0111-KDWB.4014.114.2026.4.AW

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

30 lipca 2026 r., wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.  Zainteresowany będący stroną postępowania:

Spółka

2.  Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

X

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Opis stron Planowanej Transakcji oraz opis Przedmiotowej Nieruchomości.

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp. k. („Nabywca”) jest spółką z siedzibą w Polsce.

Druga strona transakcji (dalej: „Sprzedawcy”) to osoby fizyczne, tj.:

-     A (dalej: „Sprzedawca 1”);

-     B (dalej: „Sprzedawca 2”);

-     C (dalej: „Sprzedawca 3”).

Sprzedawcy w (…) roku nabyli nieruchomość położoną w (…) stanowiącą działkę ewidencyjną numer (…) (dalej: „Nieruchomość”) w częściach ułamkowych w drodze dziedziczenia po ojcu (postanowienie o stwierdzeniu nabycia tego spadku przez Sprzedawców jest datowane na (…) r.). Nabycie to nie stanowiło czynności opodatkowanej VAT.

Nabywca planuje nabyć od Sprzedawców nieruchomość (dalej: „Planowana Transakcja”).

Na potrzeby Planowanej Transakcji z Nieruchomości wydzielona została działka ewidencyjna numer (…), która ma być przedmiotem zbycia (dalej: „Przedmiotowa Nieruchomość”). Podział Nieruchomości w celu wydzielenia Przedmiotowej Nieruchomości dokonany został na podstawie pełnomocnictwa udzielonego bezpośrednio przez Sprzedawców geodecie. Kontakt Sprzedawców z geodetą był organizowany przez Nabywcę.

Przedmiotowa Nieruchomość ma zostać nabyta przez Spółkę w celu realizacji inwestycji polegającej na budowie na niej budynku o funkcji handlowo-usługowej z parkingiem i pylonem reklamowym oraz prowadzeniu na niej obiektu handlowego przez Spółkę (dalej: „Inwestycja”).

Przedmiotowa Nieruchomość jest objęta decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wydaną w (…) r., zgodnie z którą Przedmiotowa Nieruchomość jest przeznaczona pod zabudowę. Wskazana decyzja uzyskana została przez podmiot, któremu Nabywca zlecił jej pozyskanie, a następnie przeniesiona na Nabywcę i na jej podstawie Spółka uzyskała pozwolenie na budowę na Przedmiotowej Nieruchomości.

Nabywca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT, zarówno na dzień złożenia niniejszego wniosku, jak i na dzień Planowanej Transakcji.

W sytuacji, w której niniejszy organ uzna, że dostawa Przedmiotowej Nieruchomości w ramach Planowanej Transakcji powinna podlegać opodatkowaniu VAT, na dzień Planowanej Transakcji Sprzedawcy będą zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT.

Planowana Transakcja.

Celem realizacji Planowanej Transakcji, w dniu (…) r. Sprzedawcy złożyli Nabywcy w formie aktu notarialnego ofertę zawarcia umowy przedwstępnej (dalej: „Umowa Przedwstępna”) sprzedaży Przedmiotowej Nieruchomości (dalej: „Oferta”).

Z treści Oferty wynika w szczególności, że:

-     Sprzedawcy są współwłaścicielami Nieruchomości w udziałach wynoszących po 1/3;

-     w dziale (…) księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości jest wpisana służebność przesyłu na rzecz określonej spółki z ograniczeniem do korzystania z pasa gruntu o określonej powierzchni, obejmującej strefę ochronną sieci wodociągowej i sieci wodociągowej;

-     z Nieruchomości zostanie wydzielona działka geodezyjna o określonej powierzchni (Przedmiotowa Nieruchomość);

-     Nieruchomość położona jest częściowo na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w którym to planie jej część położona jest na terenie przeznaczonym pod zieleń (symbol 2Z), niemniej część objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego nie wejdzie w skład Przedmiotowej Nieruchomości, natomiast dla pozostałej części Nieruchomości brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a ponadto w odniesieniu do Nieruchomości w (…) roku wydano decyzję o warunkach zabudowy, ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku o funkcji handlowo-usługowej z parkingiem i pylonem reklamowym przewidzianej do realizacji na jej terenie i ta część, objęta wymienionymi warunkami zabudowy, stanowić będzie Przedmiotową Nieruchomość;

-     zgodnie z wypisem z rejestru gruntów Nieruchomość oznaczona jest w ewidencji gruntów symbolem ŁV - łąki trwałe klasy V i RVI - grunty orne klasy VI,

-     Nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do terenów stanowiących ogólnodostępne drogi publiczne, umożliwiający prawo przechodu i przejazdu dla ruchu pieszego i kołowego, a Przedmiotowa Nieruchomość, po podziale Nieruchomości również będzie posiadała taki dostęp;

-     Stan uzbrojenia Przedmiotowej Nieruchomości przedstawia się następująco: wszystkie media, niezbędne do realizacji przedsięwzięcia (Inwestycji), znajdują się bezpośrednio na gruncie lub w pobliżu jego granic. Obecnie w ramach działki ewidencyjnej stanowiącej Przedmiotową Nieruchomość znajdują się następujące instalacje:

a)  infrastruktura wodociągowa,

b)  kanalizacja sanitarna,

c)  kanalizacja deszczowa,

-     należące do innych (niż Sprzedawcy) podmiotów trzecich.

-     część Nieruchomości jest wydzierżawiona na podstawie umów z (…) roku zawartych z osobami fizycznymi, przy czym do dnia zawarcia Umowy Przyrzeczonej Sprzedawcy zobowiązują się do doprowadzenia do rozwiązania względnie wygaśnięcia w inny sposób wyżej wymienionych umów dzierżawy;

-     Nieruchomość nie stanowi wkładu w spółdzielni produkcji rolnej, nie jest położona w granicach parku narodowego ani specjalnej strefy ekonomicznej, w jej skład nie wchodzi las w rozumieniu ustawy z dnia 28 września 1991 roku o lasach, nie jest wpisana do rejestru zabytków, a nadto na jej terenie nie znajdują się śródlądowe wody stojące w rozumieniu art. 23 ustawy Prawo wodne;

-     Nieruchomość nie jest położona na obszarze rewitalizacji wyznaczonym uchwałą Rady Miejskiej w (…), wymienioną w art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 roku o rewitalizacji ani na terenie Specjalnej Strefy Rewitalizacji, o której mowa w rozdziale 5 cyt. ustawy o rewitalizacji;

-     Nieruchomość jest aktualnie w części nieruchomością rolną w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego, przy czym Sprzedawcy zdają sobie sprawę, że zamiarem Stron w ramach niniejszej Umowy jest doprowadzenie do sytuacji, aby w dniu podpisania Umowy Przyrzeczonej sprzedaży Przedmiotowa Nieruchomość nie była nieruchomością rolną w rozumieniu powołanej ustawy i aby nie miały do niej zastosowania przepisy ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego, a tym samym aby możliwe było nabycie przez Spółkę prawa własności Przedmiotowej Nieruchomości na cel Inwestycji.

Zgodnie z treścią Oferty Sprzedawcy zobowiązali się do przedłożenia przed zawarciem umowy sprzedaży Przedmiotowej Nieruchomości (zwana jako: „Umowa Przyrzeczona”):

-     aktualnego wydruku z księgi wieczystej, prowadzonej dla Przedmiotowej Nieruchomości potwierdzającej, że są jej współwłaścicielami oraz stan prawny Przedmiotowej Nieruchomości;

-     wypisu z rejestru gruntów i wyrysu mapy ewidencyjnej, wydanych przez właściwy organ dla Przedmiotowej Nieruchomości, zgodnie z którymi Przedmiotowa Nieruchomość oznaczona będzie w ewidencji gruntów jako zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy;

-     zaświadczenia, wydanego przez właściwy organ, z którego wynikać będzie, że podatek od spadków i darowizn z tytułu dziedziczenia przez Sprzedawców Przedmiotowej Nieruchomości nie należy się, a w skład spadku zgłoszony został udział we własności Przedmiotowej Nieruchomości;

-     ostateczną decyzję, wydaną przez odpowiedni organ, z której będzie wynikał podział geodezyjny w wyniku którego powstała Przedmiotowa Nieruchomość, jeżeli wydanie takiej decyzji będzie konieczne;

-     aktualnego zaświadczenia o przeznaczeniu Nieruchomości w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego;

-     zaświadczeń o braku zaległości Sprzedawców z tytułu podatków, składek;

-     zaświadczenia wydanego przez właściwy organ, z którego wynikać będzie czy Przedmiotowa Nieruchomość nie leży na obszarze rewitalizacji względnie na terenie Specjalnej Strefy Rewitalizacji;

-     zaświadczenia, wydanego przez właściwy organ, stwierdzającego, że Przedmiotowa Nieruchomość nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu ani decyzją właściwego organu, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach.

Ponadto w oparciu o Ofertę Sprzedawcy zobowiązali się do udzielenia, udostępnienia lub okazania znajdujących się w ich posiadaniu informacji lub dokumentów, o które wystąpi Nabywca, dotyczących Przedmiotowej Nieruchomości. Zobowiązanie to dotyczy również udzielenia Nabywcy stosownych pełnomocnictw, uprawniających jego do uzyskania informacji o stanie prawnym lub faktycznym Nieruchomości oraz Sprzedawców.

Po spełnieniu przesłanek określonych w Ofercie, strony zobowiązały się do zawarcia Umowy Przyrzeczonej, na podstawie której Sprzedawcy dokonają sprzedaży przysługujących im udziałów w Przedmiotowej Nieruchomości na rzecz Nabywcy w stanie wolnym od jakichkolwiek obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich (z wyjątkiem wskazanej służebności przesyłu) za uzgodnioną cenę, a Nabywca zobowiązał się nabyć Przedmiotową Nieruchomość za tę cenę w oznaczonym terminie, w celu realizacji Inwestycji.

Strony oświadczyły, że Umowa Przyrzeczona zawarta zostanie niezwłocznie po ziszczeniu się wszystkich przesłanek wskazanych w Ofercie, nie później niż do ustalonego terminu. Strony postanowiły, że skuteczność zobowiązania Nabywcy do zawarcia Umowy Przyrzeczonej jest uzależniona od ziszczenia się, w przyjętych terminach, następujących przesłanek:

a)  uzyskania przez Nabywcę, działającego we własnym imieniu lub w imieniu Sprzedawców, na podstawie udzielonych pełnomocnictw, ostatecznej i prawomocnej decyzji o pozwoleniu na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Przedmiotowej Nieruchomości, kolidujących z planowaną przez Nabywcę Inwestycją;

b)  uzyskania przez Nabywcę, na własny koszt i staraniem, ostatecznej i prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy, umożliwiającej realizację na Przedmiotowej Nieruchomości Inwestycji;

c)  uzyskania przez Nabywcę, działającego we własnym imieniu lub w imieniu Sprzedawców, na podstawie udzielonych pełnomocnictw, ostatecznej i prawomocnej, decyzji obejmującej zgodę na wyłączenie z produkcji rolnej lub leśnej gruntu składającego się na Przedmiotową Nieruchomość (o ile jej uzyskanie będzie konieczne do nabycia Przedmiotowej Nieruchomości i realizacji Inwestycji);

d)  uzyskania przez Nabywcę, działającego we własnym imieniu lub w imieniu Sprzedawców, na podstawie udzielonych pełnomocnictw, ostatecznej i prawomocnej decyzji zezwalającej na lokalizację zjazdu na Przedmiotową Nieruchomość z drogi publicznej;

e)  uzyskania przez Nabywcę, działającego we własnym imieniu lub w imieniu Sprzedawców, na podstawie udzielonych pełnomocnictw, wszelkich uzgodnień lub warunków technicznych, umożliwiających przyłączenie Inwestycji do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej (kanalizacja sanitarna i deszczowa), elektroenergetycznej oraz telekomunikacyjnej, zgodnie z wymogami i standardem Nabywcy, jak również pozytywnych opinii lub ekspertyz w sprawie możliwości ogrzewania obiektu za pomocą pomp ciepła, a gdyby takie ogrzewanie nie było możliwe - uzyskania uzgodnień lub warunków technicznych dotyczących zasad przyłączenia obiektu do sieci gazowej, zgodnie z wymogami i standardem Nabywcy;

f)   uzyskania przez Nabywcę, działającego we własnym imieniu lub w imieniu Sprzedawców, na podstawie udzielonych pełnomocnictw, wszystkich wymaganych obowiązującymi przepisami stanowisk, uzgodnień i decyzji właściwych organów, koniecznych dla pełnej realizacji planowanej przez Nabywcę Inwestycji, w tym w szczególności: ostatecznej i prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę Inwestycji, w tym obiektu wraz ze wszystkimi koniecznymi uzgodnieniami dotyczącymi przyłączy mediów, z których wynikać będzie możliwość zabudowy Przedmiotowej Nieruchomości budynkiem w standardzie Nabywcy i parkingu, zawierającej uzgodnienia dotyczące budynku w standardzie Nabywcy, mediów i sposobu skomunikowania gruntu;

g)  uzyskania przez Nabywcę, działającego we własnym imieniu lub w imieniu Sprzedawców, na podstawie udzielonych pełnomocnictw, ostatecznych, a w razie skierowania skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego - prawomocnych decyzji przenoszących na Nabywcę (w zakresie, w jakim dopuszczają to przepisy prawa) wszystkie decyzje potrzebne do zrealizowania Inwestycji w ramach Przedmiotowej Nieruchomości, przy czym Sprzedawcy przed przeniesieniem przedmiotowych rozstrzygnięć administracyjnych, udzielą Nabywcy prawa do dysponowania Przedmiotową Nieruchomością na cele budowlane, a Nabywca złoży oświadczenie o przyjęciu praw i obowiązków wynikających z tych rozstrzygnięć administracyjnych;

h)  doprowadzenia przez Nabywcę działającego w imieniu Sprzedawców, do zmiany oznaczenia użytku gruntów wchodzących w skład Przedmiotowej Nieruchomości w taki sposób, aby Przedmiotowa Nieruchomość nie była nieruchomością rolną w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego, a tym samym aby możliwe było nabycie Przedmiotowej Nieruchomości przez Nabywcę;

i)    doprowadzenia przez Sprzedawców, własnym staraniem i na swój koszt, do rozwiązania i wygaszenia wszelkich umów najmu, dzierżawy, bądź innych umów o podobnym charakterze, na podstawie których osoby trzecie korzystają z Przedmiotowej Nieruchomości lub zlokalizowanych na niej obiektów budowlanych i urządzeń, jak również doprowadzenia przez Sprzedawców, własnym staraniem i na swój koszt do opuszczenia przez powołane osoby trzecie Przedmiotowej Nieruchomości, wraz ze wszystkimi rzeczami;

j)    przedłożenia odpisu księgi wieczystej prowadzonej dla Przedmiotowej Nieruchomości, a z odpisu tego wynikać będzie, że Sprzedawcy są wpisani w dziale (…), jako wyłączni współwłaściciele, a Przedmiotowa Nieruchomość wolna jest od jakichkolwiek praw, roszczeń i obciążeń na rzecz osób trzecich, poza opisaną służebnością przesyłu, oraz wniosków o ich wpis, poza ewentualnymi prawami oraz roszczeniami Nabywcy;

k)  uprawomocnienia się decyzji przenoszącej prawa wynikające z prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę na Nabywcę;

l)    przekazania Stronie zobowiązanej do nabycia dokumentów i zaświadczeń wskazanych w Ofercie.

Wskazane przesłanki nie będą uznane za spełnione, jeżeli przed upływem zastrzeżonych terminów nie będzie istniała możliwość zrealizowania na Przedmiotowej Nieruchomości Inwestycji w celu prowadzenia w jej ramach działalności handlowej, polegającej na sprzedaży artykułów spożywczych i przemysłowych lub nie będzie istniała możliwość prowadzenia takiej działalności, bez względu na jakiekolwiek przyczyny braku takiej możliwości, w tym także będące następstwem zmian ustawowych, albo możliwość taka będzie wprawdzie istniała, ale ze względu na toczące się postępowania administracyjne, związane z wydanymi rozstrzygnięciami administracyjnymi, obarczona będzie ryzykiem wynikającym z prawdopodobieństwa ich uchylenia, stwierdzenia nieważności albo wznowienia w stosunku do nich postępowania.

Zgodnie z Ofertą Sprzedawcy oświadczyli, że najpóźniej w dniu zawarcia Umowy Przyrzeczonej zobowiązują się wyrazić w odpowiedniej formie i treści oraz w ramach ustalonej ceny, zgodę na przeniesienie na Nabywcę wszelkich praw wynikających z uzyskanych rozstrzygnięć administracyjnych wskazanych w Ofercie, umożliwiających kompletną i sprawną realizację Inwestycji oraz prawidłowe korzystanie z niej, o ile przeniesienie tych rozstrzygnięć będzie dopuszczone przez obowiązujące przepisy prawa, a w wypadku, gdyby terminy obowiązywania tych rozstrzygnięć administracyjnych były krótsze zobowiązują się wyrazić zgodę przed upływem przedmiotowych terminów.

Ponadto stosownie do treści Oferty:

-     Sprzedawcy zobowiązali się obciążyć Przedmiotową Nieruchomość, która powstanie w wyniku podziału Nieruchomości, na rzecz każdoczesnego właściciela Przedmiotowej Nieruchomości służebnością gruntową, polegającą na prawie przeprowadzenia przez nieruchomość obciążoną mediów (kanalizacja deszczowa), z prawem wybudowania tej kanalizacji wraz z przyłączem, prawem wykonywania konserwacji i usuwania awarii przez właściwe podmioty odpowiedzialne za podłączone media, o ile ustanowienie powyższej służebności będzie konieczne dla realizacji Inwestycji.

-     Nabywca jest uprawniony do wejścia na Przedmiotową Nieruchomość w okresie poprzedzającym jej wydanie, w celu prowadzenia działań przygotowawczych do zrealizowania Inwestycji. Strony przyjęły, że wydanie Przedmiotowej Nieruchomości nastąpi w stanie wolnym od jakichkolwiek praw, roszczeń lub ograniczeń przysługujących osobom trzecim, za wyjątkiem opisanej służebności przesyłu.

-     W celu dokonania pomiarów i analiz Sprzedawcy zobowiązali się udostępnić Nabywcy Nieruchomość w czasie obowiązywania Umowy Przedwstępnej. Ponadto Nabywca uprawniony jest do podejmowania wszelkich działań, zarówno faktycznych (usunięcie wierzchniej warstwy ziemi i formalne rozpoczęcie budowy), jak i prawnych, w celu doprowadzenia do zmiany oznaczenia użytku gruntu wchodzącego w skład Przedmiotowej Nieruchomości, tak aby Przedmiotowa Nieruchomość nie stanowiła nieruchomości rolnej.

-     Sprzedawcy i Nabywca zobowiązali się współdziałać w ramach wszelkich postępowań związanych z uzyskaniem rozstrzygnięć koniecznych dla realizacji Inwestycji i prawidłowego z niej korzystania, według planów Nabywcy. Ustalono, że zobowiązanie to dotyczy również okresu po zawarciu Umowy Przyrzeczonej i odnosi się w szczególności do obowiązku wyrażenia zgody na przeniesienie na Nabywcę uprawnień wynikających z uzyskanych przez Sprzedawców rozstrzygnięć administracyjnych.

-     Sprzedawcy zobowiązali się do podejmowania niezwłocznych działań we wszelkich postępowaniach administracyjnych dotyczących lub związanych z Inwestycją. Sprzedawcy zobowiązali się również do bieżącego informowania Nabywcy o stanie będących w toku postępowań administracyjnych.

-     Nabywca zobowiązał się do zapewnienia pomocy Sprzedawcom oraz współdziałania w podejmowaniu niezwłocznych działań we wszelkich postępowaniach administracyjnych dotyczących lub związanych z Inwestycją, zainicjowanych przez Nabywcę.

-     Sprzedawcy zapewnili, że w wypadku wszczęcia lub prowadzenia przez Nabywcę - po zawarciu Umowy Przyrzeczonej - postępowań administracyjnych związanych z zamierzoną rozbudową, nadbudową lub przebudową obiektu, albo realizacją na Przedmiotowej Nieruchomości innej inwestycji, nie będzie - w razie uznania jej za stronę takich postępowań - składać jakichkolwiek protestów, skarg, żądań, odwołań lub zażaleń.

W ramach Oferty Sprzedawcy udzielili osobom wskazanym przez Nabywcę pełnomocnictwa, którego zobowiązali się nie odwoływać w całym okresie związania Umową Przedwstępną, upoważniającego do wszczęcia i prowadzenia w imieniu Sprzedawców postępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla Inwestycji, jak również wszelkich innych postępowań administracyjnych, potrzebnych do prawidłowego przygotowania i realizacji tej Inwestycji, a w szczególności takich postępowań, których przedmiotem będzie uzyskanie:

a)  decyzji o podziale Nieruchomości;

b)  decyzji o rozgraniczeniu Nieruchomości, gdyby okazała się ona potrzebna do realizacji Inwestycji;

c)  decyzji obejmującej zgodę na wyłączenie z produkcji rolnej lub leśnej gruntu składającego się na Przedmiotową Nieruchomość, gdyby okazała się ona potrzebna do realizacji Inwestycji;

d)  zezwolenia na lokalizację zjazdów publicznych na Przedmiotową Nieruchomość;

e)  uzgodnień, opinii lub stanowisk organów administracji drogowej, w tym właściwych zarządców dróg;

f)   uzgodnień, opinii lub stanowisk dostawców mediów, gestorów sieci i urządzeń technicznych,

g)  zgłoszenia budowy lub przebudowy zjazdów na Przedmiotową Nieruchomość;

h)  zezwolenia na zajęcie pasa drogowego;

i)    zezwolenia na usunięcie z Przedmiotowej Nieruchomości drzew lub krzewów, ich przesadzenie lub nasadzenie nowych;

j)    zgody na przebudowę lub likwidację znajdujących się w ramach Przedmiotowej Nieruchomości instalacji, urządzeń lub sieci, kolidujących z Inwestycją;

k)  pozwolenia właściwego konserwatora zabytków na prowadzenie robót budowlanych na Przedmiotowej Nieruchomości, gdyby okazało się ono potrzebne do prawidłowej realizacji Inwestycji;

l)    innych wymaganych decyzji, uzgodnień i opinii właściwych organów.

Ponadto w ramach Oferty Sprzedawcy:

-     udzielili Nabywcy oraz osobom wskazanym przez Nabywcę pełnomocnictwa, którego zobowiązali się nie odwoływać w całym okresie związania Umową Przedwstępną oraz niegasnącego z chwilą śmierci, do występowania do właściwych organów z wnioskami o wydanie zaświadczeń o ewentualnych zaległościach publicznoprawnych Sprzedawców, a ponadto do przeglądania akt księgi wieczystej prowadzonej dla Przedmiotowej Nieruchomości oraz do występowania o wydanie dotyczących jej wypisów i wyrysów z rejestru gruntów;

-     udzielili Nabywcy pełnomocnictwa, którego zobowiązali się nie odwoływać do dnia uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie Inwestycji oraz niegasnącego z chwilą śmierci, upoważniającego do prowadzenia w imieniu Sprzedawców, ale na koszt i staraniem Nabywcy, rozmów lub negocjacji, w tym zawarcia porozumień lub umów, określających warunki przeniesienia lub likwidacji znajdujących się na Przedmiotowej Nieruchomości instalacji, urządzeń lub sieci.

Jednocześnie Zainteresowani zaznaczają, że na chwilę obecną zasadniczo Nabywca nie korzystał ze wskazanych pełnomocnictw, przy czym zostały one udzielone na potrzeby realizacji Planowanej Transakcji. Zatem nie jest wykluczone, że Nabywca może korzystać z niektórych ze wskazanych pełnomocnictw po złożeniu niniejszego wniosku (na moment składania wniosku Nabywca nie jest w stanie tego jednoznacznie stwierdzić).

W ramach Oferty Sprzedawcy również:

-     udzielili Nabywcy prawa do dysponowania Przedmiotową Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku - Prawo budowlane; na podstawie udzielonego prawa Nabywca jest uprawniony do złożenia oświadczenia o dysponowaniu Przedmiotową Nieruchomością na cele budowlane;

-     udzielili Nabywcy nieodwołalnej i niegasnącej zgody na ujawnienie w dziale (…) księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości, na jego rzecz praw i roszczeń o zawarcie Umowy Przyrzeczonej, wynikających z Umowy Przedwstępnej;

-     wyrazili bezwarunkową zgodę na przeniesienie na Nabywcę lub osobę przez niego wskazaną wszelkich praw i obowiązków, wynikających z rozstrzygnięć administracyjnych umożliwiających zabudowę Przedmiotowej Nieruchomości zgodnie z Umową Przedwstępną, a w szczególności decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość wybudowania na Przedmiotowej Nieruchomości budynku handlowego wraz z infrastrukturą.

Nabywca korzystał z prawa do dysponowania Przedmiotową Nieruchomością na cele budowlane chociażby na potrzeby uzyskania przez Nabywcę pozwolenia na budowę. Ponadto nie jest wykluczone, że Nabywca może korzystać z niektórych ze wskazanych upoważnień/zgód po złożeniu niniejszego wniosku (na moment składania wniosku Nabywca nie jest w stanie tego jednoznacznie stwierdzić).

(…) doszło do przyjęcia przez Nabywcę Oferty, a tym samym do zawarcia Umowy Przedwstępnej sprzedaży Przedmiotowej Nieruchomości zgodnie z treścią Oferty.

Kolejno miały miejsce zmiany w zakresie terminu zawarcia Umowy Przyrzeczonej sprzedaży Przedmiotowej Nieruchomości, tj. oferta zmiany Umowy Przedwstępnej z (…) (przyjęta (…)), oferta zmiany Umowy Przedwstępnej z (…) (przyjęta (…)).

Termin zawarcia Umowy Przyrzeczonej sprzedaży Przedmiotowej Nieruchomości jest aktualnie przyjęty jako: najpóźniej do (…) (o ile Nabywca nie wskaże inaczej w powiadomieniu), przy ww. termin ten może ulegać dalszym zmianom po złożeniu niniejszego wniosku (na moment składania wniosku Nabywca nie jest w stanie tego jednoznacznie stwierdzić).

Historyczne wykorzystanie Przedmiotowej Nieruchomości.

Część Nieruchomości (z której następnie wydzielono Przedmiotową Nieruchomość) była przez wszystkich Sprzedawców odpłatnie dzierżawiona w latach (…) na rzecz osób fizycznych celem powiększenia ich ogrodów (dalej łącznie: „Umowy dzierżawy 1” a pojedynczo: „Umowa dzierżawy 1”) – było to około 2% powierzchni Nieruchomości. Na chwilę obecną Umowy dzierżawy 1 zostały zakończone. Powierzchniowo wskazana część Nieruchomości dzierżawiona na podstawie Umów dzierżawy 1 obecnie stanowi część Przedmiotowej Nieruchomości, która ma być sprzedana Spółce.

Ponadto Sprzedawcy zawarli w (…) z Nabywcą odpłatną umowę dzierżawy Przedmiotowej Nieruchomości na cele związane z działalnością gospodarczą Spółki (dalej: „Umowa dzierżawy 2”). Na podstawie Umowy dzierżawy 2 Nabywca przeprowadził wycinkę drzew na Przedmiotowej Nieruchomości (w tym uzyskując stosowną decyzję administracyjną).

Zgodnie z Umową dzierżawy 2 w celu umożliwienia Nabywcy (dzierżawcy) uzyskania niezbędnych rozstrzygnięć administracyjnych, w szczególności wynikających z prawa budowlanego, prawa ochrony przyrody, prawa energetycznego lub prawa wodnego, Sprzedawcy (wydzierżawiający) udzielili Nabywcy (dzierżawcy) zgody na dysponowanie przedmiotem dzierżawy na cele budowlane w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku - Prawo budowlane. Na podstawie przedmiotowej zgody Nabywca (dzierżawca) jest uprawniony do złożenia oświadczenia o posiadaniu prawa do dysponowania Przedmiotową Nieruchomością (przedmiotem dzierżawy) na cele budowlane, stosownie do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku - Prawo budowlane. W okresie obowiązywania Umowy dzierżawy 2 Sprzedawcy (wydzierżawiający) zobowiązali się umożliwić Nabywcy (dzierżawcy) nieograniczony, w szczególności ze względu na porę dnia, dostęp i dojazd do przedmiotu dzierżawy. Umowa dzierżawy 2 została zawarta na czas nieoznaczony.

Sprzedawca 2 – dodatkowe informacje.

Sprzedawca 2 (B):

-     oprócz Przedmiotowej Nieruchomości jest właścicielem trzech budynków wynajmowanych na cele gospodarcze, domu (stanowiącego jego miejsce zamieszkania), lasu i działek rolnych;

-     uzyskuje przychody z tytułu:

a)  wynajmu budynków na rzecz podmiotów prowadzących działalność gospodarczą (jego główne źródło przychodów);

b)  dzierżawy Przedmiotowej Nieruchomości w oparciu o Umowę dzierżawy 2;

-     ponadto uzyskiwał on przychody z dzierżawy części Nieruchomości w oparciu o Umowę dzierżawy 1.

Sprzedawca 2 nie figuruje w rejestrze przedsiębiorców (CEIDG).

Przedmiot i okoliczności towarzyszące Planowanej Transakcji.

Przedmiotem sprzedaży jest Przedmiotowa Nieruchomość (grunt). Obecnie w ramach działki ewidencyjnej stanowiącej Przedmiotową Nieruchomość znajdują się następujące instalacje:

a)  infrastruktura wodociągowa,

b)  kanalizacja sanitarna,

c)  kanalizacja deszczowa,

- należące do innych (niż Sprzedawcy) podmiotów.

W pozostałym zakresie na Przedmiotowej Nieruchomości nie ma zabudowań.

Jak zostało wskazane, Nabywca planuje zrealizować na Przedmiotowej Nieruchomości Inwestycję polegającą na prowadzeniu na niej obiektu handlowego wraz z parkingiem, drogami dojazdowymi i pozostałą niezbędną infrastrukturą.

Biorąc pod uwagę powyższe okoliczności, Nabywca wskazuje, że chcąc przeprowadzić Inwestycję, będzie zobowiązany do podjęcia szerokich działań zarządczo–administracyjnych, w tym zawarcia umów o roboty budowlane oraz innych umów niezbędnych dla prawidłowego procesu budowlanego.

Strony Planowanej Transakcji podkreślają, że ich intencją jest objęcie Planowaną Transakcją składnika majątkowego w postaci Przedmiotowej Nieruchomości. Nabywca nie przejmie od Sprzedawców jakichkolwiek umów gospodarczych, należności ani zobowiązań tworzących funkcjonalną całość. Nie ulega wątpliwości, że bez zorganizowania przez Nabywcę zaplecza techniczno-zarządczego, sprawne i niezakłócone przeprowadzenie Inwestycji nie będzie możliwe.

Po zrealizowaniu Inwestycji Nabywca będzie realizował zyski z tytułu funkcjonowania obiektu handlowego ulokowanego na Przedmiotowej Nieruchomości. Nabycie Przedmiotowej Nieruchomości nastąpi w celu prowadzenia przez Nabywcę działalności gospodarczej opodatkowanej VAT.

Z niniejszym wnioskiem występują wspólnie Nabywca oraz Sprzedawca 2. Ponadto z odrębnymi wnioskami wspólnymi o wydanie interpretacji indywidulanej wystąpią Nabywca oraz Sprzedawca 1 oraz Nabywca oraz Sprzedawca 3. Wszystkie trzy ww. wnioski wspólne dotyczą nabycia Przedmiotowej Nieruchomości w ramach Planowanej Transakcji.

Zaznaczam, że przywołując za Państwem treść opisu zdarzenia przyszłego pominąłem tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia i odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

Pytanie

Czy nabycie przez Nabywcę udziału w Przedmiotowej Nieruchomości od Sprzedawcy 2 w ramach Planowanej Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

Nabycie przez Nabywcę udziału w Przedmiotowej Nieruchomości od Sprzedawcy 2 w ramach Planowanej Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu VAT.

Opodatkowanie PCC nabycia udziału w Przedmiotowej Nieruchomości od Sprzedawcy 2 przez Nabywcę.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a Ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają między innymi umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości.

Niemniej, na mocy art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b)  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

-     umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

-     umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W ramach zdarzenia przyszłego przedstawionego w niniejszym wniosku, zdaniem Zainteresowanych nabycie udziału w Przedmiotowej Nieruchomości od Sprzedawcy 2 w ramach Planowanej Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC, na podstawie art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC, w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu VAT.

W związku z powyższym Zainteresowani wnoszą o potwierdzenie prawidłowości stanowiska przedstawionego na wstępie.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołałem powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).

Z opisu sprawy wynika, że planują Państwo nabyć od Sprzedawców nieruchomość. Na potrzeby Planowanej Transakcji z Nieruchomości wydzielona została działka ewidencyjna numer (…), która ma być przedmiotem zbycia.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: (...) w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

·      przedmiotowa transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług,

·      planowana sprzedaż udziału w Przedmiotowej Nieruchomości przez Sprzedawcę 2 nie będzie korzystała z żadnego ze zwolnień określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 i 10a. Zatem planowana dostawa będzie opodatkowana właściwą stawką podatku od towarów i usług.

Tym samym Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w ww. interpretacji potwierdził Państwa stanowisko, zgodnie z którym przedmiotowa transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie znajdzie do niej zastosowanie zwolnienie z tego podatku.

Zatem, skoro omawiana transakcja sprzedaży udziału w Przedmiotowej Nieruchomości będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W świetle powyższego, Państwa stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pełna weryfikacja przedstawionych we wniosku okoliczności możliwa jest jedynie w toku postępowania podatkowego lub kontrolnego, prowadzonego przez uprawnione do tego organy, będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej. Postępowanie w sprawie dotyczącej wydania interpretacji indywidualnej jest postępowaniem szczególnym, mającym charakter uproszczony, odrębny od postępowania podatkowego, uregulowanego w dziale IV Ordynacji podatkowej. Wydając bowiem interpretację indywidualną Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przedstawia jedynie swój pogląd dotyczący wykładni treści analizowanych przepisów i sposobu ich zastosowania w odniesieniu do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego (którego elementy przyjmuje, jako podstawę rozstrzygnięcia bez weryfikacji).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Sp. z O.O. Sp. K. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.