0111-KDIB3-1.4012.565.2026.3.KO

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zaistniałego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

16 lipca 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług.

Wniosek uzupełniła Pani pismem z 17 sierpnia 2026 r. (data wpływu 19 sierpnia 2026 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zaistniałego stanu faktycznego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną pozostającą w ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej. W latach 2007-2009 Wnioskodawca nabył do majątku prywatnego we wspólności majątkowej małżeńskiej pięć działek rolnych o łącznej powierzchni 0,6815 ha. Zakup został sfinansowany ze środków prywatnych. Celem nabycia była realizacja własnych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy i jego rodziny przez budowę domu jednorodzinnego. Po nabyciu nieruchomości Wnioskodawca odstąpił od zamiaru budowy domu na tym terenie. Przyczyną rezygnacji była ocena lokalizacji nieruchomości, w szczególności znaczna odległość od komunikacji miejskiej, która nie odpowiadała potrzebom rodziny. W 2015 r. dokonano geodezyjnego podziału nieruchomości na sześć działek budowlanych oraz wydzielono działkę przeznaczoną na drogę wewnętrzną zapewniającą dostęp do drogi publicznej. Podział ten został dokonany po kilkuletnim okresie posiadania nieruchomości i po rezygnacji z pierwotnego zamiaru budowy własnego domu. Pierwotnym zamiarem Wnioskodawcy po podziale była sprzedaż wydzielonych działek. Z uwagi na brak zainteresowania potencjalnych nabywców Wnioskodawca podjął decyzję o wykorzystaniu części nieruchomości pod budowę budynków mieszkalnych. W związku z powyższym w 2020 r. mąż A.A. założył jednoosobową działalność gospodarczą pod firmą (…). W ramach tej działalności gospodarczej wybudowano trzy budynki mieszkalne, które zostały następnie sprzedane: pierwszy w 2021 r., drugi w 2022 r., trzeci w 2023 r. Na potrzeby realizacji wskazanych inwestycji budowlanych wykonano utwardzenie drogi wewnętrznej oraz doprowadzono niezbędne media. Media te są usytuowane w pasie drogi wewnętrznej. Nakłady te były związane z realizacją inwestycji obejmujących trzy budynki mieszkalne sprzedane w latach 2021-2023. Po sprzedaży ostatniego domu w 2023 r. działalność gospodarcza prowadzona pod firmą męża (…) została zawieszona. Od tego czasu nie jest prowadzona aktywna działalność deweloperska.

Przedmiotem niniejszego wniosku nie są nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi sprzedawane w ramach działalności gospodarczej. Niniejszy wniosek dotyczy wyłącznie sprzedaży niezabudowanej działki budowlanej nr 1 (…) wraz ze sprzedażą udziału w działce nr 2 (…) stanowiącej drogę wewnętrzną.

Sprzedaż działki nr 1 wraz z udziałem w działce nr 2 została dokonana na podstawie aktu notarialnego z dnia (...) 2026 r. W akcie tym przeniesiono własność wskazanej nieruchomości na nowego nabywcę.

Po zawieszeniu działalności gospodarczej działka nr 1 nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej. Działka ta nie była przedmiotem najmu, dzierżawy ani innych umów o charakterze zarobkowym. Nieruchomość nie generowała przychodów. Działka nr 1 pozostawała składnikiem majątku prywatnego Wnioskodawcy i małżonka.

Wnioskodawca, z uwagi na brak pewności co do skutków podatkowych sprzedaży, złożył zgłoszenie VAT-R celem rejestracji jako podatnik VAT czynny. Następnie, pomimo braku formalnego potwierdzenia statusu podatnika VAT czynnego, złożył deklarację VAT i wpłacił podatek VAT od przedmiotowej sprzedaży. Działanie to miało charakter ostrożnościowy i wynikało z braku pewności co do prawidłowej kwalifikacji podatkowej transakcji.

Istotnymi dokumentami dotyczącymi sprawy są w szczególności: dokumenty nabycia działek w latach 2007-2009, dokumentacja geodezyjna podziału nieruchomości w 2015 r., dokumenty dotyczące założenia i zawieszenia działalności gospodarczej męża (…), akty notarialne sprzedaży budynków mieszkalnych w latach 2021-2023, akt notarialny sprzedaży działki nr 1 wraz z udziałem w działce nr 2 z dnia (...) 2026 r., zgłoszenie VAT-R, złożona deklaracja VAT oraz potwierdzenie wpłaty podatku VAT od tej sprzedaży. Dokumenty te opisują stan faktyczny, ale nie są załączane do wniosku.

Pismem z 17 sierpnia 2026 r. uzupełniono opis sprawy następująco.

1.  Z jakim zamiarem wydzielała Pani działki będące przedmiotem wniosku (nr 1 i 2) - czy z zamiarem sprzedaży, czy do wykorzystania w prowadzonej działalności gospodarczej (jeżeli tak, to prowadzonej przez kogo)?

Po podjęciu decyzji o odstąpieniu od pomysłu budowy własnego domu mieszkalnego na tym terenie, działki zostały podzielone celem ich sprzedaży. Jednak w obliczu braku zainteresowania zakupem działek wraz z mężem A.A. podjęła Pani decyzje, aby to mąż rozpoczął działalność gospodarczą celem budowy domów i sprzedania go wraz z działką. Budowy realizowane były przez firmę (…).

2.  W jaki sposób użytkowała Pani grunt, z którego wydzielono działki nr 1 i 2, a następnie działki nr 1 i 2 od momentu podziału nieruchomości w 2015 r. do momentu sprzedaży?

Po podziale działek, działka numer 2 to droga wewnętrzna i wykorzystywana była zgodnie z jej przeznaczeniem, czyli na dojazd do posesji oraz do poprowadzenia w niej mediów.

Działka 1 nie była użytkowana, nie była przedmiotem dzierżawy. Nie uzyskiwała Pani żadnego przychodu z posiadania tej działki.

3.  Czy uzbroiła Pani działkę nr 1 ?-jeśli tak, to z jakiego powodu?

Tak, ale wyłącznie w zakresie energii elektrycznej.

Do działki numer 1 nie zostały doprowadzone woda ani gaz. Media te znajdują się w działce numer 2 stanowiącej drogę wewnętrzną i zostały wykonane w związku z obsługą kolejnych działek, na których prowadzona była działalność gospodarcza.

Do działki numer 1 doprowadzono natomiast energię elektryczną i w jej granicy znajduje się skrzynka elektryczna bez licznika . Doprowadzenie energii elektrycznej wynikało z umów z A dotyczących zasilenia trzech działek - nr 3, 4 i 1.

Do momentu sprzedaży, działka 1 nie korzystała z energii elektrycznej.

4.  Czy działka nr 1 korzysta z mediów, które są w drodze znajdującej się na działce nr 2?

Nie. Do momentu sprzedaży działki numer 1 działka nie korzystała z żadnych mediów.

5.  Czy inicjowała/dokonywała Pani zmian w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla obszaru działek nr 1 i 2? Jeśli tak, to dlaczego?

Nie inicjowała Pani i nie dokonywała zmian w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na obszarze przedmiotowych działek. Działki numer 1 w dalszym ciągu jest użytkiem rolnym.

6.  Czy dla działki nr 1 jest wydana decyzja o warunkach zabudowy? Jeśli tak, to czy została ona wydana z Pani inicjatywy, jeżeli nie, to z czyjej inicjatywy? Proszę wskazać dlaczego Pani wystąpiła o warunki zabudowy dla tej działki

Tak. Na działkę numer 1 wydane są warunki zabudowy. Warunki były wydane na wniosek Pani i męża.

Wystąpienie o warunki zabudowy nastąpiło w związku z planowanym geodezyjnym podziałem nieruchomości i dotyczyło wszystkich sześciu działek oraz drogi dojazdowej.

7.  Czy z ww. działek, dokonywała Pani sprzedaż płodów rolnych pochodzących z działalności rolniczej (jeśli tak, to jakie to produkty i w jakim okresie sprzedaż ta miała miejsce) i czy sprzedaż była opodatkowana podatkiem VAT?

Nie. Nigdy nie sprzedawała Pani płodów rolnych tych działek ponieważ nie prowadziła działalności rolnej. Nie uzyskiwała Pani również żadnych innych przychodów z tytułu posiadania działki.

8.  Czy w związku ze zbyciem działki nr 1 i udziału w działce nr 2 została wystawiona przez Panią faktura VAT?

Tak, zarówno na udział w działce numer 2 oraz na działkę 1 została wystawiona przez Panią faktura VAT.

9.  Czy prowadziła Pani działania marketingowe w związku ze sprzedażą działek nr 1 i 2? Jeśli tak, proszę wskazać jakie.

Nie. Na działkę numer 1 oraz 2 nie prowadziła Pani żadnych działań marketingowych.

10.  Czy dokonywała Pani wcześniej sprzedaży nieruchomości (nieobjętych przedmiotowym wnioskiem), jeżeli tak to proszę podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

W wykonaniu wezwania wskazuję poniżej informacje dotyczące wcześniejszych sprzedaży nieruchomości.

Jednocześnie zaznaczam że nieruchomości te nie są przedmiotem niniejszego wnioski o wydanie interpretacji Indywidualnej. Informacje te przedstawiam wyłącznie w celu uzupełnienia stanu faktycznego zgodnie z zakresem wezwania Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej. Przedmiotem wniosku pozostaje ocena skutków podatkowych sprzedaży działki nr 1 wraz z udziałem w działce 2

Odpowiedzi.

Tak, dokonywała Pani sprzedaży nieruchomości jako współwłaściciel z uwagi na wspólność majątkową małżeńską.

-          kiedy i w jaki sposób stała się Pani posiadaczem tych nieruchomości?

Była Pani współwłaścicielem działek o numerach (…), 1, 2, które powstały w wyniku podziału z działek o numerach (…). Działki te pozyskała Pani w wyniku zakupu oraz zamiany z osobami fizycznymi latach 2007 do 2009.

-          w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Panią?

Celem zakupu działek była chęć budowy własnego domu mieszkalnego na tym terenie.

-          w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane przez Panią od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

Działki te nie były wykorzystywane, nie były dzierżawione, nie były przedmiotem produkcji rolnej.

-          kiedy dokonała Pani ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

Przyczyną sprzedaży była rezygnacja z budowy własnego domu jednorodzinnego na tym terenie z uwagi na lokalizację działki i znacznej odległości od komunikacji miejskie.

Sprzedaż nastąpiła w latach 2021-2026.

-          ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich? (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe),

Działka numer 5, sprzedaż 2024 rok. Sprzedaż działki niezabudowanej.

Działka numer 6, przeniesienie własności - akt notarialny 2021 rok. Sprzedaż działki z domem jednorodzinnym w stanie surowym zamkniętym, wraz z udziałem w działce numer 2 (droga wewnętrzna) z prowadzonej działalności gospodarczej męża, wystawiona faktura VAT.

Działka numer 7, przeniesienie własności - akt notarialny 2022 rok. Sprzedaż działki z domem jednorodzinnym w stanie surowym zamkniętym, wraz z udziałem w działce numer 2 (droga wewnętrzna) z prowadzonej działalności gospodarczej męża, wystawiona faktura VAT.

Działka numer 8, przeniesienie własności - akt notarialny 2023 rok. Sprzedaż działki z domem jednorodzinnym w stanie surowym zamkniętym, wraz z udziałem w działce numer 2 (droga wewnętrzna) z prowadzonej działalności gospodarczej męża, wystawiona faktura VAT.

-          czy z tytułu ich sprzedaży odprowadzała Pani podatek VAT, składała deklaracje VAT-7 oraz zgłoszenie rejestracyjne VAT-R?

Nie. Nie dokonywała Pani zgłoszenia rejestracji VAT R, nie składała Pani deklaracji VAT 7, nie odprowadzała Pani podatku VAT.

W przypadku działek 6, 7, 8 oraz udziałów z działce drogowej 2 występowała Pani w aktach notarialnych jako współwłaścicielka, ze względu na wspólność majątkową małżeńską. Wystawiane faktury VAT realizowane były jedynie z działalności gospodarczej męża z firmy (…).

-          na co zostały przeznaczone środki ze sprzedaży ww. nieruchomości

Środki ze sprzedaży ww. nieruchomości zostały przeznaczone na:

-           bieżące koszty utrzymania 5 osobowej rodziny,

-           budowę drogi wewnętrznej na działce numer 2,

-           budowę wodociągu w działce numer 2,

-           zakup materiałów budowlanych na przeprowadzone budowy,

-           spłatę kredytu hipotecznego,

-           zakup samochodu osobowego (...),

-           zakup nieruchomości,

-           zakup samochodu osobowego (...),

-           zakup kryptowaluty Bitcoin,

-           oszczędności.

Pytanie

Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym sprzedaż z majątku wspólnego w dniu (...) 2026 r. niezabudowanej działki budowlanej nr 1 (…) wraz z udziałem w działce nr 2 (…) stanowiącej drogę wewnętrzną nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako czynność pozostająca poza zakresem art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, ponieważ w odniesieniu do tej konkretnej transakcji Wnioskodawca zarządzał swoim majątkiem prywatnym i tym samym nie działał jako podatnik VAT wykonujący działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy odpowiedź na zadane pytanie powinna być twierdząca. Sprzedaż niezabudowanej działki budowlanej nr 1 (…) wraz z udziałem w działce nr 2 (…) stanowiącej drogę wewnętrzną nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ w odniesieniu do tej konkretnej transakcji Wnioskodawca nie występował jako podatnik VAT działający w takim charakterze, lecz wykonywał przysługujące mu prawo własności w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów oraz odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Grunty stanowią towary w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy o VAT. Powyższe nie oznacza jednak, że każda sprzedaż gruntu przez osobę fizyczną podlega VAT. Dla opodatkowania konieczne jest, aby czynność została wykonana przez podmiot działający jako podatnik VAT. Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 tej ustawy. Z kolei art. 15 ust. 2 ustawy o VAT obejmuje działalność producentów, handlowców lub usługodawców, a także wykorzystywanie towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. W ocenie Wnioskodawcy w opisanym stanie faktycznym nie wystąpił materialny element działalności gospodarczej w odniesieniu do sprzedaży działki nr 1 wraz z udziałem w działce nr 2. Sprzedaż ta była rozporządzeniem składnikiem majątku prywatnego posiadanym przez Wnioskodawcę i małżonka od wielu lat, a nie elementem aktualnie prowadzonej działalności handlowej, usługowej lub deweloperskiej. Nieruchomości zostały nabyte w latach 2007-2009 do majątku prywatnego Wnioskodawcy i małżonka. Celem nabycia nie była odsprzedaż z zyskiem ani rozpoczęcie działalności deweloperskiej, lecz budowa domu jednorodzinnego dla rodziny. Zamiar ten został porzucony dopiero po ocenie lokalizacji nieruchomości, w szczególności jej odległości od komunikacji miejskiej. Okres pomiędzy nabyciem nieruchomości a sprzedażą działki nr 1 wynosił około 17-19 lat. Tak długi okres posiadania nieruchomości przemawia za kwalifikacją jej jako majątku prywatnego, a nie towaru handlowego nabytego w celu szybkiej odsprzedaży. Sam podział geodezyjny nieruchomości dokonany w 2015 r. nie przesądza o występowaniu Wnioskodawcy w charakterze podatnika VAT. Podział nieruchomości był czynnością z zakresu racjonalnego zarządu majątkiem prywatnym. Został dokonany po rezygnacji z pierwotnego zamiaru budowy własnego domu i służył uporządkowaniu stanu nieruchomości oraz zapewnieniu możliwości rozporządzania poszczególnymi częściami majątku. Wnioskodawca ma świadomość, że w latach 2020-2023 małżonek A.A. prowadził działalność gospodarczą pod firmą (…), w ramach której wybudowano i sprzedano trzy budynki mieszkalne. Okoliczność ta nie powinna jednak automatycznie przesądzać o opodatkowaniu późniejszej sprzedaży działki nr 1. Przedmiotem niniejszego wniosku nie są sprzedaże budynków mieszkalnych dokonane w ramach działalności gospodarczej, lecz odrębna sprzedaż jednej niezabudowanej działki pozostałej po zakończeniu tych inwestycji i po zawieszeniu działalności gospodarczej.

Istotne jest, że po zawieszeniu działalności gospodarczej małżonka w 2023 r. działka nr 1 nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej. Nie była wynajmowana, dzierżawiona ani oddawana do odpłatnego używania. Nie generowała przychodów i nie była przedmiotem zorganizowanych działań inwestycyjnych prowadzonych po zawieszeniu działalności małżonka (…). Sprzedaż w 2026 r. nastąpiła już po zakończeniu aktywności deweloperskiej prowadzonej w ramach wskazanej działalności.

Wykonanie utwardzenia drogi wewnętrznej oraz doprowadzenie mediów nie powinno w tym stanie faktycznym prowadzić do odmiennej kwalifikacji sprzedaży działki nr 1. Nakłady te zostały wykonane na potrzeby wcześniejszych inwestycji budowlanych obejmujących trzy budynki mieszkalne sprzedane w latach 2021-2023. Media zostały usytuowane w pasie drogi wewnętrznej. Ich wykonanie było funkcjonalnie związane z realizacją tamtych inwestycji, które nie są przedmiotem niniejszego wniosku. Sam fakt, że infrastruktura wykonana dla wcześniejszych inwestycji pozostawała w obrębie nieruchomości, nie oznacza jeszcze, że sprzedaż pozostałej niezabudowanej działki w 2026 r. była elementem kontynuowanej działalności deweloperskiej.

Powyższa ocena wymaga odniesienia nie tylko do samego faktu nabycia nieruchomości do majątku prywatnego i długiego okresu jej posiadania, lecz również do pełnego kształtu sprawy. W analizowanym stanie faktycznym występuje bowiem szczególna okoliczność w postaci wcześniejszego prowadzenia przez męża, A.A., jednoosobowej działalności gospodarczej pod firmą małżonka (…), w ramach której w latach 2021-2023 sprzedano trzy budynki mieszkalne wybudowane na części nieruchomości powstałych po podziale. Okoliczność ta nie może być pominięta, ale nie powinna automatycznie przesądzać o opodatkowaniu VAT późniejszej sprzedaży niezabudowanej działki nr 1 wraz z udziałem w działce nr 2 stanowiącej drogę wewnętrzną. Dla celów VAT konieczne jest bowiem ustalenie, czy w odniesieniu do tej konkretnej sprzedaży Wnioskodawca działał jako podatnik wykonujący działalność gospodarczą, czy też jako właściciel rozporządzający składnikiem majątku prywatnego.

Na gruncie prawa unijnego punktem wyjścia pozostaje wyrok Trybunału Sprawiedliwości z dnia 4 października 1995 r. w sprawie C-291/92, Finanzamt Uelzen przeciwko Dieter Armbrecht. Trybunał dopuścił w nim rozróżnienie pomiędzy majątkiem wykorzystywanym przez podatnika w działalności gospodarczej a majątkiem pozostawionym w sferze prywatnej. Z orzeczenia tego wywodzone jest pojęcie majątku prywatnego na gruncie VAT, rozumianego jako ta część majątku osoby fizycznej, która nie została przeznaczona ani faktycznie wykorzystana do prowadzenia działalności gospodarczej. W niniejszej sprawie znaczenie tego orzeczenia polega na tym, że sam fakt posiadania przez Wnioskodawcę statusu przedsiębiorcy w przeszłości nie wyklucza możliwości dokonania konkretnej sprzedaży poza zakresem VAT, jeżeli sprzedawany składnik majątku nie był w chwili sprzedaży wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej i sprzedaż nie nastąpiła w ramach aktywności handlowej.

Zasadnicze znaczenie dla sprzedaży gruntów przez osoby fizyczne ma wyrok TSUE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie, ECLł:EU:C:2011:589. Trybunał rozstrzygał w nim, czy sprzedaż działek przeznaczonych pod zabudowę przez osoby fizyczne może powodować uznanie tych osób za podatników VAT. W sprawie C-180/10 chodziło o osobę fizyczną, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie, a następnie, wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od tej osoby, grunt został przeznaczony pod zabudowę i podzielony na działki. W sprawie C-18110 chodziło o małżonków będących rolnikami ryczałtowymi, którzy sprzedawali części gospodarstwa po zmianie przeznaczenia gruntów. Trybunał wskazał, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za działalność gospodarczą. Sama liczba i zakres transakcji, sam podział gruntu na działki, długość okresu sprzedaży oraz wysokość osiągniętych przychodów nie mają charakteru decydującego. Elementy te mogą mieścić się w zakresie zarządu majątkiem prywatnym.

Jednocześnie TSUE wyraźnie wskazał, że inaczej należy ocenić sytuację, w której sprzedający podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do środków wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców. Takimi działaniami mogą być w szczególności prace przygotowawcze umożliwiające zabudowę gruntu, uzbrojenie terenu oraz działania marketingowe wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia. Wniosek z tego orzeczenia jest zatem dwustopniowy: po pierwsze, sprzedaż działki budowlanej przez osobę fizyczną nie jest automatycznie działalnością gospodarczą; po drugie, o opodatkowaniu może przesądzić dopiero całokształt aktywnych, zorganizowanych i profesjonalnych działań ukierunkowanych na obrót nieruchomościami.

Do powyższej linii orzeczniczej należy obecnie dodać wyrok TSUE z dnia 3 kwietnia 2025 r. w sprawie C-213/24, Grzera, E.T. przeciwko Dyrektorowi Izby Administracji Skarbowej we Wrocławiu, ECLI:EU:C:2025:238. Sprawa dotyczyła sprzedaży kilku działek przez małżonków pozostających we wspólności majątkowej. Małżonkowie powierzyli przygotowanie sprzedaży profesjonalnemu podmiotowi, który miał m.in. zaplanować podział nieruchomości, podjąć czynności dotyczące ksiąg wieczystych, doprowadzić do zmiany przeznaczenia gruntów z rolnych na budowlane, uzbroić nieruchomość w media, reklamować działki wobec potencjalnych nabywców oraz przygotować dokumenty do sprzedaży. Wynagrodzenie tego podmiotu odpowiadało różnicy pomiędzy cenami sprzedaży przewidzianymi w umowie a cenami faktycznie uzyskanymi. Trybunał uznał, że osoba fizyczna zbywająca grunt, który pierwotnie należał do jej majątku osobistego, może zostać uznana za podatnika VAT, jeżeli powierza przygotowanie sprzedaży profesjonalnemu handlowcowi, który jako jej pełnomocnik podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do środków wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców. Wyrok w sprawie C-213/24 nie uchyla zasad wynikających ze spraw C-180/10 i C-181/10, lecz doprecyzowuje, że działania podejmowane przez pełnomocnika lub profesjonalnego pośrednika mogą w określonych okolicznościach zostać przypisane sprzedającemu. W niniejszej sprawie ma to istotne znaczenie odróżniające. Ze stanu faktycznego sprawy nie wynika bowiem, aby sprzedaż działki nr 1 została powierzona profesjonalnemu podmiotowi, który w imieniu Wnioskodawcy organizowałby proces przekształcenia, uzbrojenia, reklamy i sprzedaży tej konkretnej działki. Poza tym, Wnioskodawca nie udzielał także osobom trzecim, w tym nabywcy działki nr 1, pełnomocnictw do uzyskiwania decyzji, pozwoleń, warunków technicznych ani innych rozstrzygnięć administracyjnych dotyczących tej nieruchomości. Jednocześnie Wnioskodawca samodzielnie wystąpił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy oraz pozwolenia na budowę i decyzje te uzyskał. Brak jest zatem elementu charakterystycznego dla sprawy C-213/24, tj. powierzenia profesjonalnemu uczestnikowi rynku zorganizowanego przygotowania nieruchomości do sprzedaży. W orzecznictwie krajowym analogicznie podkreśla się, że ocena statusu podatnika VAT musi być dokonywana na tle konkretnej transakcji. W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 listopada 2023 r., sygn. I FSK 817/20, NSA uchylił wyrok WSA w Bydgoszczy z dnia 22 stycznia 2020 r. sygn. I SA/Bd 725/19, oraz interpretację indywidualną Dyrektora KIS. Sprawa dotyczyła sprzedaży działek przez rolnika ryczałtowego. Organ i sąd pierwszej instancji przyjęły, że sprzedaż podlega VAT, ponieważ w umowie przedwstępnej przewidziano szereg warunków, a przyszły nabywca, działając na podstawie zgody i pełnomocnictwa, miał podejmować czynności dotyczące m.in. podziału geodezyjnego, analiz technicznych, warunków przyłączenia mediów, dostępu do drogi publicznej oraz pozwolenia na budowę. NSA uznał jednak, że w opisanym stanie faktycznym nie można było automatycznie przypisać sprzedającej profesjonalnej aktywności handlowej tylko dlatego, że określone działania były podejmowane przez przyszłego nabywcę na jego koszt i w jego interesie. NSA zaakcentował, że dla uznania osoby fizycznej za podatnika VAT konieczne jest ustalenie, że jej działalność w zakresie sprzedaży nieruchomości przybiera formę zawodową, zorganizowaną i profesjonalną. Pojedyncze okoliczności, takie jak podział gruntu, zawarcie umowy przedwstępnej czy udzielenie określonych zgód nabywcy, nie powinny być oceniane w oderwaniu od całokształtu sprawy.

Dla niniejszego stanu faktycznego szczególnie istotna jest również przeciwna linia przykładów, w których sądy uznawały sprzedaż za opodatkowaną VAT. W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 lutego 2024 r. sygn. I FSK 329/22, NSA oddalił skargę kasacyjną podatniczki i zaakceptował stanowisko organów podatkowych, że sprzedaż działek następowała w ramach działalności gospodarczej. Sprawa ta obejmowała jednak znacznie szerszy i bardziej zorganizowany zakres aktywności niż niniejszy stan faktyczny. Podatniczka w latach 2009-2015 wydzieliła z pierwotnej nieruchomości 64 działki pod zabudowę, 8 działek przeznaczonych na drogi wewnętrzne oraz jedną działkę pod stację transformatorową. Występowała o decyzje o warunkach zabudowy dla inwestycji obejmujących budowę wielu budynków mieszkalnych, układu dróg wewnętrznych, stacji transformatorowej oraz wodociągu. Podejmowała również działania związane z zasilaniem działek w energię elektryczną i podłączeniem do sieci wodociągowej, zawierała umowy służebności przesyłu, prowadziła powtarzalną sprzedaż wielu działek oraz podejmowała działania marketingowe, w tym ogłoszenia w prasie, przy drodze oraz na portalach internetowych. Dodatkowo posiadała wcześniejsze doświadczenie zawodowe w obrocie nieruchomościami.

Porównanie sprawy sygn. akt I FSK 329/22 z niniejszym stanem faktycznym przemawia za odmienną kwalifikacją sprzedaży działki nr 1. W niniejszej sprawie Wnioskodawca nie sprzedawał w 2026 r. wielu działek w ramach kontynuowanego procesu obrotu nieruchomościami. Przedmiotem wniosku jest jedna niezabudowana działka nr 1 wraz z udziałem w drodze wewnętrznej. Wcześniejsze trzy sprzedaże dotyczyły budynków mieszkalnych wybudowanych i sprzedanych w ramach działalności gospodarczej męża (…) w latach 2021-2023 i nie są przedmiotem niniejszego wniosku. Po sprzedaży ostatniego domu działalność została zawieszona. Działka nr 1 po zawieszeniu działalności nie była wykorzystywana gospodarczo, nie była przedmiotem najmu, dzierżawy ani innej odpłatnej umowy, nie generowała przychodów i nie była objęta nowymi działaniami inwestycyjnymi podejmowanymi w celu jej sprzedaży. Nie występuje więc ciąg aktualnych, powtarzalnych i zorganizowanych czynności sprzedażowych porównywalny do sprawy sygn. akt I FSK 329/22.

Nie można pominąć, że na potrzeby wcześniejszych inwestycji budowlanych wykonano utwardzenie drogi wewnętrznej oraz doprowadzono media, które są usytuowane w pasie drogi wewnętrznej. Jest to okoliczność mogąca potencjalnie stanowić argument organu podatkowego za istnieniem aktywności inwestycyjnej. W ocenie Wnioskodawcy nie powinna ona jednak przesądzać o opodatkowaniu sprzedaży działki nr 1. Nakłady te zostały poniesione funkcjonalnie na potrzeby realizacji trzech budynków mieszkalnych sprzedanych w latach 2021-2023 w ramach działalności gospodarczej. Ich celem nie było przygotowanie niezabudowanej działki nr 1 do sprzedaży w 2026 r. lecz obsługa zakończonych inwestycji budowlanych. Sam fakt, że infrastruktura wykonana dla wcześniejszych inwestycji pozostała w obrębie tej samej nieruchomości macierzystej lub drogi wewnętrznej, nie oznacza jeszcze, że późniejsza sprzedaż jednej pozostałej działki niezabudowanej stanowiła kontynuację działalności deweloperskiej.

Takie podejście znajduje potwierdzenie również w praktyce interpretacyjnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej. W interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS oznaczonej w systemie EUREKA numerem 652652, znak 0113-KDIPT1-3.4012.636.2025.2.MWJ z dnia 11 sierpnia 2025 r. organ analizował sprzedaż działki wraz z udziałem w drodze wewnętrznej w sytuacji, gdy wartość transakcji miała przekroczyć 200 000 zł. W sprawie tej działka stanowiła majątek prywatny podatniczki, nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej, sprzedaż miała nastąpić bez działań marketingowych wykraczających poza zwykłe ogłoszenie, bez udzielania nabywcy pełnomocnictw do przygotowania nieruchomości do sprzedaży oraz bez odpłatnego udostępniania działki osobom trzecim. Dyrektor KIS uznał, że w związku z planowaną sprzedażą działki wraz z udziałem w drodze wewnętrznej podatniczka nie będzie działała jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT. Istotne jest, że organ nie uznał samego przekroczenia wartości 200 000 zł (teraz by była kwota 240 000 zł) za okoliczność przesądzającą o opodatkowaniu, skoro transakcja w ogóle nie była dokonywana przez podmiot działający jako podatnik VAT.

Na uwagę zasługuje także interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 28 maja 2025 r. znak 0112-KDIL1-1.4012.157.2025.2.DS. Organ uznał w niej, że sprzedaż niezabudowanej nieruchomości nie podlega VAT, mimo że nabywcą miała być spółka planująca inwestycję handlowo-usługową, zawarto umowę przedwstępną, udzielono kupującej spółce pełnomocnictwa do uzyskania decyzji i pozwoleń, a także zawarto umowę dzierżawy działki na rzecz przyszłego nabywcy. Dyrektor KIS wskazał, że czynności podejmowane przez nabywcę we własnym interesie i dla własnych potrzeb inwestycyjnych nie muszą oznaczać aktywności handlowej sprzedającego, jeżeli z całokształtu sprawy nie wynika, aby sprzedający sam angażował środki podobne do wykorzystywanych przez profesjonalnych handlowców. Interpretacja ta jest istotna, ponieważ potwierdza, że nawet wystąpienie umowy przedwstępnej, pełnomocnictwa i działań nabywcy nie przesądza automatycznie o opodatkowaniu, choć po wyroku TSUE w sprawie C-213/24 każdorazowo należy bardzo dokładnie badać zakres pełnomocnictwa, interes ekonomiczny stron oraz to, czy działania przygotowawcze były faktycznie organizowane przez sprzedającego, czy przez nabywcę dla jego własnej inwestycji. Zbieżnie Dyrektor KIS wypowiedział się w interpretacji indywidualnej z dnia 9 czerwca 2025 r. znak 0111-KDIB3-3.4012.223.2025.2.JSU, dotyczącej sprzedaży działek wydzielonych z majątku prywatnego, niepowiązanych z działalnością gospodarczą podatnika. Organ potwierdził, że jeżeli sprzedaż nie przekracza zakresu zwykłego zarządu majątkiem osobistym, podatnik nie występuje w odniesieniu do tej czynności jako podatnik VAT. Znaczenie tej interpretacji polega na tym, że sam fakt posiadania przez osobę fizyczną statusu podatnika VAT z innego tytułu albo prowadzenia działalności gospodarczej w innym zakresie nie jest wystarczający do opodatkowania każdej sprzedaży składnika majątku prywatnego. Decydujące jest powiązanie konkretnej sprzedawanej nieruchomości z działalnością gospodarczą oraz charakter działań podjętych w celu jej sprzedaży. W niniejszej sprawie właśnie ten element powiązania powinien być oceniany rozłącznie. Sprzedaże trzech budynków mieszkalnych dokonane w latach 2021-2023 były elementem działalności gospodarczej męża (…). Natomiast sprzedaż działki nr 1 w dniu 27 kwietnia 2026 r. nastąpiła po zawieszeniu tej działalności, dotyczyła jednej niezabudowanej działki pozostałej w majątku prywatnym Wnioskodawcy i małżonka, która po zawieszeniu działalności nie była wykorzystywana gospodarczo i nie była przedmiotem odpłatnego udostępniania.

Wnioskodawca nie prowadził po 2023 r. aktywnej działalności deweloperskiej, nie realizował na działce nr 1 nowej inwestycji, nie ponosił nakładów bezpośrednio ukierunkowanych na jej sprzedaż i nie podejmował działań porównywalnych do działań handlowca nieruchomościami.

Złożenie zgłoszenia VAT-R, deklaracji VAT oraz wpłata podatku VAT od przedmiotowej sprzedaży miały charakter ostrożnościowy i nie mogą same w sobie przesądzać o tym, że sprzedaż działki nr 1 podlegała VAT. Status podatnika VAT nie wynika z samego aktu rejestracji lub próby rejestracji, lecz z materialnej oceny, czy dana czynność została wykonana w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT. Jeżeli dana sprzedaż stanowi czynność z zakresu zarządu majątkiem prywatnym, pozostaje poza zakresem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT niezależnie od ostrożnościowego zachowania podatnika.

W konsekwencji, przy uwzględnieniu pełnego kształtu sprawy, sprzedaż działki nr 1 wraz z udziałem w działce nr 2 należy odróżnić od wcześniejszych czynności dokonanych w ramach działalności męża (…). Wcześniejsze inwestycje budowlane zostały zakończone, działalność została zawieszona, a działka nr 1 po zawieszeniu działalności nie była wykorzystywana gospodarczo. Nakłady na drogę i media były związane z wcześniejszymi inwestycjami obejmującymi trzy budynki mieszkalne, a nie z aktualnym przygotowaniem działki nr 1 do sprzedaży. Brak jest również ciągu aktualnych, zorganizowanych działań handlowych, takich jak ponowne uzbrojenie lub ulepszenie działki w celu sprzedaży, profesjonalna kampania marketingowa, udzielenie szerokich pełnomocnictw nabywcy lub pośrednikowi, odpłatne udostępnienie działki, powtarzalna sprzedaż wielu działek po zawieszeniu działalności albo kontynuacja aktywności deweloperskiej. W tych okolicznościach sprzedaż działki nr 1 wraz z udziałem w drodze wewnętrznej powinna zostać zakwalifikowana jako czynność z zakresu wykonywania prawa własności w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a niejako działalność gospodarcza podlegająca opodatkowaniu VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem według art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1 ze zm.):

Należy wyjaśnić, że prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielnie kilku osobom. Na tym polega współwłasność w świetle art. 195 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795). Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Zgodnie z art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Podkreślić należy, że zgodnie z art. 198 ustawy Kodeks cywilny:

Zatem współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z 25 lutego 1964 r. Kodeks Rodzinny i Opiekuńczy (t. j. Dz. U. 2026 r. poz. 236).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Należy zauważyć, że żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokona czynności podlegającej opodatkowaniu.

Jeżeli zatem, przedmiotem dostawy jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik VAT.

Niezależnie od powyższego, zgodnie z powołanymi przepisami ustawy o podatku od towarów i usług, nieruchomości spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy są wykonywane odpłatnie. Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy dostawcą towaru/świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za dostawę towaru/ wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Przy czym, przepisy ustawy nie określają postaci wynagrodzenia.

Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Ponadto, Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży niezabudowanej działki budowlanej nr 1 wraz z udziałem w działce nr 2, istotne jest czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży tych gruntów podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Panią za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z opisu sprawy wynika, że w latach 2007-2009 nabyła Pani do majątku prywatnego we wspólności majątkowej małżeńskiej pięć działek rolnych o łącznej powierzchni 0,6815 ha. Celem nabycia była realizacja własnych potrzeb mieszkaniowych Pani i jej rodziny przez budowę domu jednorodzinnego. Po nabyciu nieruchomości odstąpiła Pani od zamiaru budowy domu na tym terenie. W 2015 r. dokonano geodezyjnego podziału nieruchomości na sześć działek budowlanych oraz wydzielono działkę przeznaczoną na drogę wewnętrzną zapewniającą dostęp do drogi publicznej. Pierwotnym zamiarem Pani po podziale była sprzedaż wydzielonych działek. Z uwagi na brak zainteresowania potencjalnych nabywców podjęła Pani decyzję o wykorzystaniu części nieruchomości pod budowę budynków mieszkalnych. W związku z powyższym w 2020 r. mąż Pani założył jednoosobową działalność gospodarczą. W ramach tej działalności gospodarczej wybudowano trzy budynki mieszkalne, które zostały następnie sprzedane: pierwszy w 2021 r., drugi w 2022 r., trzeci w 2023 r. Na potrzeby realizacji wskazanych inwestycji budowlanych wykonano utwardzenie drogi wewnętrznej oraz doprowadzono niezbędne media. Media te są usytuowane w pasie drogi wewnętrznej. Nakłady te były związane z realizacją inwestycji obejmujących trzy budynki mieszkalne sprzedane w latach 2021-2023. Po sprzedaży ostatniego domu w 2023 r. działalność gospodarcza męża została zawieszona. Od tego czasu nie jest prowadzona aktywna działalność deweloperska.

Niniejszy wniosek dotyczy wyłącznie sprzedaży niezabudowanej działki budowlanej nr 1 wraz ze sprzedażą udziału w działce nr 2 stanowiącej drogę wewnętrzną. Sprzedaż działki nr 1 wraz z udziałem w działce nr 2 została dokonana na podstawie aktu notarialnego z dnia (...) 2026 r.

Po zawieszeniu działalności gospodarczej działka nr 1 nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej. Działka ta nie była przedmiotem najmu, dzierżawy ani innych umów o charakterze zarobkowym. Nieruchomość nie generowała przychodów. Działka nr 1 pozostawała składnikiem majątku prywatnego Pani i małżonka.

Po podziale działek, działka numer 2 to droga wewnętrzna i wykorzystywana była zgodnie z jej przeznaczeniem, czyli na dojazd do posesji oraz do poprowadzenia w niej mediów.

Działka 1 nie była użytkowana, nie była przedmiotem dzierżawy. Nie uzyskiwała Pani żadnego przychodu z posiadania tej działki.

Uzbroiła Pani działkę nr 1 wyłącznie w zakresie energii elektrycznej. Do działki numer 1 nie zostały doprowadzone woda ani gaz. Media te znajdują się w działce numer 2 stanowiącej drogę wewnętrzną i zostały wykonane w związku z obsługą kolejnych działek, na których prowadzona była działalność gospodarcza.

Do działki numer 1 doprowadzono natomiast energię elektryczną i w jej granicy znajduje się skrzynka elektryczna bez licznika . Doprowadzenie energii elektrycznej wynikało z umów dotyczących zasilenia trzech działek - nr (…) i 1. Do momentu sprzedaży, działka 1 nie korzystała z energii elektrycznej.

Nie inicjowała Pani i nie dokonywała zmian w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na obszarze przedmiotowych działek nr 1 i 2. Działka numer 1 w dalszym ciągu jest użytkiem rolnym. Na działkę numer 1 wydane są warunki zabudowy. Warunki były wydane na wniosek Pani i męża. Wystąpienie o warunki zabudowy nastąpiło w związku z planowanym geodezyjnym podziałem nieruchomości i dotyczyło wszystkich sześciu działek oraz drogi dojazdowej.

Nigdy nie sprzedawała Pani płodów rolnych z tych działek, ponieważ nie prowadziła działalności rolnej. Nie uzyskiwała Pani również żadnych innych przychodów z tytułu posiadania działki.

Na działkę numer 1 oraz 2 nie prowadziła Pani żadnych działań marketingowych.

Zarówno na udział w działce numer 2 oraz na działkę 1 została wystawiona przez Panią faktura VAT.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy Pani wątpliwości dotyczą ustalenia kwestii czy sprzedaż z majątku wspólnego w dniu (..) 2026 r. niezabudowanej działki budowlanej nr 1 wraz z udziałem w działce nr 2 stanowiącej drogę wewnętrzną nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ w odniesieniu do tej konkretnej transakcji zarządzała Pani swoim majątkiem prywatnym i tym samym nie działała jako podatnik VAT wykonujący działalność gospodarczą.

Jak już wyżej wskazano, istotnym dla określenia, czy w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie zostały podjęte w odniesieniu do działek będących przedmiotem sprzedaży. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga zatem oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W przypadku osób fizycznych, które dokonują dostawy towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Bowiem, co do zasady, osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, nie są podatnikami podatku VAT.

W świetle powyższego, aby wyjaśnić wątpliwości należy w pierwszej kolejności ustalić, czy w okolicznościach niniejszej sprawy działa Pani w charakterze podatnika VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmowała Pani działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać, nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że skala zaangażowania, w odniesieniu do sprzedaży działki budowlanej nr 1 wraz z udziałem w działce nr 2, nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności w przedmiocie sprzedaży działki nr 1 wraz z udziałem w działce nr 2, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądziłby, że sprzedaż działki nr 1 wraz z udziałem w działce nr 2 wypełni przesłanki działalności gospodarczej. Wprawdzie podzieliła Pani wraz z mężem nieruchomość na sześć działek budowlanych oraz wydzielono działkę przeznaczoną pod drogę wewnętrzną oraz na wniosek Pani i męża dla działki została wydana decyzja o warunkach zabudowy, jednakże fakt ten nie przesądza w tej sytuacji o tym, że sprzedaż działki nr 1 wraz z udziałem w działce nr 2 podlegać będzie opodatkowaniu. Do działki numer 1 doprowadzono tylko energię elektryczną i w jej granicy znajduje się skrzynka elektryczna bez licznika. Doprowadzenie energii elektrycznej wynikało z umów dotyczących zasilenia trzech działek - nr (…) i 1. Do momentu sprzedaży, działka 1 nie korzystała z energii elektrycznej. Poza ww. czynnościami nie dokonała Pani żadnych innych czynności, które świadczyłyby za uznaniem Pani za podatnika. Działki były wykorzystywane w działalności gospodarczej prowadzonej przez pani męża.

W związku z tak przedstawionym przez Panią opisem sprawy stwierdzić należy, że w tym konkretnym przypadku nie podjęła Pani aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców, bowiem z okoliczności sprawy wynika, że czynności poczynione w stosunku do działki nr 1 wraz z udziałem w działce nr 2 nie wykraczają poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w stosunku do przedmiotowych działek. Działania podjęte przez Panią należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Co prawda podzieliła Pani wraz z mężem nieruchomość na sześć działek budowlanych oraz wydzielono działkę przeznaczoną pod drogę wewnętrzną, oraz na wniosek Pani i męża dla działki została wydana decyzja o warunkach zabudowy, jednakże w dalszej kolejności działki te były wykorzystywane w działalności gospodarczej prowadzonej przez Pani męża. W tej sytuacji, sprzedaż przez Panią działki nr 1 wraz z udziałem w działce nr 2 nie podlega opodatkowaniu.

Uwzględniając przedstawiony opis zdarzenia przyszłego oraz ww. przepisy należy stwierdzić, że w rozpatrywanej sprawie brak jest podstaw do uznania Pani – w związku ze sprzedażą działki nr 1 wraz z udziałem w działce nr 2 – za podatnika podatku od towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie handlu nieruchomościami.

Zatem, w związku ze sprzedażą działki nr 1 wraz z udziałem w działce nr 2, nie będzie działała Pani w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Sprzedaż działki nr 1 wraz z udziałem w działce nr 2, w analizowanej sprawie, należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania i nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji stwierdzam, że prawidłowe jest Pani stanowisko, zgodnie z którym sprzedaż z majątku wspólnego w dniu (...) 2026 r. niezabudowanej działki budowlanej nr 1 (…) wraz z udziałem w działce nr 2 (…) stanowiącej drogę wewnętrzną nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako czynność pozostająca poza zakresem art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja rozstrzyga ściśle w zakresie sformułowanego pytania, stąd wszelkie inne kwestie poruszone we wniosku a nieobjęte pytaniem nie były przedmiotem rozstrzygnięcia.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Pani ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zaistniałego stanu faktycznego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zaistniałego stanu faktycznego podanym przez Panią w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zaistniałego stanu faktycznego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zaistniałego stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.