Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług, w zakresie pytania oznaczonego nr 1, jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

22 lipca 2026 r. wpłynął Pana wniosek wspólny z 10 lipca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 1 września 2026 r. (wpływ 4 września 2026 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem:

1)    Zainteresowany będący stroną postępowania:

(...);

2)    Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

(...).

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowani są współwłaścicielami nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w miejscowości (...), obręb (...), o powierzchni (...) ha, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...). Każdemu ze współwłaścicieli przysługuje udział wynoszący 1/2 części we współwłasności nieruchomości.

Na nieruchomości znajdują się obecnie (...) budynki mieszkalne i (...) budynki produkcyjno-usługowe i gospodarcze dla rolnictwa. Pierwotnie w skład nieruchomości wchodziła również działka gruntu nr A, która została zbyta przez zainteresowanych na podstawie umowy sprzedaży z dnia (...) 2020 r. rep A nr (...). Obecnie nieruchomość składa się z 8 działek ewidencyjnych.

Żaden ze współwłaścicieli nie zamieszkuje na ww. nieruchomości.

Prawo własności nieruchomości zainteresowani nabyli na podstawie:

a)  (...) – dziedziczenia co potwierdza:

-     prawomocne postanowienie Sądu Rejonowego w (...) (...) Wydział Cywilny z (...) 1998 r. sygn. akt. (...) w przedmiocie stwierdzenia nabycia spadku po (...), z którego wynika, że spadek nabyli: żona (...) oraz dzieci (...) i (...) (Wnioskodawca), każde w udziale wynoszącym po 1/3 części,

-     prawomocne postanowienie Sądu Rejonowego w (...) (...) Wydział Cywilny z (...) 2010 r. sygn. akt. (...) w przedmiocie stwierdzenia nabycia spadku po (...), z którego wynika, że spadek nabyły dzieci (...) i (...) (Wnioskodawca), każde w udziale wynoszącym po 1/2 części,

b)  (...) – na podstawie umowy darowizny zawartej w dniu (...) 2016 r. w formie aktu notarialnego rep. (...). Darczyńcą był ojciec obdarowanej (...).

Nabycie nieruchomości gruntowej, będącej przedmiotem planowanej sprzedaży nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zainteresowani są osobami spokrewnionymi w 3 stopniu ((...)jest bratanicą (...)).

Przedmiotowa nieruchomość została objęta uchwałą nr (...) Rady Miasta (...) z dnia (...) 2014 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (...) w (...) (dziennik Urzędowy Województwa (...)., zgodnie z którą nieruchomość jest objęta symbolami:

1)  1U – teren zabudowy usługowej;

2)  1KDGP – tereny drogi publicznej klasy głównej ruchu przyspieszonego;

3)  8KDW – teren dróg wewnętrznych.

Zgodnie z § 6 pkt 1, pkt 5 ppkt 1 oraz pkt 6 uchwały – wyodrębnia się tereny o różnym przeznaczeniu i różnych zasadach zagospodarowania, oznaczone odpowiednimi symbolami i liniami rozgraniczającymi, zgodnie z rysunkiem planu:

1)    tereny usług, oznaczone na rysunku planu symbolami 1-3U;

2)    tereny dróg (ulic) publicznych i infrastruktury technicznej, w tym ulica klasy głównej ruchu przyśpieszonego, oznaczona na rysunku planu symbolem 1KDGP;

3)    tereny dróg (ulic) wewnętrznych i infrastruktury technicznej, oznaczone na rysunku planu symbolami 8-11 KDW.

Jak wynika z § 19 pkt 1 ppkt 1-2 uchwały, dla terenów oznaczonych na rysunku planu symbolami: 1U ustala się:

1)  przeznaczenie podstawowe – zabudowa usługowa (w tym obiekty handlu detalicznego o powierzchni sprzedaży do 2000 m²) wraz z niezbędnymi do ich funkcjonowania budynkami (w tym np. magazynowymi, technicznymi, pomocniczymi) oraz obiekty i elementy towarzyszące, takie jak: parkingi, dojazdy, dojścia, zieleń urządzona, drogi wewnętrzne oraz sieci i urządzenia infrastruktury technicznej;

2)  przeznaczenie uzupełniające – zakłady produkcyjne o zatrudnieniu do (...) osób, bazy obsługi komunalnej, składy, magazyny, bazy postojowe środków transportu samochodowego, sprzętu budowlanego i rolniczego, stacje paliw z zapleczem usługowym. Dopuszcza się funkcję mieszkaniową dla każdego z podmiotów gospodarczych jako jeden lokal mieszkalny w budynku o funkcji usługowej.

Z treści § 21 pkt 1 uchwały wynika, że dla terenu oznaczonego na rysunku planu symbolem 1 KDGP – ustala się przeznaczenie terenu – poszerzenie terenu ulicy (...), stanowiącej ciąg drogi krajowej klasy GP, umożliwiające uzyskanie szerokości min. 25,0 m w liniach rozgraniczających (12,5 m od osi ulicy).

Z treści § 24 pkt 1 uchwał wynika, że dla terenów oznaczonych na rysunku planu symbolami 8 KDW ustala się przeznaczenie terenów – urządzenie istniejących i planowanych dróg wewnętrznych jednojezdniowych.

Zainteresowani nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami ani działalności polegającej na przygotowywaniu gruntów do sprzedaży. Nie nabywają nieruchomości w celu ich dalszej odsprzedaży i nie prowadzą zorganizowanej ani powtarzalnej działalności polegającej na sprzedaży nieruchomości.

Przedmiotowa nieruchomość stanowi element majątku prywatnego zainteresowanych. Nieruchomość nie została nabyta w z góry podjętym zamiarze jej dalszej odsprzedaży. Celem jej nabycia nie było prowadzenie działalności handlowej w zakresie obrotu nieruchomościami ani osiąganie zysku z ich odsprzedaży. 

Nieruchomość nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej. Nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych ani wartości niematerialnych i prawnych, nie była wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług oraz nie stanowiła składnika majątku przedsiębiorstwa żadnego z zainteresowanych.

Nieruchomość była natomiast dzierżawiona na cele rolnicze.

Do zainteresowanych zwróciła się spółka, której zakład sąsiaduje bezpośrednio z przedmiotową nieruchomością, z propozycją nabycia części gruntu przylegającej do należącego do niej zakładu. Inicjatorem rozmów dotyczących sprzedaży nieruchomości był przyszły nabywca.

W dniu (...) 2026 r. strony zawarły umowę przedwstępną sprzedaży części nieruchomości. Kupujący zainteresowany jest nabyciem wyłącznie tej części nieruchomości, która bezpośrednio graniczy z należącym do niego zakładem, w którym znajduje się salon sprzedaży samochodów marki (...) oraz serwis (...). Z tego względu strony uzależniły zawarcie umowy przyrzeczonej od dokonania geodezyjnego podziału nieruchomości i wydzielenia działki wskazanej na mapie stanowiącej załącznik nr 1 do umowy przedwstępnej.

W umowie określono przewidywaną powierzchnię wydzielanej działki na ok. (...) m² oraz ustalono cenę jednostkową sprzedaży w wysokości (...) zł za 1 m². Ostateczna cena sprzedaży zostanie ustalona jako iloczyn ceny jednostkowej oraz rzeczywistej powierzchni wydzielonej działki wynikającej z dokumentacji geodezyjnej stanowiącej załącznik do ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości.

Geodezyjny podział nieruchomości nastąpi wyłącznie na potrzeby realizacji przedmiotowej transakcji i jest konsekwencją warunku stawianego przez nabywcę. Czynności związane z podziałem będą dokonywane przez nabywcę na podstawie udzielonego przez sprzedających pełnomocnictwa. Gdyby nie zainteresowanie spółki nabyciem wskazanej części nieruchomości, zainteresowani nie dokonywaliby jej podziału. Planowany podział ma charakter wyłącznie techniczny i nie stanowi elementu zorganizowanej działalności zmierzającej do przygotowania nieruchomości do sprzedaży. W dacie zawarcia umowy przedwstępnej zainteresowani udzielili nabywcy pełnomocnictwa do podejmowania w ich imieniu wszelkich czynności faktycznych i prawnych niezbędnych lub celowych dla spełnienia warunku określonego w § 2 ust. 1 umowy przedwstępnej sprzedaży tj. do prowadzenia postępowania dotyczącego geodezyjnego podziału nieruchomości i wydzielenia działki zgodnie z załącznikiem nr 1 do umowy przedwstępnej. Pełnomocnictwo to obejmuje prawo składania i podpisywania wniosków, odbioru korespondencji, dokumentów, decyzji i postanowień oraz składania oświadczeń niezbędnych do realizacji wskazanych wyżej czynności.

W związku z planowaną sprzedażą zainteresowani nie podejmowali i nie zamierzają podejmować działań charakterystycznych dla profesjonalnych podmiotów zajmujących się obrotem nieruchomościami. W szczególności nie uzbrajali terenu, nie wykonywali ani nie finansowali budowy dróg wewnętrznych lub infrastruktury technicznej, nie wykonywali przyłączy mediów w celu zwiększenia atrakcyjności nieruchomości, nie występowali o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, nie prowadzili zorganizowanych działań marketingowych wykraczających poza zwykłe wykonywanie prawa własności oraz nie korzystali z usług pośredników w obrocie nieruchomościami. Sprzedaż następuje wyłącznie w odpowiedzi na inicjatywę kupującego.

Zainteresowani nie planują w najbliższym czasie dokonywania dalszych podziałów nieruchomości ani sukcesywnego wydzielania i sprzedaży kolejnych działek. Obecnie planowana transakcja ma charakter jednostkowy oraz wynika wyłącznie z indywidualnego zainteresowania konkretnego nabywcy.

Formalnie kupujący nabędzie wydzieloną działkę w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Jednak bezpośrednio po dokonaniu nabycia kupujący nie zamierza rozpoczynać jakichkolwiek inwestycji. Celem nabycia jest zabezpieczenie możliwości przyszłego rozwoju przedsiębiorstwa. Przed ewentualnym rozpoczęciem jej wykorzystania do prowadzenia działalności gospodarczej konieczne będzie podjęcie przez nabywcę odpowiednich działań zmierzających do zmiany przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

(...) jest czynnym podatnikiem VAT i prowadzi działalność gospodarczą, jednakże przedmiotowa nieruchomość nie stanowiła, nie stanowi oraz nie będzie stanowić środka trwałego w działalności gospodarczej zainteresowanego, a także nie była, nie jest oraz nie będzie w żaden sposób wykorzystywana na potrzeby czy w związku z tą działalnością. Przedsiębiorca nie prowadzi działalności oznaczonej kodem PKD 68.11.Z Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek tj. nie jest podmiotem zajmującym się zawodowo obrotem nieruchomościami.

Współwłaścicielka (...) nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT i nie prowadzi działalności gospodarczej.

Zaznaczyć należy, że zainteresowany (...) w roku 2022 występował o wydanie interpretacji indywidualnej w związku z zamiarem sprzedaży jednej z działek wchodzących w skład nieruchomości, a mianowicie działki nr (...).

W interpretacji indywidualnej z dnia (...) Dyrektor Krajowej Administracji Skarbowej uznał stanowisko wnioskodawcy wyrażone w złożonym wniosku za prawidłowe. Zgodnie z przedstawionym stanowiskiem wnioskodawcy sprzedaż nieruchomości rolnej (działki gruntu) miała stanowić dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Przesądzające okazały się w tym zakresie planowane przez wnioskodawcę działania mające na celu uzyskanie decyzji administracyjnych umożliwiających zabudowanie nieruchomości przez nabywcę.

W uzasadnieniu swojego stanowiska organ wskazał:

„Fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Pana, ale przez pełnomocnika (nabywcę działki) nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Pana sytuację prawną. Osoby trzecie dokonując ww. działania uatrakcyjniają przedmiotowe działki będące nadal Pana współwłasnością. Działania te dokonywane za Pana pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrostu jej wartości. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności z punktu widzenia VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Pana (mocodawcy). W związku z przedstawionymi okolicznościami sprawy, uznać należy, że rodzaj podjętych przez Pana działań (w tym wykonywanych w Pana imieniu i na Pana rzecz przez pełnomocnika), świadczy o zorganizowanym charakterze sprzedaży i powoduje, że planowana sprzedaż udziału w działce nr (...) przybiera formę zawodową (profesjonalną) w zakresie obrotu nieruchomościami. Pana działania wykraczają poza zakres zarządu majątkiem prywatnym i należy je uznać za działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Aktywność podejmowana przez Pana w przedmiocie zbycia udziału w działce nr (...) jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju czynnościami. Za uznaniem Pana za podmiot prowadzący działalności gospodarczą przemawia również to, że działka oddana była w odpłatną dzierżawę. Służyła więc ona Panu do osiągania korzyści majątkowych. Zatem w przypadku sprzedawanej nieruchomości nie można mówić, iż przez cały okres jej posiadania stanowiła ona dla Pana wyłącznie majątek prywatny, służący Pana celom własnym/osobistym.”

Stan faktyczny przedstawiał się analogicznie, do stanu faktycznego opisanego w niniejszym wniosku. Również przed zawarciem umowy przedwstępnej nieruchomość była dzierżawiona, a przyszłemu nabywcy zostały udzielone określone pełnomocnictwa do działania w imieniu właścicieli nieruchomości w celu dokonywania określonych działań przed organami administracji.

W złożonym wniosku wnioskodawca zwracał się również z zapytaniami:

1.  czy sprzedaż nieruchomości rolnej (działki gruntu) oznaczonej w ewidencji geodezyjnej symbolem R (grunty rolne), które w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zostało nadane przeznaczenie jako tereny zabudowy usługowej, dróg (ulic) publicznych i infrastruktury technicznej, w tym ulicy klasy głównej ruchu przyspieszonego, a także tereny dróg (ulic) wewnętrznych i infrastruktury technicznej, stanowi teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy VAT?

– w przypadku odpowiedzi twierdzącej na powyższe pytanie, również o to:

2.  czy sprzedaż przedmiotowej nieruchomości podlega zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT?

3.  czy sprzedaż przedmiotowej nieruchomości podlega zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy VAT?

Zgodnie z przedstawionym wówczas stanowiskiem własnym wnioskodawcy, uznanym przez organ za prawidłowe:

1.  Nieruchomości rolna (działki gruntu) oznaczona w ewidencji geodezyjnej symbolem R (grunty rolne), której w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zostało nadane przeznaczenie jako tereny zabudowy usługowej, dróg (ulic) publicznych i infrastruktury technicznej, w tym ulicy klasy głównej ruchu przyspieszonego, a także tereny dróg (ulic) wewnętrznych i infrastruktury technicznej stanowi teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy VAT.

2.  Sprzedaż przedmiotowej nieruchomości, stanowiącej teren budowlany, nie podlega zwolnieniu od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT.

3.  Sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie podlega zwolnieniu od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy VAT.

W związku z faktem, że stan faktyczny dotyczący przeznaczenia nieruchomości opisany wówczas we wniosku odpowiada sytuacji istniejącej obecnie wnioskodawca nie ponawia tych zapytań w obecnie składanym wniosku.

W uzupełnieniu wniosku, odpowiadając na zadane w wezwaniu pytania wskazał Pan, że:

Wskazana we wniosku umowa dzierżawy została zawarta w formie ustnej na czas nieokreślony, prawdopodobnie w roku 1997 r. (obecni właściciele nie znają dokładnej daty zwarcia tej umowy). Umowa została rozwiązana ze skutkiem na koniec sierpnia 2026 r. z uwagi na zakończenie działalności rolniczej prowadzonej przez dzierżawcę. Umowa miała charakter nieodpłatny. Umowa była przez strony określana jako umowa dzierżawy, jednak z uwagi na jej nieodpłatny charakter, w ocenie obecnych właścicieli, jej treść odpowiadała w istocie umowie użyczenia.

Stroną zawartej w formie ustnej umowy byli każdorazowo współwłaściciele nieruchomości w danym okresie. Do roku 2010 (...), (...) i (...). Następnie do roku 2016 (...) i (...) i po roku 2016 (...) oraz (...).

Z uwagi na fakt, że umowa miała charakter nieodpłatny wydzierżawiający nie dokonywali rozliczeń związanych z jej zawarciem.

W związku z zawarciem i wykonywaniem przedmiotowej umowy dzierżawy, która miała charakter nieodpłatny nie wystąpił podatek należny w związku z jej zawarciem, a co za tym idzie nikt nie dokonywał jego rozliczenia.

Umowa dzierżawy nie była i nie jest udokumentowana w formie pisemnej ani w inny sposób. Jak wskazano powyżej, została zawarta ustnie i na podstawie ustnych ustaleń kontynuowana w czasie. W związku z jej zawarciem i nieodpłatnym charakterem nie były wystawiane faktury VAT ani inne dokumenty rozliczeniowe.

Na obecnym etapie ani (…)ani (...)nie posiadają innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży oprócz tej opisanej we wniosku.

Ponadto na pytanie: „Czy (poza sprzedażą działki nr (...)) dokonywał Pan i Pani (...) wcześniej sprzedaży nieruchomości (nieobjętych przedmiotowym wnioskiem)? Jeżeli tak, to proszę podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

a)  Jakie to były nieruchomości? Ile ich było?

b)  Kiedy je Pan/Pani (...)sprzedał/sprzedała?

c)  Czy z tytułu sprzedaży nieruchomości był Pan/Pani (...) zobowiązany/zobowiązana zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i wykazać należny podatek VAT od tej sprzedaży?, odpowiedział Pan: „Wskazać należy, że działka nr (...) nie została ostatecznie sprzedana.

We wniosku wskazano, że w związku z zamiarem jej sprzedaży występowałem w roku 2022 o wydanie interpretacji indywidualnej. Ostatecznie do sprzedaży tej nieruchomości nie doszło. Jak wskazano we wniosku w skład nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...), wchodziła również działka ewidencyjna nr A, która została sprzedana przeze mnie i (...).

3a) Sprzedana została więc jedynie jedna działka ewidencyjna o numerze A.

3b) Umowa sprzedaży rep. (...) została zawarta w dniu (...) 2020 r.

3c)  W związku z tą sprzedażą ani ja ani (...) nie byliśmy zobowiązani do zarejestrowania się jako czynny podatnik VAT i wykazania należnego podatku VAT od tej sprzedaży. Jako sprzedający byliśmy zwolnieni z tych obowiązków, ponieważ sprzedaliśmy tę działkę rolnikowi na powiększenie gospodarstwa rolnego.”

Na obecnym etapie ani (...), ani (...)nie mają ustalonego konkretnego sposobu przeznaczenia środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości. Na dzień składania niniejszego uzupełnienia zainteresowani nie podjęli decyzji co do ich dalszego przeznaczenia.

Pytania

1.  Czy w przedstawionym stanie faktycznym planowana sprzedaż wydzielonej części nieruchomości przez zainteresowanych będzie stanowiła czynność dokonywaną przez nich w charakterze podatników podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, a w konsekwencji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 tej ustawy?

2.  Czy planowana sprzedaż wydzielonej części nieruchomości przez zainteresowanych będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług? (pytanie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Pana stanowisko w sprawie

W ocenie zainteresowanych przy sprzedaży wydzielonej części nieruchomości będą oni działać w charakterze podatników podatku od towarów i usług.

Jak wynika z treści art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Przez towary – na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy VAT – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy VAT, a ich sprzedaż uznaje się za odpłatną dostawę towarów na terytorium kraju.

Aby dana czynność była opodatkowana podatkiem VAT, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast jak wynika z art. 15 ust. 2 ustawy VAT – działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności działa jako podatnik. Oznacza to, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Co do zasady sprzedaż składników majątku prywatnego nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Dotyczy to sytuacji, w których osoba fizyczna rozporządza majątkiem osobistym, niewykorzystywanym do prowadzenia działalności gospodarczej, a sama czynność ma charakter okazjonalny i mieści się w ramach zwykłego wykonywania prawa własności.

Inaczej należy ocenić sytuację, gdy nieruchomość była wykorzystywana przez właściciela do wykonywania czynności stanowiących działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

W przedstawionym stanie faktycznym przed zawarciem umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomość była przedmiotem umowy dzierżawy.

Zgodnie z treścią art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795) – Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Dzierżawa jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy stanowi świadczenie wzajemne, należne za używanie rzeczy przez dzierżawcę.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy VAT – Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

Zatem, odpłatne udostępnienie nieruchomości innemu podmiotowi skutkuje uzyskiwaniem korzyści majątkowej po stronie wydzierżawiającego, a tym samym stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. W konsekwencji wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy VAT definicję działalności gospodarczej.

W niniejszej sprawie bez znaczenia pozostaje okoliczność, że nieruchomość została nabyta do majątku prywatnego i nie była nabyta z zamiarem dalszej odsprzedaży. Decydujące znaczenie ma bowiem fakt, że była ona wykorzystywana do wykonywania odpłatnych czynności podlegających opodatkowaniu VAT. Dodatkowo sprzedaż nastąpi po dokonaniu podziału geodezyjnego nieruchomości. Podział ten zostanie wprawdzie przeprowadzony przez nabywcę działającego jako pełnomocnik zainteresowanych, jednak skutki prawne czynności pełnomocnika będą powstawały bezpośrednio w sferze prawnej mocodawców. W rezultacie przedmiotem sprzedaży będzie nowo wydzielona działka przygotowana do realizacji konkretnej transakcji.

Okoliczności te, rozpatrywane łącznie z wcześniejszym wykorzystywaniem nieruchomości do działalności gospodarczej w postaci odpłatnej dzierżawy, prowadzą do wniosku, że planowana sprzedaż nie stanowi zwykłego wykonywania prawa własności w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Stanowisko zainteresowanych, z którego wynika, że w odniesieniu do planowanej transakcji występują oni w charakterze podatników podatku VAT znajduje potwierdzenie w następujących orzeczeniach sądów administracyjnych:

-     Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 czerwca 2017 r. I FSK 2032/15 „Właściciel gruntu działa w charakterze podatnika VAT, gdy sprzedaje go spółce, która sama podjęła już działania przekraczające zwykły zarząd nieruchomością.”

-     wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 lipca 2017 r. sygn. akt I FSK 2033/15:
„Fakt, że zasadnicza aktywność w zakresie planowanego procesu inwestycyjnego spoczywać będzie na spółce jest bez znaczenia dla uznania go za podatnika, skoro spółka – jako jego pełnomocnik – jest jedynie jego reprezentantem w tych czynnościach, działając w jego imieniu i na jego rzecz, czyli w jego interesie majątkowym. Podejmowanie aktywności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 1 i 2 u.p.t.u. za pośrednictwem pełnomocnika nie zwalnia mocodawcy, w którego imieniu i na rzecz działa pełnomocnik, od przymiotu bycia podatnikiem VAT w rozumieniu tych przepisów.”

Pogląd ten jest konsekwentnie podzielany przez sądy administracyjne. W orzecznictwie podkreśla się, że o uznaniu osoby fizycznej za podatnika VAT przy sprzedaży nieruchomości decyduje całokształt okoliczności sprawy, w szczególności aktywność wykraczająca poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym.

Analogiczne stanowisko zajmuje również Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w wydawanych interpretacjach indywidualnych, wskazując, że sprzedaż nieruchomości wykorzystywanej uprzednio do odpłatnej dzierżawy stanowi dostawę dokonywaną przez podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą:

-     Interpretacja indywidualna z dnia z dnia 23 kwietnia 2025 r. Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej 0114-KDIP1-1.4012.150.2025.2.IZ;

-     Interpretacja indywidualna z dnia 8 kwietnia 2024 r. Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej 0112-KDIL1-1.4012.63.2024.2.AR;

-     Interpretacja indywidualna z dnia 13 listopada 2020 r. Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej 0114-KDIP4-3.4012.525.2020.1.SW.

W konsekwencji należy uznać, że planowana sprzedaż wydzielonej części nieruchomości nastąpi w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a nie w ramach zwykłego wykonywania prawa własności w odniesieniu do majątku prywatnego.

Tym samym zainteresowani będą występować przy tej transakcji w charakterze podatników podatku od towarów i usług, a planowana sprzedaż będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ponadto w ocenie wnioskodawcy sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie podlega zwolnieniu od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT, ani zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie pytania nr 1 jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z powołanymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż na terytorium kraju jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r.
s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (oraz udziałów we współwłasności nieruchomości), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r., poz. 795).

Według art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak stanowi art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy lub świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (t. j. Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Podatnikiem podatku od towarów i usług może być zatem każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy. Jednakże jak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r.,
sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W tym miejscu wskazać należy, że kwestia swobody zawierania umów zapisana została w art. 353¹ Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Zatem strony mogą dowolnie ustalać stosunki cywilnoprawne, jednakże postanowienia umów nie mogą pozostawać w sprzeczności z innymi przepisami prawa, do stosowania których strony są zobowiązane.

Wskazać należy, że umowa użyczenia jest jedną z umów nazwanych, obok najmu i dzierżawy regulujących zasady używania rzeczy. Umowa użyczenia jest z natury umową nieodpłatną, zgodnie bowiem z art. 710 Kodeksu cywilnego:

Istotnymi cechami tej umowy są zatem dwa elementy: oddanie rzeczy do używania na pewien czas i nieodpłatność. Umowa użyczenia nie przenosi własności rzeczy. Oznacza to, że oddanie do bezpłatnego używania na podstawie umowy użyczenia jest nieodpłatnym świadczeniem usług.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów/świadczenie usług podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne do określenia, czy w odniesieniu do konkretnej transakcji mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zasadne zatem jest wyłączenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny, użyczenia towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Zatem, w kwestii uznania, że dokonując sprzedaży udziału w działce o powierzchni ok. (...) m² wydzielonej z nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (...), Pan oraz Pani (...)będą występować w charakterze podatników podatku od towaru i usług istotne jest, czy w celu dokonania jej sprzedaży podjął Pan i Pani (...)aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Państwa za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja.

Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z treści wniosku wynika, że Pan i Pani (...)są współwłaścicielami nieruchomości gruntowej zabudowanej, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...). Każdemu ze współwłaścicieli przysługuje udział wynoszący 1/2 części we współwłasności nieruchomości. Prawo współwłasności do nieruchomości nabył Pan w drodze dziedziczenia w roku 1998 i 2010, zaś Pani (...)otrzymała je w darowiźnie w 2016 roku.

Spółka, której zakład sąsiaduje bezpośrednio z przedmiotową nieruchomością, zwróciła się do Pana i Pani (...) z propozycją nabycia części gruntu przylegającej do należącego do niej zakładu. Inicjatorem rozmów dotyczących sprzedaży nieruchomości był przyszły nabywca.

W związku z planowaną sprzedażą Pan i Pani (... )nie podejmowali i nie zamierzają podejmować działań charakterystycznych dla profesjonalnych podmiotów zajmujących się obrotem nieruchomościami. W szczególności nie uzbrajali Państwo terenu, nie wykonywali ani nie finansowali budowy dróg wewnętrznych lub infrastruktury technicznej, nie wykonywali Państwo przyłączy mediów w celu zwiększenia atrakcyjności nieruchomości, nie występowali o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, nie prowadzili Państwo zorganizowanych działań marketingowych wykraczających poza zwykłe wykonywanie prawa własności oraz nie korzystali z usług pośredników w obrocie nieruchomościami. Sprzedaż następuje wyłącznie w odpowiedzi na inicjatywę kupującego.

Jest Pan czynnym podatnikiem VAT i prowadzi działalność gospodarczą, jednakże przedmiotowa nieruchomość nie stanowiła, nie stanowi oraz nie będzie stanowić środka trwałego w Pana działalności gospodarczej, a także nie była, nie jest oraz nie będzie w żaden sposób wykorzystywana na potrzeby czy w związku z tą działalnością. Nie prowadzi Pan działalności oznaczonej kodem PKD 68.11.Z – kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, tj. nie jest Pan podmiotem zajmującym się zawodowo obrotem nieruchomościami.

Pani (...)nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT i nie prowadzi działalności gospodarczej.

Nieruchomość od 1997 roku (również przez poprzednich współwłaścicieli) była nieodpłatnie użyczana na cele rolnicze.

Geodezyjny podział nieruchomości nastąpi wyłącznie na potrzeby realizacji przedmiotowej transakcji i jest konsekwencją warunku stawianego przez nabywcę. Czynności związane z podziałem będą dokonywane przez nabywcę na podstawie udzielonego przez Pana i Panią (...) pełnomocnictwa. W dacie zawarcia umowy przedwstępnej Pan i Pani (...) udzielili nabywcy pełnomocnictwa do podejmowania w ich imieniu wszelkich czynności faktycznych i prawnych niezbędnych lub celowych dla spełnienia warunku określonego w § 2 ust. 1 umowy przedwstępnej sprzedaży, tj. do prowadzenia postępowania dotyczącego geodezyjnego podziału nieruchomości i wydzielenia działki zgodnie z załącznikiem nr 1 do umowy przedwstępnej. Pełnomocnictwo to obejmuje prawo składania i podpisywania wniosków, odbioru korespondencji, dokumentów, decyzji i postanowień oraz składania oświadczeń niezbędnych do realizacji wskazanych wyżej czynności.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Pana zapytania, należy wskazać, że doszło do udzielenia przez Pana i Panią (...) kupującej Spółce pełnomocnictwa do działania w Państwa imieniu w zakresie niezbędnym do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych lub celowych dla spełnienia warunku określonego w umowie przedwstępnej sprzedaży, tj. do prowadzenia postępowania dotyczącego geodezyjnego podziału nieruchomości i wydzielenia działki. Jednakże, udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu kupującemu umożliwiające podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb kupującego (wydzielenie działki) nie jest staraniem sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców.

W przedmiotowej sprawie należy zatem zauważyć, że nabywca (kupująca Spółka) już się zgłosił, a więc współwłaściciele gruntu (Pan i Pani (...)) nie muszą już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do jego nabycia. Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (nabywcę) w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właściciela gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.). Jednak starania pełnomocnika nie są staraniami właściciela podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy, aby podnieść jego cenę.

Ponadto z analizy całokształtu okoliczności sprawy oraz informacji zawartych we wniosku wynika, że nieruchomość stanowi majątek prywatny Pana i Pani (...). Nieruchomość nie została nabyta w z góry podjętym zamiarze jej dalszej odsprzedaży. Celem jej nabycia nie było prowadzenie działalności handlowej w zakresie obrotu nieruchomościami ani osiąganie zysku z ich odsprzedaży. Na gruncie dotychczas prowadzona była działalność rolnicza przez osoby trzecie, na podstawie umowy użyczenia, bez pobierania wynagrodzenia z tego tytułu.

W świetle przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy, uznać należy, że nieodpłatne użyczenie ww. gruntu następowało z majątku prywatnego. W odniesieniu do nieodpłatnego użyczenia ww. gruntu nie dziali Państwo w charakterze podatników, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, a nieodpłatne użyczenie nie było dokonywane w ramach działalności gospodarczej zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy, lecz w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Tym samym, nieruchomość nie była wykorzystywana przez Państwa w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Ponadto z opisu sprawy wynika, że w stosunku do ww. działki nie ponosił Pan ani Pani (...) jakichkolwiek nakładów w celu jej uatrakcyjnienia. W szczególności nie uzbrajali Państwo terenu, nie wykonywali ani nie finansowali budowy dróg wewnętrznych lub infrastruktury technicznej, nie wykonywali przyłączy mediów w celu zwiększenia atrakcyjności nieruchomości, nie występowali o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Nie prowadzili Państwo również zorganizowanych działań marketingowych wykraczających poza zwykłe wykonywanie prawa własności oraz nie korzystali z usług pośredników w obrocie nieruchomościami.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży udziału w działce o pow. ok. (...) m² wydzielonej z nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...), nie wystąpił ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądza, iż sprzedaż udziału w działce wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan ani Pani (...) takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że Pana i Pani (...) aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem w sprawach połączonych TSUE C-180/10, C-181/10.

Należy w tym miejscu podkreślić, że wszelkie czynności podjęte przez kupującą Spółkę na mocy udzielonego jej przez Pana i Panią (...) pełnomocnictwa, zostaną podjęte w interesie przyszłego, skonkretyzowanego nabywcy, a ich ewentualne nieziszczenie się doprowadzić może w swoich skutkach do odstąpienia od zawarcia z Panem i Panią (...) umowy przyrzeczonej.

Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie pełnomocnictwa kupującemu do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy i bezpłatne użyczenie gruntu na cele rolnicze nie powoduje, że zostaną Państwo z tego powodu uznani za podatników podatku VAT prowadzących działalność gospodarczą.

Zatem dokonując sprzedaży udziału w działce o pow. ok. (...) m² wydzielonej z nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...) będzie Pan i Pani (...) korzystał/korzystała z przysługującego Państwu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana i Panią (…) cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży udziału w działce o pow. ok. (...) m² wydzielonej z nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...), a dostawę – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z tym, dokonując sprzedaży udziału w działce o pow. ok. (...) m² wydzielonej z nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...) będzie Pan i Pani (...) korzystał/korzystała z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, sprzedaż udziału w działce o pow. ok. (...) m² wydzielonej z nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...) nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznaję za nieprawidłowe.

W związku z powyższym, odstępuję od rozstrzygnięcia kwestii korzystania ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6 listopada 2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24 października 2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 1 października 2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21 października 2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23 lipca 2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10 września 2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, w opisie sprawy oraz we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli sytuacja Zainteresowanych będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Zainteresowanych, którzy zastosują się do interpretacji.

• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

(...) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

•    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

•    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.