0111-KDWB.4014.199.2026.1.AW

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

16 września 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej z 11 września 2026 r., który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.  Zainteresowany będący stroną postępowania:

A

2.  Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

B

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

W dniu (…) roku na podstawie aktu notarialnego repertorium (…) nr (…) zawartego przed notariuszem (…) w prowadzonej przez nią Kancelarii Notarialnej (…) doszło do odpłatnej sprzedaży lokalu mieszkalnego położonego w (…) przy ulicy (…), o powierzchni (…) m², stanowiącego odrębną nieruchomość lokalową.

Nabywcami lokalu są dwie osoby fizyczne pozostające w związku partnerskim:

-     B (PESEL: (…)) – Zainteresowana (winno być: Zainteresowana niebędąca stroną postępowania),

-     A (PESEL (…)) - Zainteresowany będący stroną postępowania.

Lokal został nabyty do współwłasności w częściach ułamkowych równych wynoszących po 1/2 do każdego kupującego. Cena sprzedaży lokalu została określona w akcie notarialnym na kwotę (…) zł, odpowiadającej wartości rynkowej nieruchomości. Zapłata ceny nastąpiła w sposób i terminach określonych w akcie notarialnym.

Z tytułu zawarcia umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego notariusz, działając jako płatnik podatku PCC pobrał od Zainteresowanych podatek PCC w wysokości 2% od całej wartości lokalu, tj. (…) zł. Podatek został pobrany i odprowadzony do właściwego urzędu skarbowego w pełnej wysokości, bez zastosowania jakiegokolwiek zwolnienia z PCC.

Sytuacja majątkowa i mieszkaniowa Zainteresowanych w chwili zawarcia umowy:

-     B - w dniu nabycia opisanego lokalu mieszkalnego posiadała już prawo własności innego lokalu mieszkalnego nabytego wcześniej na podstawie odrębnej umowy. Tym samym nie spełnia warunków zwolnienia w ustawie o PCC, gdyż nie jest to jej pierwsze mieszkanie.

-     A (Zainteresowany - strona postępowania) - w dniu nabycia opisanego lokalu nie posiadał żadnego prawa własności lokalu mieszkalnego, domu jednorodzinnego, ani udziału w jakimkolwiek z tych praw. Nie był także współwłaścicielem żadnej nieruchomości o charakterze mieszkalnym. Nabywany lokal jest jego pierwszą nieruchomością mieszkalną w jego majątku, służącą zaspokojeniu jego potrzeb mieszkaniowych, również jego dzieci.

Zainteresowani wskazują, że przy zawieraniu umowy sprzedaży nie zostało zastosowane zwolnienie z PCC przewidziane w art. 9 pkt 17 ustawy o PCC mimo, że Zainteresowany A spełnia wszystkie ustawowe warunki skorzystania z ulgi.

W konsekwencji podatek PCC został pobrany od całej kwoty wartości lokalu tj. od 100% ceny, podczas gdy zdaniem Zainteresowanych – prawidłowe byłoby pobranie PCC wyłącznie od udziału w prawie własności nabywanego przez osobę niespełniającą warunków zwolnienia.

W związku z powyższym Zainteresowani powzięli wątpliwość czy w opisanym stanie faktycznym prawidłowe jest zastosowanie zwolnienia PCC proporcjonalnie do udziału w nabywanym mieszkaniu.

Pytanie

1.  Czy w opisanym stanie faktycznym, dotyczącym wspólnego nabycia lokalu mieszkalnego przez dwie osoby fizyczne, z których jedna spełnia warunki zwolnienia z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC, a druga tych warunków nie spełnia, zwolnienie z PCC może być zastosowane wyłącznie w zakresie udziału nabywanego przez osobę spełniającą warunki ulgi, tj. w odniesieniu do 1/2 wartości lokalu nabywanego przez Zainteresowanego (winno być: Zainteresowanego będącego stroną postępowania)?

2.  Czy prawidłowe jest stanowisko, zgodnie z którym podatek PCC powinien być naliczony i pobrany wyłącznie od udziału w prawie własności lokalu nabywanego przez osobę niespełniającą warunków zwolnienia (w tym wypadku Panią B - Zainteresowana niebędąca stroną postępowania), natomiast udział Zainteresowanego będącego stroną postępowania w wysokości 1/2 powinien móc skorzystać ze zwolnienia PCC na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o PCC?

3.  Czy w świetle aktualnego orzecznictwa sądów administracyjnych, w szczególności wyroków NSA od 2024 do 2026 roku dotyczących stosowania zwolnienia z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC w przypadku współwłasności ułamkowej, dopuszczalne jest proporcjonalne zastosowanie zwolnienia z PCC do udziału nabywanego przez osobę spełniającą warunki ulgi, przy jednoczesnym opodatkowaniu udziału nabywanego przez osobę tych warunków niespełniającą?

4.  Czy pobrane PCC w części odpowiadającej udziałowi zainteresowanego będącego stroną postępowania było prawidłowe, czy też podatek w tej części został pobrany nienależnie?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych w opisanym stanie faktycznym zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziane w art. 9 pkt 17 ustawy o PCC powinno mieć zastosowanie w zakresie udziału nabywanego przez Zainteresowanego A, który spełnia wszystkie ustawowe warunki ulgi.

Przepis art. 9 pkt 17 ustawy o PCC stanowi, że zwalnia się od podatku sprzedaż prawa własności lokalu mieszkalnego na rzecz osoby, która przed dniem nabycia nie posiadała określonych praw do nieruchomości mieszkalnych. Ustawodawca wiąże zatem zwolnione z indywidualną sytuacją konkretnego kupującego, a nie z sytuacją wszystkich uczestników czynności łącznie.

W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych każdy ze współwłaścicieli nabywa odrębny udział w prawie własności, który stanowi samodzielne prawo majątkowe. Z punktu widzenia prawa cywilnego i podatkowego udział ten jest wyodrębnionym przedmiotem własności i może być samodzielnie zbywany, obciążany, dziedziczony. Oznacza to, że nabycie udziału przez danego kupującego jest odrębnym nabyciem prawa majątkowego, choć dokonanym w ramach jednej czynności notarialnej.

W konsekwencji ocena spełnienia warunków zwolnienia z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC powinna być dokonywana osobno dla każdego nabywcy, w odniesieniu do nabywanego przez niego udziału.

Jeżeli jeden ze współkupujących spełnia warunki ulgi (nie posiadał wcześniej żadnego mieszkania ani udziału w prawach do nieruchomości mieszkalnych), a drugi tych warunków nie spełnia to zwolnienie powinno obejmować udział nabywany przez osobę spełniającą warunki ulgi, natomiast udział nabywany przez osobę niespełniającą warunków ulgi powinien podlegać opodatkowaniu PCC.

Takie rozumienie przepisu znajduje potwierdzenie w aktualnym orzecznictwie sądów administracyjnych, w szczególności w wyrokach Naczelnego Sądu Administracyjnego z 2026 r., w których sąd jednocześnie wskazał, że:

-     zwolnienie z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC może być stosowane proporcjonalnie tj. w zakresie udziału nabywanego przez osobę spełniającą warunki,

-     nabycie udziału w prawie własności lokalu mieszkalnego przez osobę spełniającą warunki „pierwsze mieszkanie” może korzystać ze zwolnienia z PCC, nawet jeśli drugi współkupujący warunków tych nie spełnia,

-     ustawodawca nie wyklucza uwzględnienia sytuacji prawnej poszczególnych kupujących przy ustalaniu zakresu opodatkowania z uprawnienia jednego współwłaściciela mogą wpływać na zakres opodatkowania drugiego.

Sądy administracyjne podkreślają, że z brzmienia art. 9 pkt 17 ustawy o PCC nie wynika zakaz stosowania zwolnienia do udziału w prawie własności lokalu mieszkalnego, a interpretacja wyłączająca taką możliwość byłaby sprzeczna z celem przepisu, jakim jest wsparcie osób nabywających pierwsze mieszkanie.

Zainteresowani wskazują, że w ich przypadku Zainteresowany będący stroną postępowania spełnia wszystkie warunki zwolnienia. Natomiast Zainteresowana niebędąca stroną postepowania posiadała wcześniej mieszkanie, co wyłącza możliwość zastosowania zwolnienia w odniesieniu do jej udziału. Nie ma jednak podstaw prawnych, aby fakt posiadania mieszkania przez B pozbawiał Zainteresowanego będącego strona postępowania prawa do zwolnienia w zakresie jego zwolnienia.

W ocenie Zainteresowanych prawidłowe zastosowanie art. 9 pkt 17 ustawy o PCC prowadzi do wniosku, że:

-     udział Zainteresowanego (winno być: Zainteresowanego będącego stroną postępowania) (1/2 wartości lokalu) powinien korzystać ze zwolnienia z PCC,

-     udział B (1/2 wartości lokalu) powinien podlegać opodatkowaniu PCC według stawki 2%,

-     pobranie PCC od całej wartości lokalu (100%) przez notariusza nastąpiły w części nienależnej.

W związku z powyższym Zainteresowani wnoszą o potwierdzenie, że w opisanym stanie faktycznym zwolnienie z PCC z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC przysługuje Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania w zakresie nabywanego przez niego udziału w prawie własności lokalu mieszkalnego, a podatek PCC pobrany od tej kwoty wartości lokalu został pobrany nienależnie.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 5 ust. 1 i 2 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ww. ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym/kupujących. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W myśl art. 9 pkt 17 ww. ustawy:

Z treści tego przepisu wynika, że zwolnieniem od podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych objęta jest umowa sprzedaży, której przedmiotem jest m.in. lokal mieszkalny. W przypadku, gdy prawo własności lokalu mieszkalnego nabywane jest na współwłasność, to każdy z kupujących (małżonkowie, rodzice z dzieckiem, rodzeństwo, osoby obce) musi spełniać warunek nieposiadania wcześniej nieruchomości mieszkaniowych czy też spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego/budynku mieszkalnego lub udziału w nich lub w ww. prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że został nabyty przez Państwa lokal mieszkalny we współwłasności w częściach ułamkowych po 1/2 do każdego kupującego. Z tytułu zawarcia umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego notariusz pobrał od Państwa podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% od całej wartości lokalu.

Pani B - w dniu nabycia opisanego lokalu mieszkalnego posiadała już prawo własności innego lokalu mieszkalnego nabytego wcześniej na podstawie odrębnej umowy i nie spełniała warunków do zastosowania zwolnienia.

Pan A nie posiadał żadnego prawa własności lokalu mieszkalnego, domu jednorodzinnego, ani udziału w jakimkolwiek z tych praw, nie był także współwłaścicielem żadnej nieruchomości o charakterze mieszkalnym, nabywany lokal jest jego pierwszą nieruchomością mieszkalną.

Państwa zdaniem zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziane z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC powinno mieć zastosowanie w zakresie udziału nabywanego przez Pana A.

Z Państwa stanowiskiem nie można się zgodzić.

Analizowany przepis jednoznacznie wskazuje jakie warunki muszą być spełnione do zastosowania zwolnienia:

·      w wyniku umowy sprzedaży nabyty musi być cały lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, cały budynek mieszkalny jednorodzinny czy też spółdzielcze własnościowe prawo do całego lokalu albo domu jednorodzinnego,

·      żaden z kupujących nie może być, w dniu sprzedaży ani przed tym dniem, właścicielem praw do żadnej substancji mieszkaniowej wskazanej w tym przepisie, za wyjątkiem nabytego – w drodze dziedziczenia – udziału nieprzekraczającego 50%.

W przypadku opisanym przez Państwa, umowa sprzedaży obejmowała zakup lokalu mieszkalnego. Zatem pierwszy warunek zwolnienia został spełniony, bowiem nabyli Państwo lokal mieszkalny na współwłasność, co oznacza, że przedmiotem opisanej umowy sprzedaży było całe prawo własności lokalu mieszkalnego.

Drugi warunek nie został jednak spełniony, ponieważ drugi kupujący (Pani B) posiadała już prawo własności innego lokalu mieszkalnego nabytego wcześniej na podstawie odrębnej umowy.

Przedmiotem ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych są czynności cywilnoprawne, w tym umowy sprzedaży. A zatem, również zwolnieniem objęta jest czynność cywilnoprawna, którą jest umowa sprzedaży a nie jej część. W sytuacji, gdy przedmiotem sprzedaży jest lokal mieszkalny, który kupujący nabywają na współwłasność w częściach ułamkowych, umowa taka podlega zwolnieniu, pod warunkiem, że każdy z kupujących (małżonkowie, rodzice z dzieckiem, rodzeństwo, osoby obce) spełnili warunki określone w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Omawiane zwolnienie dotyczy czynności a nie tylko podatnika.

W zdarzeniu przedstawionym przez Państwa, jeden z kupujących posiada już nieruchomość mieszkalną. Zatem, przy nabyciu lokalu mieszkalnego − na współwłasność − nie przysługuje prawo do zwolnienia, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Jeden z kupujących nie wypełnił bowiem warunków omawianego zwolnienia.

Skoro zatem nie zostały spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia, to cała czynność (również w części odpowiadającej Pana udziałowi), nie może korzystać z omawianego zwolnienia.

Tym samym Państwa stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Odnosząc się do przywołanych przez Państwa wyroków Naczelnego Sądu Administracyjnego wskazać należy, że zostały one wydane w indywidualnej sprawie i nie mają zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.

Końcowo nadmienić należy, iż Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej jako organ wydający interpretację – w ramach danych mu uprawnień – może jedynie wyjaśnić brzmienie przepisu podatkowego mającego zastosowanie w sytuacji opisanej przez osobę składającą wniosek o interpretację. W interpretacji tej wskazuje jakie prawa i obowiązki płyną dla tej osoby z tego przepisu, w kontekście przedstawionego przez nią zdarzenia. Organ interpretacyjny nie ma kompetencji, aby prowadzić postępowanie wyjaśniające i oceniać załączone do wniosku dowody. Analiza dokumentów (dowodów) zastrzeżona jest dla naczelnika właściwego urzędu skarbowego. To on ma też uprawnienia do tego, aby ustalić jaki był stan rzeczywisty zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania

Pan A (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.