0111-KDIB3-1.4012.578.2026.3.AB

Interpretacja indywidualna
- stanowisko prawidłowe

 

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

 

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

 

24 lipca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług.

Wniosek został uzupełniony pismem z 4 września 2026 r. będącym odpowiedzią na wezwanie.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

 

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

 

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

(...) Sp. z o. o. (Zbywca)

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

(...) Sp. z o. o. (Nabywca)

Opis zdarzenia przyszłego

Spółka (...) Sp. z o.o. (dalej jako Zbywca) jest spółką z siedzibą na terytorium Polski, będącą rezydentem podatkowym w Polsce. Zbywca jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

Nabywca ((...) Sp. z o.o.) jest spółką z siedzibą na terytorium Polski, będącą rezydentem podatkowym w Polsce. Spółka na dzień złożenia wniosku nie jest jeszcze zarejestrowana jako podatnik VAT czynny (Nabywca jest w trakcie procesu rejestracji jako podatnik VAT czynny, niemniej jednak zakłada, że do dnia wydania wnioskowanej interpretacji przez tutejszy Organ Nabywca będzie już zarejestrowany jako podatnik VAT czynny). Nabywca jest spółką celową (...) należącą do grupy kapitałowej, utworzoną jako docelowy podmiot nabywający Nieruchomości i mającą kontynuować prowadzoną na nich działalność gospodarczą w zakresie najmu powierzchni handlowej. Nabywca wchodzi w skład portfela spółek celowych, których podstawowym przedmiotem działalności jest posiadanie i wynajem parków handlowych. Nabycie Nieruchomości zostanie sfinansowane w pierwszej kolejności finansowaniem wewnątrzgrupowym (pożyczką od podmiotu z grupy kapitałowej Nabywcy), które docelowo ma zostać zrefinansowane finansowaniem bankowym.

Zbywca jest ujawniony jako użytkownik wieczysty nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości (...), gminie (...) Miasto, powiecie (...), województwie (...), składającej się z działek ewidencyjnych o numerach 1, 2 oraz 3 o łącznym obszarze (...) ha oraz właścicielem budynków posadowionych na tej nieruchomości, stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności, dla których Sąd Rejonowy w (...), V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...). W ww. księdze wieczystej, w dziale I-O ujawniona jest wzmianka (...) z 23 grudnia 2025 roku dotycząca odłączenia części lub całości nieruchomości i przyłączenia do innej KW. ww. wzmianka dotyczy odłączenia części nieruchomości obejmującej działkę nr 2 o powierzchni (…) m² i przyłączenia do innej księgi wieczystej w związku z decyzją Starosty (...) numer 5/2025 z dnia 27 sierpnia 2025 roku (sygnatura (…)) o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej „Przebudowa z rozbudową skrzyżowania typu rondo w ciągu drogi powiatowej nr (…) w miejscowości (...)”. Ww. nieruchomość objęta księgą wieczystą nr (...), z wyłączeniem działki nr 2 o powierzchni 217 m².

Ponadto Zbywca jest właścicielem nieruchomości położonej w miejscowości (...), gminie (...) Miasto, powiecie (...), województwie (...), składającej się z działek ewidencyjnych o numerach 4 (poprzednio: 5), 6 (poprzednio: 7), 8 (poprzednio: 9) oraz 10 (poprzednio: 11) o łącznym obszarze (...) ha, dla której Sąd Rejonowy w (...), V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...). W ww. księdze wieczystej, w dziale I-O ujawniona jest wzmianka (...) z 3 grudnia 2025 roku dotycząca odłączenia części lub całości nieruchomości i przyłączenia do innej KW. ww. wzmianka dotyczy odłączenia części nieruchomości obejmującej działkę nr 4 (poprzednio 5) o powierzchni (…) m² i przyłączenia jej do innej księgi wieczystej. Ww. nieruchomość objęta księgą wieczystą nr (...), z wyłączeniem działki nr 4 (poprzednio 5) o powierzchni (…) m².

Zbywca planuje dokonać zbycia (dalej także jako Transakcja) prawa użytkowania wieczystego działek o numerach ewidencyjnych 1 i 3 objętych księgą wieczystą nr (...) oraz prawa własności działek o numerach ewidencyjnych 6 (poprzednio: 7), 8 (poprzednio: 9) oraz 10 (poprzednio: 11) wraz ze wszystkimi znajdującymi się na nich budowlami i budynkami oraz całym wyposażeniem które jest częścią budynku, które są kompleksem budynków handlowo-usługowych w rozumieniu ustawy Prawo budowlane składających się na galerię handlową o nazwie „Galeria (...)” do których należą:

   - Działka nr 1 - na której posadowione są budowle (w tym urządzenia budowlane): wew. układ drogowy (m.in. parkingi, place manewrowe), instalacje hydrantowe, sieć wodociągowa, kanalizacja deszczowa, sieć elektroenergetyczna, sieć teletechniczna;

   - Działka nr 3 - na której posadowione są części budynku Galerii, budynek - wiaty śmietnikowej (pow. (...) m²) oraz budowle (w tym urządzenia budowlane): wew. układ drogowy (m.in. parkingi, place manewrowe), chodniki, miejsca składowania odpadów, dwa pylony reklamowe, stacja transformatorowa, oświetlenie zewnętrzne parkingu, fundamenty stacji ładowania pojazdów elektrycznych, zbiornik retencyjny podziemny, instalacja hydrantowa, sieć wodociągowa, kanalizacja sanitarna, kanalizacja deszczowa, separator substancji ropopochodnych, sieć elektroenergetyczna, sieć ciepłownicza, sieć gazowa, sieć teletechniczna;

   - Działka 6 - na której posadowione są części budynku Galerii, budynek - wiaty śmietnikowej (pow. (...) m²) oraz budowle (w tym urządzenia budowlane): wew. układ drogowy (m.in. parkingi, place manewrowe), chodniki, miejsca składowania odpadów, ogrodzenie terenu, oświetlenie zewnętrzne parkingu, zbiornik retencyjny podziemny, instalacja hydrantowa, sieć wodociągowa, kanalizacja sanitarna, kanalizacja deszczowa, separator substancji ropopochodnych, sieć elektroenergetyczna, sieć gazowa, agregat prądotwórczy (fundament);

   - Działka 8 - na której posadowione są budowle (w tym urządzenia budowlane): wew. układ drogowy (m.in. parkingi, place manewrowe), chodniki, instalacje hydrantowe, sieć wodociągowa, kanalizacja deszczowa, sieć elektroenergetyczna, sieć gazowa;

   - Działka 10 - na której posadowione są budowle (w tym urządzenia budowlane): wew. układ drogowy (m.in. parkingi, place manewrowe) oraz kanalizacja deszczowa; (dalej także określane jako Nieruchomości, przy czym przez Nieruchomości rozumie się całość inwestycji, tj. znajdujące się na ww. działkach budynki wraz ze wszystkimi budowlami, urządzeniami budowlanymi oraz wyposażeniem trwale związanym z tymi budynkami i budowlami).

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zgodnie z uchwałą Gminy Uchwała Nr (…) wskazane Nieruchomości zakwalifikowane są jako BI - INNE TERENY ZABUDOWANE.

Zbywca jak i Nabywca zamierzają zawrzeć przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości.

Przedmiotem Transakcji będzie Nieruchomość oraz następujące rzeczy i prawa:

   a) majątkowe prawa autorskie do utworów architektonicznych związanych z Galerią handlową;

   b) prawa i obowiązki wynikające z umów najmu zawartych pomiędzy Zbywcą a najemcami, na podstawie których wynajmowane są powierzchnie w Galerii handlowej;

   c) należności o charakterze pieniężnym w postaci kaucji otrzymanych przez Zbywcę na podstawie ww. umów najmu;

   d) prawa Zbywcy wynikające z umów z wykonawcami robót budowlanych, remontowych i wykończeniowych na Nieruchomości oraz udzielonych na ich podstawie gwarancji i zabezpieczeń;

   e) dokumentacja związana z przenoszonym majątkiem w szczególności (i) dokumenty dotyczące umów najmu wraz z wszelkimi aneksami i załącznikami, protokołami i oświadczeniami składanymi w ramach wykonywania umów najmu oraz dokumenty dotyczące rozliczeń z najemcami itp.; (ii) dokumentacja dotycząca budynków znajdujących się na Nieruchomości, (iii) wszelkie decyzje administracyjne, podatkowe i sądowe oraz orzeczenia dotyczące Nieruchomości i mające wpływ na Nabywcę, w szczególności pozwolenie na budowę, pozwolenie na użytkowanie, świadectwa wydane dla budynków znajdujących się na Nieruchomości, oświadczenia o podatku od nieruchomości; (iv) dokumentacja projektu budowlanego; (v) wszelkie umowy dotyczące tytułu prawnego do Nieruchomości z aneksami i załącznikami.

 

Transakcja nie będzie obejmowała następujących składników:

   a) firmy (oznaczenia Zbywcy w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego) jak również znaku towarowego Galerii o nazwie „Galeria (...)”, praw do domeny internetowej, hostingu i strony internetowej www Galerii „Galeria (...)”;

   b) praw i obowiązków wynikających z umowy ubezpieczenia majątkowego dotyczącej Nieruchomości (stosunek ubezpieczeniowy wygaśnie z chwilą zawarcia Umowy sprzedaży);

   c) zasobów kadrowych Zbywcy, w tym pracowników;

   d) należności Zbywcy (o ile takie wystąpią na moment Transakcji);

   e) zobowiązań Zbywcy (o ile takie wystąpią na moment Transakcji);

    f) praw i obowiązków z umów rachunków bankowych ani środków pieniężnych należących do Zbywcy;

   g) dokumentów (np. handlowych, korporacyjnych) związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Zbywcę, z zastrzeżeniem ww. dokumentacji technicznej i prawnej dotyczącej Galerii handlowej;

   h) praw i obowiązków z umowy o zarządzanie Galerią handlową;

    i) praw i obowiązków wynikających z innych umów dotyczących bieżącego funkcjonowania Zbywcy, w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych, umów serwisowych, umów o dostawę mediów; ksiąg rachunkowych Zbywcy;

    j) tajemnic i know-how przedsiębiorstwa Zbywcy.

Dla Nieruchomości oraz zespołu składników majątku stanowiącego przedmiot Transakcji nie są prowadzone oddzielne księgi rachunkowe ani nie jest sporządzane odrębne sprawozdanie finansowe. Możliwe jest wprawdzie zidentyfikowanie na podstawie ewidencji księgowej Zbywcy przychodów i kosztów związanych z Nieruchomością, jednak nie stanowią one przedmiotu odrębnej, wydzielonej ewidencji ani nie jest dla nich sporządzany odrębny wynik finansowy. Ponadto Nieruchomość (Galeria handlowa) nie jest i nie będzie na dzień Transakcji wyodrębniona organizacyjnie w strukturze Zbywcy (np. jako dział, wydział czy oddział) ani nie jest wyodrębniona funkcjonalnie jako zespół składników zdolny do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej bez udziału pozostałych składników przedsiębiorstwa Zbywcy.

Wszystkie budynki i budowle znajdujące się na Nieruchomości zostały oddane do użytkowania ponad 2 lata przed dokonaniem Transakcji. Zbywca w 2018 r. wybudował budynki i budowle składające się na Nieruchomość w ramach kontraktu z Generalnym Wykonawcą, które zostały oddane do użytkowania w marcu 2018 r. (na podstawie wydanego pozwolenie na użytkowanie). Zbywca dokonał odliczenia podatku VAT naliczonego na podstawie otrzymanych faktur dokumentujących nabycie usług i towarów związanych z wybudowaniem Nieruchomości. Zbywca swoją działalność polegającą na wynajmie powierzchni komercyjnych rozpoczął w marcu 2018 r. (zawarcie pierwszej umowy wynajmu) a sam park handlowy „Galeria (...)” rozpoczął działalność także w tym okresie. Na moment obecny obiekt handlowy jest w pełni wynajmowany.

Ponadto, w ciągu ostatnich 2 lat przed Transakcją żaden budynek ani budowla znajdujący się na Nieruchomości nie został ulepszony w taki sposób, ż e wydatki poniesione na jego ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, przekroczyły co najmniej 30% jego wartości początkowej.

Przed dokonaniem dostawy Nieruchomości Wnioskodawcy złożą zgodne oświadczenie o wyborze opcji jej opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT.

Zbycie Nieruchomości na rzecz Nabywcy, Zbywca udokumentuje fakturą z podatkiem VAT.

Nabywca zamierza wykorzystywać Nieruchomość wyłącznie do wykonywania opodatkowanej VAT działalności w zakresie najmu.

Nabywca nie zamierza kontynuować korzystania z dotychczasowych umów na dostawę mediów zawartych przez Zbywcę – celem Nabywcy jest rozwiązanie wszystkich dotychczasowych umów na dostawę mediów w okresie do 6 miesięcy od dnia Transakcji i zawarcie własnych umów w tym zakresie. Nabywca dopuszcza jednak sytuację, w której z uwagi na czas potrzebny na zmianę dostawców, przez pewien przejściowy okres po Transakcji będą obowiązywały dotychczasowe umowy na dostawę mediów zawarte przez Zbywcę, wyłącznie w celu zachowania ciągłości dostawy mediów do Nieruchomości do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę.

Transakcja planowana jest do końca października 2026 r.

W związku z powyższym, Wnioskodawcy występują z niniejszym wnioskiem, aby potwierdzić skutki w VAT i PCC.

Pismem z 4 października 2026 r. odpowiadając na pytania Organu uzupełnili Państwo opis sprawy w sposób następujący:

Odpowiedź na pytanie 1)

Czy urządzenia budowlane znajdujące się na poszczególnych działkach tj. działkach nr 1, nr 3, 6, 8, 10 są związane ze budynkami lub z budowlami znajdującymi się na poszczególnych sprzedawanych działkach?

Odpowiedź: Spółka odpowiadając na niniejsze pytanie pragnie doprecyzować przedstawiony we wniosku wspólnym opisie zdarzenia przyszłego, że na wymienionych działkach (będących przedmiotem Transakcji) nie znajdują się urządzenia budowlane w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego. Na działkach będących przedmiotem Transakcji znajdują się wyłącznie naniesienia stanowiące budynki i budowle w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego.

Odpowiedź na pytanie 2) i 3)

Czy naniesienia (tj. budowle w tym urządzenia budowlane) wymienione we wniosku (znajdujące na działkach, których prawo wieczystego użytkowania będzie przedmiotem sprzedaży) są częścią składową budynków (proszę wskazać które)?

Czy naniesienia (tj. budowle w tym urządzenia budowlane) wymienione we wniosku (znajdujące się na działkach, których prawo własności będzie przedmiotem sprzedaży), są częścią składową budynków lub gruntu (proszę wskazać które)?

Odpowiedź: Wszystkie naniesienia są funkcjonalnie związane (w tym połączone) z budynkami, zapewniając możliwość funkcjonowania obiektu handlowego (budynku) zgodnie z przeznaczeniem.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczone jak we wniosku)

 1. Czy Transakcja będzie podlegała przepisom Ustawy o VAT i nie będzie podlegała wyłączeniu, o którym mowa w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT?

 2. Czy dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT (nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT), w przypadku skutecznego skorzystania przez Wnioskodawców z opcji wyboru opodatkowania, o której mowa w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT?

 3. Czy z tytułu nabycia Nieruchomości, Nabywca będzie uprawniony do pełnego odliczenia podatku VAT wykazanego na fakturze (fakturach) wystawionej przez Zbywcę dokumentującej dostawę Nieruchomości w przypadku skutecznego skorzystania przez Wnioskodawców z opcji wyboru opodatkowania, o której mowa w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

Ad. 1

Transakcja będzie podlegała przepisom Ustawy o VAT i nie będzie podlegała wyłączeniu, o którym mowa w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

Ad. 2

Dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT, w przypadku skutecznego skorzystania przez Wnioskodawców z opcji wyboru opodatkowania, o której mowa w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT.

Ad. 3

Z tytułu nabycia Nieruchomości, Nabywca będzie uprawniony do pełnego odliczenia podatku VAT wykazanego na fakturze (fakturach) wystawionej przez Zbywcę dokumentującej dostawę Nieruchomości w przypadku skutecznego skorzystania przez Wnioskodawców z opcji wyboru opodatkowania o której mowa w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT.

Uzasadnienie do pkt 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Z kolei na mocy art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przepisy Ustawy o VAT nie definiują terminu „przedsiębiorstwo”. Z tego względu dla celów określenia zakresu pojęcia „przedsiębiorstwo” należy odwołać się do regulacji zawartej w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tj. Dz. U. z 2020 r. poz. 1740, z późn. zm.; dalej jako: „KC”), który to przepis stanowi, że przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

   1. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

   2. własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

   3. prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

   4. wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

   5. koncesje, licencje i zezwolenia;

   6. patenty i inne prawa własności przemysłowej;

   7. majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

   8. tajemnice przedsiębiorstwa;

   9. księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przy czym, zgodnie z art. 55² KC, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Z kolei organy podatkowe w wydawanych interpretacjach indywidualnych np. w interpretacji indywidualnej z dnia 7 września 2020 r. wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (sygn. 0111-KDIB3-2.4012.517.2020.2.MD) wskazują, że: „zbycie przedsiębiorstwa ma miejsce wówczas, gdy cały majątek przedsiębiorstwa przechodzi na własność jednego nabywcy, który kontynuuje działalność gospodarczą zbywcy. O tym czy doszło do wyodrębnienia przedsiębiorstwa decyduje pełen zakres przekazanego majątku, praw i zobowiązań, wyodrębnienie to musi dotyczyć przedsiębiorstwa jako całości. Nie może ono obejmować dowolnej części danego przedsiębiorstwa, żeby można było uznać, że doszło do powstania zespołu składników, które mogłyby stanowić niezależne przedsiębiorstwo”.

Biorąc pod uwagę powyższą definicję „przedsiębiorstwa” oraz ww. stanowisko organów podatkowych, zdaniem Wnioskodawców, nie można uznać, że przedmiotem Transakcji jest przedsiębiorstwo, gdyż w wyniku Transakcji nie dojdzie do przeniesienia wszystkich elementów majątkowych za pomocą których Zbywca prowadzi działalność gospodarczą. W szczególności, jak wskazano w opisie stanu faktycznego, Transakcja obejmuje tylko wydzielone działki z nieruchomości, która w pozostałym zakresie nie jest przedmiotem zbycia na rzecz Nabywcy, a także nie obejmuje pracowników Zbywcy.

Definicję zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej jako „ZCP”) ustawodawca do Ustawy o VAT wprowadził w art. 2 pkt 27e tej Ustawy, zgodnie z którym pod pojęciem zorganizowanej części przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Analiza powyższej definicji prowadzi do wniosku, iż o ZCP można mówić w sytuacji, w której zespół składników materialnych i niematerialnych spełnia łącznie następujące przesłanki:

   - stanowi zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań, pozostających w funkcjonalnym związku i przeznaczonych do wykonywania określonych zadań gospodarczych (wyodrębnienie funkcjonalne);

   - posiada określone, wydzielone miejsce w strukturze organizacyjnej istniejącego przedsiębiorstwa (wyodrębnienie organizacyjne);

   - jest finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie (wyodrębnienie finansowe);

   - zespół tychże składników materialnych i niematerialnych może stanowić odrębne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące zadania gospodarcze.

   - Wyodrębnienie funkcjonalne oraz zdolność do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo

   - Z definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa wynika, że zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić zespół składników materialnych i niematerialnych. Oznacza to, że elementami takiego zespołu powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, zobowiązania, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

   - Wspomniany zespół składników materialnych i niematerialnych powinien być wyodrębniony w taki sposób, aby był zdolny do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

   - Wyodrębnienie funkcjonalne przejawia się w realizacji określonych zadań gospodarczych, które stanowią pewną całość, mogącą być przedmiotem działalności samodzielnego przedsiębiorstwa. Innymi słowy, oznacza to, że wyodrębnione składniki będące przedmiotem transakcji muszą posiadać pełną zdolność do niezależnego funkcjonowania jako samodzielne przedsiębiorstwo.

   - Owa samodzielność prowadzenia działalności gospodarczej powinna być rozumiana w ten sposób, że zespół składników majątkowych posiada zdolność do prowadzenia takiej działalności w sytuacji, gdy stanowi konglomerat, który sam w sobie, bez uzupełniania go o dodatkowe elementy (po nabyciu i włączeniu do przedsiębiorstwa nabywcy) zdolny jest do prowadzenia działalności.

   - Przesłanka funkcjonalnego wyodrębnienia nie jest spełniona, gdy występuje dopiero u podmiotu, do którego określony zespół składników majątkowych i niemajątkowych został przeniesiony.

 

W ocenie Wnioskodawców, przesłanka ta nie jest spełniona w niniejszym stanie faktycznym, gdyż, jak wskazano w opisie stanu faktycznego, przedmiotem Transakcji będą wyłącznie wybrane składniki majątkowe Zbywcy, tj.:

   a) majątkowe prawa autorskie do utworów architektonicznych związanych z Galerią handlową;

   b) prawa i obowiązki wynikające z umów najmu na podstawie których wynajmowane są powierzchnie w Galerii handlowej zawartymi pomiędzy Zbywcą a najemcami;

   c) należności o charakterze pieniężnym w postaci kaucji otrzymanych przez Zbywcę na podstawie ww. umów najmu;

   d) prawa Zbywcy wynikające z umów z wykonawcami robót budowlanych, remontowych i wykończeniowych na Nieruchomości oraz udzielonych na ich podstawie gwarancji i zabezpieczeń;

   e) dokumentacja związana z przenoszonym majątkiem w szczególności (i) dokumenty dotyczące umów najmu wraz z wszelkimi aneksami i załącznikami, protokołami i oświadczeniami składanymi w ramach wykonywania umów najmu oraz dokumenty dotyczące rozliczeń z najemcami itp.; (ii) dokumentacja dotycząca budynków znajdujących się na Nieruchomości, (iii) wszelkie decyzje administracyjne, podatkowe i sądowe oraz orzeczenia dotyczące Nieruchomości i mające wpływ na Nabywcę, w szczególności pozwolenie na budowę, pozwolenie na użytkowanie, świadectwa wydane dla budynków znajdujących się na Nieruchomości, oświadczenia o podatku od nieruchomości; (iv) dokumentacja projektu budowlanego; (v) wszelkie umowy dotyczące tytułu prawnego do Nieruchomości z aneksami i załącznikami.

 

Transakcja nie będzie z kolei obejmowała następujących składników:

   a) firmy (oznaczenia Zbywcy w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego) jak również znaku towarowego Galerii o nazwie „Galeria (...)”, praw do domeny internetowej, hostingu i strony internetowej www Galerii „Galeria (...)”;

   b) praw i obowiązków wynikających z umowy ubezpieczenia majątkowego dotyczącej Nieruchomości (stosunek ubezpieczeniowy wygaśnie z chwilą zawarcia Umowy sprzedaży);

   c) zasobów kadrowych Zbywcy, w tym pracowników;

   d) należności Zbywcy (o ile takie wystąpią na moment Transakcji);

   e) zobowiązań Zbywcy (o ile takie wystąpią na moment Transakcji);

    f) praw i obowiązków z umów rachunków bankowych ani środków pieniężnych należących do Zbywcy;

   g) dokumentów (np. handlowych, korporacyjnych) związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Zbywcę, z zastrzeżeniem ww. dokumentacji technicznej i prawnej dotyczącej Galerii handlowej;

   h) praw i obowiązków z umowy o zarządzanie Galerią handlową;

    i) praw i obowiązków wynikających z innych umów dotyczących bieżącego funkcjonowania Zbywcy, w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych, umów serwisowych, umów o dostawę mediów;

    j) ksiąg rachunkowych Zbywcy;

   k) tajemnic i know-how przedsiębiorstwa Zbywcy.

Biorąc pod uwagę powyższe należy stwierdzić, że Nieruchomość na dzień planowanej Transakcji nie będzie stanowiła potencjalnie niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze. Składniki majątkowe mające być przedmiotem Transakcji nie są wystarczające, aby przy ich pomocy - bez podejmowania dodatkowych działań ze strony Nabywcy - możliwe było prowadzenie działalności w zakresie najmu. Nie sposób jest bowiem prowadzić działalności w zakresie najmu zasadniczo wyłącznie w oparciu o Galerię handlową i zawarte umowy najmu. Nabywca będzie musiał zapewnić odpowiednie zasoby kadrowe, a także zawrzeć szereg innych umów mających na celu umożliwienie prowadzenia działalności w Galerii handlowej, w tym m. in. umów serwisowych (np. z firmą sprzątającą, firmą ochroniarską), czy umów na dostawę mediów, bez których niemożliwe jest wykorzystywanie Galerii handlowej zgodnie z jej przeznaczeniem.

Wyodrębnienie organizacyjne

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Na gruncie analizowanego stanu faktycznego, w ocenie Wnioskodawców, także ten warunek nie jest spełniony, gdyż - jak wskazano – na dzień składania wniosku Galeria handlowa nie została, ani nie zostanie na dzień planowanej Transakcji formalnie wydzielona organizacyjnie w strukturze Zbywcy. W szczególności, nie jest ona ani nie będzie przypisana w ramach jakiejkolwiek jednostki wewnętrznej (departamentu, działu, oddziału, itp.), oraz nie istnieją dokumenty, które wprowadzałyby tego rodzaju wewnętrzny podział struktury Zbywcy (przykładowo, nie została podjęta uchwała ustanawiająca odrębną jednostkę organizacyjną itp.).

Wyodrębnienie finansowe

Przyjmuje się, iż wyodrębnienie finansowe oznacza sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

W ocenie Wnioskodawców, przedmiot Transakcji nie posiada i na dzień przeprowadzenia Transakcji nie będzie posiadał samodzielności finansowej pozwalającej na autonomiczne funkcjonowanie w obrocie gospodarczym. Dla Nieruchomości oraz zespołu składników majątku stanowiącego przedmiot Transakcji nie są prowadzone oddzielne księgi rachunkowe ani nie jest sporządzane odrębne sprawozdanie finansowe, w związku z czym na podstawie prowadzonej przez Zbywcę ewidencji księgowej nie dochodzi do przyporządkowania przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do Nieruchomości przez co nie określa się wyniku finansowego dla zespołu składników majątku objętych Transakcją (nie tworzy się odrębnych, wydzielonych kont, na których ewidencjonowane są wyłącznie koszty i przychody dotyczące Nieruchomości lub działalności w zakresie najmu).

Mając na uwadze powyższe, w ocenie Wnioskodawców, przedmiot Transakcji nie wykazuje odrębności organizacyjnej i finansowej ani nie stanowi zespołu składników majątkowych wraz z zobowiązaniami, który mógłby funkcjonować jako niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące określone cele gospodarcze.

Stanowisko Wnioskodawców, zgodnie z którym przedmiot Transakcji nie stanowi ani przedsiębiorstwa ani ZCP jest zgodne z Objaśnieniami podatkowymi z dnia 11 grudnia 2018 r. - "Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych" wydanymi przez Ministra Finansów („Objaśnienia”).

Zgodnie z treścią Objaśnień, co do zasady, dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. W wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu, tj. w przypadku spełnienia przesłanek kwalifikujących nieruchomość komercyjne jako przedsiębiorstwo lub ZCP.

Według Objaśnień, przy ocenie, czy składniki majątku powinny być uznane za przedsiębiorstwo czy też ZCP należy uwzględnić zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o te składniki. Z kolei w celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić, czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT (takich jak m.in. grunt, budynek, budowle, infrastruktura techniczna oraz przynależności, prawa i obowiązki z umów najmu) na nabywcę przenoszone będą również wszystkie poniżej wskazane elementy:

   1. prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów;

   2. umowy o zarządzanie nieruchomością;

   3. umowy zarządzania aktywami;

   4. należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Dodatkowo, w świetle Objaśnień, za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy.

Natomiast dla celów ustalenia skutków podatkowych transakcji nie jest istotne czy doszło do przeniesienia na nabywcę elementów, które przydatne są do wykorzystywania nieruchomości zgodnie z jej gospodarczym przeznaczeniem niezależ nie od zamiaru kontynuacji działalności zbywcy przez nabywcę - w szczególności - takich jak:

        - ruchomości stanowiące wyposażenie budynku,

        - prawa z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez najemców (np. prawa z gwarancji bankowych, depozytów, deklaracji o dobrowolnym poddaniu się egzekucji),

        - prawa z gwarancji należytego wykonania przez wykonawców prac związanych z pracami budowlanymi/remontowymi prowadzonymi w budynku,

        - prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych, w tym m.in. umów dotyczących świadczenia usług ochrony obiektu, sprzątania, obsługi nieruchomości (tzw. facility management agreement), itp., 

        - prawa autorskie na wskazanych w dotyczących ich umowach polach eksploatacji, w tym prawa autorskie do projektu budynku, prawa autorskie i prawo ochronne na zastrzeżone znaki towarowe, 

        - prawa z licencji do oprogramowania wykorzystywanego do obsługi nieruchomości,

        - prawa do domen internetowych dotyczących nieruchomości,

        - dokumentacja techniczna dotycząca budynku, w szczególności książki obiektu, projekty budowlane, protokoły z kontroli przeciwpożarowych lub kominiarskich,

        - dokumentacja prawna dotycząca budynku, np. kopie umów, decyzji administracyjnych.

Odnosząc powyższe do opisanego stanu faktycznego, należy stwierdzić, że w oparciu jedynie o przejęte składniki majątku Nabywca nie będzie mógł kontynuować działalności Zbywcy polegającej na najmie powierzchni Galerii handlowej.

W tym zakresie Wnioskodawcy podkreślają, że Nabywca zmuszony będzie do podejmowania dodatkowych działań niezbędnych do prowadzenia działalności w zakresie najmu, w szczególności do zapewnienia odpowiedniego personelu, zawarcia umów serwisowych czy też ewentualnego zawarcia umowy o zarządzanie Nieruchomością z wyspecjalizowanym podmiotem.

Należy podkreślić, że na Nabywcę nie przejdą żadne z wymienionym niżej elementów:

   - prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości;

   - umowy o zarządzanie nieruchomością;

   - umowy zarządzania aktywami;

   - należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem (z wyjątkiem należności o charakterze pieniężnym w postaci kaucji otrzymanych przez Zbywcę na podstawie umów najmu).

W efekcie, zdaniem Wnioskodawców, nie istnieje faktyczna możliwość kontynuowania przez Nabywcę działalności prowadzonej przez Zbywcę wyłącznie w oparciu o składniki będące przedmiotem Transakcji.

Wnioskodawcy pragną wskazać na interpretację Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 20 września 2019 r., nr 0114-KDIP1-1.4012.413.2019.2.KBR, która również dotyczyła sprzedaży budynku handlowego wraz z przejściem na nabywcę praw z umów najmu powierzchni handlowych w tym budynku.

Ponadto, analogicznie jak w przypadku Wnioskodawców, zgodnie ze stanem faktycznym na gruncie którego została wydana ww. interpretacja:

   - zbywany zespół składników nie był wyodrębniony pod względem organizacyjnym, finansowym ani funkcjonalnym;

   - nie istniała możliwość kontynuowania działalności przedsiębiorstwa zbywcy bez podejmowania przez nabywcę dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów serwisowych, zatrudnienie pracowników) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przedmiot transakcji.

We wspomnianej interpretacji stwierdzono, że przedmiotem transakcji nie było przedsiębiorstwo ani zorganizowana część przedsiębiorstwa zbywcy:

„Jak wynika z opisu sprawy, w przedsiębiorstwie Sprzedającego przedmiot sprzedaży nie został organizacyjnie wyodrębniony jako dział, wydział lub oddział. Na wyodrębnienie organizacyjne Galerii nie wskazują żadne dokumenty wewnętrzne Spółki. Galeria nie została także wyodrębniona w ewidencji księgowej prowadzonej przez Spółkę.

Na Kupującego nie zostanie przeniesiony bieżący operacyjny zarząd Nieruchomością prowadzony przez Spółkę. Spółka zatrudnia i współpracuje na podstawie umów cywilnoprawnych z osobami prowadzącymi bieżący operacyjny zarząd Nieruchomością, osoby te jednak nie nawiążą po Transakcji współpracy z Kupującym.

Nowa spółka (Kupujący) po nabyciu Nieruchomości nie będzie miała faktycznej możliwości kontynuowania działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji, lecz konieczne będzie dla kontynuowania działalności gospodarczej angażowanie innych składników majątku (niebędących przedmiotem transakcji) i podejmowanie dodatkowych działań.

Zatem, opisanego przedmiotu transakcji nie można uznać za przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.”

Reasumując, w ocenie Wnioskodawców, Transakcja podlega przepisom Ustawy o VAT i nie podlega wyłączeniu o którym mowa w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

Uzasadnienie do pkt 2

Jak wykazano w pkt 1 uzasadnienia, zdaniem Wnioskodawców, Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT. W dalszej kolejności, w ocenie Wnioskodawców, należy przeanalizować, czy dostawa Nieruchomości nie będzie podlegała żadnemu zwolnieniu z VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT zwalnia się od VAT dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

 

W świetle art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT, pierwszym zasiedleniem jest oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu, lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

 

Ustawa o VAT przewiduje również odrębne zwolnienie dla dostawy budynków, budowli lub ich części, określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a tej Ustawy. Zgodnie z tym przepisem, zwalnia się z opodatkowania dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, pod warunkiem, że:

   a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

   b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeśli ponosił takie wydatki, to były one niższe, niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

 

Zważywszy, iż:

- Zbywca nie wykorzystywał Nieruchomości do działalności zwolnionej z VAT

     - dostawa Nieruchomości nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

 

Natomiast mając na uwadze, iż:

   - wszystkie budynki i budowle znajdujące się na Nieruchomości zostały oddane do użytkowania ponad 2 lata przed dokonaniem Transakcji i

   - w ciągu ostatnich 2 lat przed Transakcją żaden z budynków ani budowli znajdujących się na Nieruchomości nie został ulepszony w taki sposób, że wydatki poniesione na jego ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, przekroczyły co najmniej 30% jego wartości początkowej

           - dostawa Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Jednocześnie zważywszy, że dostawa Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT wyklucza to zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT (gdyż może ono znaleźć zastosowanie jedynie wówczas, gdy dostawa nie podlega zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT).

Dodatkowo, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2. złożą,

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

      - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, Wnioskodawcy, na podstawie powyższego przepisu zamierzają wybrać opcję opodatkowania i zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W konsekwencji, w przypadku skutecznego wyboru ww. opcji opodatkowania przez Wnioskodawców, dostawa Nieruchomości nie będzie zwolniona z VAT.

Uzasadnienie do pkt 3

Jak wynika z brzmienia art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W świetle art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, Nabywca zamierza wykorzystywać Nieruchomość wyłącznie do wykonywania działalności opodatkowanej VAT, tj. działalności w zakresie najmu powierzchni Galerii handlowej.

Biorąc pod uwagę powyższe, w ocenie Wnioskodawców, Nabywca, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o całą kwotę podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości.

Reasumując, w ocenie Wnioskodawców, z tytułu nabycia Nieruchomości, Nabywca będzie uprawniony do pełnego odliczenia podatku VAT wykazanego na fakturze (fakturach) wystawionej przez Zbywcę dokumentującej dostawę Nieruchomości w przypadku skutecznego skorzystania przez Wnioskodawców z opcji wyboru opodatkowania o której mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

 

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 1263 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2026 r., poz. 795).

 

Zgodnie z tym przepisem:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

   1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

   2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

   3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

   4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

   5) koncesje, licencje i zezwolenia;

   6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

   7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

   8) tajemnice przedsiębiorstwa;

   9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

- zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

- faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

W celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

 a) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów;

 b) umowy o zarządzanie nieruchomością;

 c) umowy zarządzania aktywami;

 d) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 24 listopada 2016 r. sygn. akt FSK 1316/15). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra - ruchome lub nieruchome - są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

W rozpatrywanej sprawie zasługuje na uwagę wspomniane już wyżej orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości - wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z opisu sprawy wynika, że Zbywca planuje dokonać zbycia prawa użytkowania wieczystego działek o numerach ewidencyjnych 1 i 3 oraz prawa własności działek o numerach ewidencyjnych 6, 8 oraz 10 wraz ze wszystkimi znajdującymi się na nich budowlami i budynkami oraz całym wyposażeniem które jest częścią budynku, które są kompleksem budynków handlowo-usługowych w rozumieniu ustawy Prawo budowlane składających się na galerię handlową.

Transakcja nie będzie obejmowała następujących składników:

   a) firmy (oznaczenia Zbywcy w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego) jak również znaku towarowego Galerii o nazwie „Galeria (...)”, praw do domeny internetowej, hostingu i strony internetowej www Galerii „Galeria (...)”;

   b) praw i obowiązków wynikających z umowy ubezpieczenia majątkowego dotyczącej Nieruchomości (stosunek ubezpieczeniowy wygaśnie z chwilą zawarcia Umowy sprzedaży);

   c) zasobów kadrowych Zbywcy, w tym pracowników;

   d) należności Zbywcy (o ile takie wystąpią na moment Transakcji);

   e) zobowiązań Zbywcy (o ile takie wystąpią na moment Transakcji);

    f) praw i obowiązków z umów rachunków bankowych ani środków pieniężnych należących do Zbywcy;

   g) dokumentów (np. handlowych, korporacyjnych) związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Zbywcę, z zastrzeżeniem ww. dokumentacji technicznej i prawnej dotyczącej Galerii handlowej;

   h) praw i obowiązków z umowy o zarządzanie Galerią handlową;

    i) praw i obowiązków wynikających z innych umów dotyczących bieżącego funkcjonowania Zbywcy, w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych, umów serwisowych, umów o dostawę mediów; ksiąg rachunkowych Zbywcy;

    j) tajemnic i know-how przedsiębiorstwa Zbywcy.

Dla Nieruchomości oraz zespołu składników majątku stanowiącego przedmiot Transakcji nie są prowadzone oddzielne księgi rachunkowe ani nie jest sporządzane odrębne sprawozdanie finansowe. Możliwe jest wprawdzie zidentyfikowanie na podstawie ewidencji księgowej Zbywcy przychodów i kosztów związanych z Nieruchomością, jednak nie stanowią one przedmiotu odrębnej, wydzielonej ewidencji ani nie jest dla nich sporządzany odrębny wynik finansowy. Ponadto Nieruchomość (Galeria handlowa) nie jest i nie będzie na dzień Transakcji wyodrębniona organizacyjnie w strukturze Zbywcy (np. jako dział, wydział czy oddział) ani nie jest wyodrębniona funkcjonalnie jako zespół składników zdolny do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej bez udziału pozostałych składników przedsiębiorstwa Zbywcy.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że przedmiot transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy. Przedmiotem zbycia będą tylko niektóre składniki przedsiębiorstwa niezdolne do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Zbyciu podlegać będzie bowiem wyłącznie Nieruchomość wraz ze wszystkimi znajdującymi się na nich budowlami i budynkami oraz całym wyposażeniem które jest częścią budynku, której nie sposób uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego przepisu.

Planowana dostawa nie będzie również stanowiła zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że dla Nieruchomości oraz zespołu składników majątku stanowiącego przedmiot Transakcji nie są prowadzone oddzielne księgi rachunkowe ani nie jest sporządzane odrębne sprawozdanie finansowe. Możliwe jest wprawdzie zidentyfikowanie na podstawie ewidencji księgowej Zbywcy przychodów i kosztów związanych z Nieruchomością, jednak nie stanowią one przedmiotu odrębnej, wydzielonej ewidencji ani nie jest dla nich sporządzany odrębny wynik finansowy. Ponadto Nieruchomość (Galeria handlowa) nie jest i nie będzie na dzień Transakcji wyodrębniona organizacyjnie w strukturze Zbywcy (np. jako dział, wydział czy oddział) ani nie jest wyodrębniona funkcjonalnie jako zespół składników zdolny do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej bez udziału pozostałych składników przedsiębiorstwa Zbywcy.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku zakres transakcji należy podkreślić, że przedmiot sprzedaży będzie ograniczał się do elementów typowych dla transakcji „nieruchomościowych”. W szczególności ogół elementów składających się na przedmiot zbycia na rzecz Kupującego nie będzie umożliwiał Kupującemu kontynuacji działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającego, bez podjęcia dodatkowych działań faktycznych lub prawnych niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie, przedmiot Transakcji, nie będzie stanowił przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Tym samym przedmiotowa Transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji planowana dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika - bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

 a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

 b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.).

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Jak stanowi art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Z opisu sprawy wynika, że Zbywca planuje dokonać zbycia prawa użytkowania wieczystego działek o numerach ewidencyjnych 1 i 3 oraz prawa własności działek o numerach ewidencyjnych 6, 8 oraz 10 wraz ze wszystkimi znajdującymi się na nich budowlami i budynkami:

   - Działka nr 1 - na której posadowione są budowle (w tym urządzenia budowlane): wew. układ drogowy (m.in. parkingi, place manewrowe), instalacje hydrantowe, sieć wodociągowa, kanalizacja deszczowa, sieć elektroenergetyczna, sieć teletechniczna;

   - Działka nr 3 - na której posadowione są części budynku Galerii, budynek - wiaty śmietnikowej (pow. (...) m²) oraz budowle (w tym urządzenia budowlane): wew. układ drogowy (m.in. parkingi, place manewrowe), chodniki, miejsca składowania odpadów, dwa pylony reklamowe, stacja transformatorowa, oświetlenie zewnętrzne parkingu, fundamenty stacji ładowania pojazdów elektrycznych, zbiornik retencyjny podziemny, instalacja hydrantowa, sieć wodociągowa, kanalizacja sanitarna, kanalizacja deszczowa, separator substancji ropopochodnych, sieć elektroenergetyczna, sieć ciepłownicza, sieć gazowa, sieć teletechniczna;

   - Działka 6 - na której posadowione są części budynku Galerii, budynek - wiaty śmietnikowej (pow. (...) m²) oraz budowle (w tym urządzenia budowlane): wew. układ drogowy (m.in. parkingi, place manewrowe), chodniki, miejsca składowania odpadów, ogrodzenie terenu, oświetlenie zewnętrzne parkingu, zbiornik retencyjny podziemny, instalacja hydrantowa, sieć wodociągowa, kanalizacja sanitarna, kanalizacja deszczowa, separator substancji ropopochodnych, sieć elektroenergetyczna, sieć gazowa, agregat prądotwórczy (fundament);

   - Działka 8 - na której posadowione są budowle (w tym urządzenia budowlane): wew. układ drogowy (m.in. parkingi, place manewrowe), chodniki, instalacje hydrantowe, sieć wodociągowa, kanalizacja deszczowa, sieć elektroenergetyczna, sieć gazowa;

   - Działka 10 - na której posadowione są budowle (w tym urządzenia budowlane): wew. układ drogowy (m.in. parkingi, place manewrowe) oraz kanalizacja deszczowa.

W uzupełnieniu wniosku doprecyzowali Państwo, że na wymienionych działkach (będących przedmiotem Transakcji) nie znajdują się urządzenia budowlane w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego. Na działkach będących przedmiotem Transakcji znajdują się wyłącznie naniesienia stanowiące budynki i budowle w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego. Wszystkie budynki i budowle znajdujące się na Nieruchomości zostały oddane do użytkowania ponad 2 lata przed dokonaniem Transakcji. Zbywca w 2018 r. wybudował budynki i budowle składające się na Nieruchomość w ramach kontraktu z Generalnym Wykonawcą, które zostały oddane do użytkowania w marcu 2018 r. (na podstawie wydanego pozwolenia na użytkowanie). Zbywca dokonał odliczenia podatku VAT naliczonego na podstawie otrzymanych faktur dokumentujących nabycie usług i towarów związanych z wybudowaniem Nieruchomości. Zbywca swoją działalność polegającą na wynajmie powierzchni komercyjnych rozpoczął w marcu 2018 r. (zawarcie pierwszej umowy wynajmu) a sam park handlowy rozpoczął działalność także w tym okresie. Na moment obecny obiekt handlowy jest w pełni wynajmowany. Ponadto, w ciągu ostatnich 2 lat przed Transakcją żaden budynek ani budowla znajdujący się na Nieruchomości nie został ulepszony w taki sposób, że wydatki poniesione na jego ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, przekroczyły co najmniej 30% jego wartości początkowej. Przed dokonaniem dostawy Nieruchomości Wnioskodawcy złożą zgodne oświadczenie o wyborze opcji jej opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT. Nabywca zamierza wykorzystywać Nieruchomość wyłącznie do wykonywania opodatkowanej VAT działalności w zakresie najmu.

Analiza przedstawionych okoliczności oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że planowana dostawa ww. Budynków i Budowli znajdujących się na działkach nr 1, 3, 6, 8 oraz 10 nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, gdyż – jak wynika z opisu sprawy – Budynki i Budowle zostały już zasiedlone. Bowiem wszystkie budynki i budowle znajdujące się na ww. działkach zostały oddane do użytkowania ponad 2 lata przed dokonaniem Transakcji. Zbywca w 2018 r. wybudował budynki i budowle składające się na Nieruchomość w ramach kontraktu z Generalnym Wykonawcą, które zostały oddane do użytkowania w marcu 2018 r. Ponadto, w ciągu ostatnich 2 lat przed Transakcją żaden Budynek ani Budowla znajdujący się na Nieruchomości nie został ulepszony w taki sposób, że wydatki poniesione na jego ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, przekroczyły co najmniej 30% jego wartości początkowej

Zatem w rozpatrywanej sprawie zarówno w odniesieniu do Budynków jak i Budowli zostaną spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W związku z tym, że planowana dostawa ww. Budynków i Budowli będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. dostawy - wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy - jest bezzasadna.

 

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

 

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wynika z okoliczności sprawy, zarówno Nabywca jak i Zbywca będą w momencie dokonania Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Ponadto Zbywca i Nabywca złożą zgodne oświadczenia zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 w zw. z ust. 11 ustawy o VAT, o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości.

Jeśli zatem Strony opisanej transakcji (Zbywca i Nabywca) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa ww. Budynku i Budowli, będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Mając na uwadze powyższe, dostawa prawa użytkowania wieczystego działek o numerach ewidencyjnych 1 i 3 oraz prawa własności działek o numerach ewidencyjnych 6, 8 oraz 10, na którym posadowione są ww. Budynki i Budowle - przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy - również będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT.

Podsumowując, w sytuacji gdy strony transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy dla dostawy ww. Budynków i Budowli korzystających ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dostawa prawa użytkowania wieczystego działek o numerach ewidencyjnych 1 i 3 oraz prawa własności działek o numerach ewidencyjnych 6, 8 oraz 10 będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały Budynki i Budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego:

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu lub zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu będą korzystały ze zwolnienia od podatku.

W konsekwencji, prawa użytkowania wieczystego działek o numerach ewidencyjnych 1 i 3 oraz prawa własności działek o numerach ewidencyjnych 6, 8 oraz 10, na których są posadowione ww. Budynki i Budowle - przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy - również będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 należało uznać za prawidłowe.

Odnosząc się natomiast do Państwa wątpliwości dotyczących prawa Nabywcy do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji w przypadku skutecznego skorzystania z opcji wyboru opodatkowania, stwierdzić należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

 

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić również należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że Zbywca jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Nabywca na dzień złożenia wniosku nie jest jeszcze zarejestrowany jako podatnik VAT czynny, Nabywca jest w trakcie procesu rejestracji jako podatnik VAT czynny, niemniej jednak zakłada, że do dnia wydania wnioskowanej interpretacji przez tutejszy Organ Nabywca będzie już zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. We wniosku wskazali Państwo, że po nabyciu Nieruchomości Nabywca zamierza wykorzystywać ją wyłącznie do wykonywania działalności opodatkowanej VAT w zakresie najmu.

Jednocześnie, jak rozstrzygnięto w niniejszej interpretacji, zbycie Nieruchomości nie będzie stanowiło transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegało wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Ponadto, w sytuacji gdy strony transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy dla dostawy Budynków i Budowli korzystających ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, Zbycie Nieruchomości będzie w całości opodatkowane właściwą stawką VAT.

Zatem w analizowanej sprawie nie zajdzie ww. przesłanka negatywna wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy wyłączająca prawo do skorzystania z odliczenia podatku.

W konsekwencji, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, Nabywca będzie uprawniony do odliczenia podatku naliczonego z wystawionej przez Zbywcę faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości wraz z Zabudowaniami.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowani ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

  - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(...) Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

 

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.