Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

20 lipca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 20 lipca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej m.in. w zakresie podatku od towarów i usług.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 4 września 2026 r. (wpływ 7 września 2026 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem:

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

A Spółka z ograniczona odpowiedzialnością („Zbywca”);

(…)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością („Nabywca” );

(…).

Opis zdarzenia przyszłego

Spółka A Sp. z o.o. (dalej jako Zbywca) jest spółką z siedzibą na terytorium Polski, będącą rezydentem podatkowym w Polsce. Zbywca jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

Nabywca (B Sp. z o.o.) jest spółką z siedzibą na terytorium Polski, będącą rezydentem podatkowym w Polsce, zarejestrowaną jako podatnik VAT czynny. Nabywca jest spółką celową (...) należącą do grupy kapitałowej, utworzoną jako docelowy podmiot nabywający Nieruchomości i mającą kontynuować prowadzoną na nich działalność gospodarczą w zakresie najmu powierzchni handlowej. Nabywca wchodzi w skład portfela spółek celowych, których podstawowym przedmiotem działalności jest posiadanie i wynajem parków handlowych. Nabycie Nieruchomości zostanie sfinansowane w pierwszej kolejności finansowaniem wewnątrzgrupowym (pożyczką od podmiotu z grupy kapitałowej Nabywcy), które docelowo ma zostać zrefinansowane finansowaniem bankowym.

Zbywca jest ujawniony jako użytkownik wieczysty nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości (…), składającej się z działek ewidencyjnych o numerach a (o poprzednim numerze: b), c (o poprzednim numerze: d) oraz e (o poprzednim numerze: f), o łącznym obszarze (...) ha oraz właścicielem budynków posadowionych na tej nieruchomości, stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności, dla których Sąd Rejonowy(…), prowadzi księgę wieczystą nr (...).

Zbywca planuje dokonać zbycia (dalej także jako Transakcja) prawa użytkowania wieczystego działek o numerach ewidencyjnych a, coraz e objętych księgą wieczystą nr (...) wraz ze wszystkimi znajdującymi się na nich budowlami i budynkami oraz całym wyposażeniem, które jest częścią budynku, które są kompleksem budynków handlowo-usługowych składających się na galerię handlową (Park handlowy o nazwie „Z”) w rozumieniu ustawy Prawo budowlane do których należą:

-   Działka nr a– na której posadowione są części budynku B1 oraz budowle (w tym urządzenia budowlane): ogrodzenie terenu, zbiornik retencyjny otwarty, instalacja fotowoltaiczna (PV) zlokalizowana na dachu budynku, kanalizacja sanitarna, kanalizacja deszczowa, sieć elektroenergetyczna, sieć ciepłownicza, sieć teletechniczna;

-   Działka nr c– na której posadowione są części budynku B3 oraz budowle: wew. układ drogowy (m.in. parkingi, place manewrowe), przyłącza wodociągowe i kanalizacyjne w pasie drogowym przy ul. (…), chodniki, oświetlenie zewnętrzne parkingu, instalacja fotowoltaiczna (PV) na dachu budynku, zbiornik retencyjny podziemny, sieć wodociągowa, kanalizacja sanitarna, kanalizacja deszczowa, sieć elektroenergetyczna;

-    Działka nr e – na której posadowiony jest budynek B2 oraz części budynku B1 i B3 oraz budowle (w tym urządzenia budowlane): wew. układ drogowy (m.in. parkingi, place manewrowe), przyłącza wodociągowe i kanalizacyjne w pasie drogowym przy ul. (…), chodniki, miejsca składowania odpadów, ogrodzenie terenu, stację transformatorową, oświetlenie zewnętrzne parkingu, instalacja fotowoltaiczna (PV) na dachu budynku, stacje ładowania pojazdów elektrycznych (fundament), zbiornik retencyjny podziemny, sieć wodociągowa, kanalizacja sanitarna, kanalizacja deszczowa, separator substancji ropopochodnych, sieć elektroenergetyczna, sieć ciepłownicza, sieć teletechniczna

(dalej także określane jako Nieruchomości, przy czym przez Nieruchomości rozumie się całość inwestycji, tj. znajdujące się na ww. działkach budynki wraz ze wszystkimi budowlami, urządzeniami budowlanymi oraz wyposażeniem trwale związanym z tymi budynkami i budowlami).

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz zgodnie z uchwałą Gminy wskazane Nieruchomości zakwalifikowane są jako BI - inne tereny zabudowane.

Zbywca jak i Nabywca zamierzają zawrzeć przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości.

Przedmiotem Transakcji będą Nieruchomości oraz następujące rzeczy i prawa:

a) majątkowe prawa autorskie do utworów architektonicznych związanych z Galerią handlową;

b) prawa i obowiązki wynikające z umów najmu zawartych pomiędzy Zbywcą a najemcami, na podstawie których wynajmowane są powierzchnie w Galerii handlowej;

c) należności o charakterze pieniężnym w postaci kaucji otrzymanych przez Zbywcę na podstawie ww. umów najmu;

d) prawa Zbywcy wynikające z umów z wykonawcami robót budowlanych, remontowych i wykończeniowych na Nieruchomości oraz udzielonych na ich podstawie gwarancji i zabezpieczeń;

e) dokumentacja związana z przenoszonym majątkiem w szczególności (i) dokumenty dotyczące umów najmu wraz z wszelkimi aneksami i załącznikami, protokołami i oświadczeniami składanymi w ramach wykonywania umów najmu oraz dokumenty dotyczące rozliczeń z najemcami itp.; (ii) dokumentacja dotycząca budynków znajdujących się na Nieruchomości, (iii) wszelkie decyzje administracyjne, podatkowe i sądowe oraz orzeczenia dotyczące Nieruchomości i mające wpływ na Nabywcę, w szczególności pozwolenie na budowę, pozwolenie na użytkowanie, świadectwa wydane dla budynków znajdujących się na Nieruchomości, oświadczenia o podatku od nieruchomości; (iv) dokumentacja projektu budowlanego; (v) wszelkie umowy dotyczące tytułu prawnego do Nieruchomości z aneksami i załącznikami.

Transakcja nie będzie obejmowała następujących składników:

a) firmy (oznaczenia Zbywcy w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego) jak również znaku towarowego Galerii o nazwie „Z”, praw do domeny internetowej, hostingu i strony internetowej www Galerii „Z”;

b) praw i obowiązków wynikających z umowy ubezpieczenia majątkowego dotyczącej Nieruchomości (stosunek ubezpieczeniowy wygaśnie z chwilą zawarcia Umowy sprzedaży);

c) zasobów kadrowych Zbywcy, w tym pracowników, gdyż Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników;

d) należności Zbywcy (o ile takie wystąpią na moment Transakcji);

e) zobowiązań Zbywcy (o ile takie wystąpią na moment Transakcji);

f) praw i obowiązków z umów rachunków bankowych ani smrodków pieniężnych należących do Zbywcy;

h) dokumentów (np. handlowych, korporacyjnych) związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Zbywcę, z zastrzeżeniem ww. dokumentacji technicznej i prawnej dotyczącej Galerii handlowej;

i) praw i obowiązków wynikających z umowy o zarządzanie Galerią handlową (property i facility management);

(...) praw i obowiązków wynikających z umowy zarządzania aktywami (asset management) oraz z umów, na podstawie których udzielono Zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę Nieruchomości;

j) praw i obowiązków wynikających z innych umów dotyczących bieżącego funkcjonowania Zbywcy, w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń́ księgowo-podatkowych, umów serwisowych, umów o dostawę mediów;

k) ksiąg rachunkowych Zbywcy;

l) tajemnic i know-how przedsiębiorstwa Zbywcy.

Dla Nieruchomości oraz zespołu składników majątku stanowiącego przedmiot Transakcji nie są prowadzone oddzielne księgi rachunkowe ani nie jest sporządzane odrębne sprawozdanie finansowe. Możliwe jest wprawdzie zidentyfikowanie na podstawie ewidencji księgowej Zbywcy przychodów i kosztów związanych z Nieruchomością, jednak nie stanowią one przedmiotu odrębnej, wydzielonej ewidencji ani nie jest dla nich sporządzany odrębny wynik finansowy. Ponadto Nieruchomość (Galeria handlowa) nie jest i nie będzie na dzień Transakcji wyodrębniona organizacyjnie w strukturze Zbywcy (np. jako dział, wydział czy oddział) ani nie jest wyodrębniona funkcjonalnie jako zespół składników zdolny do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej bez udziału pozostałych składników przedsiębiorstwa Zbywcy.

Wszystkie budynki i budowle znajdujące się na Nieruchomości zostały oddane do użytkowania ponad 2 lata przed dokonaniem Transakcji. Zbywca nabył na własność prawo użytkowania wieczystego Działek objętych Transakcją od poprzedniego właściciela w dniu (...) kwietnia 2022 r. (odbiór budynków wymienionych w opisie Nieruchomości nastąpił w dniu (...) listopada 2022 r. na podstawie protokołu przekazania budynków). Nabycie Nieruchomości od poprzedniego właściciela przez Zbywcę było transakcją opodatkowana podatkiem od towarów i usług a Zbywca dokonał odliczenia podatku VAT naliczonego na podstawie otrzymanych faktur dokumentujących tę transakcję. Zbywca swoją działalność polegającą na wynajmie powierzchni komercyjnych rozpoczął w listopadzie 2022 r. (zawarcie pierwszej umowy wynajmu) a sam park handlowy „Z” rozpoczął działalność także w tym okresie. Na moment obecny obiekt handlowy jest w pełni wynajmowany.

Ponadto, w ciągu ostatnich 2 lat przed Transakcją żaden budynek ani budowla znajdujący się na Nieruchomości nie został ulepszony w taki sposób, że wydatki poniesione na jego ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, przekroczyły co najmniej 30% jego wartości początkowej.

Przed dokonaniem dostawy Nieruchomości Wnioskodawcy złożą zgodne oświadczenie o wyborze opcji jej opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

Zbycie Nieruchomości na rzecz Nabywcy, Zbywca udokumentuje fakturą z podatkiem VAT.

Nabywca zamierza wykorzystywać Nieruchomość wyłącznie do wykonywania opodatkowanej VAT działalności w zakresie najmu.

Nabywca nie zamierza kontynuować korzystania z dotychczasowych umów na dostawę mediów zawartych przez Zbywcę – celem Nabywcy jest rozwiązanie wszystkich dotychczasowych umów na dostawę mediów w okresie do 6 miesięcy od dnia Transakcji i zawarcie własnych umów w tym zakresie. Nabywca dopuszcza jednak sytuację, w której z uwagi na czas potrzebny na zmianę dostawców, przez pewien przejściowy okres po Transakcji będą obowiązywały dotychczasowe umowy na dostawę mediów zawarte przez Zbywcę, wyłącznie w celu zachowania ciągłości dostawy mediów do Nieruchomości do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę.

Transakcja planowana jest do końca października 2026 r.

W związku z powyższym, Wnioskodawcy występują z niniejszym wnioskiem, aby potwierdzić skutki w VAT i PCC.

W uzupełnieniu odpowiedzieli Państwo na zadane prze Organ pytania w następujący sposób:

Na pytanie: „Czy wymienione przez Państwa w opisie sprawy obiekty znajdujące się na poszczególnych działkach, na dzień dostawy będą spełniały definicję budynku lub budowli w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.)? (Proszę wskazać odrębnie dla każdej z działek: nr a, nr c, nr e).”, odpowiedzieli Państwo: „Poniżej wskazujemy klasyfikację poszczególnych naniesień na danej działce w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego (nazwa naniesienia – klasyfikacja wg. Prawa budowlanego):

Działka nr a:

• Budynek B1 (część) – klasyfikowany jako budynek,

• ogrodzenie terenu - – klasyfikowane jako budowla,

• zbiornik retencyjny otwarty – klasyfikowany jako budowla,

• instalacja fotowoltaiczna (PV) zlokalizowana na dachu budynku – klasyfikowana jako budowla,

• kanalizacja sanitarna – klasyfikowana jako budowla,

• kanalizacja deszczowa – klasyfikowana jako budowla,

• sieć elektroenergetyczna – klasyfikowana jako budowla,

• sieć ciepłownicza – klasyfikowana jako budowla,

• sieć teletechniczna – klasyfikowana jako budowla;

Działka nr c:

• Budynek B3 (część) – klasyfikowany jako budynek,

• wew. układ drogowy (m.in. parkingi, place manewrowe) – klasyfikowana jako budowla,

• oświetlenie zewnętrzne parkingu – klasyfikowane jako budowla,

• instalacja fotowoltaiczna (PV) na dachu budynku – klasyfikowana jako budowla,

• zbiornik retencyjny podziemny – klasyfikowany jako budowla,

• sieć wodociągowa – klasyfikowana jako budowla,

• kanalizacja sanitarna – klasyfikowana jako budowla,

• kanalizacja deszczowa – klasyfikowana jako budowla,

• sieć elektroenergetyczna – klasyfikowana jako budowla;

Działka nr e:

• Budynek B2 – klasyfikowany jako budynek,

• Budynek B1 (część) – klasyfikowany jako budynek,

• Budynek B3 (część) – klasyfikowany jako budynek,

• wew. układ drogowy (m.in. parkingi, place manewrowe) – klasyfikowany jako budowla,

· chodniki – klasyfikowane jako budowla,

• miejsca składowania odpadów – klasyfikowane jako budowla,

• ogrodzenie terenu – klasyfikowane jako budowla,

• stacja transformatorowa – klasyfikowana jako budowla,

• oświetlenie zewnętrzne parkingu – klasyfikowane jako budowla,

• instalacja fotowoltaiczna (PV) na dachu budynku – klasyfikowana jako budowla,

• stacja ładowania pojazdów elektrycznych (fundament) – klasyfikowana jako budowla,

• zbiornik retencyjny podziemny – klasyfikowany jako budowla,

• instalacja hydrantowa klasyfikowana jako budowla,

• sieć wodociągowa – klasyfikowana jako budowla,

• kanalizacja sanitarna – klasyfikowana jako budowla,

• kanalizacja deszczowa – klasyfikowana jako budowla,

• separator substancji ropopochodnych – klasyfikowana jako budowla,

• sieć elektroenergetyczna – klasyfikowana jako budowla,

• sieć ciepłownicza – klasyfikowana jako budowla,

• sieć teletechniczna - – klasyfikowana jako budowla.”

Na pytanie: Czy poszczególne budynki i budowle były wykorzystywane wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku VAT? Jeśli tak, to proszę wskazać które to budynki lub budowle i na której z działek (nr a, nr c, nr e) się znajdują?”, odpowiedzieli Państwo: „Budynki i budowle były wykorzystywane wyłącznie do czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.”

Na pytanie: „Czy którekolwiek z naniesień (znajdujących się na działkach, które będą przedmiotem sprzedaży) stanowią własność przedsiębiorstwa przesyłowego lub własność innego podmiotu Proszę wymienić te niesienia z podaniem numeru działki, na której się znajdują.”, odpowiedzieli Państwo:

„Na niżej wymienionych działkach znajdują się naniesienia, które stanowią własność przedsiębiorstwa określonego w art. 49 Kodeksu cywilnego (przedsiębiorstwa przesyłowego) lub innego podmiotu:

• Na działce nr e - służebność przesyłu na rzecz F obejmująca urządzenia i inne elementy infrastruktury przesyłowej tj. sieć energetyczną,

• Na działkach nr a i e - sieć telekomunikacyjna nienależąca do A.”

Na pytanie: „Czy wszystkie powierzchnie komercyjne zostały wynajęte ponad 2 lata przed dokonaniem Transakcji? Jeśli nie, to proszę podać, w których budynkach (z podaniem działki, na której się znajdują) są powierzchnie komercyjne, które nie zostały wynajęte ponad 2 lata przed dokonaniem Transakcji?”, odpowiedzieli Państwo: „Wszystkie powierzchnie komercyjne zostały wynajęte ponad 2 lata przed dokonaniem transakcji.”

Na pytanie: „Czy naniesienia (tj. budowle w tym urządzenia budowlane) wymienione we wniosku (znajdujące na działkach, których prawo wieczystego użytkowania będzie przedmiotem sprzedaży) są częścią składową budynków (proszę wskazać które).”, odpowiedzieli Państwo: „Wszystkie naniesienia są funkcjonalnie związane (w tym połączone) z budynkami, zapewniając możliwość funkcjonowania obiektu handlowego (danego budynku) zgodnie z przeznaczeniem.”

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczenie pytań jak we wniosku)

1. Czy Transakcja będzie podlegała przepisom ustawy o VAT i nie będzie podlegała wyłączeniu, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?

2. Czy dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT (nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT), w przypadku skutecznego skorzystania przez Wnioskodawców z opcji wyboru opodatkowania, o której mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT?

3. Czy z tytułu nabycia Nieruchomości, Nabywca będzie uprawniony do pełnego odliczenia podatku VAT wykazanego na fakturze (fakturach) wystawionej przez Zbywcę dokumentującej dostawę Nieruchomości w przypadku skutecznego skorzystania przez Wnioskodawców z opcji wyboru opodatkowania, o której mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

Ad.1

Transakcja będzie podlegała przepisom ustawy o VAT i nie będzie podlegała wyłączeniu, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Ad. 2

Dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT, w przypadku skutecznego skorzystania przez Wnioskodawców z opcji wyboru opodatkowania, o której mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

Ad. 3

Z tytułu nabycia Nieruchomości, Nabywca będzie uprawniony do pełnego odliczenia podatku VAT wykazanego na fakturze (fakturach) wystawionej przez Zbywcę dokumentującej dostawę Nieruchomości w przypadku skutecznego skorzystania przez Wnioskodawców z opcji wyboru opodatkowania o której mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

Uzasadnienie

Uzasadnienie do pkt 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Z kolei na mocy art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przepisy ustawy o VAT nie definiują terminu „przedsiębiorstwo”. Z tego względu dla celów określenia zakresu pojęcia „przedsiębiorstwo” należy odwołać się do regulacji zawartej w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tj. Dz. U. z 2020 r. poz. 1740, z późn. zm.; dalej jako: „KC:), który to przepis stanowi, ż e przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2. własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3. prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4. wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5. koncesje, licencje i zezwolenia;

6. patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7. majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8. tajemnice przedsiębiorstwa;

9. księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przy czym, zgodnie z art. 55² KC, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Z kolei organy podatkowe w wydawanych interpretacjach indywidualnych np. w interpretacji indywidualnej z dnia 7 września 2020 r. wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (sygn. 0111-KDIB3-2.4012.517.2020.2.MD) wskazują, że: „zbycie przedsiębiorstwa ma miejsce wówczas, gdy cały majątek przedsiębiorstwa przechodzi na własność jednego nabywcy, który kontynuuje działalność gospodarczą zbywcy. O tym czy doszło do wyodrębnienia przedsiębiorstwa decyduje pełen zakres przekazanego majątku, praw i zobowiązań, wyodrębnienie to musi dotyczyć przedsiębiorstwa jako całości. Nie może ono obejmować dowolnej części danego przedsiębiorstwa, żeby można było uznać, że doszło do powstania zespołu składników, które mogłyby stanowić niezależne przedsiębiorstwo”.

Biorąc pod uwagę powyższą definicję „przedsiębiorstwa” oraz ww. stanowisko organów podatkowych, zdaniem Wnioskodawców, nie można uznać, że przedmiotem Transakcji jest przedsiębiorstwo, gdyż w wyniku Transakcji nie dojdzie do przeniesienia wszystkich elementów majątkowych za pomocą których Zbywca prowadzi działalność gospodarczą. W szczególności, jak wskazano w opisie stanu faktycznego, Transakcja obejmuje tylko wydzielone działki z nieruchomości, która w pozostałym zakresie nie jest przedmiotem zbycia na rzecz Nabywcy, a także nie obejmuje pracowników Zbywcy.

Definicję zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej jako „ZCP”) ustawodawca do ustawy o VAT wprowadził w art. 2 pkt 27e tej ustawy, zgodnie z którym pod pojęciem zorganizowanej części przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Analiza powyższej definicji prowadzi do wniosku, iż o ZCP można mówić w sytuacji, w której zespół składników materialnych i niematerialnych spełnia łącznie następujące przesłanki:

-   stanowi zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań, pozostających w funkcjonalnym związku i przeznaczonych do wykonywania określonych zadań gospodarczych (wyodrębnienie funkcjonalne);

-   posiada określone, wydzielone miejsce w strukturze organizacyjnej istniejącego przedsiębiorstwa (wyodrębnienie organizacyjne);

-    jest finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie (wyodrębnienie finansowe);

-    zespół tychże składników materialnych i niematerialnych może stanowić odrębne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące zadania gospodarcze.

Wyodrębnienie funkcjonalne oraz zdolność do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo

-   Z definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa wynika, że zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić zespół składników materialnych i niematerialnych. Oznacza to, że elementami takiego zespołu powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, zobowiązania, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

-   Wspomniany zespół składników materialnych i niematerialnych powinien być wyodrębniony w taki sposób, aby był zdolny do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Wyodrębnienie funkcjonalne przejawia się w realizacji określonych zadań gospodarczych, które stanowią pewną całość, mogącą być przedmiotem działalności samodzielnego przedsiębiorstwa. Innymi słowy, oznacza to, że wyodrębnione składniki będące przedmiotem transakcji muszą posiadać pełną zdolność do niezależnego funkcjonowania jako samodzielne przedsiębiorstwo.

-   Owa samodzielność prowadzenia działalności gospodarczej powinna być rozumiana w ten sposób, że zespół składników majątkowych posiada zdolność do prowadzenia takiej działalności w sytuacji, gdy stanowi konglomerat, który sam w sobie, bez uzupełniania go o dodatkowe elementy (po nabyciu i włączeniu do przedsiębiorstwa nabywcy) zdolny jest do prowadzenia działalności.

-   Przesłanka funkcjonalnego wyodrębnienia nie jest spełniona, gdy występuje dopiero u podmiotu, do którego określony zespół składników majątkowych i niemajątkowych został przeniesiony.

W ocenie Wnioskodawców, przesłanka ta nie jest spełniona w niniejszym stanie faktycznym, gdyż, jak wskazano w opisie stanu faktycznego, przedmiotem Transakcji będą wyłącznie wybrane składniki majątkowe Zbywcy, tj.:

a) majątkowe prawa autorskie do utworów architektonicznych związanych z Galerią handlową;

b) prawa i obowiązki wynikające z umów najmu zawartych pomiędzy Zbywcą a najemcami, na podstawie których wynajmowane są powierzchnie w Galerii handlowej;

c) należności o charakterze pieniężnym w postaci kaucji otrzymanych przez Zbywcę na podstawie ww. umów najmu;

d) prawa Zbywcy wynikające z umów z wykonawcami robót budowlanych, remontowych i wykończeniowych na Nieruchomości oraz udzielonych na ich podstawie gwarancji i zabezpieczeń́;

e) dokumentacja związana z przenoszonym majątkiem w szczególności (i) dokumenty dotyczące umów najmu wraz z wszelkimi aneksami i załącznikami, protokołami i oświadczeniami składanymi w ramach wykonywania umów najmu oraz dokumenty dotyczące rozliczeń z najemcami itp.; (ii) dokumentacja dotycząca budynków znajdujących się na Nieruchomości, (iii) wszelkie decyzje administracyjne, podatkowe i sądowe oraz orzeczenia dotyczące Nieruchomości i mające wpływ na Nabywcę, w szczególności pozwolenie na budowę, pozwolenie na użytkowanie, świadectwa wydane dla budynków znajdujących się na Nieruchomości, oświadczenia o podatku od nieruchomości; (iv) dokumentacja projektu budowlanego; (v) wszelkie umowy dotyczące tytułu prawnego do Nieruchomości z aneksami i załącznikami.

Transakcja nie będzie z kolei obejmowała następujących składników:

a) firmy (oznaczenia Zbywcy w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego);

b) praw i obowiązków wynikających z umowy ubezpieczenia majątkowego dotyczącej Nieruchomości (stosunek ubezpieczeniowy wygaśnie z chwilą zawarcia Umowy sprzedaży);

c) zasobów kadrowych Zbywcy, w tym pracowników;

d) należności Zbywcy (o ile takie wystąpią na moment Transakcji);

e) zobowiązań Zbywcy (o ile takie wystąpią na moment Transakcji);

f) praw i obowiązków z umów rachunków bankowych ani środków pieniężnych należących do Zbywcy;

g) dokumentów (np. handlowych, korporacyjnych) związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Zbywcę, z zastrzeżeniem ww. dokumentacji technicznej i prawnej dotyczącej Galerii handlowej;

h) praw i obowiązków wynikających z umowy o zarządzanie Galerią handlową;

i) (...) praw i obowiązków wynikających z umowy zarządzania aktywami oraz z umów, na podstawie których udzielono Zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę Nieruchomości;

j) praw i obowiązków wynikających z innych umów dotyczących bieżącego funkcjonowania Zbywcy, w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych, umów serwisowych, umów o dostawę mediów;

k) ksiąg rachunkowych Zbywcy;

l) tajemnic i know-how przedsiębiorstwa Zbywcy.

Biorąc pod uwagę powyższe należy stwierdzić, że Nieruchomość na dzień planowanej Transakcji nie będzie stanowiła potencjalnie niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze. Składniki majątkowe mające być przedmiotem Transakcji nie są wystarczające, aby przy ich pomocy - bez podejmowania dodatkowych działań ze strony Nabywcy - możliwe było prowadzenie działalności w zakresie najmu. Nie sposób jest bowiem prowadzić działalności w zakresie najmu zasadniczo wyłącznie w oparciu o Galerię handlową i zawarte umowy najmu. Nabywca będzie musiał zapewnić odpowiednie zasoby kadrowe, a także zawrzeć szereg innych umów mających na celu umożliwienie prowadzenia działalności w Galerii handlowej, w tym m.in. umów serwisowych (np. z firmą sprzątającą, firmą ochroniarską), czy umów na dostawę mediów, bez których niemożliwe jest wykorzystywanie Galerii handlowej zgodnie z jej przeznaczeniem.

Wyodrębnienie organizacyjne

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, ż e zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Na gruncie analizowanego stanu faktycznego, w ocenie Wnioskodawców, także ten warunek nie jest spełniony, gdyż - jak wskazano – na dzień składania wniosku Galeria handlowa nie została, ani nie zostanie na dzień planowanej Transakcji formalnie wydzielona organizacyjnie w strukturze Zbywcy. W szczególności, nie jest ona ani nie będzie przypisana w ramach jakiejkolwiek jednostki wewnętrznej (departamentu, działu, oddziału, itp.), oraz nie istnieją dokumenty, które wprowadzałyby tego rodzaju wewnętrzny podział struktury Zbywcy (przykładowo, nie została podjęta uchwała ustanawiająca odrębną jednostkę organizacyjną itp.).

Wyodrębnienie finansowe

Przyjmuje się, iż wyodrębnienie finansowe oznacza sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

W ocenie Wnioskodawców, przedmiot Transakcji nie posiada i na dzień przeprowadzenia Transakcji nie będzie posiadał samodzielności finansowej pozwalającej na autonomiczne funkcjonowanie w obrocie gospodarczym. Dla Nieruchomości oraz zespołu składników majątku stanowiącego przedmiot Transakcji nie są prowadzone oddzielne księgi rachunkowe ani nie jest sporządzane odrębne sprawozdanie finansowe, w związku z czym na podstawie prowadzonej przez Zbywcę ewidencji księgowej nie dochodzi do przyporządkowania przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do Nieruchomości przez co nie określa się wyniku finansowego dla zespołu składników majątku objętych Transakcją (nie tworzy się odrębnych, wydzielonych kont, na których ewidencjonowane są wyłącznie koszty i przychody dotyczące Nieruchomości lub działalności w zakresie najmu).

Mając na uwadze powyższe, w ocenie Wnioskodawców, przedmiot Transakcji nie wykazuje odrębności organizacyjnej i finansowej ani nie stanowi zespołu składników majątkowych wraz z zobowiązaniami, który mógłby funkcjonować jako niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące określone cele gospodarcze.

Stanowisko Wnioskodawców, zgodnie z którym przedmiot Transakcji nie stanowi ani przedsiębiorstwa ani ZCP jest zgodne z Objaśnieniami podatkowymi z dnia 11 grudnia 2018 r. – „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” wydanymi przez Ministra Finansów („Objaśnienia”).

Zgodnie z treścią Objaśnień, co do zasady, dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. W wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu, tj. w przypadku spełnienia przesłanek kwalifikujących nieruchomość komercyjne jako przedsiębiorstwo lub ZCP.

Według Objaśnień, przy ocenie, czy składniki majątku powinny być uznane za przedsiębiorstwo czy też ZCP należy uwzględnić zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o te składniki. Z kolei w celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić, czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT (takich jak m.in. grunt, budynek, budowle, infrastruktura techniczna oraz przynależności, prawa i obowiązki z umów najmu) na nabywcę przenoszone będą również wszystkie poniżej wskazane elementy:

1. prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów;

2. umowy o zarządzanie nieruchomością;

3. umowy zarządzania aktywami;

4. należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Dodatkowo, w świetle Objaśnień, za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy.

Natomiast dla celów ustalenia skutków podatkowych transakcji nie jest istotne czy doszło do przeniesienia na nabywcę elementów, które przydatne są do wykorzystywania nieruchomości zgodnie z jej gospodarczym przeznaczeniem niezależnie od zamiaru kontynuacji działalności zbywcy przez nabywcę - w szczególności - takich jak:

-     ruchomości stanowiące wyposażenie budynku,

-     prawa z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez najemców (np. prawa z gwarancji bankowych, depozytów, deklaracji o dobrowolnym poddaniu się egzekucji),

-     prawa z gwarancji należytego wykonania przez wykonawców prac związanych z pracami budowlanymi/remontowymi prowadzonymi w budynku,

-     prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych, w tym m.in. umów dotyczących świadczenia usług ochrony obiektu, sprzątania, obsługi nieruchomości (tzw. facility management agreement), itp.,

-    prawa autorskie na wskazanych w dotyczących ich umowach polach eksploatacji, w tym prawa autorskie do projektu budynku, prawa autorskie i prawo ochronne na zastrzeżone znaki towarowe,

-    prawa z licencji do oprogramowania wykorzystywanego do obsługi nieruchomości,

-    prawa do domen internetowych dotyczących nieruchomości,

-    dokumentacja techniczna dotycząca budynku, w szczególności książki obiektu, projekty budowlane, protokoły z kontroli przeciwpożarowych lub kominiarskich,

-    dokumentacja prawna dotycząca budynku, np. kopie umów, decyzji administracyjnych.

Odnosząc powyższe do opisanego stanu faktycznego, należy stwierdzić, że w oparciu jedynie o przejęte składniki majątku Nabywca nie będzie mógł kontynuować działalności Zbywcy polegającej na najmie powierzchni Galerii handlowej.

W tym zakresie Wnioskodawcy podkreślają, że Nabywca zmuszony będzie do podejmowania dodatkowych działań niezbędnych do prowadzenia działalności w zakresie najmu, w szczególności do zapewnienia odpowiedniego personelu, zawarcia umów serwisowych czy też ewentualnego zawarcia umowy o zarządzanie Nieruchomością z wyspecjalizowanym podmiotem.

Należy podkreślić, że na Nabywcę nie przejdą żadne z wymienionym niżej elementów:

-  prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości;

-  umowy o zarządzanie nieruchomością;

-  umowy zarządzania aktywami;

-  należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem (z wyjątkiem należności o charakterze pieniężnym w postaci kaucji otrzymanych przez Zbywcę na podstawie umów najmu).

W efekcie, zdaniem Wnioskodawców, nie istnieje faktyczna możliwość kontynuowania przez Nabywcę działalności prowadzonej przez Zbywcę wyłącznie w oparciu o składniki będące przedmiotem Transakcji.

Wnioskodawcy pragną wskazać na interpretację Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 20 września 2019 r., nr 0114-KDIP1-1.4012.413.2019.2.KBR, która również dotyczyła sprzedaży budynku handlowego wraz z przejściem na nabywcę praw z umów najmu powierzchni handlowych w tym budynku.

Ponadto, analogicznie jak w przypadku Wnioskodawców, zgodnie ze stanem faktycznym na gruncie którego została wydana ww. interpretacja:

-   zbywany zespół składników nie był wyodrębniony pod względem organizacyjnym, finansowym ani funkcjonalnym;

-   nie istniała możliwość kontynuowania działalności przedsiębiorstwa zbywcy bez podejmowania przez nabywcę dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów serwisowych, zatrudnienie pracowników) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przedmiot transakcji.

We wspomnianej interpretacji stwierdzono, że przedmiotem transakcji nie było przedsiębiorstwo ani zorganizowana część przedsiębiorstwa zbywcy:

„Jak wynika z opisu sprawy, w przedsiębiorstwie Sprzedającego przedmiot sprzedaży nie został organizacyjnie wyodrębniony jako dział, wydział lub oddział. Na wyodrębnienie organizacyjne Galerii nie wskazują żadne dokumenty wewnętrzne Spółki. Galeria nie została także wyodrębniona w ewidencji księgowej prowadzonej przez Spółkę.

Na Kupującego nie zostanie przeniesiony bieżący operacyjny zarząd Nieruchomością prowadzony przez Spółkę. Spółka zatrudnia i współpracuje na podstawie umów cywilnoprawnych z osobami prowadzącymi bieżący operacyjny zarząd Nieruchomością, osoby te jednak nie nawiążą po Transakcji współpracy z Kupującym.

Nowa spółka (Kupujący) po nabyciu Nieruchomości nie będzie miała faktycznej możliwości kontynuowania działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji, lecz konieczne będzie dla kontynuowania działalności gospodarczej angażowanie innych składników majątku (niebędących przedmiotem transakcji) i podejmowanie dodatkowych działań.

Zatem, opisanego przedmiotu transakcji nie można uznać za przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.”

Reasumując, w ocenie Wnioskodawców, Transakcja podlega przepisom ustawy o VAT i nie podlega wyłączeniu, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Uzasadnienie do pkt 2

Jak wykazano w pkt 1 uzasadnienia, zdaniem Wnioskodawców, Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. W dalszej kolejności, w ocenie Wnioskodawców, należy przeanalizować, czy dostawa Nieruchomości nie będzie podlegała żadnemu zwolnieniu z VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od VAT dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, pierwszym zasiedleniem jest oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu, lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Ustawa o VAT przewiduje również odrębne zwolnienie dla dostawy budynków, budowli lub ich części, określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a tej ustawy. Zgodnie z tym przepisem, zwalnia się z opodatkowania dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeśli ponosił takie wydatki, to były one niższe, niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zważywszy, iż :

-  Zbywca nie wykorzystywał Nieruchomości do działalności zwolnionej z VAT

– dostawa Nieruchomości nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Natomiast mając na uwadze, iż:

-   wszystkie budynki i budowle znajdujące się na Nieruchomości zostały oddane do użytkowania ponad 2 lata przed dokonaniem Transakcji i

-   w ciągu ostatnich 2 lat przed Transakcją żaden z budynków ani budowli znajdujących się na Nieruchomości nie został ulepszony w taki sposób, że wydatki poniesione na jego ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, przekroczyły co najmniej 30% jego wartości początkowej

– dostawa Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Jednocześnie zważywszy, że dostawa Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT wyklucza to zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT (gdyż może ono znaleźć zastosowanie jedynie wówczas, gdy dostawa nie podlega zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT).

Dodatkowo, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą,

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, Wnioskodawcy, na podstawie powyższego przepisu zamierzają wybrać opcję opodatkowania i zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W konsekwencji, w przypadku skutecznego wyboru ww. opcji opodatkowania przez Wnioskodawców, dostawa Nieruchomości nie będzie zwolniona z VAT.

Uzasadnienie do pkt 3

Jak wynika z brzmienia art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W świetle art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, Nabywca zamierza wykorzystywać Nieruchomość wyłącznie do wykonywania działalności opodatkowanej VAT, tj. działalności w zakresie najmu powierzchni Galerii handlowej.

Biorąc pod uwagę powyższe, w ocenie Wnioskodawców, Nabywca, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o całą kwotę podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości.

Reasumując, w ocenie Wnioskodawców, z tytułu nabycia Nieruchomości, Nabywca będzie uprawniony do pełnego odliczenia podatku VAT wykazanego na fakturze (fakturach) wystawionej przez Zbywcę dokumentującej dostawę Nieruchomości w przypadku skutecznego skorzystania przez Wnioskodawców z opcji wyboru opodatkowania, o której mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 1263 z zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (…).

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt, budynki i budowle spełniają definicję towarów wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Ponadto zarówno oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste, jak również sprzedaż prawa użytkowania wieczystego, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Jednocześnie art. 6 ustawy wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy. Są tutaj wskazane te czynności, które, co do zasady, należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w cyt. przepisie sformułowanie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma on zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustawy o podatku od towarów i usług należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r., poz. 795 ze zm.), zwanej dalej „Kodeks cywilny”. Zgodnie z tym przepisem:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5) koncesje, licencje i zezwolenia;

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8) tajemnice przedsiębiorstwa;

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

•    zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

•    faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

W celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

a) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów;

b) umowy o zarządzanie nieruchomością;

c) umowy zarządzania aktywami;

d) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 21 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316/15). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra – ruchome lub nieruchome – są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

W rozpatrywanej sprawie na uwagę zasługuje również orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości – wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z opisu sprawy wynika, że Zbywca planuje dokonać zbycia prawa użytkowania wieczystego działek o numerach ewidencyjnych a, coraz e wraz ze wszystkimi znajdującymi się na nich budowlami i budynkami oraz całym wyposażeniem, które jest częścią budynku, które są kompleksem budynków handlowo-usługowych składających się na galerię handlową (Park handlowy o nazwie „Z”), do których należą:

-   Działka nr a– na której posadowione są części budynku B1 oraz budowle (w tym urządzenia budowlane): ogrodzenie terenu, zbiornik retencyjny otwarty, instalacja fotowoltaiczna (PV) zlokalizowana na dachu budynku, kanalizacja sanitarna, kanalizacja deszczowa, sieć elektroenergetyczna, sieć ciepłownicza, sieć teletechniczna;

-   Działka nr c– na której posadowione są części budynku B3 oraz budowle: wew. układ drogowy (m.in. parkingi, place manewrowe), przyłącza wodociągowe i kanalizacyjne w pasie drogowym przy ul.(…), chodniki, oświetlenie zewnętrzne parkingu, instalacja fotowoltaiczna (PV) na dachu budynku, zbiornik retencyjny podziemny, sieć wodociągowa, kanalizacja sanitarna, kanalizacja deszczowa, sieć elektroenergetyczna;

-   Działka nr e – na której posadowiony jest budynek B2 oraz części budynku B1 i B3 oraz budowle (w tym urządzenia budowlane): wew. układ drogowy (m.in. parkingi, place manewrowe), przyłącza wodociągowe i kanalizacyjne w pasie drogowym przy ul. (…), chodniki, miejsca składowania odpadów, ogrodzenie terenu, stację transformatorową, oświetlenie zewnętrzne parkingu, instalacja fotowoltaiczna (PV) na dachu budynku, stacje ładowania pojazdów elektrycznych (fundament), zbiornik retencyjny podziemny, sieć wodociągowa, kanalizacja sanitarna, kanalizacja deszczowa, separator substancji ropopochodnych, sieć elektroenergetyczna, sieć ciepłownicza, sieć teletechniczna

Zbywca jak i Nabywca zamierzają zawrzeć przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości.

Przedmiotem Transakcji będą Nieruchomości oraz następujące rzeczy i prawa:

a) majątkowe prawa autorskie do utworów architektonicznych związanych z Galerią handlową;

b) prawa i obowiązki wynikające z umów najmu zawartych pomiędzy Zbywcą a najemcami, na podstawie których wynajmowane są powierzchnie w Galerii handlowej ;

c) należności o charakterze pieniężnym w postaci kaucji otrzymanych przez Zbywcę na podstawie ww. umów najmu;

d) prawa Zbywcy wynikające z umów z wykonawcami robót budowlanych, remontowych i wykończeniowych na Nieruchomości oraz udzielonych na ich podstawie gwarancji i zabezpieczeń́;

e) dokumentacja związana z przenoszonym majątkiem w szczególności (i) dokumenty dotyczące umów najmu wraz z wszelkimi aneksami i załącznikami, protokołami i oświadczeniami składanymi w ramach wykonywania umów najmu oraz dokumenty dotyczące rozliczeń z najemcami itp.; (ii) dokumentacja dotycząca budynków znajdujących się na Nieruchomości, (iii) wszelkie decyzje administracyjne, podatkowe i sądowe oraz orzeczenia dotyczące Nieruchomości i mające wpływ na Nabywcę, w szczególności pozwolenie na budowę, pozwolenie na użytkowanie, świadectwa wydane dla budynków znajdujących się na Nieruchomości, oświadczenia o podatku od nieruchomości; (iv) dokumentacja projektu budowlanego; (v) wszelkie umowy dotyczące tytułu prawnego do Nieruchomości z aneksami i załącznikami.

Jak Państwo wskazali, Transakcja nie będzie obejmowała następujących składników:

a) firmy (oznaczenia Zbywcy w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego) jak również znaku towarowego Galerii o nazwie „Z”, praw do domeny internetowej, hostingu i strony internetowej www Galerii „Z”;

b) praw i obowiązków wynikających z umowy ubezpieczenia majątkowego dotyczącej Nieruchomości (stosunek ubezpieczeniowy wygaśnie z chwilą zawarcia Umowy sprzedaży);

c) zasobów kadrowych Zbywcy, w tym pracowników, gdyż Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników;

d) należności Zbywcy (o ile takie wystąpią na moment Transakcji);

e) zobowiązań Zbywcy (o ile takie wystąpią na moment Transakcji);

f) praw i obowiązków z umów rachunków bankowych ani środków pieniężnych należących do Zbywcy;

l) dokumentów (np. handlowych, korporacyjnych) związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Zbywcę, z zastrzeżeniem ww. dokumentacji technicznej i prawnej dotyczącej Galerii handlowej;

m) praw i obowiązków wynikających z umowy o zarządzanie Galerią handlową (property i facility management);

(...) praw i obowiązków wynikających z umowy zarządzania aktywami (asset management) oraz z umów, na podstawie których udzielono Zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę Nieruchomości;

n) praw i obowiązków wynikających z innych umów dotyczących bieżącego funkcjonowania Zbywcy, w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych, umów serwisowych, umów o dostawę mediów;

m) ksiąg rachunkowych Zbywcy;

n) tajemnic i know-how przedsiębiorstwa Zbywcy.

Analizując podany przez Państwa opis zdarzenia przyszłego w kontekście przywołanych wyżej regulacji prawnych, należy stwierdzić, że wskazany we wniosku przedmiot Transakcji, nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy. Zbyciu podlegać będzie wyłącznie Nieruchomość wraz z opisanymi składnikami majątkowymi związanymi z Nieruchomością, której nie sposób uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego przepisu.

Planowana Transakcja nie będzie stanowiła również zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy.

W opisie sprawy wskazali Państwo bowiem, że dla Nieruchomości oraz zespołu składników majątku stanowiącego przedmiot Transakcji nie są prowadzone oddzielne księgi rachunkowe ani nie jest sporządzane odrębne sprawozdanie finansowe. Możliwe jest wprawdzie zidentyfikowanie na podstawie ewidencji księgowej Zbywcy przychodów i kosztów związanych z Nieruchomością, jednak nie stanowią one przedmiotu odrębnej, wydzielonej ewidencji ani nie jest dla nich sporządzany odrębny wynik finansowy. Ponadto Nieruchomość (Galeria handlowa) nie jest i nie będzie na dzień Transakcji wyodrębniona organizacyjnie w strukturze Zbywcy (np. jako dział, wydział czy oddział) ani nie jest wyodrębniona funkcjonalnie jako zespół składników zdolny do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej bez udziału pozostałych składników przedsiębiorstwa Zbywcy.

Składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej transakcji nie stanowią zorganizowanej, wyodrębnionej funkcjonalnie całości w ramach Państwa przedsiębiorstwa, zdolnej do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej zarówno w strukturze przedsiębiorstwa, jak i poza nim. Same nieruchomości nie tworzą niezależnego organizacyjnie i funkcjonalnie zespołu składników umożliwiającego prowadzenie działalności gospodarczej. Okoliczność, że Państwo wykorzystują nieruchomości do prowadzenia działalności polegającej na jej polegającą na wynajmie powierzchni komercyjnych nie oznacza, że nieruchomości te stanowią samodzielne przedsiębiorstwo ani zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Co istotne, przedmiot Sprzedaży, nie będzie obejmował wierzytelności ani zobowiązań (o ile takie wystąpią na moment Transakcji). Przedmiot sprzedaży nie będzie obejmował praw i obowiązków wynikających z umowy o zarządzanie Galerią handlową (property i facility management), praw i obowiązków wynikających z umowy zarządzania aktywami (asset management) oraz z umów, na podstawie których udzielono Zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę Nieruchomości.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku zakres Transakcji należy podkreślić, że przedmiot sprzedaży będzie ograniczał się do elementów typowych dla transakcji „nieruchomościowych”. W szczególności ogół elementów składających się na przedmiot zbycia na rzecz Nabywcy nie będzie umożliwiał Nabywcy kontynuacji działalności gospodarczej prowadzonej przez Zbywcę, bez podjęcia dodatkowych działań faktycznych lub prawnych niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki, w tym w szczególności umowy o zarządzanie nieruchomością.

W konsekwencji przedmiot planowanej transakcji nie może zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy.

Podsumowując, przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ ustawy Kodeks cywilny ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, a w konsekwencji jako sprzedaż poszczególnych składników majątkowych (Nieruchomości wraz z innymi elementami objętymi Transakcją) nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również ustalenia czy dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT (nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT), w przypadku skutecznego skorzystania przez Wnioskodawców z opcji wyboru opodatkowania, o której mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy. Do dostawy terenów zabudowanych stosuje się przepisy art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a i pkt 2 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-    towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-    przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Ww. przepis ma zastosowanie również do dostawy prawa użytkowania wieczystego gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega zwolnieniu/opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu) korzysta ze zwolnienia od podatku.

Zgodnie z art. 235 Kodeksu Cywilnego:

§ 1. Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

§ 2. Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli” oraz „urządzenia budowlanego”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.).

Wg art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Przez budynek należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Przez budowlę należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

W myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o urządzeniach budowlanych - należy przez to rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać zwolnienie dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie zwolnienia od podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Zgodnie z art. 47 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

§ 2. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

Na podstawie art. 48 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Tak więc rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej. Zgodnie zatem z zasadą „superficies solo cedit”, gdy władający gruntem poniósł nakłady na tę nieruchomość, stają się one własnością właściciela gruntu.

Stosownie do art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:

Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

Z powołanego wyżej art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego wynika, że jeśli znajdujące się na ww. działce instalacje są przyłączone do przedsiębiorstw przesyłowych, to stanowią one własność tych przedsiębiorstw.

Gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt (prawo użytkowania wieczystego), na którym posadowiona jest budowla, która nie stanowi własności zbywcy, to w świetle prawa cywilnego ten obiekt budowlany stanowi część składową nieruchomości, natomiast w świetle ustawy o VAT nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym).

Jak wynika z opisu sprawy przedmiotem Transakcji będą m.in. posadowione na działkach nr a, nr c, nr e następujące budynki i budowle zaklasyfikowane przez Państwa według przepisów Prawa budowlanego (nazwa naniesienia – klasyfikacja wg. Prawa budowlanego):

Działka nr a:

• Budynek B1 (część) – klasyfikowany jako budynek,

• ogrodzenie terenu - – klasyfikowane jako budowla,

• zbiornik retencyjny otwarty – klasyfikowany jako budowla,

• instalacja fotowoltaiczna (PV) zlokalizowana na dachu budynku – klasyfikowana jako budowla,

• kanalizacja sanitarna – klasyfikowana jako budowla,

• kanalizacja deszczowa – klasyfikowana jako budowla,

• sieć elektroenergetyczna – klasyfikowana jako budowla,

• sieć ciepłownicza – klasyfikowana jako budowla,

• sieć teletechniczna – klasyfikowana jako budowla;

Działka nr c:

• Budynek B3 (część) – klasyfikowany jako budynek,

• wew. układ drogowy (m.in. parkingi, place manewrowe) – klasyfikowana jako budowla,

• oświetlenie zewnętrzne parkingu – klasyfikowane jako budowla,

• instalacja fotowoltaiczna (PV) na dachu budynku – klasyfikowana jako budowla,

• zbiornik retencyjny podziemny – klasyfikowany jako budowla,

• sieć wodociągowa – klasyfikowana jako budowla,

• kanalizacja sanitarna – klasyfikowana jako budowla,

• kanalizacja deszczowa – klasyfikowana jako budowla,

• sieć elektroenergetyczna – klasyfikowana jako budowla;

Działka nr e:

• Budynek B2 – klasyfikowany jako budynek,

• Budynek B1 (część) – klasyfikowany jako budynek,

• Budynek B3 (część) – klasyfikowany jako budynek,

• wew. układ drogowy (m.in. parkingi, place manewrowe) – klasyfikowany jako budowla,

• chodniki – klasyfikowane jako budowla,

• miejsca składowania odpadów – klasyfikowane jako budowla,

• ogrodzenie terenu – klasyfikowane jako budowla,

• stacja transformatorowa – klasyfikowana jako budowla,

• oświetlenie zewnętrzne parkingu – klasyfikowane jako budowla,

• instalacja fotowoltaiczna (PV) na dachu budynku – klasyfikowana jako budowla,

• stacja ładowania pojazdów elektrycznych (fundament) – klasyfikowana jako budowla,

• zbiornik retencyjny podziemny – klasyfikowany jako budowla,

• instalacja hydrantowa klasyfikowana jako budowla,

• sieć wodociągowa – klasyfikowana jako budowla,

• kanalizacja sanitarna – klasyfikowana jako budowla,

• kanalizacja deszczowa – klasyfikowana jako budowla,

• separator substancji ropopochodnych – klasyfikowana jako budowla,

• sieć elektroenergetyczna – klasyfikowana jako budowla,

• sieć ciepłownicza – klasyfikowana jako budowla,

• sieć teletechniczna - – klasyfikowana jako budowla.”

Ponadto na niżej wymienionych działkach znajdują się naniesienia, które stanowią własność przedsiębiorstwa określonego w art. 49 Kodeksu cywilnego (przedsiębiorstwa przesyłowego) lub innego podmiotu:

• Na działce nr e - służebność przesyłu na rzecz F obejmująca urządzenia i inne elementy infrastruktury przesyłowej tj. sieć energetyczną,

• Na działkach nr a i e - sieć telekomunikacyjna nienależąca do A.”

Wskazali Państwo, że wszystkie budynki i budowle znajdujące się na Nieruchomości zostały oddane do użytkowania ponad 2 lata przed dokonaniem Transakcji. Zbywca nabył na własność prawo użytkowania wieczystego Działek objętych Transakcją od poprzedniego właściciela w dniu (...) kwietnia 2022 r. (odbiór budynków wymienionych w opisie Nieruchomości nastąpił w dniu (...) listopada 2022 r. na podstawie protokołu przekazania budynków). Nabycie Nieruchomości od poprzedniego właściciela przez Zbywcę było transakcją opodatkowana podatkiem od towarów i usług a Zbywca dokonał odliczenia podatku VAT naliczonego na podstawie otrzymanych faktur dokumentujących tę transakcję. Zbywca swoją działalność polegającą na wynajmie powierzchni komercyjnych rozpoczął w listopadzie 2022 r. (zawarcie pierwszej umowy wynajmu) a sam park handlowy „Z” rozpoczął działalność́ także w tym okresie. Na moment obecny obiekt handlowy jest w pełni wynajmowany.

Ponadto, w ciągu ostatnich 2 lat przed Transakcją żaden budynek ani budowla znajdujący się na Nieruchomości nie został ulepszony w taki sposób, że wydatki poniesione na jego ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, przekroczyły co najmniej 30% jego wartości początkowej.

Zatem analiza przedstawionych okoliczności oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że planowana dostawa ww. budynków oraz budowli znajdujących się na działkach nr a, nr c, nr e nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim.

Oznacza to, że zostaną spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w odniesieniu budynku i budowli należących do Zbywcy, znajdujących się na działkach nr a, nr c, nr e.

W związku z tym, że planowana dostawa ww. budynków i budowli będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. dostawy - wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezzasadna.

Przy czym w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że prawo to zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

We wniosku podali Państwo, że przed dokonaniem dostawy Nieruchomości Wnioskodawcy złożą zgodne oświadczenie o wyborze opcji jej opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

Jeśli zatem Strony opisanej transakcji (Zbywca i Nabywca) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające skutecznie warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa budynku i budowli znajdujących się na działkach nr a, nr c, nr e będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

W konsekwencji, dostawa użytkowania wieczystego gruntu – działek nr a, nr c, nr e, na których posadowione są ww. Budynek biurowy i Budowle – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy – również będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT.

W związku z powyższym zgodzić się z Państwem należy, dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT, w przypadku skutecznego skorzystania przez Wnioskodawców z opcji wyboru opodatkowania, o której mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Przechodząc do kwestii prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji oraz do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym, wskazać należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z okoliczności sprawy wynika, że Nabywca na dzień Transakcji będzie zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny. Wskazali Państwo we wniosku, że Nabywca zamierza wykorzystywać Nieruchomość do działalności opodatkowanej VAT, tj. działalności w zakresie najmu powierzchni Galerii handlowej.

Jednocześnie, jak wyjaśniono w niniejszej interpretacji, dostawa Nieruchomości nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Jednocześnie dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, w przypadku skutecznego skorzystania przez Państwa z wyboru opcji opodatkowania, o której mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy (tj. w związku z rezygnacją Stron ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT).

W konsekwencji, mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, należy stwierdzić, że po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tego tytułu.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3, że Nabywca będzie uprawniony do pełnego odliczenia podatku VAT wykazanego na fakturze (fakturach) wystawionej przez Zbywcę dokumentującej dostawę Nieruchomości w przypadku skutecznego skorzystania przez Wnioskodawców z opcji wyboru opodatkowania o której mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowani ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie nadmienia się, że interpretacja nie wywrze skutków prawnych gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-    Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

-   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2026 r., poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-     w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-     w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.