0111-KDWB.4014.186.2026.1.BB

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu fatycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

5 września 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 4 września 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

(…) razem z rodzicami nabył Pan lokal mieszkalny w ramach umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego (…) w Kancelarii Notarialnej (…). Pan nabył 1/3 udziału we własności lokalu, Pana rodzice nabyli 2/3 udziału we własności lokalu na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej.

Pana rodzice nie spełniają warunków zwolnienia z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, ponieważ wcześniej posiadali nieruchomości mieszkalne. Z kolei w Pana przypadku było to nabycie pierwszego lokalu mieszkalnego.

Nigdy wcześniej nie był Pan właścicielem ani współwłaścicielem lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego i spełnia Pan warunki zwolnienia określone w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Na skutek nabycia lokalu mieszkalnego został zapłacony przez Państwa podatek od czynności cywilnoprawnych w kwocie (…), co stanowi 2% wartości nabytego lokalu mieszkalnego. Zostało to potwierdzone fakturą nr (…) wystawioną przez Kancelarię Notarialną, w której została poczyniona przedmiotowa umowa sprzedaży.

W konsekwencji, pomimo spełnienia warunków określonych w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, wysokość podatku została obliczona i pobrana przez płatnika w pełnej wysokości, czyli taki sposób, jakby żaden z nabywców mieszkania nie był zwolniony z podatku.

Pytania

1)  Czy w przedstawionym stanie faktycznym zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, przysługiwało w odniesieniu do Pana udziału wynoszącego 1/3 własności, mimo że pozostali współnabywcy nie spełniali warunków tego zwolnienia?

2)  W przypadku odpowiedzi twierdzącej na pytanie 1, czy podatek od czynności cywilnoprawnych został pobrany w wysokości większej od należnej (w rozumieniu art. 72 § 1 pkt 2 Ordynacji podatkowej), gdyż należny podatek stanowił równowartość 2/3 kwoty (…)zł, tj. (…)zł?

Pana stanowisko w sprawie

Ad 1)

Pana zdaniem, odpowiedź na pytanie numer 1 powinna być twierdząca.

Z treści przepisu art. 9 pkt 17 p.c.c. wynika, że zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest: (1) prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, (2) prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, (3) spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, pod warunkiem, że kupującemu (kupującym) w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Orzecznictwo wskazuje, że dopuszczalne jest zastosowanie zwolnienia z art. 9 pkt 17 p.c.c. pod warunkiem, że nabywcy w drodze umowy sprzedaży udziałów w nieruchomości nabyli wszystkie w niej udziały. Sąd wskazał trafnie, że nie sposób interpretować przepisu art. 9 pkt 17 p.c.c. z pominięciem celu, w jakim został on wprowadzony do polskiego porządku prawnego, a którym miało być ułatwienie kupującym nabycia ich pierwszego mieszkania na rynku wtórnym. W ocenie sądu interpretacja przepisów podatkowych związanych z zagadnieniami mieszkalnictwa winna być dokonywana prokonstytucyjnie, czyli uwzględniać dyrektywę rozstrzygania wątpliwości co do treści przepisów prawa podatkowego na korzyść podatnika (por. Wyrok WSA w Warszawie z 22 maja 2025 r., III SA/Wa 548/25, LEX nr 3981175).

Dodatkowo, Naczelny Sąd Administracyjny w najnowszym orzecznictwie (por. wyrok NSA z 7 kwietnia 2026 r., III FSK 281/25, LEX nr 4125987), dokonując wykładni cytowanego wyżej przepisu art. 9 pkt 17 p.c.c., stwierdza, że właściwe jego odczytanie pozwala na przyjęcie, że zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych może przysługiwać proporcjonalnie tej osobie kupującej, która spełnia ustawowe warunki. Oznacza to, że w takiej sytuacji podatek od czynności cywilnoprawnych powinien być naliczony tylko od części przypadającej na osobę (-y) niespełniającą (-e) warunków zwolnienia z tego podatku.

Art. 32 ust. 1 Konstytucji RP stanowi zasadę równości. Trybunał Konstytucyjny w jednym z pierwszych orzeczeń uznał, że równość wymaga, by osoby znajdujące się w takiej samej sytuacji traktować tak samo, a osoby znajdujące się w odmiennej sytuacji – odmiennie (Orzeczenie TK z 9 marca 1988 r., U 7/87, OTK 1988, nr 1, poz. 1). Kluczowe jest ustalenie cech lub cechy istotnej przesądzającej o uznaniu porównywanych podmiotów za podobne (P. Tuleja [w:] P. Czarny i in., Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej. Komentarz, wyd. II, Warszawa 2023, art. 32, pkt 1).

W niniejszej sprawie cechą relewantną jest nabycie pierwszego mieszkania (lub udziału w nim). Oznacza to, że znajduje się Pan w takiej samej sytuacji, co inne osoby nabywające udział we własności mieszkania, i powinien być Pan traktowany na równi z nimi. Jedyne, co Pana odróżnia od tych osób, jest to, że po stronie pozostałych współnabywców występują osoby, które nie mają prawa do zwolnienia. Jest to cecha irrelewantna, gdyż celem omawianego zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych było ułatwienie nabycia pierwszego mieszkania.

W związku z tym odmienne określenie Pana sytuacji prawnej przez uniemożliwienie skorzystania ze zwolnienia od podatku od czynności cywilnoprawnych prowadzi do naruszenia zasady równości.

Ad 2)

Pana zdaniem, w świetle powyższego ustalenia tego, że przysługuje Panu prawo do zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych odpowiedź na pytanie numer 2 również powinna być twierdząca.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 cytowanej ustawy:

W myśl art. 5 ust. 1 i 2 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 cytowanej ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Stosownie do art. 7 ust. 1 pkt 1 lit a ww. ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym/kupujących. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W myśl art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Z treści tego przepisu wynika, że zwolnieniem od podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych objęta jest umowa sprzedaży, której przedmiotem jest m.in. prawo własności lokalu mieszkalnego. W przypadku, gdy prawo własności lokalu mieszkalnego nabywane jest na współwłasność, to każdy z kupujących musi spełniać warunek nieposiadania wcześniej nieruchomości mieszkaniowych czy też spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego/budynku mieszkalnego lub udziału w nich lub w ww. prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że (…). razem z rodzicami nabył Pan lokal mieszkalny w ramach umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego. Pan nabył 1/3 udziału we własności lokalu, natomiast Pana rodzice nabyli 2/3 udziału we własności lokalu. Pana rodzice nie spełniają warunków zwolnienia z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, ponieważ wcześniej posiadali nieruchomości mieszkalne. Z kolei w Pana przypadku było to nabycie pierwszego lokalu mieszkalnego. Nigdy wcześniej nie był Pan właścicielem ani współwłaścicielem lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Pana zdaniem, w odniesieniu do nabywanego przez Pana udziału (⅓) przysługiwało zwolnienie z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych − mimo że pozostali współnabywcy (Pana rodzice) warunków tego zwolnienia nie spełniają.

Z Pana stanowiskiem nie można się zgodzić.

Analizowany przepis jednoznacznie wskazuje jakie warunki muszą być spełnione do zastosowania zwolnienia:

·    w wyniku umowy sprzedaży nabyty musi być cały lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, cały budynek mieszkalny jednorodzinny czy też spółdzielcze własnościowe prawo do całego lokalu albo domu jednorodzinnego,

·    żaden z kupujących nie może być, w dniu sprzedaży ani przed tym dniem, właścicielem praw do żadnej substancji mieszkaniowej wskazanej w tym przepisie, za wyjątkiem nabytego – w drodze dziedziczenia – udziału nieprzekraczającego 50%.

W przypadku opisanym przez Pana, umowa sprzedaży obejmować będzie zakup lokalu mieszkalnego. Zatem pierwszy warunek zwolnienia będzie spełniony, bowiem zakupili Państwo lokal mieszkalny na współwłasność (Pan wraz z rodzicami), co oznacza, że przedmiotem opisanej umowy sprzedaży było całe prawo własności lokalu mieszkalnego.

Drugi warunek nie został jednak spełniony, ponieważ, jak wskazał Pan w opisie sprawy, Pana rodzice nie spełniają warunków zwolnienia z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, ponieważ wcześniej posiadali nieruchomości mieszkalne.

W tym miejscu ponownie należy zauważyć, że w przypadku, gdy nieruchomość nabywana jest na współwłasność, to każdy z kupujących (małżonkowie, rodzice z dzieckiem, rodzeństwo, osoby obce) musi spełniać warunki określone w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych dla możliwości objęcia zwolnieniem tej umowy sprzedaży, w tym żaden z kupujących nie może być, w dniu sprzedaży ani przed tym dniem, właścicielem praw do żadnej substancji mieszkaniowej wskazanej w tym przepisie (np. lokalu mieszkalnego), za wyjątkiem nabytego – w drodze dziedziczenia – udziału nieprzekraczającego 50%.

Podatek od czynności cywilnoprawnych, przy zawieraniu umowy sprzedaży, dotyczy całej czynności a nie tylko jej części. Omawiane zwolnienie dotyczy czynności a nie tylko podatnika.

Skoro zatem nie zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia, to cała czynność (również w części odpowiadającej Pana udziałowi), nie może korzystać z omawianego zwolnienia.

W związku z powyższym, Pana stanowisko należy uznać za nieprawidłowe.

Jednocześnie, w związku z uznaniem za nieprawidłowe Pana stanowiska w zakresie pytania nr 1 – bezzasadne stało się rozstrzygnięcie w kwestii dotyczącej pytania nr 2.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Z tych też względów − z uwagi na indywidualny charakter interpretacji przepisów prawa podatkowego − przedmiotem tej interpretacji jest wyłącznie ocena skutków podatkowych powstałych po Pana stronie.

Odnosząc się do przywołanych przez Pana wyroków sądów administracyjnych wskazać należy, że zostały one wydane w indywidualnej sprawie i nie mają zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.

W odniesieniu natomiast do określonej w art. 32 Konstytucji Rzeczypospolitej zasady równego traktowania obywateli, należy podnieść, że o naruszeniu tej zasady można mówić, gdy w tożsamej sytuacji różnicuje się prawa jednostki. Ta wynikająca z art. 32 ust. 1 Konstytucji RP zasada oznacza, że podmioty o tym samym statusie prawnym, mogą w tej samej sytuacji faktycznej i prawnej, oczekiwać takiego samego rozstrzygnięcia w procesie stosowania prawa – tj. wszystkie podmioty prawa charakteryzujące się daną cechą istotną w równym stopniu, powinny być traktowane równo, tj. bez zróżnicowań zarówno faworyzujących, jak i dyskryminujących.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja jest zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

-   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

-    Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.