0111-KDIB3-1.4012.645.2026.3.MSO

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

21 sierpnia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 21 sierpnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

X („Kupujący”, „Wnioskodawca”)

2.  Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

-        A

-        B

(łącznie „Sprzedający”)

Opis zdarzenia przyszłego

Pan A oraz Pani B (łącznie dalej jako: „Sprzedający”), pozostający w związku małżeńskim planują sprzedaż nieruchomości gruntowej obejmującej działki ewidencyjne nr „a” oraz „b”, położone w obrębie (…), gmina (…) (dalej jako: „Nieruchomość”).

Umowa przedwstępna sprzedaży Nieruchomości została zawarta z Y sp. z o.o. NIP: (…) (dalej jako: „Pierwotny Kupujący”). Przed zawarciem umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości (tego samego dnia) ma dojść do cesji praw i obowiązków Pierwotnego Kupującego wynikających z umowy przedwstępnej na rzecz X sp. z o.o. NIP: (…), tj. spółki należącej do tej samej grupy kapitałowej (dalej jako: „Kupujący” lub „Wnioskodawca”). W konsekwencji stroną umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości i finalnym nabywcą Nieruchomości będzie X sp. z o.o. Planowane zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości ma nastąpić do dnia (…) 2026 r.

Wnioskodawca jest zainteresowany uzyskaniem interpretacji indywidualnej prawa podatkowego w zakresie klasyfikacji planowanej transakcji na gruncie podatku od towarów i usług (dalej jako: „VAT”) oraz podatku od czynności cywilnoprawnych (dalej jako: „PCC”). W dalszej części wniosku przedstawione zostaną okoliczności istotne dla oceny skutków podatkowych planowanej transakcji, tj.:

·      Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej transakcji;

·      charakterystyka Kupującego i Sprzedających;

·      historia nabycia Nieruchomości przez Sprzedających;

·      zakres transakcji i czynności podejmowane przed jej zawarciem.

(i)     Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej transakcji

Przedmiotem transakcji będą dwie działki ewidencyjne nr „a” oraz „b”, położone w obrębie (…), gmina (…). Nieruchomość stanowi współwłasność Sprzedających na zasadach małżeńskiej wspólności majątkowej.

Nieruchomość jest niezabudowana. Na działkach będących przedmiotem transakcji nie znajdują się żadne budynki, budowle, sieci, przyłącza, ogrodzenia ani inne naniesienia. Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przyjętym uchwałą nr (…) Rady (…) z dnia (…) r. Zgodnie z zapisami tego planu działki położone są na terenach oznaczonych symbolami 1U-P oraz 2U-P, tj. na terenach usług lub produkcji. W praktyce oznacza to więc, że działki są przeznaczone w szczególności pod zabudowę usługową, przemysłową/produkcyjną.

Nieruchomość nie była przedmiotem umów najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze. Sprzedający nie zawarli również z Kupującym odrębnej umowy dzierżawy/użyczenia dotyczącej korzystania z Nieruchomości.

(ii)    Charakterystyka Kupującego i Sprzedających

Kupujący jest spółką prowadzącą działalność gospodarczą na rynku nieruchomości. Zamierza nabyć Nieruchomość w celu realizacji własnej inwestycji, dostosowanej do jego potrzeb gospodarczych. Kupujący i Sprzedający nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 23m ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Sprzedający są osobami fizycznymi zarejestrowanymi jako czynni podatnicy VAT, jednak ich status podatników VAT nie jest związany z działalnością w zakresie handlu nieruchomościami ani profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Pan A nie prowadzi działalności gospodarczej wpisanej do CEIDG. Prowadzi natomiast działalność w ramach działów specjalnych produkcji rolnej. Pani B prowadzi działalność gospodarczą wpisaną do CEIDG pod firmą (…). Działalność Sprzedających dotyczy gospodarstwa sprzedającego (…), przy czym dostawy produktów rolnych, w tym (…), nie były dokonywane z Nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego wniosku. Sprzedający nie są rolnikami ryczałtowymi.

Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji nie była wykorzystywana przez Sprzedających do prowadzenia działalności gospodarczej ani działalności rolniczej, na Nieruchomości utrzymywana była jedynie łąka. Z działek będących przedmiotem transakcji Sprzedający nie dokonywali dostawy produktów rolnych i nie wykorzystywali ich do czynności opodatkowanych VAT.

Sprzedający nie dokonywali wcześniej sprzedaży innych nieruchomości. Planowana transakcja będzie więc miała dla nich charakter jednorazowy (incydentalny). Małżonkowie posiadają wprawdzie inne nieruchomości, jednak nie planują na dziś ich sprzedaży (choć nie wykluczają całkowicie takich działań w przyszłości). W ostatnich kilku latach Sprzedający nie korzystali z usług pośrednika nieruchomościowego ani doradcy transakcyjnego w celu sprzedaży Nieruchomości. W tym okresie zawierali umowy przedwstępne (które finalnie nie dochodziły do finalizacji tj. zawarcia umowy przyrzeczonej) dotyczące sprzedaży nieruchomości z różnymi spółkami, jednak za każdym razem to potencjalni kupujący sami zgłaszali się do Sprzedających. Również Pierwotny Kupujący, samodzielnie nawiązał kontakt ze Sprzedającymi.

Sprzedający nie podejmowali działań marketingowych ani reklamowych w celu sprzedaży Nieruchomości. Nie zamieszczali ogłoszeń o sprzedaży i nie poszukiwali aktywnie nabywcy. Sprzedający nie podejmowali także żadnych czynności mających na celu zwiększenie wartości lub atrakcyjności Nieruchomości. W szczególności nie dokonywali wydzielenia ani podziału działek, nie budowali drogi, nie uzbrajali terenu, nie wyposażali go w urządzenia ani sieci wodociągowe lub kanalizacyjne, nie grodzili działek ani nie ponosili innych nakładów związanych z przygotowaniem Nieruchomości do sprzedaży.

(iii)   Historia nabycia Nieruchomości przez Sprzedających

Nieruchomość została nabyta przez Pana A na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego zawartej z jego dziadkami w dniu (…) r., udokumentowanej aktem notarialnym Rep. A nr (…). W chwili nabycia Nieruchomości Pan A pozostawał już w związku małżeńskim z Panią B, w którym obowiązywał ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej. W konsekwencji, na podstawie obowiązujących wówczas przepisów, Nieruchomość weszła do majątku wspólnego małżonków.

Nabycie Nieruchomości przez Sprzedających nie nastąpiło w drodze czynności opodatkowanej VAT, a Sprzedającym nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości. Nieruchomość nie została nabyta w celu jej dalszej odsprzedaży.

(iv)  Zakres transakcji oraz czynności podejmowane przed jej zawarciem

Sprzedający zawarli z Pierwotnym Kupującym umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości w dniu (…) 2025 r. Umowa ta została następnie aneksowana w dniu (…) 2026 r., a zgodnie z aktualnymi ustaleniami stron zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości ma nastąpić do dnia (…) 2026 r.

Poza umową przedwstępną, w dniu (…)2025 r. Sprzedający i Pierwotny Kupujący zawarli również odrębne porozumienie regulujące zasady współpracy stron przy wykonywaniu umowy przedwstępnej. Na podstawie tego porozumienia Sprzedający udzielili Pierwotnemu Kupującemu m.in. prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, z prawem udzielenia tego prawa osobie trzeciej, prawa wejścia na teren Nieruchomości na koszt Pierwotnego Kupującego w celu przeprowadzenia badań, analiz i odwiertów, a także zobowiązali się do udzielenia pełnomocnictw oraz zgód potrzebnych do uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy oraz zaświadczeń dotyczących zaległości publicznoprawnych Sprzedających.

Na potrzeby transakcji Sprzedający udzielili w dniu (…) 2025 r. Pierwotnemu Kupującemu oraz osobom działającym na jego rzecz pełnomocnictw. Pełnomocnictwa zostały udzielone w związku z planowaną inwestycją i mają umożliwić Pierwotnemu Kupującemu przeprowadzenie czynności potrzebnych do weryfikacji możliwości realizacji tej inwestycji oraz przystosowania Nieruchomości do własnych potrzeb gospodarczych. Cena sprzedaży została ustalona przy podpisaniu umowy przedwstępnej. Czynności podejmowane przez Pierwotnego Kupującego na podstawie pełnomocnictw nie mają wpływu na wysokość ceny sprzedaży.

Zawarcie umowy sprzedaży nie jest uwarunkowane udzieleniem Pierwotnemu Kupującemu pełnomocnictw przez Sprzedających. Zakres pełnomocnictw oraz zgód mu udzielonych obejmuje w szczególności umocowanie do podejmowania czynności związanych z uzyskaniem decyzji, pozwoleń, zaświadczeń, warunków technicznych, uzgodnień i dokumentów dotyczących Nieruchomości oraz planowanej inwestycji, która ma zostać zrealizowana przez Kupującego, w tym w szczególności do:

·           przeglądania akt księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości oraz uzyskiwania odpisów, kopii i dokumentów dotyczących jej stanu prawnego;

·           uzyskiwania wypisów, wyrysów, map, zaświadczeń, informacji z ewidencji gruntów i budynków, ksiąg wieczystych oraz innych rejestrów;

·           uzyskiwania zaświadczeń z urzędu gminy, urzędu skarbowego, PFRON, ZUS i KRUS dotyczących braku zaległości publicznoprawnych Sprzedających;

·           składania, podpisywania, zmieniania, cofania oraz odbierania wniosków, dokumentów, decyzji, zaświadczeń, uzgodnień i korespondencji związanych z Nieruchomością oraz planowaną inwestycją Kupującego;

·           uzyskania warunków technicznych przyłączenia terenu inwestycji do sieci, w tym sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej oraz innej infrastruktury technicznej;

·           uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji planowanej inwestycji z istniejącą infrastrukturą techniczną;

·           zawierania umów przyłączeniowych oraz umów określających warunki włączenia Nieruchomości do układu drogowego;

·           uzyskania decyzji, uzgodnień i pozwoleń dotyczących lokalizacji zjazdu z drogi publicznej oraz włączenia Nieruchomości do układu drogowego;

·           uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach planowanej inwestycji;

·           uzyskania decyzji, zgód i zezwoleń związanych z wycinką drzew i krzewów oraz ewentualnymi nasadzeniami zastępczymi;

·           uzyskania dokumentów i decyzji związanych z wyłączeniem gruntu z produkcji rolnej, zmianą klasyfikacji gruntów albo potwierdzeniem braku obowiązku takiego wyłączenia;

·           uzyskania pozwoleń, uzgodnień i decyzji wymaganych do realizacji inwestycji, w tym pozwolenia wodnoprawnego, decyzji konserwatorskich, dokumentacji projektowej oraz pozwolenia na budowę;

·           prowadzenia badań, analiz, odwiertów i innych czynności technicznych niezbędnych do potwierdzenia, że Nieruchomość nadaje się do realizacji planowanej inwestycji;

·           dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w zakresie niezbędnym do przygotowania inwestycji Kupującego, z prawem udzielenia tego prawa dalszym podmiotom.

Na podstawie udzielonych pełnomocnictw Pierwotny Kupujący wystąpił również o wydanie warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej. Pismo w tym zakresie zostało wydane imiennie m.in. na Sprzedających, przy czym Zakład (…) odmówił wydania warunków przyłączenia do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej.

Pierwotny Kupujący wykonuje powyższe czynności we własnym interesie, dla zrealizowania własnych celów gospodarczych oraz w celu przystosowania Nieruchomości do swoich potrzeb. Czynności te nie są podejmowane przez Sprzedających w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży na rzecz nieoznaczonego nabywcy ani w ramach profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Koszty związane z realizacją inwestycji oraz czynnościami podejmowanymi przez Pierwotnego Kupującego na podstawie pełnomocnictw ponosi Pierwotny Kupujący albo podmiot przez niego wskazany. Dotyczy to w szczególności kosztów opłat administracyjnych, analiz, badań, projektów, dokumentacji technicznej, wniosków, uzgodnień, warunków technicznych, decyzji oraz umów przyłączeniowych. Sprzedający nie zwracają i nie będą zwracać Pierwotnemu Kupującemu tych kosztów.

W związku z powyższym Wnioskodawca składa niniejszy wniosek wspólny w celu potwierdzenia skutków podatkowych planowanej transakcji na gruncie VAT oraz PCC.

Doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego pismem z 2 października 2026 r. (data wpływu 2 października 2026 r.)

I. W zakresie podatku od towarów i usług:

Pytanie nr 1: Czy kiedykolwiek Sprzedający występowali o opracowanie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego dla Nieruchomości? Jeżeli tak, to w jakim celu?

Odpowiedź: Nie, Sprzedający nigdy nie występowali z wnioskiem o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości. Gmina samodzielnie podjęła uchwałę o sporządzeniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla tego terenu.

Pytanie nr 2: Czy kiedykolwiek Sprzedający występowali o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania dla Nieruchomości? Jeżeli została wydana decyzja w tej sprawie, jaką zabudowę przewiduje?

Odpowiedź: Nie, Sprzedający nigdy nie występowali o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania dla Nieruchomości.

Pytanie nr 3: Co jest powodem planowanej sprzedaży Nieruchomości?

Odpowiedź: Głównym powodem planowanej sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedających było otrzymanie atrakcyjnej finansowo oferty. Sprzedający nie mają na ten moment określonego konkretnego celu inwestycyjnego na jaki zamierzają przeznaczyć środki uzyskane ze sprzedaży Nieruchomości. Środki te zostaną najpewniej przeznaczone na cele prywatne, związane z podniesieniem standardu życia.

Pytanie w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczone jak we wniosku)

1.  Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym Sprzedający w związku z planowaną sprzedażą działek nr „a” i „b” nie będą działali w charakterze podatników VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 Ustawy o VAT, a w konsekwencji transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

Ad 1.

Zdaniem Wnioskodawcy, Sprzedający w związku z planowaną sprzedażą działek nr „a” i „b” nie będą działali w charakterze podatników VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 Ustawy o VAT, a w konsekwencji transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska wnioskodawców

Ad. 1

W celu rozstrzygnięcia, czy planowana sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT, w pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie, czy transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Zgodnie natomiast z art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Jednocześnie na podstawie art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii. Należy więc przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych, w tym działek, stanowi co do zasady odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT.

W świetle powyższych regulacji, jak również z uwagi na fakt, że planowana transakcja będzie przeprowadzana za wynagrodzeniem, należy uznać, że co do zasady mieści się ona w katalogu czynności mogących podlegać opodatkowaniu VAT jako odpłatna dostawa towarów. Nie oznacza to jednak automatycznie, że transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT. Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów podlega bowiem VAT. Aby dana czynność była objęta tym podatkiem, musi zostać wykonana przez podmiot działający w związku z tą czynnością jako podatnik VAT.

Stosownie do art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei, zgodnie z art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym również rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Ustawa o VAT nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. W konsekwencji podatnikiem VAT jest ten z małżonków, który dokonuje czynności podlegającej opodatkowaniu, działając w odniesieniu do tej czynności jako podatnik VAT. W niniejszej sprawie oboje małżonkowie będą występować jako Sprzedający, ponieważ oboje będą stroną planowanej umowy sprzedaży. Kluczowe jest jednak ustalenie, czy dokonując tej konkretnej sprzedaży, będą oni działać jako podatnicy VAT prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Trybunał wskazał również, że sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast wtedy, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Jako przykłady takich działań Trybunał wskazał m.in. uzbrojenie terenu albo działania marketingowe. Z powyższego orzeczenia wynika zatem, że sprzedaż gruntu przez osobę fizyczną nie powinna być automatycznie uznawana za działalność gospodarczą na gruncie VAT. Kluczowe jest ustalenie, czy sprzedający podejmował aktywne, zorganizowane działania właściwe dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, czy też sprzedaż mieści się w granicach zwykłego wykonywania prawa własności.

Istotne znaczenie ma również pojęcie majątku prywatnego. Pojęcie to nie zostało zdefiniowane w Ustawie o VAT, jednak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT oraz orzecznictwa TSUE. W sprawie C-291/92, Finanzamt Uelzen przeciwko Dieter Armbrecht, Trybunał wskazał, że podatnik, który dokonuje transakcji dotyczącej części majątku przeznaczonej do celów prywatnych, nie działa w tym zakresie jako podatnik VAT. Majątek prywatny należy więc rozumieć jako tę część majątku osoby fizycznej, która nie została przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. W przypadku osób fizycznych dokonujących sprzedaży składników majątku osobistego każdorazowo należy więc badać, czy sprzedaż następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym, czy też jest elementem działalności gospodarczej.

Przenosząc powyższe regulacje i orzecznictwo na grunt niniejszej sprawy, zdaniem Wnioskodawcy kluczowy jest przede wszystkim sposób nabycia Nieruchomości przez Sprzedających oraz sposób jej wykorzystywania w całym okresie posiadania. Nieruchomość została nabyta przez Pana A na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego zawartej z jego dziadkami w dniu (…) r.

Sposób nabycia Nieruchomości miał więc charakter typowo sukcesyjny. Nie była to transakcja stricte handlowa czy inwestycyjna. Nieruchomość nie została nabyta w celu dalszej odsprzedaży, a jej nabycie nie nastąpiło w drodze czynności opodatkowanej VAT. Sprzedającym nie przysługiwało również prawo do odliczenia VAT naliczonego przy jej nabyciu.

Nie bez znaczenia pozostaje także okres posiadania Nieruchomości przez Sprzedających. Nieruchomość została nabyta ponad 36 lat temu. Już sam ten fakt istotnie odróżnia analizowaną transakcję od typowej aktywności handlowej polegającej na nabyciu gruntu w celu jego przygotowania i dalszej odsprzedaży z zyskiem. Żaden handlowiec działający w sposób typowy dla obrotu nieruchomościami nie nabywa bowiem rzeczy z zamiarem jej sprzedaży dopiero po 36 latach.

Równie istotne jest to, że Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedających do działalności gospodarczej ani działalności rolniczej. Na Nieruchomości utrzymywana była jedynie łąka, a z działek będących przedmiotem transakcji Sprzedający nie dokonywali dostawy produktów rolnych i nie wykorzystywali ich do czynności opodatkowanych VAT. Choć Sprzedający są czynnymi podatnikami VAT w związku z inną działalnością, status ten nie dotyczy działalności w zakresie handlu nieruchomościami ani profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Mając na uwadze powyższe, skoro Nieruchomość nie była wykorzystywana do czynności opodatkowanych VAT, nie była związana z działalnością w zakresie obrotu nieruchomościami i nie została nabyta w celu odsprzedaży, to jej sprzedaż powinna zostać uznana za czynność dotyczącą majątku prywatnego Sprzedających.

Za takim wnioskiem przemawia również brak aktywnych działań Sprzedających zmierzających do profesjonalnego przygotowania Nieruchomości do sprzedaży. Sprzedający nie dokonywali czynności mających na celu zwiększenie wartości lub atrakcyjności Nieruchomości. W szczególności nie dokonywali wydzielenia ani podziału działek, nie budowali drogi, nie uzbrajali terenu, nie wyposażali go w urządzenia ani sieci wodociągowe lub kanalizacyjne, nie grodzili działek i nie ponosili innych nakładów związanych z przygotowaniem Nieruchomości do sprzedaży.

Sprzedający nie podejmowali również działań marketingowych ani reklamowych. Nie zamieszczali ogłoszeń o sprzedaży Nieruchomości, nie prowadzili kampanii informacyjnej i nie poszukiwali aktywnie nabywcy. W ostatnich kilku latach nie korzystali z usług pośrednika nieruchomościowego ani doradcy transakcyjnego w celu sprzedaży Nieruchomości.

Co istotne, również Pierwotny Kupujący samodzielnie zgłosił się do Sprzedających. Wprawdzie w ostatnich latach Sprzedający zawierali umowy przedwstępne z różnymi spółkami, jednak za każdym razem to potencjalni nabywcy sami nawiązywali kontakt ze Sprzedającymi. Okoliczność ta potwierdza, że Sprzedający nie prowadzili aktywnej działalności polegającej na poszukiwaniu nabywców i oferowaniu Nieruchomości na rynku.

Planowana transakcja ma również charakter jednorazowy i incydentalny. Sprzedający nie dokonywali w przeszłości sprzedaży nieruchomości. Posiadają wprawdzie inne nieruchomości, jednak nie planują w najbliższej przyszłości sprzedaży innych nieruchomości. Nie sposób więc przypisać im stałej, zorganizowanej i powtarzalnej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami.

W konsekwencji całokształt okoliczności wskazuje, że Sprzedający nie zachowują się jak profesjonalni handlowcy nieruchomościami. Nie nabyli Nieruchomości w celu odsprzedaży, nie wykorzystywali jej w działalności opodatkowanej VAT, nie ponosili nakładów w celu jej uatrakcyjnienia, nie prowadzili działań marketingowych i nie podejmowali aktywnych działań w celu znalezienia kupującego. Sprzedaż Nieruchomości stanowi więc przejaw zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W ocenie Wnioskodawcy na powyższą ocenę nie powinien wpływać fakt zawarcia umowy przedwstępnej ani udzielenia Pierwotnemu Kupującemu pełnomocnictw związanych z planowaną inwestycją. Samo zawarcie umowy przedwstępnej jest typowym elementem transakcji sprzedaży nieruchomości i służy zabezpieczeniu interesów stron do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej.

Również udzielenie pełnomocnictw przyszłemu kupującemu nie powinno automatycznie prowadzić do wniosku, że Sprzedający prowadzą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT. W analizowanej sprawie pełnomocnictwa zostały udzielone konkretnemu Pierwotnemu Kupującemu, w związku z jego własną planowaną inwestycją, a nie w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży na rzecz nieoznaczonego kręgu potencjalnych nabywców.

Należy podkreślić, że Pierwotny Kupujący wykonuje czynności objęte pełnomocnictwami we własnym interesie, dla zrealizowania własnych celów gospodarczych oraz w celu przystosowania Nieruchomości do swoich potrzeb. Czynności te służą weryfikacji, czy na Nieruchomości możliwa będzie realizacja inwestycji planowanej przez Kupującego, a nie zwiększeniu atrakcyjności Nieruchomości dla ogółu potencjalnych nabywców.

Udzielenie pełnomocnictwa Pierwotnemu Kupującemu umożliwiającego podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb kupującego, takich jak uzyskanie pozwoleń, warunków technicznych lub uzgodnień, nie jest staraniem sprzedawcy, który samodzielnie uzbraja grunt albo uzyskuje określone pozwolenia po to, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców. Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika rzeczywiście mogą dotyczyć właściciela gruntu w sensie formalnym. Nie zmienia to jednak faktu, że ekonomiczny sens tych czynności związany jest z inwestycją Kupującego.

Istotne jest również, że cena sprzedaży została ustalona przy podpisaniu umowy przedwstępnej. Czynności podejmowane przez Pierwotnego Kupującego na podstawie pełnomocnictw nie mają wpływu na wysokość ceny sprzedaży. Oznacza to, że działania Pierwotnego Kupującego nie służą podwyższeniu ceny Nieruchomości po stronie Sprzedających. Ponadto wszystkie koszty związane z realizacją inwestycji oraz czynnościami podejmowanymi na podstawie pełnomocnictw ponosi Pierwotny Kupujący albo podmiot przez niego wskazany.

Powyższe okoliczności wykluczają uznanie, że to Sprzedający angażują środki podobne do wykorzystywanych przez handlowców nieruchomościami. Nie finansują oni czynności przygotowawczych, nie zlecają ich w celu zwiększenia ceny gruntu i nie podejmują ich po to, aby przygotować Nieruchomość do sprzedaży na rynku. Działania te są podejmowane przez Pierwotnego Kupującego na potrzeby planowanej inwestycji Kupującego.

Wnioskodawca dostrzega, że w wyroku z 3 kwietnia 2025 r. w sprawie C-213/24 TSUE wskazał, że osoba sprzedająca grunt należący pierwotnie do majątku osobistego może zostać uznana za podatnika VAT, jeżeli powierza przygotowanie sprzedaży profesjonalnemu przedsiębiorcy, który jako pełnomocnik tej osoby podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców.

W ocenie Wnioskodawcy okoliczności niniejszej sprawy są jednak odmienne. Sprzedający nie powierzyli w ostatnich kilku latach profesjonalnemu przedsiębiorcy przygotowania Nieruchomości do sprzedaży na rynku. Nie zlecili poszukiwania nabywcy, nie prowadzili działań marketingowych i nie angażowali środków w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży. Pełnomocnictwa zostały udzielone Pierwotnemu Kupującemu, który działa w celu realizacji własnej inwestycji, na własny koszt i we własnym interesie.

Prawidłowość powyższego stanowiska potwierdza również aktualna linia interpretacyjna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej. Przykładowo w interpretacji indywidualnej z dnia 30 czerwca 2026 r., nr 0111-KDIB3-2.4012.350.2026.2.ASZ, organ uznał, że sprzedaż udziału w niezabudowanej działce nie podlega VAT, pomimo występowania elementu pełnomocnictwa udzielonego w związku z planowaną transakcją. Interpretacja ta wpisuje się w kierunek, zgodnie z którym samo umożliwienie kupującemu podjęcia czynności potrzebnych do jego inwestycji nie przesądza jeszcze o uznaniu sprzedającego za podatnika VAT.

Podobnie w interpretacji indywidualnej z dnia 6 lipca 2026 r., nr 0114-KDIP4-3.4012.270.2026.2.DG, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej analizował stan faktyczny, w którym kupujący uzyskiwał „szerokie” w swoim zakresie pełnomocnictwo oraz zgodę na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane. Organ wskazał, że samo udzielenie pełnomocnictw nie może być utożsamiane z aktywnymi działaniami sprzedających zmierzającymi do profesjonalnego przygotowania nieruchomości do sprzedaży, a następnie stwierdził, iż: „Tym samym, Zainteresowany (…) w ramach sprzedaży swoich udziałów w działce nr 1 nie będzie działać w charakterze podatnika VAT i w konsekwencji, dostawa przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania ww. udziałów nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.”

W ocenie Wnioskodawcy powyższe stanowisko znajduje zastosowanie również w niniejszej sprawie. Sprzedający nie wykonują działań charakterystycznych dla producentów, handlowców ani usługodawców. Nie podejmują działań typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, lecz dokonują sprzedaży składnika majątku prywatnego, nabytego w sposób „rodzinny” ponad (…) lat temu i niewykorzystywanego w działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy Sprzedający w związku z planowaną sprzedażą działek nr ”a” i „b” nie będą działali w charakterze podatników VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 Ustawy o VAT. W konsekwencji transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w części dotyczącej podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 1263 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

W świetle art. 8 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem według art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1 ze zm.):

Należy wyjaśnić, że prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielnie kilku osobom. Na tym polega współwłasność w świetle art. 195 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795). Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Zgodnie z art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Natomiast, ustrój majątkowy małżeński, definiowany jako sytuacja prawna małżonka wobec majątku drugiego małżonka, regulują przepisy ustawy z 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236).

W świetle art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Stosownie do art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Jak stanowi art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

Ponadto w myśl art. 47 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Niezależnie od powyższego, zgodnie z powołanymi przepisami ustawy o podatku od towarów i usług, nieruchomości spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług, co do zasady, podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy są wykonywane odpłatnie. Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Przy czym, przepisy ustawy nie określają postaci wynagrodzenia.

Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT:

W świetle powyższego stwierdzić należy, że każdy kto dokonuje czynności dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany, co do zasady, za podatnika podatku od towarów i usług.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r.sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Państwa wątpliwości w zakresie podatku od towarów i usług objętym pytaniem oznaczonym we wniosku nr 1, dotyczą ustalenia, czy w związku z planowaną sprzedażą działek nr „a” i „b” Sprzedający nie będą działali w charakterze podatników VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 Ustawy o VAT, a w konsekwencji transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o VAT. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości Sprzedający spełnią przesłanki do uznania ich za podatnika podatku od towarów i usług. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że planowana przez Sprzedających dostawa Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż w przedmiotowej sprawie nie wystąpiły przesłanki pozwalające na uznanie Sprzedających za podatnika tego podatku. Z wniosku wynika, że Nieruchomość została nabyta przez Pana A na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego zawartej z jego dziadkami. W chwili nabycia Nieruchomości Pan A pozostawał w związku małżeńskim z Panią B, w którym obowiązywał ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej. Nieruchomość weszła do majątku wspólnego małżonków. Sprzedający są osobami fizycznymi zarejestrowanymi jako czynni podatnicy VAT, jednak ich status podatników VAT nie jest związany z działalnością w zakresie handlu nieruchomościami ani profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Działalność Sprzedających dotyczy gospodarstwa sprzedającego kwiaty cięte, przy czym dostawy produktów rolnych, w tym kwiatów ciętych, nie były dokonywane z Nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego wniosku. Sprzedający nie są rolnikami ryczałtowymi. Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji nie była wykorzystywana przez Sprzedających do prowadzenia działalności gospodarczej ani działalności rolniczej, na Nieruchomości utrzymywana była jedynie łąka. Z działek będących przedmiotem transakcji Sprzedający nie dokonywali dostawy produktów rolnych i nie wykorzystywali ich do czynności opodatkowanych VAT. Sprzedający nie dokonywali wcześniej sprzedaży innych nieruchomości. Planowana transakcja będzie więc miała dla nich charakter jednorazowy (incydentalny). W ostatnich kilku latach Sprzedający nie korzystali z usług pośrednika nieruchomościowego ani doradcy transakcyjnego w celu sprzedaży Nieruchomości.

Sprzedający nie podejmowali działań marketingowych ani reklamowych w celu sprzedaży Nieruchomości. Nie zamieszczali ogłoszeń o sprzedaży i nie poszukiwali aktywnie nabywcy. Sprzedający nie podejmowali także żadnych czynności mających na celu zwiększenie wartości lub atrakcyjności Nieruchomości. W szczególności nie dokonywali wydzielenia ani podziału działek, nie budowali drogi, nie uzbrajali terenu, nie wyposażali go w urządzenia ani sieci wodociągowe lub kanalizacyjne, nie grodzili działek ani nie ponosili innych nakładów związanych z przygotowaniem Nieruchomości do sprzedaży.

Sprzedający nigdy nie występowali z wnioskiem o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości. Gmina samodzielnie podjęła uchwałę o sporządzeniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla tego terenu. Sprzedający nigdy nie występowali o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania dla Nieruchomości.

Głównym powodem planowanej sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedających było otrzymanie atrakcyjnej finansowo oferty. Środki te zostaną najpewniej przeznaczone na cele prywatne, związane z podniesieniem standardu życia.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Państwa pytania w zakresie podatku od towarów i usług, należy wskazać, że Sprzedający podpisali umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości z Y sp. z o.o. („Pierwotny Kupujący”). Przed zawarciem umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości ma dojść do cesji praw i obowiązków Pierwotnego Kupującego wynikających z umowy przedwstępnej na Państwa rzecz tj. spółki należącej do tej samej grupy kapitałowej. Doszło do udzielenia Pierwotnemu Kupującymi przez Sprzedających pełnomocnictw oraz zgód obejmujących w szczególności umocowanie do podejmowania czynności związanych z uzyskaniem decyzji, pozwoleń, zaświadczeń, warunków technicznych, uzgodnień i dokumentów dotyczących Nieruchomości oraz planowanej inwestycji, która ma zostać zrealizowana przez Kupującego, w tym w szczególności do: uzyskania warunków technicznych przyłączenia terenu inwestycji do sieci, w tym sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej oraz innej infrastruktury technicznej; uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji planowanej inwestycji z istniejącą infrastrukturą techniczną; uzyskania decyzji, uzgodnień i pozwoleń dotyczących lokalizacji zjazdu z drogi publicznej oraz włączenia Nieruchomości do układu drogowego.

Na podstawie udzielonych pełnomocnictw Pierwotny Kupujący wystąpił również o wydanie warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej. Pismo w tym zakresie zostało wydane imiennie m.in. na Sprzedających, przy czym (…) odmówił wydania warunków przyłączenia do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej. Czynności te nastąpiły w sensie chronologicznym, jeszcze przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży z Państwem. Jednakże, udzielenie Pierwotnemu Kupującemu oraz osobom działającym na jego rzecz pełnomocnictw, które w drodze cesji przejdą na Państwa rzecz, które to pełnomocnictwa umożliwią podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do Państwa potrzeb jako Kupującego (pozwolenia, przyłącza itp.) nie jest staraniem sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców.

W przedmiotowej sprawie należy zauważyć, że Pierwotny Kupujący samodzielnie nawiązał kontakt ze Sprzedającymi, którzy nie musieli już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do jego nabycia. Skutki prawne czynności wykonanych przez Państwa jako Kupującego w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właścicieli gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.). Jednak starania Państwa jako pełnomocnika na mocy cesji praw i obowiązków Pierwotnego Kupującego nie są staraniami właściciela podejmowanymi w celu pozyskania kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy, czy podnieść jego cenę.

Podkreślić należy, że podjęte przez Kupującego działania nie prowadzą do podwyższenia atrakcyjności Nieruchomości, lecz Kupujący wykonuje te czynności we własnym interesie, w celu przystosowania Nieruchomości do swoich określonych potrzeb.

Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie Pierwotnemu Kupującemu pełnomocnictwa do wykonania określonych czynności w celu dostosowania Nieruchomości do określonych potrzeb (które to prawa i obowiązki w drodze cesji zostaną przeniesione na Państwa przed sprzedażą), po zawarciu umowy przedwstępnej nie spowodują, że Sprzedający zostaną z tego powodu uznani za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości, nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że opisana sprzedaż wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Sprzedający nie podjęli takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że aktywność Sprzedających w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Dokonując sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający będą korzystali z przysługującego im prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. Mając na uwadze przedstawione okoliczności należy stwierdzić, że podjęte i planowane przez Sprzedających działania do momentu dostawy Nieruchomości, nie mieszczą się w zakresie art. 15 ustawy o VAT i nie wywołują skutku w postaci uznania Sprzedających za podatnika VAT zdefiniowanego w ust. 1 ww. artykułu, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Brak tego statusu pozbawia Sprzedających cech podatnika podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie opisanej sprzedaży Nieruchomości, a dostawę – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym dostawa Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania w podatku od towarów i usług oznaczonego we wniosku wspólnym nr 1 jest prawidłowe.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6.11.2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24.10.2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11.10.2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21.10.2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23.07.2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10.09.2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisem zdarzenia przyszłego.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pełna weryfikacja przedstawionych we wniosku okoliczności możliwa jest jedynie w toku postępowania podatkowego lub kontrolnego, prowadzonego przez uprawnione do tego organy, będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej. Postępowanie w sprawie dotyczącej wydania interpretacji indywidualnej jest postępowaniem szczególnym, mającym charakter uproszczony, odrębny od postępowania podatkowego, uregulowanego w dziale IV Ordynacji podatkowej. Wydając bowiem interpretację indywidualną Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przedstawia jedynie swój pogląd dotyczący wykładni treści analizowanych przepisów i sposobu ich zastosowania w odniesieniu do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego (którego elementy przyjmuje, jako podstawę rozstrzygnięcia bez weryfikacji).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

-        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1 , jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.