0111-KDWB.4014.185.2026.2.BB

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

5 września 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Uzupełniła go Pani pismem z 7 października 2026 r. – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W (…) 2022 r. otrzymała Pani od mamy w drodze darowizny nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym. Już przed dokonaniem darowizny budynek nie był zamieszkiwany. Od momentu otrzymania przez Panią nieruchomości aż do jej rozbiórki również nikt w niej nie mieszkał, a Pani nigdy nie wykorzystywała jej do zaspokajania swoich potrzeb mieszkaniowych.

W chwili otrzymania darowizny budynek znajdował się w bardzo złym stanie technicznym i nie nadawał się do normalnego i bezpiecznego zamieszkania. Dach był nieszczelny i przeciekał, drewniane elementy konstrukcji były uszkodzone przez szkodniki drewna, występowały pleśń i grzyb oraz pęknięcia ścian i murów. W konstrukcji znajdowały się również znaczne ilości starej papy. Instalacja elektryczna była w bardzo złym stanie technicznym i jej użytkowanie nie było bezpieczne. Instalacja wodno-kanalizacyjna nie była sprawna wskutek uszkodzeń spowodowanych mrozem. Doprowadzenie budynku do stanu umożliwiającego bezpieczne i normalne zamieszkanie wymagałoby przeprowadzenia bardzo rozległych i kosztownych prac remontowych.

Po otrzymaniu przez Panią nieruchomości budynek został dodatkowo zdewastowany i okradziony. Skradziono m.in.: piec, grzejniki oraz elementy instalacji grzewczej, wskutek czego budynek został pozbawiony sprawnego ogrzewania.

Ze względu na stan techniczny budynku oraz zakres prac koniecznych do doprowadzenia go do stanu umożliwiającego zamieszkanie zdecydowała się Pani na jego całkowitą rozbiórkę zamiast remontu. Rozbiórka została przeprowadzona w (…) 2025 r. po uprzednim dokonaniu wymaganego zgłoszenia i przeprowadzeniu wymaganej procedury administracyjnej. Budynek został całkowicie rozebrany i obecnie nie znajduje się już na działce. W przyszłości planuje Pani wybudować na tej działce nowy budynek mieszkalny.

Poza opisaną nieruchomością nie posiadała i nie posiada Pani innego lokalu mieszkalnego ani budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz nie przysługiwało Pani spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego ani domu jednorodzinnego.

Obecnie planuje Pani wspólnie z bratem nabyć lokal mieszkalny w udziałach po 1/2 dla każdego z Państwa. Planowana cena nabycia lokalu wynosi około (…) zł. Brat nie posiadał wcześniej mieszkania ani domu ani innych praw do nieruchomości mieszkalnych, które wyłączałyby możliwość zastosowania zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych.

Uzupełnienie wniosku

Przed nabyciem przez Panią w drodze darowizny nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym nie została wydana decyzja organu nadzoru budowlanego nakazująca rozbiórkę tego budynku ani decyzja zakazująca jego użytkowania.

Budynek już w momencie otrzymania przez Panią darowizny znajdował się jednak w bardzo złym stanie technicznym i od kilku lat nie był zamieszkiwany. Jego stan faktyczny uniemożliwiał normalne wykorzystanie go do celów mieszkaniowych. Budynek wymagał bardzo szerokiego zakresu prac i znacznych nakładów finansowych. Decyzję o rozbiórce podjęła Pani samodzielnie ze względu na rzeczywisty stan techniczny budynku i zamiar wybudowania w przyszłości nowego domu.

Zgłoszenia rozbiórki opisanego budynku dokonała Pani już po otrzymaniu nieruchomości w drodze darowizny od mamy, a więc w czasie, gdy była już Pani właścicielką nieruchomości.

Pytanie

Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym, przy planowanym nabyciu przez Panią udziału wynoszącego 1/2 w lokalu mieszkalnym, będzie Pani uprawniona do skorzystania ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, pomimo wcześniejszego nabycia w drodze darowizny nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, który w chwili nabycia znajdował się w bardzo złym stanie technicznym, nie nadawał się do bezpiecznego i normalnego zamieszkania, nie był przez Panią zamieszkiwany, a następnie został całkowicie rozebrany?

Pani stanowisko w sprawie

Pani zdaniem, w przedstawionym zdarzeniu przyszłym będzie Pani uprawniona do skorzystania ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wprawdzie w (…) 2022 r. nabyła Pani w drodze darowizny nieruchomość zabudowaną budynkiem określonym jako mieszkalny jednorodzinny, jednak już w chwili jego nabycia budynek znajdował się w bardzo złym stanie technicznym i faktycznie nie nadawał się do bezpiecznego i normalnego zamieszkania. Budynek nie był zamieszkiwany już przed darowizną, a Pani nigdy w nim nie mieszkała ani nie wykorzystywała go do zaspokajania swoich potrzeb mieszkaniowych. Stan budynku, w szczególności nieszczelny dach, uszkodzone elementy konstrukcji, pleśń i grzyb, pęknięcia ścian, niesprawna instalacja wodno-kanalizacyjna oraz instalacja elektryczna, której użytkowanie nie było bezpieczne, powodował konieczność przeprowadzenia bardzo rozległych prac w celu umożliwienia zamieszkania. Następnie budynek został dodatkowo zdewastowany i pozbawiony m.in. ogrzewania. Ostatecznie, zamiast jego remontu, został całkowicie rozebrany w (…) 2025 r.

W Pani ocenie, celem zwolnienia określonego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych jest objęcie nim osób nabywających pierwszą nieruchomość, która rzeczywiście może służyć zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. W opisanej sytuacji wcześniejsze posiadanie przez Panią budynku, który ze względu na swój stan nie nadawał się do normalnego i bezpiecznego zamieszkania, nigdy nie służył Pani potrzebom mieszkaniowym, a następnie został całkowicie rozebrany, nie powinno pozbawiać Pani prawa do tego zwolnienia.

W konsekwencji uważa Pani, że przy planowanym nabyciu lokalu mieszkalnego powinna mieć możliwość skorzystania ze zwolnienia przewidzianego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 cytowanej ustawy:

W myśl art. 5 ust. 1 i 2 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 cytowanej ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Stosownie do art. 7 ust. 1 pkt 1 lit a ww. ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym/kupujących. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W myśl art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zatem zgodnie z powołanym powyżej przepisem, zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:

-     prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,

-     prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,

-     spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,

jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach. W przypadku, w którym kupującemu przysługuje lub przysługiwał udział w opisywanych prawach nabyty tytułem dziedziczenia − by mogło być zastosowane zwolnienie − wielkość przysługującego mu udziału nie może przekroczyć 50%. Zatem tylko posiadanie (w przeszłości lub w dacie zakupu) ww. praw, nabyte w drodze dziedziczenia (i to w określonym udziale), nie stanowi przeszkody do zastosowania ww. ulgi.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że w (…) 2022 r. otrzymała Pani od mamy w drodze darowizny nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym. Już przed dokonaniem darowizny budynek nie był zamieszkiwany. Od momentu otrzymania przez Panią nieruchomości aż do jej rozbiórki również nikt w niej nie mieszkał, a Pani nigdy nie wykorzystywała jej do zaspokajania swoich potrzeb mieszkaniowych. W chwili otrzymania darowizny budynek znajdował się w bardzo złym stanie technicznym i nie nadawał się do normalnego i bezpiecznego zamieszkania. Dach był nieszczelny i przeciekał, drewniane elementy konstrukcji były uszkodzone przez szkodniki drewna, występowały pleśń i grzyb oraz pęknięcia ścian i murów. W konstrukcji znajdowały się również znaczne ilości starej papy. Instalacja elektryczna była w bardzo złym stanie technicznym i jej użytkowanie nie było bezpieczne. Instalacja wodno-kanalizacyjna nie była sprawna wskutek uszkodzeń spowodowanych mrozem. Ze względu na stan techniczny budynku oraz zakres prac koniecznych do doprowadzenia go do stanu umożliwiającego zamieszkanie zdecydowała się Pani na jego całkowitą rozbiórkę zamiast remontu. Rozbiórka została przeprowadzona w (…) 2025 r. po uprzednim dokonaniu wymaganego zgłoszenia i przeprowadzeniu wymaganej procedury administracyjnej. Budynek został całkowicie rozebrany i obecnie nie znajduje się już na działce. Przed nabyciem przez Panią w drodze darowizny nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym nie została wydana decyzja organu nadzoru budowlanego nakazująca rozbiórkę tego budynku ani decyzja zakazująca jego użytkowania. Zgłoszenia rozbiórki opisanego budynku dokonała Pani już po otrzymaniu nieruchomości w drodze darowizny od mamy, a więc w czasie, gdy była już Pani właścicielką nieruchomości. Poza opisaną nieruchomością nie posiadała i nie posiada Pani innego lokalu mieszkalnego ani budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz nie przysługiwało Pani spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego ani domu jednorodzinnego. Obecnie planuje Pani wspólnie z bratem nabyć lokal mieszkalny w udziałach po 1/2 dla każdego z Państwa. Brat nie posiadał wcześniej mieszkania ani domu ani innych praw do nieruchomości mieszkalnych, które wyłączałyby możliwość zastosowania zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych.

Pani zdaniem, będzie Pani uprawniona do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ww. ustawy.

Z Pani stanowiskiem nie można się zgodzić.

Aby bowiem skorzystać ze zwolnienia zawartego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie mogło Pani przysługiwać żadne z praw ani udział w prawie wskazanym w treści tego przepisu, czyli m.in. prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego.

Zarówno ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, jak i Kodeks cywilny nie definiują pojęć „budynek mieszkalny jednorodzinny” i „budynek”. W takiej sytuacji, na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, należy dopuścić możliwość odwołania się do definicji budynku z ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.).

Zgodnie z art. 3 pkt 2 i 2a ww. ustawy:

W doktrynie przyjmuje się, że w świetle wyżej przedstawionych definicji, warunkiem uznania budynku za mieszkalny jednorodzinny, jest przede wszystkim to, aby służył on zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych i stanowił konstrukcyjnie samodzielną całość.

Zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych należy rozumieć jako możliwość użytkowania budynku czyli zamieszkiwania w nim. Możliwość użytkowania i tym samym zamieszkiwania w budynku regulują przepisy prawa budowlanego. Nie można mieszkać w budynku, w stosunku do którego organ nadzoru budowlanego wydał zakaz użytkowania na czas usunięcia nieodpowiedniego stanu technicznego lub wydał decyzję nakazującą rozbiórkę budynku.

W celu ustalenia czy przedmiotowy budynek mieszkalny nie mógł służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych nie można opierać się jedynie na subiektywnej opinii wyrażonej w opisie sprawy, tj. na stwierdzeniu, „(…)budynek znajdował się w bardzo złym stanie technicznym i nie nadawał się do normalnego i bezpiecznego zamieszkania.”. Należy ustalić czy budynek nie służy lub nie może służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, tj. czy była wydana decyzja organu nadzoru budowlanego nakazująca rozbiórkę tego budynku lub zakazująca jego użytkowanie i czy przez cały okres posiadania tego budynku był on objęty powyższymi decyzjami organu nadzoru budowlanego.

W myśl art. 66 ustawy Prawo budowlane:

Natomiast jak stanowi art. 67 ust. 1 ww. ustawy:

Stosownie do powyższych regulacji nieruchomość (budynek), w stosunku do której organ nadzoru budowlanego wydał zakaz użytkowania na czas usunięcia nieodpowiedniego stanu technicznego lub wydał decyzję nakazującą rozbiórkę budynku (w myśl Prawa budowlanego) – nie stanowi budynku mieszkalnego jednorodzinnego, tj. nie umożliwia użytkowania budynku i w konsekwencji nie służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

W myśl art. 30b ust. 1-3 ww. ustawy:

Jak wskazała Pani we wniosku, w (…) 2022 r. otrzymała Pani od mamy w drodze darowizny nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym. Rozbiórka tego budynku została przeprowadzona w (…) 2025 r., po uprzednim dokonaniu wymaganego zgłoszenia i przeprowadzeniu wymaganej procedury administracyjnej, tj. po 3 latach od nabycia przez Panią nieruchomości.

Wobec powyższego, była Pani właścicielem nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym w złym stanie technicznym, ale na dzień jego nabycia nie był on objęty decyzją nakazującą jego rozbiórkę, poprzedni właściciel nie wystąpił również o takie pozwolenie, nie dokonał również zgłoszenia rozbiórki.

Zawarte w art. 9 pkt 17 ww. ustawy sformułowanie „w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw”, oznacza, że aby skorzystać z omawianego zwolnienia kiedykolwiek wcześniej nie mogła Pani posiadać budynku mieszkalnego. A jak wynika z opisu sprawy w 2022 r. mama darowała Pani budynek mieszkalny jednorodzinny. To, że budynek, na moment jego nabycia, był w złym stanie technicznym, nie może stanowić przesłanki do zastosowania omawianego zwolnienia. Ustawodawca nie zawarł bowiem zastrzeżeń, w jakim stanie funkcjonalnym powinien być budynek. Naturalnym jest, że z biegiem lat budynek, który nie jest wykorzystywany w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych ulega niszczeniu. W związku z powyższym należy uznać, że zgodnie z ww. przepisami, nieruchomość ta stanowiła budynek mieszkalny jednorodzinny, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Reasumując, nabycie w 2022 r. nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, uniemożliwia Pani obecnie skorzystanie ze zwolnienia z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, bowiem – zgodnie z opisanym zdarzeniem – była Pani właścicielem budynku mieszkalnego, a zatem nie spełnia Pani warunków do skorzystania ze zwolnienia określonych w tym przepisie. W konsekwencji planowany przez Panią zakup z bratem lokalu mieszkalnego w udziale po ½ będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W związku z powyższym, Pani stanowisko należy uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Z tych też względów − z uwagi na indywidualny charakter interpretacji przepisów prawa podatkowego − przedmiotem tej interpretacji jest wyłącznie ocena skutków podatkowych powstałych po Pani stronie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja jest zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.