podsumowanie

Sprzedaż przez Pana działek powstałych z podziału działki nr 4/12 nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem, Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Jestem ściśle związany z przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Ta interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Jednocześnie zaznaczam, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku (pytania). Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz własnym stanowisku, które nie zostały objęte Pana pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Ta interpretacja rozstrzyga wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek powstałych z podziału działki nr 4/12. Natomiast wniosek w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych został załatwiony odrębnym rozstrzygnięciem.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy   z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 5 § 1 PPSA), albo

·    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 5 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.