0111-KDWB.4014.125.2026.2.AZE
Ustalenie, która z wartość powinna być podstawą wyliczenia podatku od czynności cywilnoprawnych w przypadku sprzedaży przez syndyka masy upadłości.
- Sygnatura
- 0111-KDWB.4014.125.2026.2.AZE
- Rodzaj dokumentu
- Interpretacja indywidualna
- Data wydania
- Organ
- Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
- Status
- Aktualna
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
6 sierpnia 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie sposobu ustalenia podstawy opodatkowania przy sprzedaży nieruchomości przez syndyka. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismami z 10 i 23 września 2026 r.
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego (ostatecznie sformułowany w uzupełnieniu wniosku)
Jako notariusz, jest Pani płatnikiem podatku PCC. W przedłożonej Pani sprawie, syndyk masy upadłości sprzedaje nieruchomość. Po stronie, kupujących w związku z transakcją, powstaje obowiązek podatkowy w zakresie podatku PCC. W dokumentacji przedłożonej przez syndyka występują różne kwoty dotyczące nieruchomości:
a) rynkowa wartość nieruchomości wynikająca z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę,
b) wartość nieruchomości z uwzględnieniem warunków sprzedaży wymuszonej wynikająca z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę,
c) cena nieruchomości wynikająca z przyjęcia oferty przez syndyka masy upadłości.
Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)
Która z kwot powinna być podstawą wyliczenia pobieranego przez Panią podatku od czynności cywilnoprawnych w przypadku sprzedaży przez syndyka masy upadłości:
· rynkowa wartość nieruchomości wynikająca z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę,
· czy wartość nieruchomości z uwzględnieniem warunków sprzedaży wymuszonej wynikająca z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę,
· czy cena nieruchomości wynikająca z przyjęcia oferty przez syndyka masy upadłości?
Pani stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)
Podstawą opodatkowania podatkiem PCC powinna być rynkowa wartość nieruchomości, wskazana w operacie szacunkowym wykonanym przez rzeczoznawcę, a nie wartość w warunkach sprzedaży wymuszonej lub cena sprzedaży.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które Pani przedstawiła we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):
Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
Z uwagi na fakt, że ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawiera definicji sprzedaży, należy w tej kwestii odnieść się do przepisów uregulowanych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795).
Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:
Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.
W tym miejscu należy wyjaśnić, że postępowanie upadłościowe jest regulowane przepisami ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 913).
Stosownie do treści art. 156 ust. 1 ww. ustawy:
W przypadku ogłoszenia upadłości powołuje się syndyka.
W myśl art. 311 ust. 1 cyt. ustawy:
Likwidacji masy upadłości dokonuje się przez sprzedaż z wolnej ręki lub w drodze przetargu lub aukcji przedsiębiorstwa upadłego w całości lub jego zorganizowanych części, nieruchomości i ruchomości, wierzytelności oraz innych praw majątkowych wchodzących w skład masy upadłości albo przez ściągnięcie wierzytelności od dłużników upadłego i wykonanie innych jego praw majątkowych.
Zgodnie z art. 313 ust. 1 zdanie pierwsze omawianej ustawy:
Sprzedaż dokonana w postępowaniu upadłościowym ma skutki sprzedaży egzekucyjnej.
Stosownie do art. 321 ww. ustawy:
1 Syndyk zawiera umowę sprzedaży w terminie określonym przez sędziego-komisarza, nie dłuższym niż cztery miesiące od dnia zatwierdzenia wyboru oferenta przez sędziego-komisarza.
2 Jeżeli do zawarcia umowy nie dojdzie z winy oferenta, sędzia-komisarz wydaje postanowienie o ogłoszeniu nowego przetargu albo aukcji, w których nie może uczestniczyć oferent, który nie zawarł umowy.
Z przywołanych powyżej przepisów ustawy Prawo upadłościowe jednoznacznie wynika, że zbycie przez syndyka składników majątku wchodzących w skład masy upadłości następuje na podstawie umowy sprzedaży.
Przechodząc ponownie na grunt przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych zauważyć należy, że na podstawie art. 4 pkt 1 tej ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.
Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że jest Pani jako notariusz płatnikiem podatku od czynności cywilnoprawnych. W przedłożonej Pani sprawie, syndyk masy upadłości sprzedaje nieruchomość. Po stronie, kupujących w związku z transakcją, powstaje obowiązek podatkowy w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W dokumentacji przedłożonej przez syndyka występują różne kwoty dotyczące nieruchomości:
1. rynkowa wartość nieruchomości wynikająca z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę,
2. wartość nieruchomości z uwzględnieniem warunków sprzedaży wymuszonej wynikająca z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę,
3. cena nieruchomości wynikająca z przyjęcia oferty przez syndyka masy upadłości.
Pani zdaniem, podstawą opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych powinna być rynkowa wartość nieruchomości, wskazana w operacie szacunkowym wykonanym przez rzeczoznawcę.
Jak stanowi art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.
Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Stosownie do art. 6 ust. 3 i 4 ww. ustawy:
Jeżeli podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, organ ten wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny.
Jeżeli podatnik, pomimo wezwania, o którym mowa w ust. 3, nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik.
Przepisy podatkowe jednoznacznie wskazują, że podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa.
Natomiast wartość nieruchomości z uwzględnieniem warunków sprzedaży wymuszonej, nie może stanowić podstawy opodatkowania, ponieważ nie odpowiada ona wartości rynkowej. Wartość dla wymuszonej sprzedaży definiuje się jako kwotę, którą można otrzymać z tytułu sprzedaży nieruchomości w okolicznościach, w których sprzedający znajdzie się pod presją konieczności sprzedaży nieruchomości. Jest to wartość niższa od wartości rynkowej. Podobnie cena nieruchomości uzyskana w wyniku przyjęcia oferty przez syndyka zazwyczaj jest niższa od wartości rynkowej.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:
a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
b) innych praw majątkowych − 1%.
Stosownie do art. 10 ust. 2 ww. ustawy:
Notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego.
Zatem Pani jako płatnik powinna pobrać podatek od wartości rynkowej nieruchomości.
W związku z powyższym, Pani stanowisko jest prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
Interpretacja a sytuacja podatnika
Stanowisko organu przedstawione w interpretacji dotyczy stanu faktycznego opisanego we wniosku. Ocena, czy odnosi się ono do sytuacji innego podatnika, wymaga analizy jego dokumentów — w ramach obsługi księgowej zajmuje się tym biuro.