0111-KDIB3-1.4012.564.2026.2.KO

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

16 lipca 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług. Wniosek został uzupełniony pismem z 27 sierpnia 2026 r. będącym odpowiedzią na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

- Zainteresowany będący stroną postępowania:

A. C.

- Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

D. C.

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawcami są Pani A. B. oraz Pan B. B., będący polskimi rezydentami podatkowymi. Wnioskodawcy nie prowadzą obecnie działalności gospodarczej.

Wnioskodawcy nie są czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług VAT oraz nie prowadzą ksiąg podatkowych właściwych dla działalności gospodarczej.

Wnioskodawcy są współwłaścicielami nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości X, stanowiącej działkę ewidencyjną nr 1 o powierzchni (...) m².

Przedmiotowa nieruchomość została nabyta w dniu (...) 1994 r. przez Pana B. B. na podstawie umowy darowizny zawartej z jego rodzicami tj. C. i D. B.. Nabycie miało charakter prywatny i nie było związane z jakąkolwiek działalnością gospodarczą prowadzoną przez Wnioskodawców.

Celem nabycia nieruchomości była realizacja woli rodziców Pana B. B., będących jej wcześniejszymi właścicielami. Od momentu nabycia Wnioskodawcy nie planowali sprzedaży nieruchomości.

Przez 17 lat od nabycia nieruchomości Wnioskodawcy uprawiali ww. ziemię, przy czym nie dokonywali sprzedaży płodów rolnych. Płody rolne przeznaczone były na własne potrzeby gospodarcze. Po tym okresie zaprzestano prowadzenie działalności przez Pana B. B.

Następnie nieruchomość była wykorzystywana w sposób niezarobkowy – została nieodpłatnie udostępniona rolnikowi z sąsiedniej miejscowości, który prowadził na niej uprawy rolne. Udostępnienie to nie miało charakteru sformalizowanego – nie zawierano żadnych umów najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze. Wnioskodawcy ponosili ciężar podatku od nieruchomości wobec właściwego urzędu gminy, natomiast Agencja przyznawała Wnioskodawcom corocznie płatności bezpośrednie.

Nieruchomość nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej, nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych oraz przez cały okres posiadania stanowiła majątek prywatny Wnioskodawców.

Przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla sołectwa X., nieruchomość była sklasyfikowana jako grunt rolny. Na podstawie obowiązującego obecnie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy z dnia (...) 2023 r., teren obejmujący działkę nr 1 został przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oraz usługi nieuciążliwe, a także częściowo pod drogi publiczne klasy D dojazdowe. Zmiana przeznaczenia nieruchomości nastąpiła z inicjatywy organów gminy i na ich koszt.

Działki, które pozostały we własności Wnioskodawcy, w wyniku zmiany zagospodarowania zostały przekształcone w działki budowlane, natomiast działki przeznaczone na drogi zostały przekazane gminie, co skutkowało zobowiązaniem Wnioskodawcy do zrzeczenia się ich własności. Przekształcenie, jak i samo zrzeczenie się własności nastąpiło w drodze porozumienia, z inicjatywy gminy, która zaproponowała przekształcenie działek, w zamian za zrzeczenie się gruntów pod drogę, wszelkie koszty z tym związane poniosła gmina.

W dniu (...) 2025 r. Wójt Gminy wydał decyzję zatwierdzającą geodezyjny projekt podziału nieruchomości nr 1.

Całość prac związanych z połączeniem i podziałem nieruchomości została przeprowadzona przez Urząd Gminy, który poniósł również w całości koszty tych działań. W wyniku podziału nieruchomości wydzielono nowe działki o numerach ewidencyjnych: (…).

Wnioskodawcy nie podejmowali żadnych działań mających na celu zwiększenie wartości nieruchomości. Nieruchomość pozostawała nieuzbrojona, a Wnioskodawcy nie ponosili żadnych nakładów na jej uzbrojenie ani przygotowanie do sprzedaży. Nie prowadzono również działań marketingowych zmierzających do zbycia nieruchomości.

Wnioskodawcy nie dokonywali dotychczas sprzedaży żadnych nieruchomości powstałych w wyniku podziału, przy czym uprzednio, dokonano sprzedaży innych nieruchomości nabytych od rodziców, tj. działkę nr 2 o powierzchni (...) m² dnia (...) 2008 r., działkę nr 3 o powierzchni (...) m² dnia (...) 2020 r. oraz działkę nr 4 o powierzchni (...) m² dnia (...) 2024 r.

Obecnie Wnioskodawcy rozważają w przyszłości sprzedaż wydzielonej działki lub działek w zależności od jego potrzeb finansowych. Na moment sporządzania niniejszego wniosku nie ma konkretnych nabywców zainteresowanych ich zakupem.

Wnioskodawcy nie zawierali żadnych umów przedwstępnych, nie pobierali zadatków ani zaliczek.

Planowana sprzedaż miałaby charakter stopniowy i byłaby realizowana w zależności od pojawiającego się zainteresowania potencjalnych nabywców i potrzeb finansowych Wnioskodawcy.

Wnioskodawcy wskazują, że wydzielone działki pozostają nieuzbrojone, przy czym obowiązek ich uzbrojenia będzie spoczywał na nabywcy.

Środki uzyskane ze sprzedaży działek Wnioskodawcy zamierzają przeznaczyć na cele prywatne, w szczególności na bieżące potrzeby rodzinne, jak i oszczędności.

Pismem z 27 sierpnia 2026 r. uzupełniono opis sprawy następująco.

Ad V pkt 1

Pani A. B. nigdy nie prowadziła działalności gospodarczej.

Ad V pkt 2

Pan B. B., nie prowadził pozarolniczej działalności gospodarczej, przy czym prowadził on działalność rolniczą od (...) 1994 r. do (...) 2011 r.

Ad V pkt 3

Przedmiotem wniosku są działki o numerach ewidencyjnych (…), powstałe z podziału działki nr 1.

Ad V pkt 4

Zainteresowani są jedynymi współwłaścicielami działek. Działki stanowią ich współwłasność łączną.

Ad V pkt 5

Pod pojęciem Nieruchomość należy rozumieć wszystkie działki łącznie lub osobno, będące przedmiotem wniosku.

Ad V pkt 6 i 7

Nieruchomość była udostępniana rolnikowi z pobliskiej miejscowości w datach (...) 2011 r. – (...) 2025 r. Rolnik ten nie uiszczał kwot związanych z podatkiem od nieruchomości.

Ad V pkt 8

Wnioskodawcy nie pobierali corocznych płatności bezpośrednich z (...).

Ad V pkt 9 i 10

Na ten moment zainteresowani nie ogłaszali, zamiaru zbycia nieruchomości, za pomocą mass media ani nie mają takiego zamiaru, jednoczenie, nie zamierzają podejmować jakichkolwiek czynności dotyczących zwiększenia wartości nieruchomości przed ich sprzedażą.

Ad V pkt 11 i 12

Wszystkie działki objęte wnioskiem, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP), przeznaczone są pod zabudowę mieszkaniowo – usługową. Możliwe jest również zabudowanie tych działek. MPZP, nie przewiduje na żadnej z działek przeznaczenia terenów zieleni nieurządzonej.

Ad V pkt 13

Dla żadnej z działek nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy.

Pytanie ostatecznie sformułowane w piśmie z 27 sierpnia 2026 r.

Czy zbycie jednej lub kilku działek objętych wnioskiem, będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

Zdaniem Wnioskodawców, sprzedaż przez niego Nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (...) podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Artykuł 2 pkt 6 i 22 ustawy o VAT:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o: 6) towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części a także wszelkie postacie energii; 22) sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Artykuł 7 ust. 1 ustawy o VAT:

Przez dostawę towarów o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Na podstawie powyższych regulacji oraz definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, zbycie nieruchomości gruntowych należy traktować jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, a która co do zasady może podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność mogła być objęta tym podatkiem, musi być dokonana przez podmiot mający w związku z jej wykonaniem status podatnika VAT.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza” zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy. W myśl art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT:

1. Podatnikami są osoby prawne jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą o której mowa w ust. 2 bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

2. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów handlowców lub usługodawców w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej ma charakter uniwersalny i obejmuje wszystkie podmioty, które podejmują działania w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Jednocześnie pozwala wykluczyć z grona podatników te osoby fizyczne, które dokonują czynności w zakresie swojego majątku prywatnego, a więc nabytego nie w celu odsprzedaży, lecz dla zaspokojenia własnych potrzeb.

Nie jest więc podatnikiem VAT osoba fizyczna, która dokonuje okazjonalnych transakcji, w tym sprzedaży składników majątku osobistego, bez zamiaru prowadzenia działalności handlowej, usługowej czy deweloperskiej. Działania takie – incydentalne i niezorganizowane – pozostają poza zakresem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

Choć pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje wprost w ustawie, jego rozumienie wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy oraz z orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, w szczególności ze sprawy C–291/92 Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht). Trybunał wskazał, że majątek prywatny stanowi ta część mienia osoby fizycznej, która nie jest przeznaczona ani wykorzystywana do celów działalności gospodarczej. Aby zachować taki status, właściciel musi w całym okresie posiadania nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania jej w ramach majątku osobistego. Typowym przykładem jest wybudowanie domu dla własnych potrzeb mieszkaniowych czy – jak w przypadku Wnioskodawcy – nabycie działki niemal 40 lat temu, która przez cały ten czas nie była używana w działalności gospodarczej.

Stanowisko to potwierdza także wyrok TSUE z 21 kwietnia 2005 r. w sprawie C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE), w którym wskazano, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Zagadnienie rozróżnienia między sprzedażą majątku osobistego a działalnością gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami zostało szeroko omówione w wyroku TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C–180/10 Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów) oraz C–181/10 Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie).

Z orzeczenia tego wynika, że czynności polegające na zwykłym wykonywaniu prawa własności nie stanowią działalności gospodarczej. Liczba transakcji czy wysokość osiągniętego przychodu nie ma znaczenia decydującego. Nawet sprzedaż kilku działek może stanowić czynność z zakresu zarządu majątkiem prywatnym, jeśli nie towarzyszy jej aktywność charakterystyczna dla profesjonalnych handlowców. W niniejszej sprawie Wnioskodawca działa właśnie w taki sposób – nie prowadzi aktywnej sprzedaży, nie poszukuje nabywców, a potencjalny kupujący sam zgłosił się z inicjatywą nabycia działki.

Podobnie, sam fakt dokonania przez właściciela podziału gruntu na mniejsze działki nie jest równoznaczny z prowadzeniem działalności gospodarczej. Takie działanie może być jedynie elementem racjonalnego gospodarowania majątkiem osobistym. O działalności gospodarczej można mówić dopiero wówczas, gdy właściciel podejmuje aktywne działania o charakterze zawodowym – np. uzbraja teren, prowadzi szeroko zakrojone działania marketingowe, inicjuje uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego czy organizuje proces inwestycyjny.

Z powyższego wynika, że kluczowym elementem pozwalającym odróżnić działalność gospodarczą od czynności prywatnych jest stopień zorganizowania i zawodowy charakter podejmowanych działań.

W analizowanej sprawie żadna z tych przesłanek nie występuje. Wnioskodawcy nie prowadzą działalności w zakresie obrotu nieruchomościami, nie uzbrajali działek, nie występowali o zmianę przeznaczenia terenu ani nie inwestowali w infrastrukturę. Co istotne – wszelkie działania związane z podziałem i przekształceniem działek zostały zainicjowane i przeprowadzone z wyłącznej inicjatywy gminy, która w ramach planowania przestrzennego objęła teren Wnioskodawcy nowym planem zagospodarowania i dokonała stosownych czynności geodezyjnych.

To gmina, a nie Wnioskodawcy, poniosła koszty podziału, przejęła część gruntów pod drogi i doprowadziła do zmiany statusu działek z rolnych na budowlane. Wnioskodawcy nie mieli wpływu na te decyzje ani nie podejmował działań, które miałyby na celu zwiększenie wartości nieruchomości. Nie podejmowano również działań w celu sprzedaży – nie występowano o warunki zabudowy, nie zamieszczano ogłoszeń, nie korzystano z pośredników ani doradców w zakresie obrotu nieruchomościami. Całość zmian w stanie prawnym i faktycznym działek wynikała z działań gminy, niezależnych od woli Wnioskodawców.

Dodatkowo, zgodnie z najnowszym orzecznictwem sądów administracyjnych, organów podatkowych i Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej:

Wyrok WSA w Kielcach z 27.06.2024 r., I SA/Ke 219/24, wskazał, że:

Zbycie nawet kilkunastu działek budowlanych powstałych z podziału gruntu rolnego nie stanowi per se działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu VAT gdy brak przesłanek świadczących o takiej aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia przedmiotowych gruntów, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności) co wskazuje że w takim przypadku mamy do czynienia z czynnościami mieszczącymi się w ramach zarządu majątkiem prywatnym - niemającym cech działalności gospodarczej w rozumieniu VAT.(…) Dokonując kwalifikacji działalności związanej z obrotem nieruchomościami w celu oceny możliwości zaliczenia jej do działalności gospodarczej należy uwzględnić, że przed sprzedażą nieruchomości właściciel może podejmować działania przygotowawcze np. wystąpić o zatwierdzenie podziału nieruchomości na mniejsze działki budowlane i doprowadzenie do wydzielenia działki pod drogę oraz inicjować postępowania administracyjne w sprawie zmiany funkcji nieruchomości z rolnej na budowlaną. Tego rodzaju działania oraz ilość wydzielonych działek same przez się nie dają podstaw do zakwalifikowania że są one typowe dla działań „handlowca” a więc podatnika podatku VAT.

Z powyższego wynika, że nawet czynności formalne, takie jak podział gruntu czy jego przekształcenie, nie przesądzają o prowadzeniu działalności gospodarczej, jeśli mają charakter incydentalny i są podyktowane względami administracyjnymi, a nie handlowymi. To dokładnie odpowiada sytuacji Wnioskodawcy, który nie działał jak przedsiębiorca zajmujący się obrotem nieruchomościami, lecz jedynie dostosował się do decyzji organu gminy.

Takie stanowisko zostało również wielokrotnie zaprezentowane przez organy podatkowe, m.in. w Piśmie z dnia 5.05.2025 r., wydanym przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, nr 0114-KDIP4-1.4012.120.2025.1.MK:

Analiza przedstawionego opisu sprawy w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku że w przedmiotowej sprawie nie wystąpią okoliczności które wykraczałyby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W związku z zamiarem sprzedaży działek nie podjął Pan ciągu działań które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami takich jak np. uzbrojenie terenu - doprowadzenie do niego mediów czy jego ogrodzenie. Jak wynika bowiem z wniosku nie podejmował Pan żadnych czynności angażujących środki finansowe w celu podniesienia wartości ww. działek ani nie występował Pan do gminy z wnioskiem o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie posiada Pan żadnych innych nieruchomości ani też nie dokonywał Pan w przeszłości sprzedaży żadnych innych nieruchomości. Sprzedaż działek wskazanych powyżej zamierza Pan oprzeć o standardowe działania - ogłoszenia na portalach sprzedażowych oraz umowy z pośrednikami. Działki przeznaczone do sprzedaży nie były wykorzystywane w celach związanych z jakąkolwiek działalnością gospodarczą nie były przedmiotem dzierżawy bądź jakiejkolwiek odpłatnej umowy na rzecz innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą. Ponadto nie zamierza Pan udzielać ewentualnym nabywcom pełnomocnictw w celu występowania w Pana imieniu w sprawach dotyczących ww. działek ani nie zamierza Pan udzielać im zgody na dysponowanie ww. działkami do celów budowlanych przed ich ostatecznym zbyciem. Z uwagi na powyższe okoliczności należy uznać, że sprzedaż działek nie będzie stanowić działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie zbycia tych nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).

Podobnie również uznał w Wyroku TSUE z 3.04.2025 r., C-213/24:

Art. 9 ust. 1 dyrektywy 2006/112 w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej należy interpretować w ten sposób że można uznać za podatnika do celów podatku od wartości dodanej (VAT) prowadzącego samodzielnie działalność gospodarczą osobę która sprzedaje grunt stanowiący pierwotnie część jej majątku osobistego powierzając przygotowanie sprzedaży profesjonalnemu przedsiębiorcy który jako pełnomocnik tej osoby podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami angażując w celu tej sprzedaży środki podobne do wykorzystywanych przez producentów handlowców lub usługodawców w rozumieniu tego przepisu.

Z przytoczonego orzeczenia wynika jednoznacznie, że aby sprzedaż gruntu mogła być uznana za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów o VAT, konieczne jest wystąpienie aktywnych działań o charakterze profesjonalnym, podejmowanych w sposób zorganizowany i ciągły, często przez pełnomocników lub pośredników działających w imieniu właściciela. W przedmiotowej sprawie Wnioskodawcy takich działań nie podejmują – nie korzystają z profesjonalnych usług, nie angażują podmiotów trzecich, nie prowadzą marketingu ani działań inwestycyjnych.

W konsekwencji brak jest przesłanek uzasadniających uznanie sprzedaży działki za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz obowiązujące przepisy prawa, a także utrwalone orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, sądów administracyjnych i praktykę interpretacyjną organów podatkowych, należy uznać, że planowana sprzedaż działki przez Wnioskodawców nie będzie stanowić czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wnioskodawcy nabyli nieruchomość wiele lat temu do majątku prywatnego, nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, nie podejmowali żadnych aktywnych działań o charakterze handlowym ani inwestycyjnym, które wskazywałyby na zawodowy i zorganizowany charakter jego czynności. Działania związane z przekształceniem i podziałem gruntu zostały przeprowadzone z inicjatywy i na wniosek gminy, bez udziału i wpływu Wnioskodawców.

Brak zatem podstaw do przyjęcia, że dokonując sprzedaży działki Wnioskodawcy będą działali w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, wykonującego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 tej ustawy.

W konsekwencji, transakcja zbycia działki będzie stanowiła zwykłe wykonywanie prawa własności w ramach zarządu majątkiem prywatnym i pozostanie poza zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W piśmie z 27 sierpnia 2026 r. przedstawiła Pani przeformułowany fragment stanowiska Wnioskodawcy, w taki sposób, że fragment:

Zdaniem Wnioskodawców, sprzedaż przez niego Nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

należy zamienić fragmentem:

Zdaniem Wnioskodawczyni, zbycie jednej lub kilku z nieruchomości wskazanych we wniosku, nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1263; dalej jako: „ustawa” lub „ustawa o VAT”):

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju (...).

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W świetle powołanych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem według art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1 ze zm.):

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1) określone udziały w nieruchomości;

2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości;

3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Należy wyjaśnić, że prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielnie kilku osobom. Na tym polega współwłasność w świetle art. 195 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795 ze zm.). Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Zgodnie z art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

Podkreślić należy, że zgodnie z art. 198 ustawy Kodeks cywilny:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Zatem współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Na mocy art. 9 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r., str. 1, ze zm.; dalej jako: „Dyrektywa 2006/112/WE”):

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji:

a) dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem;

b) dostawa terenu budowlanego.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług; po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej. W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy zbycie jednej lub kilku działek będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Aby odpowiedzieć na pytanie, w pierwszej kolejności należy ustalić, czy w celu dokonania sprzedaży działek, których Zainteresowani są współwłaścicielami podjęli aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Działania o takim właśnie charakterze skutkowałyby koniecznością uznania Zainteresowanych za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Przy czym należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych. Ponadto warto także wskazać, że sam podział gruntu, nawet jeżeli był dokonany w celu uzyskania wyższej ceny, sam w sobie nie jest decydujący do przyjęcia, że właściciel takiej dzielonej nieruchomości działał jak przedsiębiorca.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z opisu sprawy i uzupełnienia wniosku wynika, że Zainteresowani są jedynymi współwłaścicielami działek. Działki stanowią ich współwłasność łączną. Przedmiotem wniosku są działki o numerach ewidencyjnych (…), powstałe z podziału działki nr 1.

Przez 17 lat od nabycia nieruchomości Wnioskodawcy uprawiali ww. ziemię, przy czym nie dokonywali sprzedaży płodów rolnych. Płody rolne przeznaczone były na własne potrzeby gospodarcze. Zmiana przeznaczenia nieruchomości nastąpiła z inicjatywy organów gminy i na ich koszt.

Pani A. B. nigdy nie prowadziła działalności gospodarczej.

Pan B. B., nie prowadził pozarolniczej działalności gospodarczej, przy czym prowadził on działalność rolniczą od (...) 1994 r. do (...) 2011 r., lecz nie sprzedawał płodów rolnych, przeznaczone były na własne potrzeby gospodarcze.

Nieruchomość była udostępniana rolnikowi z pobliskiej miejscowości w datach (...) 2011 r. – (...) 2025 r. Rolnik ten nie uiszczał kwot związanych z podatkiem od nieruchomości.

Wnioskodawcy nie pobierali corocznych płatności bezpośrednich z (...).

Na ten moment zainteresowani nie ogłaszali, zamiaru zbycia nieruchomości, za pomocą mass media ani nie mają takiego zamiaru, jednoczenie, nie zamierzają podejmować jakichkolwiek czynności dotyczących zwiększenia wartości nieruchomości przed ich sprzedażą.

Wszystkie działki objęte wnioskiem, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP), przeznaczone są pod zabudowę mieszkaniowo – usługową. Możliwe jest również zabudowanie tych działek. MPZP, nie przewiduje na żadnej z działek przeznaczenia terenów zieleni nieurządzonej. Dla żadnej z działek nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy.

Biorąc pod uwagę opis zdarzenia przyszłego oraz uzupełnienie wniosku można więc stwierdzić, że Zainteresowani nie podejmowali działań mających na celu zwiększenie atrakcyjności działki/działek dla ewentualnych przyszłych kupujących. W szczególności nie zawierali Zainteresowani umowy z podmiotami, które miałyby uatrakcyjnić działkę/działki.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży przez Zainteresowanych działek, o których mowa we wniosku, których są współwłaścicielami nie wystąpi ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzałyby, że ich sprzedaż wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Zainteresowani nie podjęli takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że aktywność Zainteresowanych w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanymi wyrokami TSUE C‑180/10, C-181/10.

Dokonując sprzedaży przedmiotowych działek, których Zainteresowani są współwłaścicielami będzie korzystać z przysługującego Zainteresowanym prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Reasumując – w przedstawionych okolicznościach zdarzenia przyszłego dokonując sprzedaży działek których Zainteresowani są jedynymi współwłaścicielami będzie korzystać z przysługującego Zainteresowanym prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Zainteresowanych cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, a ich dostawę cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. W konsekwencji sprzedaż przedmiotowych działek nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym stanowisko Zainteresowanych należy uznać za prawidłowe.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6.11.2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24.10.2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11.10.2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21.10.2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23.07.2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10.09.2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pełna weryfikacja przedstawionych we wniosku okoliczności możliwa jest jedynie w toku postępowania podatkowego lub kontrolnego, prowadzonego przez uprawnione do tego organy, będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej. Postępowanie w sprawie dotyczącej wydania interpretacji indywidualnej jest postępowaniem szczególnym, mającym charakter uproszczony, odrębny od postępowania podatkowego, uregulowanego w dziale IV Ordynacji podatkowej. Wydając bowiem interpretację indywidualną Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przedstawia jedynie swój pogląd dotyczący wykładni treści analizowanych przepisów i sposobu ich zastosowania w odniesieniu do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego (którego elementy przyjmuje, jako podstawę rozstrzygnięcia bez weryfikacji).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

-      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności, będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-       Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pani A. B. (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-     w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.