0111-KDWB.4014.145.2026.1.HK
Zwolnienia z opodatkowania zakupu pierwszego mieszkania po sprzedaży wcześniej posiadanej nieruchomości w stanie surowym.
- Sygnatura
- 0111-KDWB.4014.145.2026.1.HK
- Rodzaj dokumentu
- Interpretacja indywidualna
- Data wydania
- Organ
- Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
- Status
- Aktualna
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
17 sierpnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Był Pan właścicielem nieruchomości gruntowej, na której znajdował się budynek mieszkalny jednorodzinny w stanie surowym otwartym. Budynek nie nadawał się do zamieszkania ani użytkowania na cele mieszkaniowe – nie posiadał stolarki okiennej i drzwiowej, instalacji wewnętrznych oraz innych elementów umożliwiających korzystanie z budynku zgodnie z jego przeznaczeniem mieszkalnym. Budynek nie był oddany do użytkowania i nigdy nie służył zaspokojeniu Pana potrzeb mieszkaniowych ani potrzeb mieszkaniowych innych osób. Sprzedał Pan tę nieruchomość (…).
Małżonce, zarówno w dniu planowanego nabycia lokalu mieszkalnego, jak i przed tym dniem, nie przysługiwało prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego ani domu jednorodzinnego, ani też udział w którymkolwiek z tych praw.
Pytanie
Czy sprzedaż wcześniej posiadanej przez Pana nieruchomości z budynkiem w stanie surowym otwartym, który nie nadawał się do zamieszkania i nie był oddany do użytkowania, pozbawia Pana prawa do zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych przy zakupie pierwszego lokalu mieszkalnego, na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?
Pana stanowisko w sprawie
Pana zdaniem przysługuje Panu prawo do zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych przy zakupie pierwszego mieszkania.
Budynek znajdujący się na sprzedanej przez Pana nieruchomości był wyłącznie budynkiem w trakcie budowy, w stanie surowym otwartym, który nie nadawał się do zamieszkania ani do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Budynek nie został oddany do użytkowania i nie posiadał cech umożliwiających jego faktyczne użytkowanie jako budynku mieszkalnego. W konsekwencji nie można uznać, że był Pan wcześniej właścicielem budynku mieszkalnego w rozumieniu art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Tym samym zakup lokalu mieszkalnego (…) będzie stanowił nabycie pierwszego mieszkania uprawniające do skorzystania ze zwolnienia z PCC.
W związku z faktem, że ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191) nie zawiera definicji budynku mieszkalnego, to w Pana opinii należałoby posłużyć się definicją zawartą w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524). Budynek mieszkalny jednorodzinny musi być gotowy do zamieszkania. Budynek w stanie surowym otwartym, bez okien, drzwi i instalacji, nie spełnia tej definicji.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191):
Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:
Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 i 2 ww. ustawy:
1. Obowiązek zapłaty podatku ciąży na podatnikach tego podatku.
2. Jeżeli obowiązek podatkowy ciąży na kilku podmiotach albo na stronach umowy zamiany, albo wspólnikach spółki cywilnej, zobowiązanymi solidarnie do zapłaty podatku są odpowiednio te podmioty, strony umowy zamiany albo wspólnicy spółki cywilnej.
W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.
Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Stawka podatku wynosi od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%.
Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a obowiązek uiszczenia podatku ciąży na kupującym. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Stosownie do art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Zatem zgodnie z powołanym powyżej przepisem, zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:
· prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
· prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
· spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach. W przypadku, w którym kupującemu przysługuje lub przysługiwał udział w opisywanych prawach nabyty tytułem dziedziczenia − by mogło być zastosowane zwolnienie − wielkość przysługującego mu udziału nie może przekroczyć 50%.
Z opisu sprawy wynika, że był Pan właścicielem nieruchomości, na której znajdował się budynek mieszkalny jednorodzinny w stanie surowym otwartym, który nie był oddany do użytkowania.
Pana wątpliwości dotyczą tego, czy sprzedaż wcześniej posiadanej przez Pana nieruchomości z budynkiem w stanie surowym otwartym, który nie nadawał się do zamieszkania i nie był oddany do użytkowania, pozbawia Pana prawa do zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych przy zakupie pierwszego lokalu mieszkalnego, na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Zarówno ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, jak i ustawa z dnia z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795) nie definiują pojęć „budynek mieszkalny jednorodzinny” i „budynek”. W takiej sytuacji, na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, należy dopuścić możliwość odwołania się do definicji budynku z ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.).
Zgodnie z art. 3 pkt 2 i 2a ww. ustawy:
Ilekroć w ustawie jest mowa o:
· budynku – należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;
· budynku mieszkalnym jednorodzinnym – należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.
W myśl art. 54 ust. 1 ustawy Prawo budowlane:
Do użytkowania obiektu budowlanego, na budowę którego jest wymagana decyzja o pozwoleniu na budowę albo zgłoszenie budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1-2a, 3a i 3b , można przystąpić, z uwzględnieniem art. 55 i art. 57 , po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji. Przepis art. 30 ust. 6a stosuje się.
Zgodnie z art. 55 ust. 1-2 ww. ustawy:
Przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego należy uzyskać decyzję o pozwoleniu na użytkowanie, jeżeli:
1) na budowę obiektu budowlanego jest wymagane pozwolenie na budowę i jest on zaliczony do kategorii (…)
- o których mowa w załączniku do ustawy;
2) zachodzą okoliczności, o których mowa w art. 49 ust. 5 albo art. 51 ust. 4;
3) przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego ma nastąpić przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych.
Decyzja, o której mowa w ust. 1 pkt 3, może obejmować:
1) obiekt budowlany lub jego część;
2) niektóre z obiektów budowlanych objętych jedną decyzją o pozwoleniu na budowę lub zgłoszeniem budowy, o którym mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1 i 2.
Decyzja, o której mowa w ust. 1 pkt 3, może być wydana, jeżeli oddawane do użytkowania obiekty budowlane lub ich części mogą samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem.
Inwestor zamiast dokonania zawiadomienia o zakończeniu budowy może wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.
Odnosząc powyższe przepisy do analizowanej sprawy, należy stwierdzić, że opisany przez Pana budynek nie spełnia definicji budynku mieszkalnego jednorodzinnego w myśl ustawy Prawo budowlane, tj. takiego, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Jak wynika z opisanej sprawy budynek do dnia sprzedaży był w stanie surowym otwartym. Budynek nie nadawał się do zamieszkania ani użytkowania na cele mieszkaniowe – nie posiadał stolarki okiennej i drzwiowej, instalacji wewnętrznych oraz innych elementów umożliwiających korzystanie z budynku zgodnie z jego przeznaczeniem mieszkalnym. Budynek nie był oddany do użytkowania i nigdy nie służył zaspokojeniu Pana potrzeb mieszkaniowych ani potrzeb mieszkaniowych innych osób.
Stosownie do powyższych regulacji budynek, co do którego nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie lub nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy (w myśl Prawa budowlanego) – nie stanowi budynku mieszkalnego jednorodzinnego, tj. nie umożliwia użytkowania budynku i w konsekwencji nie służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
Zatem, jeżeli posiadał Pan nieruchomość, na której znajdował się budynek mieszkalny jednorodzinny w stanie surowym otwartym, w którym – zgodnie z odrębnymi przepisami – nie można było zamieszkać, to nie można uznać, że posiadał Pan budynek mieszkalny jednorodzinny w myśl ustawy Prawo budowlane.
Aby skorzystać ze zwolnienia zawartego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie może Panu przysługiwać żadne z praw ani udział w prawie wskazanym w treści tego przepisu, z wyjątkiem udziału nabytego w drodze dziedziczenia, nieprzekraczającego 50%.
Wskazać również należy, że w sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest lokal mieszkalny lub budynek mieszkalny jednorodzinny, który kupujący nabywają na współwłasność, umowa taka podlega zwolnieniu, pod warunkiem, że każdy z kupujących (małżonkowie, rodzice z dzieckiem, rodzeństwo, osoby obce) spełni warunki określone w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W przypadku, gdy nieruchomość nabywana jest na współwłasność, to każdy z kupujących musi spełniać warunek nieposiadania wcześniej nieruchomości lub udziału w niej, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Reasumując, fakt, że był Pan właścicielem nieruchomości, na której znajdował się budynek mieszkalny jednorodzinny w stanie surowym otwartym, który nie był oddany do użytkowania, nie pozbawia Pana przy zawieraniu umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego (zakupie mieszkania) prawa do zastosowania zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych określonego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Tym samym Pana stanowisko jest prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Interpretacja – zgodnie ze złożonym wnioskiem i stosownie do uregulowania zawartego w art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – została wydana wyłącznie dla Pana i tylko Pan może czerpać z niej ochronę. Interpretacja ta nie dotyczy zatem Pana żony. Gdyby Pana żona chciała skorzystać z ochrony jaką daje interpretacja, powinna wystąpić z odrębnym wnioskiem o wydanie interpretacji.
W odniesieniu do załączonych do wniosku dokumentów, informuję, że zgodnie z nadanymi mi uprawnieniami, dokonuję oceny stanowiska wyłącznie w oparciu o przedstawiony we wniosku opis stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Tym samym, przy wydawaniu interpretacji nie weryfikuję dokumentów dołączanych do wniosku o wydanie interpretacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
Interpretacja a sytuacja podatnika
Stanowisko organu przedstawione w interpretacji dotyczy stanu faktycznego opisanego we wniosku. Ocena, czy odnosi się ono do sytuacji innego podatnika, wymaga analizy jego dokumentów — w ramach obsługi księgowej zajmuje się tym biuro.