0111-KDIB2-3.4014.467.2026.2.BD

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

7 września 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej m.in. w podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości niezabudowanej. Uzupełnili go Państwo pismem z 28 października 2026 r.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)  Zainteresowany będący stroną postępowania:

Pan A. B. (Sprzedający)

2)  Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

C. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Kupujący, Spółka)

NIP: (…)

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowany będący stroną postępowania – Pan A. B. (dalej jako: Sprzedający) jest osobą fizyczną, polskim rezydentem podatkowym. Sprzedający jest współudziałowcem oraz prezesem zarządu w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania).

Zainteresowany niebędący stroną postępowania – C. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej jako: Kupujący, Spółka) jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Równolegle Sprzedający prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, w ramach której jest odrębnie zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Działalność ta obejmuje szeroki zakres kodów PKD związanych z branżą (…), (…) oraz (…).

W sierpniu 2026 r. Sprzedający nabył, jako osoba prywatna (poza prowadzoną działalnością gospodarczą), niezabudowaną działkę budowlaną od innej osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej. Transakcja nabycia nie była objęta podatkiem od towarów i usług. Sprzedający (Zainteresowany będący stroną postępowania) uiścił z tego tytułu podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% podstawy opodatkowania.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, działka przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.

Działka nie posiada przyłączy mediów (wody, prądu, gazu, kanalizacji). Od momentu nabycia działki, aż do dnia jej sprzedaży, Sprzedający nie podejmował i nie będzie podejmował wobec niej żadnych czynności o charakterze inwestycyjnym ani przygotowawczym do sprzedaży, w szczególności nie dokonywał i nie dokona podziału geodezyjnego, nie uzbrajał i nie uzbroi terenu, nie ogradzał i nie ogrodzi działki, nie podejmował i nie podejmie działań marketingowych (ogłoszeń, reklamy), nie korzystał i nie będzie korzystał z usług pośrednika nieruchomości, nie występował i nie wystąpi o decyzję o warunkach zabudowy (działka objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego) ani o zmianę tego planu, a także nie udzielał i nie udzieli żadnych pełnomocnictw dotyczących działki. Działka nie była i nie jest przedmiotem umowy najmu, dzierżawy ani innej umowy o podobnym charakterze. Sprzedający nie wprowadził działki do ewidencji środków trwałych żadnej z prowadzonych przez siebie działalności gospodarczych ani nie wykorzystywał jej w ramach tych działalności.

Sprzedający planuje sprzedać działkę na rzecz Spółki. Sprzedaż nastąpi z majątku prywatnego Sprzedającego. Cena sprzedaży zostanie ustalona na poziomie odpowiadającym cenie nabycia działki przez Sprzedającego w sierpniu 2026 r. Transakcja nastąpi przed upływem 5 lat od dnia nabycia działki przez Sprzedającego. Decyzja o odsprzedaży działki wynika ze zmiany planów życiowych Sprzedającego i jego małżonki co do lokalizacji planowanej inwestycji prywatnej, w związku z czym Sprzedający zamierza przeznaczyć działkę na potrzeby Spółki.

W uzupełnieniu wniosku udzielili Państwo wyjaśnień o następującej treści:

1. Osoby zainteresowane i powiązania

Sprzedający nabył nieruchomość będącą przedmiotem wniosku do majątku osobistego, poza prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą. Również planowana sprzedaż nieruchomości nastąpi z majątku osobistego Sprzedającego, który pozostaje w ustroju rozdzielności majątkowej ze swoją małżonką, ustanowioną umową majątkową małżeńską zawartą w formie aktu notarialnego.

We wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej Sprzedający wskazał co prawda, że prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, w związku z którą jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Informację tę przedstawił wyłącznie w celu możliwie pełnego i rzetelnego opisania okoliczności sprawy. Sam fakt prowadzenia przez Sprzedającego działalności gospodarczej i posiadania statusu czynnego podatnika podatku od towarów i usług nie oznaczało bowiem, że wszystkie dokonywane przez Sprzedającego czynności, w tym rozporządzanie majątkiem osobistym, są związane z wykonywaniem tej działalności.

W szczególności nabycie działek będących przedmiotem wniosku nastąpiło w ramach zarządzania majątkiem osobistym Sprzedającego, bez związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, co zostało również wyraźnie odnotowane w treści aktu notarialnego dokumentującego ich zakup. Działki nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych, nie były wykorzystywane na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej ani w żaden sposób związane ze Sprzedającym. Ponadto prowadzona przez Sprzedającego działalność gospodarcza faktycznie nie obejmuje profesjonalnego obrotu nieruchomościami, a przedmiotowe działki nie zostały nabyte w celu ich handlowej odsprzedaży.

Sprzedający jest jedynym członkiem zarządu Spółki, pełniącym funkcję prezesa zarządu, a jednocześnie jej większościowym wspólnikiem. Sprzedający posiada (…) z (…) udziałów w kapitale zakładowym Spółki, natomiast pozostały jeden udział należy do małżonki Sprzedającego – Pani D. E. W konsekwencji Sprzedający i Kupujący są podmiotami powiązanymi zarówno kapitałowo, jak i osobowo, co wynika z udziału Sprzedającego w kapitale zakładowym Spółki oraz pełnionej przez Sprzedającego funkcji w jej zarządzie.

2. Data i przedmiot nabycia nieruchomości

(…) lipca 2026 r., Sprzedający działając jako osoba fizyczna poza zakresem prowadzonej przez Sprzedającego działalności gospodarczej, zawarł umowę przedwstępną nabycia nieruchomości gruntowej składającej się z dwóch niezabudowanych działek ewidencyjnych nr (…) i (…), położonych w (…), obręb ewidencyjny (…), przy ul. (…), za łączną cenę (…) zł. W związku z zawarciem tej umowy Sprzedający zapłacił kwotę (…) zł, z czego (…) zł stanowiło zadatek, a (…) zł zaliczkę na poczet ceny nabycia. Umowa przewidywała zawarcie umowy przyrzeczonej najpóźniej do (…) sierpnia 2026 r.

Ostatecznie (…) sierpnia 2026 r., na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego, Sprzedający nabył od osób fizycznych prawo własności wskazanej wyżej nieruchomości, obejmującej działkę ewidencyjną nr (…) o powierzchni (…) ha ((…) m²) oraz działkę nr (…) o powierzchni (…) ha ((…) m²).

Łączna powierzchnia nabytych działek wynosiła zatem (…) ha ((…) m²). Działki te stanowiły i nadal stanowią dla Sprzedającego jedną całość gospodarczą i funkcjonalną. Z tego względu w pierwotnym wniosku Sprzedający posługiwał się zarówno określeniem „Działka”, jak i „Działki”. W obu przypadkach Sprzedający odnosił się do tego samego przedmiotu planowanej transakcji, tj. nieruchomości gruntowej obejmującej dwie działki ewidencyjne. Rozbieżność w nazewnictwie wynikała wyłącznie z niedokładności terminologicznej, ponieważ z perspektywy Sprzedającego nieruchomość stanowi jeden funkcjonalnie połączony obszar gruntu, który pod względem geodezyjnym obejmuje dwie odrębnie oznaczone działki. Takie wyjaśnienie ma zatem charakter doprecyzowujący i nie stanowi zmiany przedmiotu zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku.

W chwili nabycia, obie działki były objęte księgą wieczystą nr (…), prowadzoną przez Sąd Rejonowy (…).

Cena nabycia nieruchomości wyniosła łącznie (…) zł. Zbywcy byli osobami fizycznymi, które nie dokonywały sprzedaży w ramach działalności gospodarczej. Transakcja nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, natomiast przy zawarciu umowy notariusz pobrał podatek od czynności cywilnoprawnych, odpowiadający 2% ceny nabycia.

Działki są niezabudowane, nieogrodzone i nie posiadają przyłączy mediów. Zgodnie z ewidencją gruntów stanowią grunty orne klasy RIVa, natomiast w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego „(…)” oznaczone są symbolem (…), przewidującym zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.

Przedmiotem planowanej sprzedaży na rzecz Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (opis zdarzenia przyszłego) będzie dokładnie ta sama nieruchomość, którą Sprzedający nabył (…) sierpnia 2026 r., obejmująca obie wskazane wyżej działki ewidencyjne nr (…) i (…), o łącznej powierzchni (…) ha ((…) m²). Sprzedaż obejmie zatem całość nabytej przez Sprzedającego nieruchomości, bez dokonywania jakichkolwiek podziałów czy zmian jej powierzchni. Ustalona cena sprzedaży wynosi (…) zł netto, a więc dokładnie tyle samo, ile wynosiła cena jej nabycia. Sprzedający nie zamierza zatem osiągnąć zysku wynikającego z różnicy pomiędzy ceną nabycia a ceną sprzedaży nieruchomości.

3. Cel nabycia nieruchomości

Nabycie opisanej wyżej nieruchomości było związane z prywatnymi planami mieszkaniowymi Sprzedającego. Wspólnie z żoną, Sprzedający poszukał nieruchomości gruntowej, na której mogliby wybudować dom jednorodzinny przeznaczony do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych swojej rodziny. Poszukiwania prowadzili już od dłuższego czasu, analizując różne dostępne nieruchomości, ich lokalizację, powierzchnię, ceny oraz możliwości i koszty realizacji planowanej budowy. Jednocześnie obserwowali, że atrakcyjne działki stosunkowo szybko znajdują nabywców, a zbyt długie zwlekanie z podjęciem decyzji może oznaczać utratę możliwości zakupu wybranej nieruchomości. W przypadku działek będących przedmiotem tego wniosku zdawali sobie sprawę o zainteresowaniu ze strony innych potencjalnych nabywców. Mieli zatem świadomość, że zbywcy nie będą w nieskończoność oczekiwać na ostateczną decyzję Sprzedającego oraz jego żony. Okoliczności te powodowały pewną presję czasu i skłoniły Sprzedającego do podjęcia decyzji o zabezpieczeniu możliwości nabycia nieruchomości, którą uważał za odpowiednią do realizacji planów mieszkaniowych, pomimo że nadal Sprzedający prowadził z żoną rozmowy dotyczące ostatecznego wyboru lokalizacji przyszłego domu.

4. Kiedy i dlaczego zmieniły się plany dotyczące Działek

Zmiana planów dotyczących wykorzystania nabytej nieruchomości była wynikiem utrzymujących się różnic pomiędzy Sprzedającym a jego żoną co do wyboru lokalizacji przyszłego domu. W toku poszukiwań, małżonkowie rozważali przede wszystkim dwie nieruchomości położone w tej samej okolicy, tj. opisaną wyżej nieruchomość obejmującą działki nr (…) i (…) oraz inną działkę, oznaczoną numerem ewidencyjnym (…), o powierzchni (…) m². Obie nieruchomości odpowiadały zasadniczo potrzebom mieszkaniowym małżonków, jednak każda z nich miała odmienne zalety.

Sprzedający preferował działki nr (…) i (…) ze względu na ich niższą cenę oraz korzystniejsze warunki techniczne i finansowe w realizacji planowanej budowy. W szczególności sieci infrastruktury technicznej przebiegały w bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości, co pozwalało zakładać niższe koszty doprowadzenia mediów oraz możliwość szybszego rozpoczęcia budowy domu. Żona Sprzedającego skłaniała się natomiast ku działce nr (…), która była nieco większa, znajdowała się na skraju osiedla i sąsiadowała z terenami zielonymi oraz lasem. Z jej perspektywy istotne znaczenie miały również korzystniejsze usytuowanie przyszłego domu, nasłonecznienie ogrodu, widok z okien oraz większa prywatność. Preferowała tę nieruchomość pomimo jej wyższej ceny i znacznie większych kosztów doprowadzenia mediów.

Jeszcze w lipcu małżonkowie prowadzili liczne rozmowy dotyczące obu wskazanych wyżej lokalizacji, a także byli otwarci i poszukiwali dalszych ofert. Analizowali przy tym projekty domów, które mogliby na nich wybudować, oraz analizowali koszty i możliwości doprowadzenia mediów. Pomimo tych rozmów nie udało się osiągnąć finalnego porozumienia co do ostatecznego wyboru nieruchomości.

Zawarcie przez Sprzedającego (…) lipca 2026 r. umowy przedwstępnej zakupu działek nr (…) i (…) nie zakończyło rozmów dotyczących wyboru lokalizacji przyszłego domu. Sprzedający liczył jednak, że podjęcie konkretnego zobowiązania finansowego, w tym wpłata zadatku i zaliczki w łącznej wysokości (…) zł, przyczyni się do ostatecznego zaakceptowania tej nieruchomości. Sprzedający miał nadzieję, że uda mu się przekonać żonę do swojego wyboru. Pomimo zawarcia umowy przedwstępnej żona Sprzedającego nie zmieniła jednak swojego stanowiska i w dalszym ciągu zdecydowanie preferowała działkę nr (…).

(…) sierpnia 2026 r. Sprzedający podjął decyzję, że niezależnie od ostatecznego wyboru lokalizacji wspólnego domu doprowadzi do sfinalizowania zakupu działek nr (…) i (…). Rezygnacja z transakcji oznaczałaby bowiem ryzyko utraty wpłaconego zadatku w wysokości (…) zł, czego Sprzedający chciał uniknąć. Jednocześnie Sprzedający uznał, że jeżeli jego żona ostatecznie pozostanie przy wyborze działki nr (…), nabytą nieruchomość odsprzeda innemu podmiotowi, choćby za cenę równą cenie jej nabycia, bez osiągania jakiegokolwiek zysku z takiej transakcji. W zamierzeniu Sprzedającego było zatem rozwiązanie pozwalające uniknąć straty finansowej wynikającej z rezygnacji z zawartej już umowy przedwstępnej, a nie przedsięwzięcie podejmowane w celu zarobkowego obrotu nieruchomościami.

W wyniku kolejnych, intensywnych rozmów, żona Sprzedającego ostatecznie wyraziła zdecydowaną wolę zakupu działki nr (…), uznając ją za znacznie bardziej odpowiednią do realizacji wspólnych planów mieszkaniowych. Uwzględniając jej stanowisko, małżonkowie zdecydowali się skoncentrować na nabyciu tej właśnie nieruchomości. W konsekwencji Sprzedający miał już świadomość, że działki nr (…) i (…) nie zostaną wykorzystane do budowy domu.

Z opisanych wyżej względów, pomimo zmiany planów mieszkaniowych i świadomości, że nie zostanie już wykorzystana nieruchomość do budowy domu, (…) sierpnia 2026 r. Sprzedający sfinalizował jej zakup do majątku osobistego, wykonując zobowiązanie wynikające z umowy przedwstępnej z (…) lipca 2026 r. Jednocześnie, wobec rezygnacji z jej wykorzystania na własne potrzeby mieszkaniowe, Sprzedający był zdecydowany na odsprzedaż nieruchomości w celu odzyskania zaangażowanych środków finansowych, które zamierzał przeznaczyć między innymi na przygotowanie projektu oraz realizację budowy przyszłego domu w innej lokalizacji.

Jak wskazano wcześniej, Sprzedający nigdy nie zamierzał osiągać zysku z odsprzedaży nieruchomości i był gotów zbyć ją nawet za cenę odpowiadającą cenie jej nabycia. Ponieważ zaś Spółka, której Sprzedający jest większościowym wspólnikiem i prezesem zarządu, również w pewnej perspektywie planowała nabycie gruntu na potrzeby prowadzonej działalności, Sprzedający zdecydował się na sprzedaż nieruchomości właśnie temu podmiotowi.

Cena sprzedaży nieruchomości na rzecz Kupującego będzie wynosić zatem również (…) zł netto, odpowiadająca cenie nabycia nieruchomości, co wynika przede wszystkim z zamiaru odzyskania zaangażowanych środków przez Sprzedającego, bez osiągania zysku na różnicy pomiędzy ceną zakupu a ceną sprzedaży. Jednocześnie Sprzedający uznał, że cena ta znajduje uzasadnienie w rzeczywistych warunkach rynkowych, ponieważ została wcześniej uzgodniona i zaakceptowana w transakcji pomiędzy niezależnymi, niepowiązanymi ze sobą osobami (Sprzedającym i wcześniejszymi właścicielami nieruchomości). Nie jest zatem wartością przyjętą arbitralnie na potrzeby transakcji ze Spółką, lecz odpowiadała cenie, za którą Sprzedający nabył tę samą nieruchomość.

W ocenie Sprzedającego istotna była również okoliczność, że gdyby Spółka zdecydowała się na bezpośrednie nabycie nieruchomości od jej poprzednich właścicieli, mogłaby dokonać zakupu na analogicznych warunkach cenowych. Sprzedaż dokonana przez poprzednich właścicieli nie podlegała przy tym opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, wobec czego również przy bezpośrednim zakupie przez Spółkę, w analogicznych okolicznościach, Sprzedający nie zakładał doliczenia tego podatku do ceny.

Sprzedający zaznacza przy tym, że wystąpienie z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej wynika wyłącznie z ostrożności oraz chęci uzyskania jednoznacznego potwierdzenia prawidłowości planowanego rozliczenia podatkowego. W powszechnie dostępnych informacjach dotyczących opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od towarów i usług Sprzedający spotkał się bowiem z rozbieżnymi stanowiskami, zwłaszcza w odniesieniu do sytuacji, w których sprzedający prowadzi równocześnie działalność gospodarczą lub dokonuje sprzedaży na rzecz podmiotu powiązanego. W ocenie Sprzedającego, biorąc pod uwagę całokształt przedstawionych okoliczności, planowana sprzedaż nie powinna jednak podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Nieruchomość została pierwotnie wybrana na potrzeby realizacji prywatnych planów mieszkaniowych Sprzedającego, a jej późniejsza odsprzedaż stanowi wyłącznie konsekwencję zmiany tych planów oraz zamiaru odzyskania zaangażowanych środków finansowych. Sprzedający nie podejmował przy tym działań charakterystycznych dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami. W przekonaniu Sprzedającego opisane czynności mieszczą się zatem w granicach zwykłego zarządzania majątkiem prywatnym, a nie wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Sprzedający nie uważa również, aby sam fakt istnienia powiązań osobowych i kapitałowych pomiędzy nim a Spółką mógł przesądzać o opodatkowaniu planowanej sprzedaży podatkiem od towarów i usług. Gdyby Spółka nie była zainteresowana nabyciem nieruchomości, Sprzedający byłby gotów sprzedać ją na analogicznych warunkach dowolnemu innemu, niepowiązanemu nabywcy. Celem Sprzedającego było bowiem odzyskanie środków finansowych, a nie osiągnięcie korzyści wynikających z dokonania transakcji z podmiotem, z którym jest powiązany. Powiązania te nie stanowiły zatem przyczyny nabycia nieruchomości ani późniejszej zmiany planów mieszkaniowych. W ocenie Sprzedającego nie powinny również wpływać na kwalifikację planowanej sprzedaży jako czynności wykonywanej w ramach zarządzania majątkiem osobistym, skoro sam fakt sprzedaży nieruchomości podmiotowi powiązanemu nie oznacza jeszcze, że Sprzedający działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Przy zawieraniu umowy przenoszącej własność na rzecz Kupującego, transakcja będzie reprezentowana przez pełnomocniczkę powołaną podjętą w formie notarialnej uchwałą zgromadzenia wspólników w trybie art. 210 § 1 Kodeksu spółek handlowych.

Pod koniec sierpnia 2026 r., Sprzedający wraz z żoną zawarł umowę przedwstępną nabycia działki nr (…) za cenę (…) zł, w ramach której zobowiązali się nabyć po 1/2 udziału w prawie własności tej nieruchomości. Zawarcie umowy przedwstępnej nabycia innej działki potwierdza rzeczywiste działania zmierzające do realizacji planów mieszkaniowych w nowej lokalizacji.

Podsumowując Zainteresowani wnoszą o ocenę stanowiska zawartego we wniosku ORD-WS z uwzględnieniem powyższego uzupełnienia i doprecyzowania opisu zdarzenia przyszłego.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy planowana sprzedaż Działki przez Sprzedającego na rzecz Spółki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a obowiązek podatkowy z tego tytułu będzie ciążył na Spółce jako Kupującym zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Państwa zdaniem, planowana sprzedaż Działki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% podstawy opodatkowania, a obowiązek podatkowy z tego tytułu będzie ciążył na Spółce jako Kupującym. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu tym podatkiem podlegają umowy sprzedaży rzeczy.

Wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych przewidziane w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych dotyczy wyłącznie czynności cywilnoprawnych opodatkowanych podatkiem od towarów i usług lub z tego podatku zwolnionych (z zastrzeżeniami dotyczącymi nieruchomości). Skoro – jak wykazano w uzasadnieniu do pytania nr 1 – planowana sprzedaż Działki w ogóle nie będzie objęta zakresem ustawy o podatku od towarów i usług (Sprzedający nie wystąpi w charakterze podatnika podatku od czynności cywilnoprawnych w odniesieniu do tej transakcji), wyłączenie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie znajdzie zastosowania. W konsekwencji zastosowanie znajdzie zasada ogólna opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży, zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, na Kupującym – tj. na Spółce. Podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych), a stawka podatku wynosi 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy).

W konsekwencji, mając na uwadze całokształt okoliczności zdarzenia przyszłego, planowana sprzedaż Działki mieści się w granicach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym Sprzedającego i nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Na poparcie swojego stanowiska, powołali się Państwo na interpretację indywidualną wydaną przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej.

Powyżej przywołano tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191 ze zm.):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści cyt. wyżej art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle w ustawie określonym).

Z opisu sprawy wynika, że Zainteresowany niebędący stroną postępowania (Kupujący) zamierza zawrzeć z Zainteresowanym będącym stroną postępowania (Sprzedającym) umowę sprzedaży nieruchomości gruntowej obejmującej dwie działki ewidencyjne, nr (…) i (…) (które Sprzedający nabył w sierpniu 2026 r. do majątku osobistego).

Należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (i w jakim zakresie), bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: (…) w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że sprzedaż nieruchomości, tj. sprzedaż niezabudowanych działek nr (…) i (…), nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług; Sprzedający nie wystąpi w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Zatem, skoro planowana sprzedaż opisanych we wniosku dwóch niezabudowanych działek (nr (…) i (…)) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to do opisanej transakcji nie znajdzie zastosowania wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Należy zgodzić się z Państwa stanowiskiem, że planowana sprzedaż nieruchomości gruntowej – w związku z brakiem opodatkowania podatkiem od towarów i usług – będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na zasadach ogólnych przewidzianych w przywołanych wyżej przepisach ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Zatem Kupujący będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, w związku z nabyciem opisanej w zdarzeniu przyszłym nieruchomości gruntowej. Podstawę opodatkowania stanowić będzie wartość rynkowa tych rzeczy, a stawka podatku wynosi 2%.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie, znak: (…).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

 - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan A. B. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

  - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

  - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.