0111-KDIB3-1.4012.713.2026.1.AB

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

14 września 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej m.in. w zakresie podatku od towarów i usług.

Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.    Zainteresowany będący stroną postępowania:

(...)  (Kupujący, Nabywca, Wnioskodawca)

2.    Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

(...) Sp. z o. o. (Sprzedający, Zbywca)

Opis zdarzenia przyszłego

(i)  Wnioskodawcy i planowana transakcja

(...) z siedzibą w (...), pod adresem (…) (dalej: „Kupujący”, „Nabywca”, „Wnioskodawca”) jest spółką prawa francuskiego (…), która jest i na moment transakcji będzie zarejestrowana w Polsce jako czynny podatnik podatku od towarów i usług pod numerem (...). Nabywca planuje nabyć Nieruchomość opisaną szczegółowo poniżej od Zbywcy. Po dokonaniu transakcji nabycia Nieruchomości Nabywca zamierza wykorzystywać ją wyłącznie do czynności opodatkowanych VAT, w szczególności do wynajmu komercyjnego powierzchni handlowych na rzecz najemców. Nie jest wykluczone, że Nabywca może w przyszłości sprzedać Nieruchomość.

Zbywcą nieruchomości będącej przedmiotem planowanej transakcji jest (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (...), przy ul. (...), (…), wpisana do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS (...), NIP (...), REGON (...) (dalej: „Sprzedający”, „Zbywca”). Spółka została zarejestrowana w Krajowym Rejestrze Sądowym w dniu (...) 2023 r. Spółka jest zarejestrowana jako czynny podatnik VAT od dnia (...) 2023 r. Przeważającym przedmiotem działalności Zbywcy jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków niemieszkalnych (PKD 68.12.B). Pozostały przedmiot działalności Zbywcy obejmuje m.in. roboty budowlane, działalność związaną z obsługą rynku nieruchomości, wynajem i dzierżawę nieruchomości.

Zarówno Nabywca, jak i Zbywca będą w momencie zawarcia transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i będą spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U.2025.775 t.j. z dnia 2025.06.16; dalej: „ustawa o VAT”). Nabywca i Zbywca nie są i na moment transakcji nie będą podmiotami powiązanymi w rozumieniu ustawy o VAT. Niniejszy wniosek dotyczy planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości za wynagrodzeniem, na warunkach opisanych w dalszej części wniosku (dalej: „Transakcja”). W dalszej części niniejszego wniosku Zbywca i Nabywca są łącznie określani jako „Wnioskodawcy”, „Strony” lub „Zainteresowani”.

Strony planują zawarcie Transakcji nie później niż do końca 2026 r.

(ii)    Opis Nieruchomości

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje:

1.    prawo własności zabudowanej nieruchomości gruntowej, położonej w (...), gmina (...), powiat (...), województwo (...), przy ulicy (...) numer (…), oznaczonej w ewidencji gruntów prowadzonej przez Starostę (...) jako działka numer 1, identyfikator działki (...), w obrębie (…), o obszarze (...) m² ((…)metrów kwadratowych), o sposobie korzystania – inne tereny zabudowane –„Bi", dla której Sąd Rejonowy w (...), IV Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą numer (...) (dalej: „Grunt");

2.    prawo własności następujących budynków zlokalizowanych na Gruncie (dalej łącznie: „Budynki"):

a)    (...) budynek handlowo-usługowy o powierzchni zabudowy ok. (...) m² (dalej „Budynek (...)”),

b)    (...) budynek niemieszkalny o powierzchni zabudowy ok. (…) m² (określany mianem budynku na (...))

c)    (...) budynek niemieszkalny o powierzchni zabudowy ok. (...) m² (budynek pompowni); (budynki opisane pod lit. a) do c) powyżej zwane będą dalej łącznie „Budynkami 1”),

d)    (...) budynek niemieszkalny o powierzchni zabudowy ok. (...) m² (dalej „Budynek (...)”),

e)    budynek niemieszkalny o powierzchni zabudowy (...)m² (dalej „Budynek (...)”) (budynki opisane pod lit. d) oraz e) powyżej zwane będą dalej „Budynkami 2”).

Budynki 1 zostały wybudowane w 2012 roku przez spółkę (...) ((...)) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (...) ((...) Sp. z o.o., a obecnie: (...)), na podstawie ostatecznej decyzji Starosty (...) nr (...) z dnia (...)  2012 roku o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę dla zamierzenia budowlanego obejmującego budowę budynku handlowego, budowę budynku (...), przebudowę odcinka zakładowej drogi dojazdowej, budowę drogi wewnętrznej i parkingu, przebudowę kanalizacji zakładowej, budowę zewnętrznej instalacji wodociągowej z naziemnym zbiornikiem wody p.poż., budowę zewnętrznej zakładowej instalacji sanitarnej, budowę zewnętrznej instalacji odwadniającej oraz budowę zewnętrznej instalacji elektroenergetycznej NN zasilającej i oświetlenia terenu.

Budynek (...) został przebudowany bez zmian charakterystycznych parametrów budynku na podstawie ostatecznej decyzji Starosty (...) nr (...) z (...) 2024 roku.

Budynek (...) oraz Budynek (...) zostały wybudowane na podstawie ostatecznej decyzji Starosty (...) (...) 2025 roku, wydanej dla Zbywcy.

Budynki 1 zostały pierwotnie oddane do użytkowania na podstawie ostatecznej decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w (...) nr (...) z dnia (...) 2012 roku w sprawie udzielenia pozwolenia na użytkowanie budynku handlowego oraz budynku (...) wraz z towarzyszącą infrastrukturą. Postępowania w sprawie wydania pozwolenia na użytkowanie Budynku (...) po przebudowie, po zgłoszonym przez Zbywcę w dniu (...) 2025 roku zakończeniu przebudowy zostało umorzone decyzją Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego nr (...) z (...) 2025 roku z uwagi na wskazany przez ten organ brak konieczności uzyskania pozwolenia na użytkowanie w przypadku ww. przebudowy. Faktyczne zajęcie (używanie) Budynku (...) przez najemcę po nabyciu nastąpiło w dniu (...) 2024 r., w związku z przekazaniem powierzchni najemcy na potrzeby realizacji prac adaptacyjno-wykończeniowych.

Budynek (...) wraz z infrastrukturą techniczną został oddany do użytkowania na podstawie ostatecznej decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w (...) nr (...) z (...) 2025 roku.

Faktyczne pierwsze zajęcie (używanie) Budynku (...) nastąpiło w dniu (...) 2025 r., w związku z przekazaniem powierzchni najemcy na potrzeby realizacji prac adaptacyjno-wykończeniowych.

Budynek (...) wraz z infrastrukturą techniczną został oddany do użytkowania na podstawie ostatecznej decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w (...) nr (...) z (...) 2025 roku.

Faktyczne pierwsze zajęcie (używanie) Budynku (...) nastąpiło w dniu (...) 2025 r. - hala magazynowa, oraz w dniu (...) 2025 r. - powierzchnia biurowa, w związku z przekazaniem powierzchni najemcy na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej.

3.    prawo własności budowli zlokalizowanych na Gruncie (działka (...)), obejmujących naniesienia przedstawione w poniższej tabeli:

poz. 24 to przyłącze gazowe, które na moment Transakcji może już zostać przekazane na rzecz spółki gazowniczej, wówczas nie będzie stanowić przedmiotu Transakcji.

oraz – w takim zakresie w jakim stanowią własność Sprzedającego - na nieruchomościach sąsiadujących z Gruntem niebędących własnością Sprzedającego tj. na działkach gruntu o numerach ewidencyjnych 2, 3, 4 i 5 obręb (…), obejmujących przyłącze kanalizacji sanitarnej, przyłącze wodociągowe, zewnętrzną instalację kanalizacji deszczowej (przyłącze) i przyłącze elektroenergetyczne, w związku z którymi zostały ustanowione służebności na rzecz Gruntu widniejące w dziale I-Sp księgi wieczystej prowadzonej dla Gruntu (dalej łącznie: „Budowle”);

Na Gruncie na moment Transakcji mogą znajdować się również inne naniesienia, niestanowiące części Budynków i stanowiące osobne obiekty budowlane (np. obiekty małej architektury), które również będą przedmiotem Transakcji.

Na Gruncie na moment Transakcji mogą znajdować się elementy infrastruktury m.in. energetycznej, ciepłowniczej, czy wodociągowej, które jeżeli będą stanowić własność Sprzedającego, będą przedmiotem planowanej Transakcji w części dotyczącej zbycia Nieruchomości (zdefiniowanej poniżej) przez Sprzedającego. Jeżeli jednak będą one własnością innych podmiotów (w tym przedsiębiorstw przesyłowych), to nie będą one stanowić przedmiotu planowanej Transakcji w części dotyczącej zbycia Nieruchomości przez Sprzedającego.

Budowle są elementami służącymi funkcjonowaniu Nieruchomości jako całości zgodnie z jej przeznaczeniem i – w odróżnieniu od powierzchni Budynków – nie są i nie będą zasadniczo przedmiotem samodzielnych umów najmu. Obiekty te pełnią jednak rolę pomocniczą względem Budynków, są niezbędne do właściwego funkcjonowania Nieruchomości i w związku z tym służą i będą służyć działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Budynkach (podlegającej opodatkowaniu VAT).

Dalej łącznie Grunt, Budynki i Budowle są zdefiniowane jako „Nieruchomość”.

Nieruchomość nie jest objęta aktualnie obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Nieruchomość nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, lecz ma zapewniony dostęp do drogi publicznej – ulicy (...) – na podstawie ustanowionej na jej rzecz służebności gruntowej obejmującej prawo przejazdu i przechodu przez działkę nr 2, zgodnie z aktem notarialnym z dnia (...) 2011 r. (Rep. A nr (…)).

Na potrzeby Transakcji w ramach Zbywcy nie utworzono żadnej odrębnej struktury organizacyjnej, finansowej ani funkcjonalnej w odniesieniu do Nieruchomości.

W szczególności, Sprzedający nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości jako wydziału, oddziału czy innych jednostek organizacyjnych, ani formalnie poprzez rejestrację oddziału w Rejestrze Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, ani wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał lub regulaminów.

Przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z działalnością gospodarczą Sprzedającego polegającą na wynajmie Nieruchomości są ewidencjonowane zgodnie z ogólnymi przepisami o rachunkowości. Sprzedający nie prowadzi przy tym w stosunku do Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych.

Sprzedający w celu zapewnienia obsługi Nieruchomości korzysta przede wszystkim z infrastruktury i zasobów kadrowych zewnętrznych podmiotów świadczących m.in. usługi zarządzania nieruchomością, księgowo-podatkowe itp. Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Wszelkie czynności związane z realizacją jego działalności gospodarczej są wykonywane na podstawie umów usługowych, zawartych z innymi podmiotami.

Sprzedający nie prowadzi innej działalności gospodarczej niż opisano powyżej, tj. działalności innej niż realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków niemieszkalnych czy wynajem i dzierżawę nieruchomości. Sprzedający nie posiada aktywów innych niż związane z tą działalnością gospodarczą (tj. innych niż Nieruchomość, prawa autorskie do utworów związanych z Nieruchomością, prawa własności intelektualnej związane z Nieruchomością, zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców na podstawie umów najmu, kaucje itp.).

(iii) Historia nabycia nieruchomości przez Zbywcę

Historycznie nieruchomość została nabyta przez Zbywcę (działającego wówczas pod firmą (...) Sp. z o.o.) na podstawie umowy sprzedaży z dnia (...) 2024 r. (akt notarialny Rep. A nr (...)) od spółki (...) Sp. z o.o. z siedzibą w (...) (dalej: „Poprzedni Właściciel”).

Nabycie nieruchomości przez Zbywcę zostało opodatkowane podatkiem VAT według stawki 23%. Strony tamtej transakcji – (...) Sp. z o.o. jako sprzedający i (...) Sp. z o.o. jako kupujący – złożyły w akcie notarialnym z dnia (...) 2024 r. wspólne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od VAT na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT i wybrały opodatkowanie dostawy budynków i budowli podatkiem VAT. Obie strony tamtej transakcji były na dzień jej dokonania zarejestrowane jako czynni podatnicy VAT.

Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia nieruchomości, ponieważ nabycie zostało dokonane z zamiarem wykorzystywania nieruchomości do czynności opodatkowanych VAT. Zbywca skorzystał z tego prawa tj. wystąpił o zwrot podatku VAT w deklaracji VAT-7 za luty 2024 r. i otrzymał zwrot VAT na wskazany do tego celu rachunek bankowy w kwietniu 2024 r.

(iv) Pierwsze zasiedlenie i ulepszenia

Budynki 1 zostały wybudowane w 2012 roku i oddane do użytkowania na podstawie decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w (...) nr (...) z dnia (...) 2012 r., przy czym Budynek (...) został przebudowany i oddany do użytkowania po zakończonej przebudowie (...) 2025 roku. Budynek (...) po jego nabyciu przez Sprzedającego został zakwalifikowany w ewidencji Sprzedającego jako inwestycja / środek trwały w budowie, której wartość była powiększana o nakłady inwestycyjne poniesione na przebudowę. Wydatki inwestycyjne przekroczyły 30% wartości początkowej. Budynek (...) został ujęty w rejestrze środków trwałych jako środek trwały dopiero po jego przebudowie w marcu 2025 r. Należy zatem uznać, że od pierwszego zasiedlenia Budynku (...) do dnia Transakcji upłynie okres dłuższy niż 2 lata (nie dojdzie u Zbywcy do „ponownego” pierwszego zasiedlenia).

Wydatki inwestycyjne poniesione przez Zbywcę na Budynek (...), które przekroczyły 30% wartości początkowej, nie stanowiły wydatków na ulepszenie środka trwałego w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym, lecz miały charakter nakładów na wytworzenie (dokończenie budowy/przebudowy) środka trwałego – ponieważ Budynek (...) w okresie ponoszenia tych nakładów nie był ujęty w ewidencji Zbywcy jako kompletny i zdatny do używania środek trwały, a jedynie jako inwestycja (środek trwały w budowie).

Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od wydatków poniesionych na Budynek (...) (zarówno od wydatku na nabycie, jak i od wydatków inwestycyjnych na przebudowę). Budynek (...) jest i był wykorzystywany przez Zbywcę wyłącznie do czynności opodatkowanych VAT.

Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie budynku na (...) ((...) budynek niemieszkalny o powierzchni zabudowy ok. (…) m²) ani budynku pompowni ((...) budynek niemieszkalny o powierzchni zabudowy ok. (...) m²) w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym. Budynki te nie były przedmiotem żadnych prac inwestycyjnych ze strony Zbywcy od momentu ich nabycia w lutym 2024 r. W konsekwencji nie doszło do ponownego pierwszego zasiedlenia tych budynków. Pierwsze zasiedlenie budynku na (...) oraz budynku pompowni nastąpiło w 2012 r., w związku z oddaniem ich do użytkowania na podstawie decyzji nr (...) z dnia (...) 2012 r., a od tego momentu do dnia planowanej Transakcji upłynie okres znacznie dłuższy niż 2 lata.

Część Budowli została nabyta przez Sprzedającego w 2024 r. – zostały one pierwotnie wybudowane / wykonane w związku z realizacją Budynków 1 i oddane do użytkowania w 2012 r. Budowle te zostały – łącznie z Budynkiem (...) - zakwalifikowane w ewidencji Sprzedającego jako inwestycja / środek trwały w budowie, której wartość była powiększana o nakłady inwestycyjne poniesione na przebudowę.

Część Budowli nabytych przez Sprzedającego w 2024 r. nie była przedmiotem żadnych prac inwestycyjnych – dla tych Budowli należy uznać, że od ich pierwszego zasiedlenia do dnia Transakcji upłynie okres dłuższy niż 2 lata (zostały one oddane do użytkowania w 2012 r.).

Część nabytych Budowli uległa dostosowaniu lub przebudowie, niemniej w zakresie tych Budowli również – podobnie jak w przypadku Budynku (...) – należy uznać, iż od ich pierwszego zasiedlenia do dnia Transakcji upłynie okres dłuższy niż 2 lata i nie dojdzie u Zbywcy do „ponownego” pierwszego zasiedlenia.

Część Budowli będących przedmiotem planowanej Transakcji została zbudowana od podstaw jako nowe obiekty budowlane i oddana do użytkowania w październiku 2025 r. W ich przypadku od dnia ich pierwszego zasiedlenia do planowanej daty Transakcji upłynie okres krótszy niż 2 lata.

W odniesieniu do poszczególnych Budowli będących przedmiotem planowanej Transakcji, stanowiących budowle w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego, Zbywca wskazuje następujące informacje dotyczące ewentualnych ulepszeń:

Z ostrożności procesowej Wnioskodawcy informują, że wskazane w tabeli urządzenia budowlane są funkcjonalnie związane z Budynkami zapewniając możliwość użytkowania tych obiektów zgodnie z ich przeznaczeniem.

Faktyczne pierwsze zajęcie (używanie) poszczególnych Budowli zbudowanych od podstaw przez Zbywcę nastąpiło w datach wskazanych w tabeli powyżej.

Od dnia faktycznego pierwszego zajęcia (używania) Budynku (...), Budynku (...) oraz poszczególnych Budowli zbudowanych od podstaw do planowanej daty Transakcji (nie później niż do końca 2026 r.) nie upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Przy wytworzeniu (budowie) Budynku (...), Budynku (...) oraz poszczególnych Budowli zbudowanych od podstaw Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Budynki te oraz Budowle zostały wytworzone w ramach działalności gospodarczej Zbywcy i od początku były przeznaczone do wykorzystywania do czynności opodatkowanych VAT (najmu komercyjnego). Zbywca był zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT w całym okresie ponoszenia wydatków na ich wytworzenie.

(v) Dotychczasowe wykorzystanie Nieruchomości przez Zbywcę

Zbywca wykorzystuje Nieruchomość do czynności opodatkowanych VAT, tj. Nieruchomość jest przedmiotem najmu opodatkowanego VAT. Przedmiotem najmu jest aktualnie cała powierzchnia Budynków. W związku z utrzymaniem i obsługą Nieruchomości Zbywca ponosi m.in. koszty usług zarządzania Nieruchomością, mediów oraz odbioru nieczystości, administracyjne, usług utrzymania, konserwacji i napraw Nieruchomości, w tym instalacji i urządzeń technicznych zainstalowanych na Nieruchomości, koszty finansowe wynikające z (...) kredytu bankowego związanego z Nieruchomością, którego zabezpieczeniem jest hipoteka ustanowiona na Nieruchomości na rzecz banku finansującego.

Poza umowami najmu powierzchni w Budynkach, Zbywca zawarł również umowy najmu części Gruntu na potrzeby ustawienia i eksploatacji automatów (...) oraz umowę najmu miejsc parkingowych na potrzeby stacji ładowania pojazdów elektrycznych. Podstawowe informacje dotyczące tych umów przedstawiono poniżej.

W dniu (...) 2026 r. Zbywca zawarł z (...) umowę najmu części Gruntu o powierzchni około (...) m², przeznaczonej do ustawienia i eksploatacji automatów (…), stanowiących własność (...). Umowa została zawarta na okres 5 lat, z automatycznym przedłużeniem na kolejne 3-letnie okresy.

Zbywca zawarł również w dniu (...) 2026 r. z (...) umowę najmu części Gruntu o powierzchni około (...) m², przeznaczonej do ustawienia i eksploatacji automatu (...), stanowiącego własność (...) Umowa przewiduje okres najmu 5 lat od daty zainstalowania automatu.

Automaty (...), o których mowa powyżej nie stanowią części składowych Gruntu: obiekty te są posadowione na Gruncie na podstawie umów najmu zawartych na czas oznaczony i zostały zainstalowane z założeniem ich usunięcia po ustaniu najmu, oraz mogą zostać zdemontowane bez uszkodzenia albo istotnej zmiany Gruntu lub danego urządzenia.

W dniu (...) 2026 r. Zbywca zawarł z (...) sp. z o.o. (dalej: Najemca) umowę najmu (...) miejsc parkingowych o łącznej powierzchni około (...) m², przeznaczonych na potrzeby budowy, instalacji i eksploatacji stacji ładowania pojazdów elektrycznych (...). Umowa przewiduje możliwość udostępnienia (...) dodatkowych miejsc parkingowych o łącznej powierzchni około (...) m². Umowa obowiązuje przez 15 lat od dnia udostępnienia stacji użytkownikom pojazdów elektrycznych. Najemca wybuduje i zainstaluje stacje na własny koszt i ryzyko oraz będzie ponosić w całości koszty energii elektrycznej. Stacje ładowania będą stanowić własność Najemcy, przy czym na dzień Transakcji nie będą jeszcze znajdować się na Gruncie.

(vi) Zakres składników majątkowych objętych Transakcją

W ramach Transakcji Nabywca nabędzie od Zbywcy Nieruchomość (Grunt wraz z posadowionymi na nim Budynkami i Budowlami i pozostałymi naniesieniami/infrastrukturą na Gruncie oraz prawo własności Budowli posadowionych na nieruchomościach sąsiadujących z Gruntem, wskazanych powyżej).

W ramach Transakcji, oprócz przeniesienia tytułu prawnego do Nieruchomości, dojdzie także do przeniesienia na rzecz Nabywcy praw i obowiązków Zbywcy wynikających z umów najmu zawartych przez Zbywcę w związku z Nieruchomością, w tym z umów najmu części Gruntu na potrzeby ustawienia i eksploatacji automatów (...) zawartych z (...) oraz (...) , a także z umowy najmu miejsc parkingowych na potrzeby stacji ładowania pojazdów elektrycznych zawartej z (...), które przejdą na Nabywcę z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego z chwilą nabycia Nieruchomości.

Ponadto, w ramach Transakcji, oprócz Nieruchomości, Zbywca planuje przenieść na Nabywcę w szczególności (dalej: „Przenoszone Prawa i Obowiązki”) – o ile poszczególne elementy będą istniały na dzień Transakcji:

·         autorskie prawa majątkowe do dokumentacji projektowej na wszystkich polach eksploatacji i w zakresie wskazanym w odpowiednich umowach o prace projektowe odpowiednio zawartych przez i nabytych przez Zbywcę,

·         prawa, roszczenia i obowiązki, w tym obowiązek zwrotu kaucji pieniężnych / depozytów lub gwarancji bankowych, z umów najmu / dzierżawy obciążających Nieruchomość, w tym z umów najmu części Gruntu zawartych z (...) oraz (...)  na potrzeby automatów (...) oraz z umowy najmu miejsc parkingowych zawartej z (...) sp. z o.o. na potrzeby stacji ładowania pojazdów elektrycznych, a także z umów o roboty budowlane, w tym prawa i roszczenia z rękojmi i gwarancji,

·         prawa, roszczenia i obowiązek zwrotu zabezpieczeń z umowy o prace projektowe zawartej przez Zbywcę z projektantem, który przygotował projekty architektoniczno- budowlane na potrzeby przebudowy / budowy Budynków i Budowli,

·         prawa, roszczenia i obowiązki z umowy dzierżawy sieci elektroenergetycznej na terenie Nieruchomości, zawartej przez Zbywcę jako wydzierżawiającego ze spółką (...).,

·         prawa, roszczenia i obowiązki z umowy dotyczącej odprowadzania wód deszczowych z Nieruchomości do kanału wód deszczowych z dnia (...) 2013 r., zawartej pierwotnie pomiędzy (...) ((...)) a (...) (obecnie: (...)), zmienionej aneksem z dnia (...) 2020 r., z której prawa i obowiązki zostały przeniesione na Zbywcę z obowiązkiem przeniesienia na nabywcę Nieruchomości na podstawie umowy przeniesienia praw i obowiązków z (...) 2024 roku),

·         prawo własności wyposażenia oraz innych ruchomości związanych z Budynkami, które na dzień Transakcji stanowić będą własność Sprzedającego oraz będą związane z funkcjonowaniem Nieruchomości – o ile takie wystąpią.

Ponadto, w ramach Transakcji Zbywca przekaże Kupującemu:

·         podpisane oryginały wszystkich posiadanych umów najmu / umów dzierżawy oraz dokumentów zabezpieczeń umów najmu / dzierżawy, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych powierzchni, obmiary,

·         całą posiadaną dokumentację techniczną będącą w posiadaniu Zbywcy w dacie Transakcji, dotyczącą Nieruchomości, w tym oryginały, odpisy lub kopie wszystkich decyzji administracyjnych dotyczących Nieruchomości będących w posiadaniu Zbywcy oraz świadectwa charakterystyki energetycznej Budynków,

·         oryginały posiadanej dokumentacji powykonawczej Budynków, w tym wszystkie dokumenty dotyczące zabezpieczeń, oraz dokumentację zabezpieczenia roszczeń wobec wykonawców w okresach gwarancji i rękojmi (o ile takie występują),

·         podręczniki i inne posiadane instrukcje dotyczące utrzymania i funkcjonowania Nieruchomości czy też książki obiektu budowlanego oraz dokumentację utrzymaniową (m.in. protokoły przeglądów),

·         posiadaną dokumentację dotyczącą prac wykończeniowych (fit-out) będącą w posiadaniu Zbywcy.

Nieruchomość wraz z Budynkami, Budowlami, pozostałymi rzeczami oraz prawami przekazywanymi w ramach Transakcji będzie w dalszej części wniosku nazywana „Przedmiotem Transakcji”.

Co do zasady, w ramach Transakcji Zbywca nie przeniesie na rzecz Nabywcy innych niż wskazane wyżej składników majątkowych, w tym istotnych dla prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu Nieruchomości. W szczególności, następujące elementy nie wejdą w skład zbywanego przedmiotu Transakcji:

·         oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo (firma/nazwa Zbywcy),

·         prawa do domeny internetowej zawierającej informacje dotyczące Nieruchomości (…) oraz znaku słownego „(...)”,

·         wierzytelności Zbywcy (z wyjątkiem wynikających z Przenoszonych Praw i Obowiązków),

·         środki pieniężne na rachunkach bankowych i w kasie (za wyjątkiem depozytów / kaucji),

·         prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych (m.in. za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcami związanych z Przedmiotem Transakcji),

·         zobowiązania bilansowe i pozabilansowe Zbywcy (z wyjątkiem wynikających z Przenoszonych Praw i Obowiązków),

·         umowy o zarządzanie nieruchomością (facility management),

·         umowy z dostawcami mediów i usług serwisowych dla Nieruchomości (dalej „Umowy Serwisowe”) – zgodnie z założeniem Stron Zbywca wypowie / rozwiąże Umowy Serwisowe, a Nabywca zawrze odrębne umowy,

·         pracownicy Zbywcy – nie dojdzie do przejścia zakładu pracy w trybie art. 23¹ Kodeksu pracy,

·         koncesje, licencje i zezwolenia,

·         wartości niematerialne składające się na wartość firmy (know-how, reputacja, tajemnice przedsiębiorstwa),

·         składniki majątkowe i niemajątkowe niezwiązane z Nieruchomością,

·         zobowiązania wynikające z umów finansowania Sprzedającego,

·         należności i zobowiązania publicznoprawne Zbywcy (w tym związane z funkcjonowaniem Przedmiotu Transakcji),

·         prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Zbywcę (np. z umowy o świadczenie usług księgowo-rachunkowych),

·         księgi rachunkowe i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Zbywcę.

W odniesieniu do Umów Serwisowych nastąpi ich rozwiązanie za porozumieniem stron albo wypowiedzenie tych umów przez Zbywcę. Nie można jednak wykluczyć, że w zależności od sytuacji gospodarczej lub prawnej Kupujący zawrze nowe umowy z tymi samymi usługodawcami. Nie wyklucza się także tymczasowego korzystania, przez Kupującego z usług świadczonych na rzecz Zbywcy na podstawie ww. umów, które nie zostaną przez Zbywcę rozwiązane do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Kupującego.

Nieruchomość nie jest wyodrębniona w sensie organizacyjnym w strukturze Zbywcy jako np. dział, wydział, oddział. Nie są dla Nieruchomości prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans ani rachunek zysków i strat.

(vii) Planowana Transakcja i jej okoliczności

Przedmiotem Transakcji (dalej: „Przedmiot Transakcji”) jest Nieruchomość, wraz z Budynkami, Budowlami, pozostałymi rzeczami oraz Przenoszonymi Prawami i Obowiązkami, w tym prawami i obowiązkami z umów najmu części Gruntu zawartych na potrzeby automatów (...) z (...) sp. z o.o. i (...) sp. z o.o. oraz z umowy najmu miejsc parkingowych na potrzeby stacji ładowania pojazdów elektrycznych z (...) sp. z o.o., które Nabywca nabędzie na podstawie umowy sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży") w formie aktu notarialnego w zamian za określoną cenę sprzedaży.

W celu zapewnienia Nieruchomości nieprzerwanego dostępu do mediów, umowy z dostawcami mediów zostaną, w miarę możliwości, rozwiązane lub wypowiedziane przed zawarciem Umowy Sprzedaży lub niezwłocznie po jej zawarciu. Po Transakcji Nabywca zawrze we własnym zakresie umowy w powyżej wskazanym zakresie.

Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników. W wyniku Transakcji nie dojdzie do przejścia zakładu pracy zgodnie z art. 231 ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy, ze zmianami, dalej: „Kodeks pracy”) ani części zakładu pracy Zbywcy na Kupującego.

Kupujący planuje wykorzystywać Nieruchomość dla celów wynajmu komercyjnego na rzecz najemców w oparciu o istniejące umowy najmu, w tym umowy dotyczące części Gruntu przeznaczonej na automaty (...) zawarte z (...)  i (...) oraz umowę dotyczącą miejsc parkingowych przeznaczonych na stacje ładowania pojazdów elektrycznych zawartą z (...), a także nowe umowy najmu. Usługi najmu świadczone w tym zakresie przez Kupującego będą opodatkowane VAT (nie będą zwolnione z VAT). Zbywca i Kupujący dokonają odpowiednich rozliczeń w zakresie czynszów i innych opłat związanych z Nieruchomością należnych za miesiąc, w którym będzie miało miejsce zamknięcie Transakcji (sprzedaż).

Nabywca po nabyciu Nieruchomości będzie musiał samodzielnie zorganizować zarządzanie Nieruchomością, w szczególności zawrzeć umowy z zarządcą nieruchomości, dostawcami mediów, firmami serwisowymi i ochroniarskimi oraz podjąć dodatkowe działania oraz zaangażować inne aktywa nie będące przedmiotem Transakcji, w celu prowadzenia przez Kupującego działalności gospodarczej w zakresie wynajmu komercyjnego Nieruchomości w oparciu o Przedmiot Transakcji. Możliwe jest, że Kupujący otrzyma od podmiotu powiązanego z Kupującym pożyczkę na zakup Przedmiotu Transakcji.

(viii) Zamiar Stron co do rezygnacji ze zwolnienia z VAT

Intencją Stron jest opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT. Wnioskodawca i Zbywca zamierzają złożyć wspólne zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od VAT i wyborze opodatkowania dostawy Budynków i Budowli podatkiem VAT, na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT. Oświadczenie zostanie złożone w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą Nieruchomości, lub wcześniej naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla Nabywcy.

(ix) Okoliczności związane z płatnością ceny Transakcji oraz dokumentowaniem Transakcji

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Zbywca zamierza wystawić na Nabywcę stosowną fakturę VAT wykazującą cenę Transakcji. Cena Nieruchomości będzie jedynym wynagrodzeniem należnym Zbywcy na podstawie Umowy Sprzedaży. W Umowie Sprzedaży (lub w załączniku do faktury) Zbywca wskaże rozbicie ceny pomiędzy Grunt, Budynki i Budowle.

(x) Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po nabyciu Nieruchomości

Bezpośrednio po nabyciu Nieruchomości Nabywca planuje prowadzić przy jej użyciu działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni na Nieruchomości (w tym w Budynkach) na cele prowadzenia działalności gospodarczej przez inne podmioty, podlegającą opodatkowaniu VAT. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców zewnętrznych (zarządca nieruchomości, dostawcy mediów, firmy serwisowe).

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

1.    Czy w świetle opisanego zdarzenia przyszłego Przedmiot Transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu przepisów ustawy o VAT i w konsekwencji Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT?

2.    Czy w stosunku do planowanej sprzedaży Przedmiotu Transakcji i wspólnego oświadczenia Stron o rezygnacji ze zwolnienia od VAT i wyborze opodatkowania dostawy Budynków i Budowli podatkiem VAT, na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, sprzedaż Przedmiotu Transakcji będzie w całości opodatkowana VAT?

3.    Czy - w przypadku, w którym odpowiedź na pytanie 1 i 2 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że sprzedaż Przedmiotu Transakcji nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT oraz sprzedaż Przedmiotu Transakcji w ramach Transakcji przez Zbywcę będzie podlegała opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT - Nabywcy będzie przysługiwało na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Przedmiotu Transakcji oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym zgodnie z brzmieniem art. 87 ust. 1 ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w zakresie podatku od towarów i usług

Zdaniem Wnioskodawców, prawidłowe jest stanowisko, zgodnie z którym:

(i)     Przedmiot Transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części  przedsiębiorstwa w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, a w konsekwencji Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i będzie podlegała opodatkowaniu VAT jako odpłatna dostawa towarów;

(ii)    Sprzedaż Przedmiotu Transakcji będzie w całości opodatkowana VAT, przy czym w odniesieniu do tych Budynków, Budowli lub ich części, których dostawa mogłaby korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Strony skutecznie zrezygnują z tego zwolnienia i wybiorą opodatkowanie VAT;

(iii)   Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Przedmiotu Transakcji oraz prawo do zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym;

Ad 1.

Przedmiot Transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów, a zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Jak wskazano w Objaśnieniach podatkowych Ministra Finansów z 11 grudnia 2018 r., „co do zasady – dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT”, a wyłączenie z opodatkowania jest możliwe jedynie w wyjątkowych okolicznościach, gdy przedmiot dostawy spełnia przesłanki przedsiębiorstwa albo ZCP.

Definicja ZCP z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT wymaga, aby przedmiotem transakcji był organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań, przeznaczony do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. Dla oceny przedsiębiorstwa znaczenie pomocnicze ma art. 55¹ Kodeksu cywilnego, który wskazuje m.in. na nazwę przedsiębiorstwa, własność nieruchomości i ruchomości, prawa z umów, wierzytelności, środki pieniężne, koncesje, licencje, prawa własności przemysłowej, majątkowe prawa autorskie, tajemnice przedsiębiorstwa oraz księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W Objaśnieniach podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. dotyczących opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych Minister Finansów wskazał, że przy ocenie, czy zbycie nieruchomości komercyjnej stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP, należy uwzględnić łącznie: „zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji” oraz „faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji”. Jednocześnie Minister Finansów podkreślił, że jeżeli dla kontynuowania działalności konieczne jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku albo podejmowanie dodatkowych działań, „brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP”.

Minister Finansów doprecyzował także, że standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT obejmują m.in. grunt, budynki, budowle, infrastrukturę techniczną i przynależności, a także prawa i obowiązki z umów najmu przechodzące na kupującego z mocy prawa. W Objaśnieniach wskazano przy tym, że dla stwierdzenia faktycznej możliwości kontynuowania działalności przez nabywcę istotne jest w szczególności, czy na nabywcę przechodzą dodatkowo: finansowanie dłużne, umowa o zarządzanie nieruchomością, umowa zarządzania aktywami oraz należności pieniężne związane z przenoszonym majątkiem.

W ramach Transakcji na Nabywcę przejdą przede wszystkim standardowe składniki właściwe dla sprzedaży nieruchomości komercyjnej, tj. Grunt, Budynki, Budowle oraz prawa i obowiązki z umów najmu, w tym przechodzące z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego. Przenoszone Prawa i Obowiązki, takie jak prawa do dokumentacji projektowej, prawa z zabezpieczeń, prawa z rękojmi i gwarancji, prawa związane z określonymi umowami technicznymi oraz dokumentacja techniczna i utrzymaniowa, mają charakter pomocniczy wobec Nieruchomości i służą jej prawidłowemu funkcjonowaniu jako składnika majątku.

Jednocześnie w ramach Transakcji nie zostaną przeniesione kluczowe elementy typowe dla przedsiębiorstwa albo ZCP, w szczególności: firma/nazwa Zbywcy, prawa do domeny i znaku „(...)”, środki pieniężne, prawa i obowiązki z rachunków bankowych, zobowiązania bilansowe i pozabilansowe (poza ściśle wskazanymi wyjątkami), umowa o zarządzanie nieruchomością, umowy serwisowe, pracownicy, koncesje, licencje, zezwolenia, know-how, reputacja, tajemnice przedsiębiorstwa, zobowiązania finansowe, należności i zobowiązania publicznoprawne, umowy dotyczące bieżącej działalności Zbywcy oraz księgi rachunkowe i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej Zbywcy.

Nieruchomość nie została u Zbywcy wyodrębniona organizacyjnie, finansowo ani funkcjonalnie jako dział, wydział, oddział lub inna jednostka organizacyjna, a Zbywca nie prowadzi dla niej odrębnych ksiąg rachunkowych, bilansu ani rachunku zysków i strat. Zbywca nie zatrudnia pracowników i korzysta z usług podmiotów zewnętrznych, natomiast po nabyciu Nieruchomości Nabywca będzie musiał samodzielnie zorganizować zarządzanie Nieruchomością, zawrzeć umowy z zarządcą, dostawcami mediów, firmami serwisowymi i ochroniarskimi oraz zaangażować inne aktywa lub działania nieobjęte Transakcją.

Przedstawione stanowisko jest zgodne z aktualną praktyką interpretacyjną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej dotyczącą sprzedaży nieruchomości komercyjnych. Przykładowo, w interpretacji indywidualnej z 30 marca 2026 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.979.2025.3.AR, wskazano: „dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji wraz z innymi elementami objętymi Transakcją, stanowić będzie dostawę odrębnych składników majątkowych i nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa […] ani ZCP”, a w interpretacji indywidualnej z 17 kwietnia 2026 r., sygn. 0111-KDIB3-3.4012.60.2026.3.JSU, organ potwierdził, że brak jest podstaw do uznania za przedsiębiorstwo albo ZCP transakcji obejmującej nieruchomość wraz z prawami i obowiązkami ściśle z nią związanymi, „w tym przejęciem na mocy art. 678 § 1 Kodeksu Cywilnego praw i obowiązków z umów najmu”.

Analogicznie, w interpretacji indywidualnej z 27 kwietnia 2026 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.179.2026.2.AB, zaakceptowano wniosek, że jeżeli przedmiot transakcji obejmuje „jedynie standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych” i „nie będzie natomiast objęty żaden z czterech dodatkowych kluczowych elementów wskazanych przez Ministra Finansów”, to przedmiot transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa ani ZCP. W interpretacji indywidualnej z 8 maja 2026 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.185.2026.3.SR, wskazano zaś, że znaczenie ma brak przeniesienia takich składników jak „nazwa przedsiębiorstwa, środki finansowe, tajemnice przedsiębiorstwa, księgi rachunkowe […], prawa i obowiązki z umów dotyczących finansowania Zbywcy, umowy o zarządzanie aktywami, czy też umowy o zarządzanie nieruchomością”.

W konsekwencji, Przedmiot Transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa ani ZCP w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Transakcja będzie zatem stanowiła odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Ad 2.

Sprzedaż Przedmiotu Transakcji będzie w całości opodatkowana VAT, z uwzględnieniem rezygnacji Stron ze zwolnienia z VAT Sprzedaż Przedmiotu Transakcji obejmuje dostawę Nieruchomości (tj. Gruntu wraz z Budynkami i Budowlami) oraz przeniesienie pozostałych rzeczy i praw przekazywanych w ramach Transakcji, wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego. Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, co oznacza, że sposób opodatkowania Gruntu powinien zasadniczo podążać za sposobem opodatkowania posadowionych na nim Budynków i Budowli.

W odniesieniu do Budynków 1 oraz części Budowli oddanych pierwotnie do użytkowania w 2012 r. należy przyjąć, że ich pierwsze zasiedlenie nastąpiło ponad dwa lata przed planowaną Transakcją. Dotyczy to również Budynku (...), ponieważ po jego nabyciu przez Zbywcę został on zakwalifikowany w ewidencji Zbywcy jako inwestycja / środek trwały w budowie, a do rejestru środków trwałych został wprowadzony dopiero po przebudowie w marcu 2025 r. - w konsekwencji nakłady ponoszone przed tym momentem nie powinny być kwalifikowane jako „ulepszenie” środka trwałego skutkujące ponownym pierwszym zasiedleniem.

Stanowisko to potwierdza wyrok NSA z 21 maja 2025 r., sygn. I FSK 340/22. NSA wskazał w nim, że „Definicja “pierwszego zasiedlenia” w ustawie o podatku od towarów i usług odwołuje się do pojęcia “ulepszenia” w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym”, a przepisy o podatkach dochodowych odnoszą „ulepszenie” wyłącznie do składników majątku będących środkami trwałymi. NSA stwierdził wprost, że „Nieruchomości, jak np. budynki lub lokale, które nie będą stanowić u podatnika środka trwałego, nie mogą ulec ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, ponieważ pojęcie ulepszenia, do którego odwołuje się ustawodawca w art 2 pkt 14 u.p.t.u., odsyłając do przepisów o podatku dochodowym, dotyczy ulepszenia środków trwałych”.

Niezależnie od powyższego, NSA w sprawie I FSK 340/22 odwołał się do jakościowego rozumienia „ulepszenia” wynikającego z wyroku TSUE z 16 listopada 2017 r. w sprawie C- 308/16 Kozuba Premium Selection, zgodnie z którym „ulepszenie” powinno być interpretowane tak jak „przebudowa”, tj. jako istotne zmiany przeprowadzone w celu zmiany wykorzystania budynku lub znaczącej zmiany warunków jego zasiedlenia. NSA podkreślił, że samo przekroczenie progu 30% nie jest wystarczające, jeżeli poniesione nakłady nie doprowadziły do istotnej zmiany budynku w rozumieniu wskazanym przez TSUE.

Podobny kierunek wynika z orzecznictwa wydanego na tle wyroku TSUE w sprawie C-308/16 Kozuba Premium Selection, w szczególności z wyroku NSA z 23 listopada 2017 r., sygn. I FSK 312/16, oraz wyroku WSA w (...) z 22 stycznia 2018 r., sygn. III SA/Wa 758/15. W orzecznictwie tym akcentowano, że przy ocenie, czy nakłady prowadzą do ponownego pierwszego zasiedlenia, nie wystarcza samo arytmetyczne przekroczenie progu 30% wartości początkowej, lecz należy przede wszystkim zbadać, czy prace doprowadziły do istotnej zmiany budynku w celu zmiany jego wykorzystania lub znaczącej zmiany warunków jego zasiedlenia.

W kontekście niniejszej sprawy powyższe oznacza, że nawet jeżeli wydatki inwestycyjne poniesione przez Zbywcę na Budynek (...) przekroczyły 30% wartości tego budynku, to nie prowadzi to do wniosku o „ponownym” pierwszym zasiedleniu, skoro w okresie ponoszenia tych wydatków Budynek (...) nie był ujęty u Zbywcy jako kompletny i zdatny do używania środek trwały, lecz jako inwestycja / środek trwały w budowie. W konsekwencji od pierwszego zasiedlenia Budynku (...) do planowanej Transakcji upłynie okres dłuższy niż dwa lata.

Powyższa konkluzja nie zmienia jednak zasadniczej intencji i skutku podatkowego planowanej Transakcji. Nawet jeżeli dostawa Budynku (...), Budynków 1 lub części Budowli mogłaby korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT jako dostawa po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia, Strony zamierzają skorzystać z prawa do rezygnacji z tego zwolnienia i wybrać opodatkowanie VAT. Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, jeżeli dostawca i nabywca są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz złożą zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania – przed dniem dostawy właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego albo w akcie notarialnym zawieranym w związku z dostawą.

W odniesieniu do Budynków 2, tj. Budynku (...) i Budynku (...), a także części nowych Budowli oddanych do użytkowania w 2025 r., od pierwszego zasiedlenia do planowanej Transakcji upłynie okres krótszy niż dwa lata. Dostawa tych obiektów nie będzie więc objęta zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i będzie podlegała opodatkowaniu VAT. Ponadto zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT nie powinno mieć zastosowania, ponieważ Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości oraz wydatkami na Nieruchomość, a Nieruchomość jest wykorzystywana przez Zbywcę do czynności opodatkowanych VAT.

Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT również nie znajdzie zastosowania, ponieważ Nieruchomość nie była i nie będzie wykorzystywana przez Zbywcę wyłącznie do działalności zwolnionej od VAT. Przeciwnie, Zbywca wykorzystuje Nieruchomość do czynności opodatkowanych VAT, tj. najmu opodatkowanego VAT, a cała powierzchnia Budynków jest aktualnie przedmiotem najmu.

W interpretacjach indywidualnych potwierdzane jest, że w analogicznych transakcjach sprzedaży nieruchomości komercyjnych, które nie stanowią przedsiębiorstwa ani ZCP, strony mogą zrezygnować ze zwolnienia z VAT, a transakcja podlega opodatkowaniu VAT. Przykładowo, w interpretacji indywidualnej z 30 marca 2026 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.979.2025.3.AR, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził prawidłowość stanowiska, że dostawa nieruchomości wraz z innymi elementami objętymi transakcją będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT jako dostawa niestanowiąca sprzedaży przedsiębiorstwa ani ZCP. Podobnie w interpretacji indywidualnej z 17 kwietnia 2026 r., sygn. 0111-KDIB3-3.4012.60.2026.3.JSU, potwierdzono, że dostawa nieruchomości niebędąca zbyciem przedsiębiorstwa ani ZCP podlega VAT, strony mogą zrezygnować ze zwolnienia, a nabywca może odliczyć VAT naliczony i żądać zwrotu nadwyżki.

W konsekwencji, po złożeniu przez Strony zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania VAT w odniesieniu do tych Budynków, Budowli lub ich części, których dostawa mogłaby korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, oraz z uwagi na brak podstaw do zastosowania pozostałych zwolnień, sprzedaż Przedmiotu Transakcji będzie w całości opodatkowana VAT.

W odniesieniu do pozostałych rzeczy oraz praw przekazywanych w ramach Transakcji (tj. Przenoszonych Praw i Obowiązków, w tym autorskich praw majątkowych do dokumentacji projektowej, praw i roszczeń z umów najmu, zabezpieczeń, praw z umowy dzierżawy sieci elektroenergetycznej i umowy dotyczącej odprowadzania wód deszczowych, ruchomości związanych z Budynkami oraz dokumentacji technicznej), ich przeniesienie będzie miało charakter pomocniczy wobec Nieruchomości i będzie ściśle związane z jej funkcjonowaniem, w związku z czym będzie podlegać opodatkowaniu VAT na analogicznych zasadach jak dostawa Nieruchomości.

Ad 3.

Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym z tytułu nabycia Przedmiotu Transakcji.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabywca jest i na moment Transakcji będzie zarejestrowany w Polsce jako czynny podatnik VAT, a po nabyciu Przedmiotu Transakcji będzie wykorzystywał go wyłącznie do czynności opodatkowanych VAT, w szczególności do wynajmu komercyjnego powierzchni handlowych na rzecz najemców.

Ponieważ Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie wyłączona z VAT jako zbycie przedsiębiorstwa albo ZCP, ani nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT, nie znajdzie zastosowania ograniczenie prawa do odliczenia przewidziane dla faktur dokumentujących czynności niepodlegające opodatkowaniu albo zwolnione od VAT. Zbywca wystawi na Nabywcę fakturę VAT wykazującą cenę Transakcji, a Nabywca będzie uprawniony do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z tej faktury oraz – w razie powstania nadwyżki podatku naliczonego nad należnym – do wystąpienia o jej zwrot na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Takie stanowisko znajduje również potwierdzenie w praktyce interpretacyjnej. W interpretacji indywidualnej z 27 kwietnia 2026 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.179.2026.2.AB, wskazano, że skoro przedmiot transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa ani ZCP oraz będzie opodatkowany VAT, to nie znajdzie zastosowania wyłączenie prawa do odliczenia podatku naliczonego. Podobnie w interpretacji indywidualnej z 17 kwietnia 2026 r., sygn. 0111-KDIB3-3.4012.60.2026.3.JSU, potwierdzono, że przy dostawie nieruchomości podlegającej VAT nabywca ma prawo do odliczenia podatku naliczonego oraz do zwrotu nadwyżki VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług (pytanie nr 1, nr 2 i nr 3) jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 1263 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2026 r., poz. 795).

Zgodnie z tym przepisem:

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1)    istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2)    zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3)    składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4)    zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

-        zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

-        faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

W celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

a)    prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

b)    umowy o zarządzanie nieruchomością;

c)    umowy zarządzania aktywami;

d)    należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 24 listopada 2016 r. sygn. akt FSK 1316/15). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra – ruchome lub nieruchome – są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

W rozpatrywanej sprawie zasługuje na uwagę wspomniane już wyżej orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości – wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z opisu sprawy wynika, że w ramach transakcji zamierzają Państwo („Kupujący”, „Nabywca”, „Wnioskodawca”) nabyć od Zbywcy („Sprzedający”) Nieruchomość wraz z Budynkami, Budowlami, pozostałymi rzeczami oraz prawami przekazywanymi w ramach Transakcji. W ramach transakcji, następujące elementy nie wejdą w skład zbywanego przedmiotu Transakcji:

·         oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo (firma/nazwa Zbywcy),

·         prawa do domeny internetowej zawierającej informacje dotyczące Nieruchomości

·         wierzytelności Zbywcy (z wyjątkiem wynikających z Przenoszonych Praw i Obowiązków),

·         środki pieniężne na rachunkach bankowych i w kasie (za wyjątkiem depozytów / kaucji),

·         prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych (m.in. za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcami związanych z Przedmiotem Transakcji),

·         zobowiązania bilansowe i pozabilansowe Zbywcy (z wyjątkiem wynikających z Przenoszonych Praw i Obowiązków),

·         umowy o zarządzanie nieruchomością (facility management),

·         umowy z dostawcami mediów i usług serwisowych dla Nieruchomości (dalej „Umowy Serwisowe”) – zgodnie z założeniem Stron Zbywca wypowie / rozwiąże Umowy Serwisowe, a Nabywca zawrze odrębne umowy,

·         pracownicy Zbywcy – nie dojdzie do przejścia zakładu pracy w trybie art. 23¹ Kodeksu pracy,

·         koncesje, licencje i zezwolenia,

·         wartości niematerialne składające się na wartość firmy (know-how, reputacja, tajemnice przedsiębiorstwa),

·         składniki majątkowe i niemajątkowe niezwiązane z Nieruchomością,

·         zobowiązania wynikające z umów finansowania Sprzedającego,

·         należności i zobowiązania publicznoprawne Zbywcy (w tym związane z funkcjonowaniem Przedmiotu Transakcji),

·         prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Zbywcę (np. z umowy o świadczenie usług księgowo-rachunkowych),

·         księgi rachunkowe i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Zbywcę.

Nieruchomość nie jest wyodrębniona w sensie organizacyjnym w strukturze Zbywcy jako np. dział, wydział, oddział. Nie są dla Nieruchomości prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans ani rachunek zysków i strat. Na potrzeby Transakcji w ramach Zbywcy nie utworzono żadnej odrębnej struktury organizacyjnej, finansowej ani funkcjonalnej w odniesieniu do Nieruchomości. W szczególności, Sprzedający nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości jako wydziału, oddziału czy innych jednostek organizacyjnych, ani formalnie poprzez rejestrację oddziału w Rejestrze Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, ani wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał lub regulaminów. Sprzedający nie prowadzi w stosunku do Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że przedmiot transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego. Przedmiotem zbycia będą tylko niektóre składniki przedsiębiorstwa niezdolne do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Zbyciu podlegać będzie bowiem wyłącznie Nieruchomość wraz z pozostałymi rzeczami oraz prawami, której nie sposób uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego przepisu.

Planowana dostawa nie będzie również stanowiła zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że Nieruchomość nie jest wyodrębniona w sensie organizacyjnym w strukturze Zbywcy jako np. dział, wydział, oddział. Nie są dla Nieruchomości prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans ani rachunek zysków i strat. Na potrzeby Transakcji w ramach Zbywcy nie utworzono żadnej odrębnej struktury organizacyjnej, finansowej ani funkcjonalnej w odniesieniu do Nieruchomości. W szczególności, Sprzedający nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości jako wydziału, oddziału czy innych jednostek organizacyjnych, ani formalnie poprzez rejestrację oddziału w Rejestrze Przedsiębiorców, ani wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał lub regulamin.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku zakres transakcji należy podkreślić, że przedmiot sprzedaży będzie ograniczał się do elementów typowych dla transakcji „nieruchomościowych”. W szczególności ogół elementów składających się na przedmiot zbycia na rzecz Nabywcy nie będzie umożliwiał Nabywcy kontynuacji działalności gospodarczej prowadzonej przez Zbywcę, bez podjęcia dodatkowych działań faktycznych lub prawnych niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie, przedmiot Transakcji, nie będzie stanowił przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Tym samym przedmiotowa transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji planowana dostawa przedmiotu Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży Przedmiotu Transakcji.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku/budowli lub ich części do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-        towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-        przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga natomiast art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Dodatkowo należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” oraz „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.), zwanej dalej ustawą „Prawo budowlane”.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane: 

W myśl art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Zgodnie z art. 3 pkt 4 ustawy Prawo budowlane:

W myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać zwolnienie dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie zwolnienia od podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Natomiast w odniesieniu do obiektów małej architektury należy stwierdzić, że nie stanowią budowli czy też budynku zdefiniowanych w ustawie Prawo budowlane. Tym samym do obiektów małej architektury nie mają zastosowania przepisy art. 2 pkt 14 ustawy oraz zwolnienia wynikające z ww. art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że Nabywca planuje nabyć Nieruchomość opisaną szczegółowo poniżej od Zbywcy. Zarówno Zbywca jak i Nabywca są czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług. Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje prawo własności zabudowanej nieruchomości gruntowej, działka numer 1, prawo własności  budynków zlokalizowanych na Gruncie (...) budynek handlowo-usługowy (dalej „Budynek (...)”), (...) budynek niemieszkalny (określany mianem budynku na (...)) (...) budynek niemieszkalny (budynek pompowni); (budynki opisane powyżej zwane będą dalej łącznie „Budynkami 1”) oraz (...) budynek niemieszkalny (dalej „Budynek (...)”),budynek niemieszkalny (dalej „Budynek (...)”) (budynki opisane powyżej zwane będą dalej „Budynkami 2”).

Budynki 1 zostały wybudowane w 2012 roku przez poprzedniego właściciela tj. spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością. Budynek (...) został przebudowany bez zmian charakterystycznych parametrów budynku na podstawie ostatecznej decyzji Starosty z (...) 2024 roku. Budynek (...) oraz Budynek (...) zostały wybudowane na podstawie ostatecznej z (...) 2025 roku, wydanej dla Zbywcy. Budynki 1 zostały pierwotnie oddane do użytkowania na podstawie ostatecznej decyzji z dnia (...) 2012 roku w sprawie udzielenia pozwolenia na użytkowanie budynku handlowego oraz budynku na (...) wraz z towarzyszącą infrastrukturą.

Postępowania w sprawie wydania pozwolenia na użytkowanie Budynku (...) po przebudowie, po zgłoszonym przez Zbywcę w dniu (...) 2025 roku zakończeniu przebudowy zostało umorzone decyzją Inspektora Nadzoru Budowlanego z (...) 2025 roku z uwagi na wskazany przez ten organ brak konieczności uzyskania pozwolenia na użytkowanie w przypadku ww. przebudowy. Faktyczne zajęcie (używanie) Budynku (...) przez najemcę po nabyciu nastąpiło w dniu (...) 2024 r., w związku z przekazaniem powierzchni najemcy na potrzeby realizacji prac adaptacyjno-wykończeniowych. Budynek (...) wraz z infrastrukturą techniczną został oddany do użytkowania na podstawie ostatecznej decyzji z (...) 2025 roku. Faktyczne pierwsze zajęcie (używanie) Budynku (...) nastąpiło w dniu (...) 2025 r., w związku z przekazaniem powierzchni najemcy na potrzeby realizacji prac adaptacyjno-wykończeniowych. Budynek (...) wraz z infrastrukturą techniczną został oddany do użytkowania na podstawie ostatecznej decyzji z (...) 2025 roku. Faktyczne pierwsze zajęcie (używanie) Budynku (...) nastąpiło w dniu (...) 2025 r. - hala magazynowa, oraz w dniu (...) 2025 r. - powierzchnia biurowa, w związku z przekazaniem powierzchni najemcy na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej. Prawo własności budowli zlokalizowanych na Gruncie (działka 1, które obejmują: Słupy i maszty oświetleniowe – budowla, Przyłącze energetyczne     - urządzenie budowlane, Linia kablowa - urządzenie budowlane, Trasy kablowe okablowanie parking - urządzenie budowlane, Fundament pod agregat – budowla, Kanalizacja sanitarna – separator tłuszczu - urządzenie budowlane, Kanalizacja deszczowa pompownia wód - urządzenie budowlane, Kanalizacja sanitarna - urządzenie budowlane, Kanalizacja deszczowa - urządzenie budowlane, Sieć wodociągowa komora wodomierzowa - urządzenie budowlane, Sieć wodociągowa hydranty zewnętrzne - urządzenie budowlane, Nawierzchnie utwardzone, w tym: krawężniki, parkingi, droga dojazdowa do zbiorników, wjazd parking dla samochodów ciężarowych) - Budowle i urządzenia budowlane, Zbiorniki retencyjne wód deszczowych –budowle, Zbiornik stalowy na wodę ppoż – budowla, Ogrodzenie od strony (...) – budowla, Kanalizacja deszczowa z ogródka (...) - urządzenie budowlane, Kanalizacja deszczowa na odcinku D1 do D2 - urządzenie budowlane, Przyłącze kanalizacji deszczowej wraz z siecią deszczową bud. A - urządzenie budowlane - Przyłącze kanalizacji deszczowej wraz z siecią deszczową bud. B - urządzenie budowlane, Przyłącze wodociągowe do budynku A - urządzenie budowlane, Przyłącze wodociągowe do budynku B - urządzenie budowlane, Przyłącze kanalizacyjne do budynku A - urządzenie budowlane, Przyłącze kanalizacyjne do budynku B - urządzenie budowlane, Zewnętrzna instalacja gazowa - urządzenie budowlane, Zewnętrzna sieć elektroenergetyczna - urządzenie budowlane, Oświetlenie zewnętrzne - nowe oświetlenie - urządzenie budowlane, Kanalizacja teletechniczna - urządzenie budowlane, Wiata śmietnikowa – budowla.

Na Gruncie na moment Transakcji mogą znajdować się również inne naniesienia, niestanowiące części Budynków i stanowiące osobne obiekty budowlane (np. obiekty małej architektury), które również będą przedmiotem Transakcji.

Budowle są elementami służącymi funkcjonowaniu Nieruchomości jako całości zgodnie z jej przeznaczeniem i – w odróżnieniu od powierzchni Budynków – nie są i nie będą zasadniczo przedmiotem samodzielnych umów najmu. Obiekty te pełnią jednak rolę pomocniczą względem Budynków, są niezbędne do właściwego funkcjonowania Nieruchomości i w związku z tym służą i będą służyć działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Budynkach (podlegającej opodatkowaniu VAT).

Nieruchomość została nabyta przez Zbywcę na podstawie umowy sprzedaży z dnia (...) 2024 r. od spółki z o.o. („Poprzedni Właściciel”). Nabycie nieruchomości przez Zbywcę zostało opodatkowane podatkiem VAT według stawki 23%. Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia nieruchomości, ponieważ nabycie zostało dokonane z zamiarem wykorzystywania nieruchomości do czynności opodatkowanych VAT.

Budynki 1 zostały wybudowane w 2012 roku i oddane do użytkowania na podstawie decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w (...) nr (...) z dnia (...) 2012 r., przy czym Budynek (...) został przebudowany i oddany do użytkowania po zakończonej przebudowie (...) 2025 roku. Budynek (...) po jego nabyciu przez Sprzedającego został zakwalifikowany w ewidencji Sprzedającego jako inwestycja / środek trwały w budowie, której wartość była powiększana o nakłady inwestycyjne poniesione na przebudowę. Wydatki inwestycyjne przekroczyły 30% wartości początkowej. Budynek (...) został ujęty w rejestrze środków trwałych jako środek trwały dopiero po jego przebudowie w marcu 2025 r.  Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od wydatków poniesionych na Budynek (...) (zarówno od wydatku na nabycie, jak i od wydatków inwestycyjnych na przebudowę). Budynek (...) jest i był wykorzystywany przez Zbywcę wyłącznie do czynności opodatkowanych VAT.

Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie budynku na (...) ani budynku pompowni w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym. Budynki te nie były przedmiotem żadnych prac inwestycyjnych ze strony Zbywcy od momentu ich nabycia w lutym 2024 r.

Część Budowli została nabyta przez Sprzedającego w 2024 r. – zostały one pierwotnie wybudowane / wykonane w związku z realizacją Budynków 1 i oddane do użytkowania w 2012 r. Budowle te zostały – łącznie z Budynkiem (...) - zakwalifikowane w ewidencji Sprzedającego jako inwestycja / środek trwały w budowie, której wartość była powiększana o nakłady inwestycyjne poniesione na przebudowę. Część Budowli nabytych przez Sprzedającego w 2024 r. nie była przedmiotem żadnych prac inwestycyjnych – dla tych Budowli należy uznać, że od ich pierwszego zasiedlenia do dnia Transakcji upłynie okres dłuższy niż 2 lata (zostały one oddane do użytkowania w 2012 r.). Część nabytych Budowli uległa dostosowaniu lub przebudowie, niemniej w zakresie tych Budowli również – podobnie jak w przypadku Budynku (...) – należy uznać, iż od ich pierwszego zasiedlenia do dnia Transakcji upłynie okres dłuższy niż 2 lata i nie dojdzie u Zbywcy do „ponownego” pierwszego zasiedlenia. Część Budowli będących przedmiotem planowanej Transakcji została zbudowana od podstaw jako nowe obiekty budowlane i oddana do użytkowania w październiku 2025 r. W ich przypadku od dnia ich pierwszego zasiedlenia do planowanej daty Transakcji upłynie okres krótszy niż 2 lata.

W odniesieniu do poszczególnych Budowli będących przedmiotem planowanej Transakcji, stanowiących budowle w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego, Zbywca wskazuje następujące informacje dotyczące ewentualnych ulepszeń:

wskazane w tabeli urządzenia budowlane są funkcjonalnie związane z Budynkami zapewniając możliwość użytkowania tych obiektów zgodnie z ich przeznaczeniem.

Od dnia faktycznego pierwszego zajęcia (używania) Budynku (...), Budynku (...) oraz poszczególnych Budowli zbudowanych od podstaw do planowanej daty Transakcji (nie później niż do końca 2026 r.) nie upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Przy wytworzeniu (budowie) Budynku (...), Budynku (...) oraz poszczególnych Budowli zbudowanych od podstaw Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Budynki te oraz Budowle zostały wytworzone w ramach działalności gospodarczej Zbywcy i od początku były przeznaczone do wykorzystywania do czynności opodatkowanych VAT (najmu komercyjnego). Zbywca wykorzystuje Nieruchomość do czynności opodatkowanych VAT, tj. Nieruchomość jest przedmiotem najmu opodatkowanego VAT. Przedmiotem najmu jest aktualnie cała powierzchnia Budynków.

Analiza przedstawionych okoliczności oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że planowana dostawa budynku na (...), budynku pompowni oraz budowli – które nie były przedmiotem prac inwestycyjnych, nabytych przez Sprzedającego 2024 r. nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, gdyż – jak wynika z opisu sprawy – budynki te i budowle zostały już zasiedlone. Jednocześnie pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynku na (...), budynku pompowni oraz budowli – które nie były przedmiotem prac inwestycyjnych a planowaną dostawą nie upłynie okres krótszy niż 2 lata. Do pierwszego zasiedlenia budynku na (...), budynku pompowni oraz budowli – które nie były przedmiotem prac inwestycyjnych doszło w momencie oddaniu ich do użytkowania w 2012 r. Ponadto na budynek na (...), budynek pompowni oraz budowle – które nie były przedmiotem prac inwestycyjnych, Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenia.

Zatem mając powyższe na uwadze w rozpatrywanej sprawie, przy dostawie budynku na (...), budynku pompowni oraz budowli – które nie były przedmiotem prac inwestycyjnych, zostaną spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W tym miejscu odnieść się należy do kwestii urządzeń budowlanych znajdujących się na Nieruchomości, które należy traktować, jako elementy przynależne do Budynku i opodatkować łącznie z budynkiem, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak jest podstaw do stosowania przepisów ustawy w zakresie stawki podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Zatem mając na uwadze powyższe ze zwolnienia na podstawie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT będzie również korzystać dostawa urządzeń budowlanych związanych z przedmiotowymi budynkami.

W związku z tym, że planowana dostawa budynku na (...), budynku pompowni oraz zakupionych 2024 r. budowli – które nie były przedmiotem prac inwestycyjnych, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. dostawy – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezzasadna.

Odnosząc się natomiast do Budynku (...) oraz do części nabytych Budowli, które uległy dostosowaniu lub przebudowie, należy zauważyć, że jak Państwo wskazali w opisie sprawy Budynki 1 zostały wybudowane w 2012 roku i oddane do użytkowania na podstawie decyzji Inspektora z dnia (...) 2012 r., przy czym Budynek (...) został przebudowany i oddany do użytkowania po zakończonej przebudowie (...) 2025 roku. Budynek (...) po jego nabyciu przez Sprzedającego został zakwalifikowany w ewidencji Sprzedającego jako inwestycja / środek trwały w budowie, której wartość była powiększana o nakłady inwestycyjne poniesione na przebudowę. Wydatki inwestycyjne przekroczyły 30% wartości początkowej. Budynek (...) został ujęty w rejestrze środków trwałych jako środek trwały dopiero po jego przebudowie w marcu 2025 r. Wydatki inwestycyjne poniesione przez Zbywcę na Budynek (...), które przekroczyły 30% wartości początkowej, nie stanowiły wydatków na ulepszenie środka trwałego w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym, lecz miały charakter nakładów na wytworzenie (dokończenie budowy/przebudowy) środka trwałego – ponieważ Budynek (...) w okresie ponoszenia tych nakładów nie był ujęty w ewidencji Zbywcy jako kompletny i zdatny do używania środek trwały, a jedynie jako inwestycja (środek trwały w budowie). Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od wydatków poniesionych na Budynek (...) (zarówno od wydatku na nabycie, jak i od wydatków inwestycyjnych na przebudowę). Budynek (...) jest i był wykorzystywany przez Zbywcę wyłącznie do czynności opodatkowanych VAT. Ponadto część nabytych Budowli uległa dostosowaniu lub przebudowie, niemniej w zakresie tych Budowli również – podobnie jak w przypadku Budynku (...).

W tym miejscu należy jednak w pierwszej kolejności zwrócić uwagę na przepisy ustawy z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 552), które zawierają definicję środków trwałych oraz środków trwałych w budowie.  W myśl art. 3 ust. 1 pkt 15 ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 16 ustawy o rachunkowości

Na uwagę zasługuje także pojęcie ulepszenia. Ustawa o podatku od towarów i usług nie zawiera definicji ulepszenia i odwołuje się w tym zakresie do przepisów o podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 16g ust. 13 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 554 ze zm.):

Powyższe przepisy wskazują, że na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi. Pod pojęciem tym należy rozumieć takie czynności, jak przebudowa, rozbudowa, rekonstrukcja, adaptacja lub modernizacja środka trwałego, które podnoszą jego wartość techniczną, użytkową, jak i przystosowanie składnika majątkowego do wykorzystania go w innym celu, niż pierwotne przeznaczenie albo nadanie temu składnikowi innych cech użytkowych.

Zatem nieruchomości, które nie będą stanowić u podatnika środka trwałego, nie mogą ulec ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, ponieważ pojęcie ulepszenia, do którego odwołuje się ustawodawca w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT odsyłając do przepisów o podatku dochodowym, dotyczy ulepszenia środków trwałych.

Mając zatem na uwadze przywołane przepisy oraz opis sprawy należy stwierdzić, że Budynek (...) oraz nabyte Budowle (wymagające dostosowania /przebudowy) w momencie zaklasyfikowania jako środki trwałe w budowie był już istniejącym środkiem trwałym. Wymagał jednak poniesienia nakładów w celu ich użytkowania w działalności. Zatem wymagały ulepszenia. Tym samym nie można stwierdzić, że Budynek (...) oraz nabyte Budowle (wymagające dostosowania /przebudowy) nie były środkami trwałymi i nie mogą ulec ulepszeniu.

Zatem mając na uwadze opis sprawy, stwierdzić należy, że dostawa Budynku (...) oraz nabytych Budowli (wymagających dostosowania /przebudowy) nie będzie następować w ramach pierwszego zasiedlenia, gdyż jak Państwo wskazali po poniesieniu nakładów przewyższających 30% wartości początkowej Budynku (...) budynek ten został oddany do użytkowania (...) 2025 r., natomiast Budowle dla których wartość nakładów przekroczyła 30% wartości początkowej zostały zasiedlone w październiku 2025 r. Jednak dostawa tych obiektów nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustaw o VAT, gdyż pomiędzy pierwszym zasiedleniem a ich dostawą nie minie okres dłuższy niż 2 lata.     

W związku z powyższym należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia od podatku VAT przy dostawie Budynku (...) oraz nabytych Budowli (wymagających dostosowania /przebudowy) na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Mając na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe należy stwierdzić, że Sprzedający nie będzie miał również prawa do zastosowania zwolnienia przy sprzedaży Budynku (...) oraz nabytych Budowli (wymagających dostosowania/przebudowy) na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a, gdyż przy zakupie przedmiotowych nieruchomości przysługiwało Zbywcy prawo do odliczenia podatku VAT.

Tym samym nie zostaną spełnione warunki umożliwiające zwolnienie sprzedaży Budynku (...) oraz nabytych Budowli (wymagających dostosowania/przebudowy) na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Ponadto Budynek (...) oraz nabyte Budowle (wymagające dostosowania/przebudowy) nie były wykorzystywane przez Sprzedającego wyłącznie do działalności zwolnionej, jak również przy zakupie ww. obiektów Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, tak więc dostawa tych obiektów nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W związku z powyższym dostawa Budynku (...) oraz nabytych Budowli (wymagających dostosowania/przebudowy) opodatkowana będzie właściwą stawką VAT dla przedmiotu dostawy.

Właściwą stawką będzie również opodatkowana dostawa urządzeń budowlanych związanych z przedmiotowymi budynkami.

Odnosząc się natomiast do zbycia Budynku (...), Budynku (...) oraz Budowli zbudowanych od podstaw, dostawa tych obiektów nie będzie następować w ramach pierwszego zasiedlenia, gdyż jak Państwo wskazali Budynek (...), Budynek (...) zostały oddane do użytkowania (...) 2025 r. natomiast Budowle, które zostały zbudowane od podstaw, zostały oddane do użytkowania w październiku 2025 r. Dostawa tych obiektów nie będzie mogła więc korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, gdyż pomiędzy pierwszym zasiedleniem a ich dostawą nie minie okres dłuższy 2 lata.    

W związku z powyższym należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia od podatku VAT przy dostawie Budynku (...), Budynku (...) oraz Budowli zbudowanych od podstaw, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Mając na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe należy stwierdzić, że Sprzedający nie będzie miał również prawa do zastosowania zwolnienia przy sprzedaży Budynku (...), Budynku (...) oraz Budowli zbudowanych od podstaw, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a, gdyż przy budowie przedmiotowych obiektów przysługiwało Zbywcy prawo do odliczenia podatku VAT.

Tym samym nie zostaną spełnione warunki umożliwiające zwolnienie sprzedaży Budynku (...), Budynku (...) oraz Budowli zbudowanych od podstaw na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Ponadto Budynek (...), Budynek (...) oraz Budowle zbudowane od podstaw nie były wykorzystywane przez Sprzedającego wyłącznie do działalności zwolnionej, jak również przy wybudowaniu ww. obiektów Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, tak więc dostawa tych obiektów nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W związku z powyższym dostawa Budynku (...), Budynku (...) oraz Budowli zbudowanych od podstaw opodatkowana będzie właściwą stawką podatku VAT dla przedmiotu dostawy.

Właściwą stawką będzie również opodatkowana dostawa urządzeń budowlanych związanych z przedmiotowymi budynkami.

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W opisie sprawy wskazali Państwo, że intencją Stron jest opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT. Nabywca i Zbywca zamierzają złożyć wspólne zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od VAT i wyborze opodatkowania dostawy Budynków i Budowli podatkiem VAT, na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT. Oświadczenie zostanie złożone w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą Nieruchomości, lub wcześniej naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla Nabywcy.

Jeśli zatem Strony opisanej transakcji (Sprzedający i Kupujący) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa budynku na (...), budynku pompowni oraz zakupionych 2024 r. budowli – które nie były przedmiotem prac inwestycyjnych będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały Budynki i Budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego:

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu lub zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu będą korzystały ze zwolnienia od podatku.

Mając na uwadze powyższe, dostawa gruntu (działki nr 1), na którym posadowione są ww. Budynki, Budowle oraz Urządzenia Budowlane przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy – również będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT.

Natomiast w odniesieniu do dostawy obiektów małej architektury znajdujących się na ww. działce, jak już wcześniej wskazano, nie mają zastosowania zwolnienia wynikające z ww. art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy. Jednocześnie dostawa obiektów małej architektury nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż jak wynika z przedstawionego opisu sprawy, Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Zbywcę wyłącznie do celów działalności zwolnionej od VAT.

W konsekwencji dostawa obiektów małej architektury posadowionych na ww. działce będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT.

Odnosząc się natomiast do przedmiotu Transakcji, który obejmuje również prawo własności wyposażenia oraz innych ruchomości, a także praw i obowiązków związanych z poszczególnymi Nieruchomościami należy stwierdzić co następuje.

W pierwszej kolejności rozważenia wymaga kwestia tzw. świadczeń złożonych.

W odniesieniu do tej kwestii należy zauważyć, że ani dyrektywa 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwana dalej Dyrektywą 2006/112/WE, ani też przepisy krajowe nie zawierają definicji świadczenia złożonego. Brak również szczególnych uregulowań dotyczących przesłanek uznawania danego świadczenia za świadczenie złożone. Ocena, w jakich okolicznościach świadczenia powiązane należy traktować jako świadczenia jednolite, kształtowana jest na bazie orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej jako TSUE). Przy czym zastrzec należy, że wprawdzie TSUE w wielu orzeczeniach w sposób pomocny przy interpretacji przepisów wypowiadał się w kwestii świadczeń złożonych, to i tak każdorazowo rozstrzygnięcie w tym przedmiocie musi uwzględniać specyfikę konkretnego stanu faktycznego w danej sprawie. W szczególności wskazać należy wyrok TSUE z 6 lipca 2006 r. w sprawie C-251/05 Talacre Beach Caravan Sales Ltd v. Commissioners of Customs & Excise, w którym Trybunał stwierdził, że należy dać prymat ochronie zasady nierozszerzania zwolnienia podatkowego nad traktowaniem kilku dostaw jako świadczenia złożonego, opodatkowanego wedle zasad dotyczących świadczenia głównego. Każde odstępstwo od zasadniczej stawki podatku od towarów i usług winno być zatem interpretowane ściśle i ta ogólna zasada musi być brana bezwzględnie pod uwagę przy ocenie okoliczności konkretnej sprawy.

Zatem dla określenia skutków podatkowych transakcji złożonych należy badać, czy mamy do czynienia z kompozycją świadczenia głównego – dominującego, wzbogaconą jedynie o świadczenia pomocnicze, czy też dany dostawca realizuje kilka odrębnych i niezależnych świadczeń. Co do zasady, każde świadczenie dla celów opodatkowania podatkiem od towarów i usług powinno być traktowane jako odrębne i niezależne, jednak w sytuacji gdy jedna dostawa obejmuje z ekonomicznego punktu widzenia kilka świadczeń, nie powinna być sztucznie dzielona dla celów podatkowych. Pojedyncze świadczenie ma miejsce zwłaszcza wtedy, gdy jedną lub więcej części składowych uznaje się za dostawę zasadniczą, podczas gdy inny lub inne elementy traktuje się jako czynności pomocnicze, do których stosuje się te same zasady opodatkowania, co do dostawy zasadniczej.

Aby móc natomiast wskazać, że dana dostawa jest czynnością złożoną (kompleksową), winna składać się ona z różnych świadczeń, których realizacja prowadzi jednak do jednego celu. Na dostawę złożoną składa się więc kombinacja różnych czynności, prowadzących do realizacji określonego celu – do wykonania świadczenia głównego, na które składają się różne świadczenia pomocnicze. Natomiast dostawę należy uznać za pomocniczą, jeśli nie stanowi ona celu samego w sobie, lecz jest środkiem do pełnego zrealizowania lub wykorzystania dostawy zasadniczej. Pojedyncza dostawa traktowana jest zatem jak element dostawy kompleksowej wówczas, jeżeli cel świadczenia dostawy pomocniczej jest zdeterminowany przez dostawę główną oraz nie można dokonać dostawy głównej bez dostawy pomocniczej.

Zatem z ekonomicznego punktu widzenia dostawy nie powinny być dzielone dla celów podatkowych wówczas, gdy tworzyć będą jedną dostawę kompleksową, obejmującą kilka świadczeń pomocniczych. Jeżeli jednak w skład dokonywanej dostawy wchodzić będą czynności, które nie służą wyłącznie wykonaniu czynności głównej, zasadniczej, lecz mogą mieć również charakter samoistny, to wówczas nie ma podstaw dla traktowania ich jako elementu dostawy kompleksowej.

Jednocześnie należy podkreślić, że zarówno ustawa o podatku od towarów i usług, jak i przepisy wykonawcze do niej, nie regulują pojęcia „części składowych”. Zatem w tym celu należy odwołać się do przepisów ustawy Kodeks cywilny.

Stosownie do art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 47 § 2 kodeksu cywilnego:

Aby jednak uzyskać atrybut części składowej rzeczy nadrzędnej, w tym przypadku budynku, wyposażenie powinno być połączone z tą rzeczą w taki sposób, że będzie istniała:

-        więź fizykalno-przestrzenna oraz,

-        więź funkcjonalna (gospodarcza)

a połączenie będzie miało charakter trwały (nie dla przemijającego użytku). Przy czym przesłanki te muszą być spełnione łącznie. W konsekwencji takiego połączenia elementy wyposażenia powinny stracić byt w sensie prawnym, gospodarczym i fizycznym. Zatem elementy wyposażenia trwale związane z budynkiem nie będą mogły samoistnie stanowić rzeczy, lecz powinny tworzyć z budynkiem jedną całość.

W kontekście powyższych uwag podkreślić należy, że wszelkie elementy wyposażenia, które zostaną połączone z budynkiem w sposób trwały, będąc jego częściami składowymi, będą stanowiły nierozerwalną część sprzedawanego budynku. Nie można zatem przenieść prawa do rozporządzenia budynkiem bez przenoszenia własności jego części składowych. Czynność dostawy budynku i związanych z nim trwale elementów składowych będzie zatem jedną czynnością dostawy, która będzie opodatkowana właściwą stawką podatku lub będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Pojęcia dostawy budynku nie można zatem rozszerzać na dostawę elementów, które nie są nierozerwalnie związane z konstrukcją budynku. Elementy wyposażenia budynku, które nie będą w sposób trwały związane z bryłą budynku, jako mogące być odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego, będą stanowić wyposażenie niebędące częściami składowymi budynku i winny zostać opodatkowane odrębnie od dostawy budynku, według stawki właściwej dla dostawy danego rodzaju towaru.

Zatem dostawa wyposażenia, które może być odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego lub też wyposażenia, które nie stanowi części składowej, winna zostać opodatkowana według przepisów właściwych, tj. według stawki właściwej dla danego rodzaju towaru.

Zatem dostawa własności wyposażenia oraz innych ruchomości związanych z Budynkiem ruchomości, które nie są fizycznie i trwale połączone z gruntem lub zlokalizowanymi na nim naniesieniami powinna zostać opodatkowana stawką podatku właściwą dla tych towarów.

Przechodząc z kolei do ewentualnego zwolnienia od podatku dostawy wyposażenia oraz innych ruchomości związanych z Budynkiem, należy odnieść się do zapisów art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wynika z treści wniosku, Budynki a co za idzie również własność wyposażenia oraz innych ruchomości były wykorzystywane przez Sprzedającego wyłącznie do czynności opodatkowanych, a tym samym elementy te nie był wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

W konsekwencji dostawa wyposażenia oraz innych ruchomości związanych z Budynkami, nie będzie korzystała ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Zatem dostawa wyposażenia oraz innych ruchomości związanych z Budynkami, będzie opodatkowana właściwą dla danego towaru stawką podatku od towarów i usług.

Ponadto należy zauważyć, że element pomocniczy względem dostawy Nieruchomości, Budynków i Budowli, stanowiący razem z nim świadczenie kompleksowe, należy z kolei uznać wszystkie Przenoszone Prawa i Obowiązki (opisane w zdarzeniu przyszłym). Samo nabycie Praw i Obowiązków odnoszących się do Nieruchomości, konkretnego Budynku czy Budowli nie ma racji bytu, ani sensu ekonomicznego, bez nabycia Nieruchomości, Budynku, budowli, którego Prawa i Obowiązki dotyczą.

Podsumowując, w sytuacji gdy strony transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy dla dostawy ww. Budynków i Budowli korzystających ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dostawa Przedmiotu Transakcji będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 z uwagi na prawidłowy skutek podatkowy dotyczący opodatkowania Przedmiotu Transakcji, pomimo odmiennego uzasadnienia, należało uznać za prawidłowe.

Odnosząc się natomiast do Państwa wątpliwości dotyczących prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji, stwierdzić należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy:

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały wart. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że są Państwo i na moment zawarcia Transakcji będą zarejestrowani jako czynny podatnik VAT. Po dokonaniu transakcji nabycia Nieruchomości Nabywca zamierza wykorzystywać ją wyłącznie do czynności opodatkowanych VAT, w szczególności do wynajmu komercyjnego powierzchni handlowych na rzecz najemców. Bezpośrednio po nabyciu Nieruchomości Nabywca planuje prowadzić przy jej użyciu działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni na Nieruchomości (w tym w Budynkach) na cele prowadzenia działalności gospodarczej przez inne podmioty, podlegającą opodatkowaniu VAT

Jednocześnie, jak rozstrzygnięto powyżej, planowana Transakcja nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Ponadto, dostawa działki zabudowanej nr 1 będzie w całości opodatkowania podatkiem VAT.

Zatem w analizowanej sprawie nie zajdzie ww. przesłanka negatywna wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy wyłączająca prawo do skorzystania z odliczenia podatku.

W konsekwencji będzie Państwu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących nabycie Przedmiotu Transakcji, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy.

Tym samym w sytuacji zaistnienia okoliczności wskazanych w art. 87 ust. 1 ustawy, będą Państwo mieli również prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub prawo ubiegać się o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym na rachunek bankowy.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego, ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Odnośnie powołanych przez Państwa interpretacji indywidualnych, należy zauważyć, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych i nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego co oznacza, że należy je traktować indywidualnie.

Natomiast odnośnie przywołanych przez Państwa wyroków sądów należy zauważyć, że wyroki sądów to rozstrzygnięcia w konkretnej sprawie, osadzonej w określonym stanie faktycznym. Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. (Dz. U. Nr 78, poz. 483 ze zm.) w swoim rozdziale III określa zamknięty katalog źródeł prawa powszechnie obowiązującego. Nie przewiduje on takiej mocy dla orzecznictwa sądowego, w tym orzecznictwa sądów administracyjnych (w Polsce nie obowiązuje system precedensów sądowych). W związku z powyższym, nie negując orzecznictwa, jako cennego źródła w zakresie wskazywania kierunków wykładni norm prawa podatkowego, należy zauważyć, że moc obowiązująca wyroku zamyka się w obrębie sprawy, w której została wydana.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

(...) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.