0111-KDWB.4014.120.2026.4.KKM

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

29 lipca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży.

Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 6 września 2026 r.

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.  Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…)

2.  Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

(…)

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

(…) jest osobą fizyczną mającą miejsce zamieszkania w Polsce i podlegającą w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w podatku dochodowym od osób fizycznych („podatek PIT”) (dalej: „Sprzedający”).

Na mocy aktu notarialnego z dnia (…) Sprzedający nabył tytułem darowizny od swoich rodziców prawo własności działki ewidencyjnej (…) o powierzchni (…) metrów kwadratowych („Działka nr (…)”), działki ewidencyjnej (…)o powierzchni o powierzchni (…) metrów kwadratowych („Działka nr (…)”) oraz udziału wynoszącego (…)części działki ewidencyjnej (…) o powierzchni (…) metrów kwadratowych („Udział w Działce nr (…)”).

Działka (…), Działka (…) oraz Działka (…)powstały z podziału działki ewidencyjnej (…),dla której Sąd Rejonowy dla (…)prowadzi księgę wieczystą (…). Podział ten nastąpił na podstawie decyzji z dnia (…) wydanej przez Burmistrza Gminy (…) (łącznie dalej: Nieruchomość).

Działka (…)na moment sprzedaży będzie działką niezabudowaną. Działka (…) jest działką niezabudowaną.

W roku (…) Sprzedający stał się w związku z prowadzoną działalnością czynnym podatnikiem podatku VAT.

Na Działce (…) oraz Działce (…) nie zostały poczynione jakiekolwiek działania w celach deweloperskich. Nie zostały dokonane żadne podziały na mniejsze działki, nie występowano z wnioskami o jakiekolwiek przyłącza.

Sprzedający nie podejmował wymagających zaangażowania własnych środków finansowych czynności, zmierzających do podniesienia wartości działek (jak w szczególności ogrodzenie, uzbrojenie terenu, doprowadzenie mediów, wydzielenie dróg, działania zmierzające do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy terenu). Sprzedający nie podejmował żadnych aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami. Sprzedający nie prowadził i nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, ani nie sprzedawał innych działek wyodrębnionych z nieruchomości będących przedmiotem darowizny.

Działka (…)oraz Udział w Działce (…)nie były nigdy wprowadzone do środków trwałych prowadzonej przez Sprzedającego działalności gospodarczej oraz nie były faktycznie wykorzystywane do działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającego. Od wydatków ponoszonych na nieruchomość nie był odliczany podatek VAT (również od wydatków rozbiórkowych, eksploatacyjnych, media, utrzymanie itp.).

Działka (…)oraz Działka (…)objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Działka (…)oznaczona jest symbolem (…).

Działka (…)oznaczona jest symbolem (…).

Sprzedający planuje zbyć Działkę (…)oraz Udział w Działce (…) na rzecz kupującego. Kupującym będzie deweloper. W związku z tym Sprzedający udzieli deweloperowi pełnomocnictw do podejmowania czynności faktycznych i prawnych względem Działki (…) oraz Udziału w Działce (…).

Sprzedający przed podpisaniem umowy ostatecznej przenoszącej własność Działki (…) dokona rozbiórki istniejących na niej zabudowań. Przedmiotem sprzedaży będzie zatem nieruchomość niezabudowana.

Potencjalnym nabywcą Nieruchomości jest (…) sp. z o.o. (dalej: „Kupujący”). Kupujący jest spółką celową, zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i podlega obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów (przychodów) bez względu na miejsce ich osiągania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Kupujący nie jest podmiotem powiązanym wobec Sprzedającego w rozumieniu art. 11a Ustawy o CIT, ani art. 23m Ustawy o PIT. Pomiędzy Kupującym oraz Sprzedającym nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w art. 32 ust. 2 Ustawy o VAT. Sprzedający i Kupujący dalej łącznie zwani: „Wnioskodawcy”.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawców, że w zdarzeniu przyszłym opisanym we Wniosku, w sytuacji gdy Sprzedający nie będzie działał jako podatnik podatku VAT w stosunku do transakcji przeniesienia prawa własności Działki (…) oraz Udziału w Działce (…)na rzecz Kupującego, transakcja ta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a zobowiązanym do zapłaty podatku w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości będzie Kupujący?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Zdaniem Wnioskodawców, prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawców, że w zdarzeniu przyszłym opisanym we Wniosku, w sytuacji gdy Sprzedający nie będzie działał jako podatnik podatku VAT w stosunku do transakcji przeniesienia prawa własności Działki (…) oraz Udziału w Działce (…) na rzecz Kupującego, transakcja ta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a zobowiązanym do zapłaty podatku w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości będzie Kupujący.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC, jako czynność opodatkowaną należy uznać umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o PCC, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany - w przypadku sprzedaży nieruchomości i prawa użytkowania wieczystego do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o PC).

Zgodnie jednak z treścią art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Mając na uwadze treść powyższego przepisu, opisana w zdarzeniu przyszłym sprzedaż Nieruchomości powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z tym, że przedmiotem transakcji będzie sprzedaż rzeczy, niepodlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a ponadto żadne ze zwolnień z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie ma zastosowania.

Tym samym, Kupujący będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, w związku z nabyciem Nieruchomości w zaprezentowanym zdarzeniu przyszłym. Podstawę opodatkowania stanowić będzie wartość rynkowa przedmiotu planowanej transakcji, tj. cena Nieruchomości uzgodniona w umowie sprzedaży. Jednocześnie stawką właściwą dla opodatkowania planowanej transakcji podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest 2%.

Analogiczne podejście władz skarbowych można odnaleźć w interpretacji indywidualnej z dnia 5 stycznia 2026 r., Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2- 3.4014.567.2025.4.ASZ oraz interpretacji indywidualnej z dnia 29 maja 2024 r., Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2- 3.4014.136.2024.4.BZ.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a i b ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgonie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a i b ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).

Z opisu sprawy wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania (Sprzedający) planuje zbyć Działkę (…) oraz Udział w Działce (…) na rzecz Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (Nabywca). Przedmiotem sprzedaży będzie zatem nieruchomość niezabudowana.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej, Znak: (…) wydanej w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że: „podjęte i planowane przez Sprzedającego działania do momentu dostawy Działki (…)oraz Udziału w Działce (…), nie mieszczą się w zakresie art. 15 ustawy o VAT i nie wywołują skutku w postaci uznania Sprzedającego za podatnika VAT zdefiniowanego w ust. 1 ww. artykułu, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Sprzedającego cech podatnika podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie opisanej sprzedaży Działki (…) oraz Udziału w Działce (…), a dostawę – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym dostawa Działki (…) oraz Udziału w Działce (…) nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.”

Zatem, skoro sprzedaż prawa własności Działki (…) oraz Udziału w Działce (…) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to do opisanej transakcji nie znajdzie zastosowania wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Tym samym, należy zgodzić się z Państwa stanowiskiem, że transakcja ta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, w związku z brakiem opodatkowania podatkiem od towarów i usług, a zobowiązanym do zapłaty podatku w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości będzie Kupujący.

W świetle powyższego, Państwa stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Państwa wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług oraz podatku dochodowego od osób fizycznych zostały wydane odrębne rozstrzygnięcia – interpretacja, Znak: (…), (…).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja jest zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(…) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.