0111-KDWB.4014.178.2026.1.KKM

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

1 września 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca zamierza wspólnie z inną osobą fizyczną (dalej jako: „Zainteresowany”) dokonać zakupu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Planowana umowa sprzedaży zostanie zawarta w formie aktu notarialnego. Zbywcami prawa będą dwie osoby fizyczne (Sprzedający 1 oraz Sprzedający 2), którym przysługują udziały wynoszące po 1/2 w przedmiotowym prawie. Sprzedający działają wyłącznie w ramach zarządzania majątkiem prywatnym, poza jakąkolwiek działalnością gospodarczą.

Wnioskodawca oraz Zainteresowany będą nabywać przedmiotowe prawo jako osoby fizyczne, we własnym imieniu i na własną rzecz. Każdy z kupujących nabędzie udział wynoszący dokładnie 1/2 w całym prawie do lokalu mieszkalnego do swojego majątku osobistego. Zakup zostanie sfinansowany ze środków własnych kupujących oraz ze wspólnego kredytu hipotecznego zaciągniętego solidarnie przez Wnioskodawcę i Zainteresowanego, przy czym spłata kredytu oraz wkład własny będą pokrywane przez nabywców w częściach równych (po 50%), odpowiadających ich udziałom w nabywanym prawie, bez udziału darowizn lub nieodpłatnych przesunięć majątkowych między nabywcami. Kupujący nie pozostają w związku małżeńskim i nie łączy ich wspólność majątkowa. Łączna cena sprzedaży całego prawa wynosi (…) zł, a wartość udziału 1/2 nabywanego przez Wnioskodawcę wynosi (…) zł (analogicznie wartość udziału 1/2 Zainteresowanego wynosi (…) zł).

Wnioskodawca na dzień planowanej transakcji oraz przed tym dniem nigdy nie posiadał (w całości ani w udziale) żadnego lokalu mieszkalnego, budynku mieszkalnego ani spółdzielczego prawa do lokalu/domu (w tym w drodze dziedziczenia). Zainteresowany w dniu (…) nabył udział 1/2 w prawie własności innego lokalu mieszkalnego na podstawie umowy o dożywocie, który następnie zbył w dniu (…) Na dzień planowanej transakcji Zainteresowany nie posiada żadnych praw ani udziałów w nieruchomościach mieszkalnych.

Pytanie

Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym Wnioskodawcy, który w dniu planowanej sprzedaży oraz przed tym dniem nie posiadał i nie posiada żadnego z praw ani udziałów w prawach wymienionych w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, będzie przysługiwało zwolnienie od podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie tego przepisu w zakresie odpowiadającym nabywanemu przez niego udziałowi wynoszącemu 1/2 w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego, pomimo że drugi współnabywca (Zainteresowany) w przeszłości posiadał udział wynoszący 1/2 w prawie własności innego lokalu mieszkalnego (nabyty na podstawie umowy o dożywocie i następnie zbyty)?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, na zadane pytanie należy odpowiedzieć twierdząco. Wnioskodawcy będzie przysługiwało zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 295 ze zm., dalej: „ustawa o PCC”) w części odpowiadającej nabywanemu przez niego udziałowi wynoszącemu 1/2 w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego.

Fakt, że drugi kupujący (Zainteresowany) nie spełnia warunków do zwolnienia z uwagi na swoją przeszłą historię majątkową (posiadanie w latach (…) udziału nabytego na podstawie umowy o dożywocie), nie wyłącza prawa Wnioskodawcy do skorzystania ze zwolnienia w odniesieniu do przypadającego na niego udziału. Obowiązek podatkowy w PCC ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy o PCC), a sytuację prawnopodatkową każdego z nabywców nabywających odrębne udziały do majątków osobistych należy oceniać indywidualnie. Konstrukcja solidarności podatkowej z art. 5 ust. 2 ustawy o PCC dotyczy zapłaty powstałego długu, a nie kreowania obowiązku podatkowego tam, gdzie ustawa przewiduje zwolnienie materialnoprawne.

Stanowisko to znajduje bezpośrednie oparcie w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego (m.in. wyrok NSA z dnia 7 kwietnia 2026 r., sygn. akt III FSK 281/25). Sąd jednoznacznie przesądził, że zwolnienie z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC przysługuje proporcjonalnie tej osobie kupującej, która indywidualnie spełnia warunki ustawowe. W konsekwencji podatek PCC w stawce 2% powinien zostać pobrany przez notariusza wyłącznie od wartości rynkowej udziału nabywanego przez Zainteresowanego, natomiast udział Wnioskodawcy korzysta w całości ze zwolnienia z podatku.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 191) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ww. ustawy:

Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy umowie sprzedaży - na kupującym.

W myśl art. 5 ust. 1 i 2 ww. ustawy:

Obowiązek zapłaty podatku ciąży na podatnikach tego podatku.

Jeżeli obowiązek podatkowy ciąży na kilku podmiotach albo na stronach umowy zamiany, albo wspólnikach spółki cywilnej, zobowiązanymi solidarnie do zapłaty podatku są odpowiednio te podmioty, strony umowy zamiany albo wspólnicy spółki cywilnej.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży - wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym/kupujących. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W myśl art. 9 pkt 17 ww. ustawy:

Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Stosownie do art. 10 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego.

Zgodnie z art. 10 ust. 3 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Płatnicy obowiązani są uzależnić dokonanie czynności cywilnoprawnej od uprzedniego zapłacenia podatku.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że planuje Pani wraz z inną osobą (Zainteresowanym) dokonać zakupu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Planowana umowa sprzedaży zostanie zawarta w formie aktu notarialnego. Zbywcami prawa będą dwie osoby fizyczne, którym przysługują udziały wynoszące po 1/2 w przedmiotowym prawie. Pani oraz Zainteresowany będą nabywać przedmiotowe prawo jako osoby fizyczne, we własnym imieniu i na własną rzecz. Każdy z kupujących nabędzie udział wynoszący dokładnie 1/2 w całym prawie do lokalu mieszkalnego.

Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego na dzień planowanej transakcji oraz przed tym dniem nigdy nie posiadała Pani (w całości ani w udziale) żadnego lokalu mieszkalnego, budynku mieszkalnego ani spółdzielczego prawa do lokalu/domu (w tym w drodze dziedziczenia).

Natomiast Zainteresowany (…) nabył udział 1/2 w prawie własności innego lokalu mieszkalnego na podstawie umowy o dożywocie, który następnie zbył (…)

Pani zdaniem, przysługuje Pani zwolnienie przewidziane w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w części odpowiadającej Pani udziałowi.

Z Pani stanowiskiem nie można się zgodzić.

Analizowany przepis – art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – jednoznacznie wskazuje jakie warunki muszą być spełnione do zastosowania zwolnienia:

-    w wyniku umowy sprzedaży nabyty musi być cały lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, cały budynek mieszkalny jednorodzinny, czy też spółdzielcze własnościowe prawo do całego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,

-    żaden z kupujących nie może być, w dniu sprzedaży ani przed tym dniem, właścicielem praw do żadnej substancji mieszkaniowej wskazanej w tym przepisie, za wyjątkiem nabytego – w drodze dziedziczenia – udziału nieprzekraczającego 50%.

W opisanym przez Panią przypadku, umowa sprzedaży będzie obejmowała zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Zatem pierwszy warunek zwolnienia zostanie spełniony, bowiem jak wynika z wniosku zakupi je Pani wraz z Zainteresowanym (każdy z kupujących nabędzie udziały wynoszący ½ spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego).

Jednak w opisanej sprawie drugi warunek zastosowania zwolnienia nie będzie spełniony, ponieważ Zainteresowany posiadał udział 1/2 w prawie własności innego lokalu mieszkalnego nabytego na podstawie umowy o dożywocie.

W analizowanej sprawie nie ma znaczenia fakt, że przedmiotowy udział, który nabył Zainteresowany w drodze umowy dożywocia, został zbyty (…) Jedynym wyjątkiem pozwalającym skorzystać z omawianego zwolnienia dotyczącego posiadania jakiejkolwiek substancji mieszkaniowej jest nabycie udziału w nieruchomości mieszkalnej w drodze dziedziczenia i to w określonym udziale.

Przedmiotem ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych są czynności cywilnoprawne, w tym umowy sprzedaży. A zatem, również zwolnieniem objęta jest czynność cywilnoprawna, którą jest umowa sprzedaży a nie jej część. Omawiane zwolnienie dotyczy czynności a nie tylko podatnika. Zatem w sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest spółdzielcze własnościowe prawo do całego lokalu mieszkalnego, który kupujący nabywają na współwłasność w częściach ułamkowych, umowa taka podlega zwolnieniu, pod warunkiem, że każdy z kupujących (małżonkowie, rodzice z dzieckiem, rodzeństwo, osoby obce) spełni warunki określone w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, tj. każdy z kupujących musi spełniać warunek nieposiadania wcześniej nieruchomości lub udziału w niej, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

W zdarzeniu przedstawionym przez Panią, jeden z kupujących posiadał wcześniej udział w prawie własności lokalu mieszkalnego nabyty na podstawi umowy o dożywocie. Zatem, przy nabyciu spółdzielczego własnościowe prawa do lokalu mieszkalnego - na współwłasność − nie będzie przysługiwało prawo do zwolnienia, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Jeden z kupujących (współwłaścicieli) – Zainteresowany - nie wypełni bowiem warunków zwolnienia.

Skoro zatem nie zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia, to cała czynność (również w części odpowiadającej Pani udziałowi) nie może korzystać z omawianego zwolnienia. Notariusz powinien pobrać podatek w pełnej wysokości.

W związku z powyższym, Pani stanowisko należy uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Odnosząc się do przywołanego przez Panią wyroku sadowego wskazać należy, że został on wydany w indywidualnej sprawie i nie ma zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.

Interpretacja dotyczy wyłącznie Pani. Gdyby drugi Kupujący chciał uzyskać interpretację w zakresie zwolnienia z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, to powinien się zwrócić z odrębnym wnioskiem.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-    Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja jest zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

-    Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-    Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-     w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-     w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.