0111-KDIB2-3.4014.428.2026.4.BD

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

18 sierpnia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych umowy sprzedaży udziałów w nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 12 października 2026 r. (wpływ – 13 października 2026 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)  Zainteresowany będący stroną postępowania:

A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Kupujący, Spółka)

NIP: (…)

2)  Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

Pani B. C.

Pan D. E. (łącznie: Sprzedający)

Opis zdarzenia przyszłego

1. Nieruchomość i jej przeznaczenie

Przedmiotem planowanej sprzedaży jest nieruchomość gruntowa stanowiąca działkę ewidencyjną nr (…) o powierzchni (…) ha, położona w (…), dzielnicy (…), przy (…), objęta księgą wieczystą nr (…) (Nieruchomość 2).

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego rejonu (…) działka jest przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną małogabarytową (symbol A1.2.MWm) oraz częściowo pod drogę publiczną klasy dojazdowej (symbol 4.KD-D). Zmiana przeznaczenia nastąpiła w drodze aktu planistycznego gminy, a nie w wyniku działań Sprzedających prowadzonych w związku z planowaną sprzedażą.

2. Nabycie, status podatkowy i sposób wykorzystywania

Zainteresowani niebędący stroną postępowania – Pani B. C. i Pan D. E. (Sprzedający) nabyli udziały po 1/2 w Nieruchomości 2 na podstawie umowy darowizny z (…) 2009 r., Rep. A nr (…). Darczyńcami były osoby z najbliższej rodziny: dla Pana D. E. babcia, a dla Pani B. C. matka. Darczyńcy nie prowadzili działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, a nieruchomość nie stanowiła majątku przedsiębiorstwa.

Sprzedający nie są zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług, nie prowadzą działalności gospodarczej i nie byli rolnikami ryczałtowymi. Nieruchomość nie była ujęta w ewidencji środków trwałych, nie była wynajmowana, dzierżawiona ani odpłatnie udostępniana. Nie prowadzono na niej działalności gospodarczej ani opodatkowanej działalności rolniczej. Nieruchomość jest wykorzystywana na cele prywatne rodziny. Faktycznie zamieszkują na niej Pan D. E. i Pani F. G. Zamieszkiwanie nie wiąże się z prowadzeniem działalności gospodarczej. Pani B. C. nie zamieszkuje obecnie na nieruchomości.

W związku z nabyciem w drodze darowizny, budową istniejących obiektów ani wykonywanymi pracami Sprzedającym nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług.

W ciągu ostatnich dziesięciu lat Pan D. E. uczestniczył jako współwłaściciel w jednej sprzedaży lokalu mieszkalnego w 2017 r. Sprzedaż ta nie była dokonywana w ramach działalności gospodarczej i nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Pani B. C. nie sprzedawała w tym okresie innych nieruchomości.

3. Zabudowa i historia użytkowania

Na Nieruchomości 2 znajdują się: (i) budynek mieszkalny o powierzchni zabudowy 72 m², jedna kondygnacja nadziemna, wybudowany około 1932 r.; oraz (ii) budynek niemieszkalny o powierzchni zabudowy 43 m², jedna kondygnacja nadziemna, wybudowany około 1965 r. Sprzedający nie dysponują historyczną dokumentacją budowlaną pozwalającą potwierdzić dokładne daty wybudowania.

Budynek mieszkalny jest używany na prywatne cele mieszkaniowe co najmniej od nabycia nieruchomości, tj. od 18 grudnia 2009 r. Budynek niemieszkalny istniał w chwili nabycia i od tego czasu pozostaje elementem prywatnie wykorzystywanej zabudowy nieruchomości; nie był przedmiotem najmu, dzierżawy lub użyczenia na rzecz osób trzecich ani wykorzystywany w działalności gospodarczej. Sprzedający nie mają dokumentów pozwalających ustalić wcześniejszą dokładną datę pierwszego zajęcia tego budynku.

Po nabyciu przeprowadzono prace remontowe o łącznej wartości około 80.000 zł. Według wiedzy Sprzedających wydatki te nie przekroczyły 30% wartości początkowej budynków. Budynki nie były środkami trwałymi Sprzedających, a od wydatków na prace nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług.

4. Działania poprzedzające umowę przedwstępną

Kilka lat przed zawarciem obecnej umowy Sprzedający złożyli wniosek o warunki zabudowy dla części działki, która wówczas nie była objęta planem miejscowym, lecz wniosek został wycofany. Złożyli również zapytanie dotyczące dostępu działki do drogi publicznej. Czynności te miały jednostkowy charakter, nie doprowadziły do uzyskania decyzji, nie były częścią zorganizowanego przygotowania nieruchomości do sprzedaży i nie wiązały się z ponoszeniem kosztów inwestycyjnych.

Sprzedający nie uzbrajali terenu, nie dokonywali podziałów geodezyjnych w celu sprzedaży, nie prowadzili reklamy ani nie korzystali z pośredników. Nieruchomość nie była publicznie oferowana. Operaty szacunkowe dotyczące opłaty planistycznej zlecił i sfinansował Zainteresowany będący stroną postępowania – A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Kupujący, Spółka).

5. Umowa przedwstępna i działania Kupującego przed sprzedażą

Sprzedający i Kupujący zawarli (…) 2026 r. w formie aktu notarialnego Rep. A nr (…) przedwstępną umowę sprzedaży obejmującą między innymi Nieruchomości 2. Cena podstawowa sprzedaży Nieruchomości 2 wynosi (...) zł. Umowa przyrzeczona ma zostać zawarta do (…) 2028 r.

Warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej jest uzyskanie przez Kupującego do (…) 2028 r. ostatecznej i prawomocnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę dla planowanej przez Kupującego inwestycji mieszkaniowej o założonej powierzchni 6336 m² PUM. Warunek został zastrzeżony na korzyść Kupującego, który może z niego zrezygnować.

Kupujący zobowiązał się ponosić we własnym imieniu i na własny koszt wszelkie koszty uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę i nie może żądać ich zwrotu od Sprzedających, niezależnie od wyniku postępowania. Jeżeli pozwolenie na budowę będzie przewidywało PUM większy niż 6336 m², ceny nieruchomości objętych umową ulegną proporcjonalnemu zwiększeniu o 2700 zł brutto za każdy dodatkowy 1 m² PUM. Uzyskanie mniejszej powierzchni PUM nie powoduje obniżenia ceny. Cena podlega również mechanizmowi indeksacji określonemu w umowie.

Na podstawie umowy Sprzedający wyrazili na rzecz Kupującego lub podmiotu przez niego wskazanego zgodę na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane do dnia sprzedaży. Kupujący może po uzgodnieniu terminu wejść na teren nieruchomości i na własny koszt przeprowadzić badania geologiczne, archeologiczne, inwentaryzację zieleni, tyczenie granic, rozpoznanie saperskie, badania ferromagnetyczne oraz opracowania okołoprojektowe.

Sprzedający zobowiązali się wspierać Kupującego w postępowaniach związanych z inwestycją, udzielać potrzebnych zgód i oświadczeń oraz powstrzymywać się od działań sprzecznych z uzyskaniem pozwolenia na budowę. W akcie notarialnym ustanowili Kupującego i wskazaną przez niego osobę pełnomocnikami z prawem substytucji do podejmowania w ich imieniu czynności faktycznych i prawnych związanych z uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na budowę, w tym do reprezentacji przed organami, sądami i innymi podmiotami, składania wniosków, oświadczeń i wyjaśnień, podpisywania i odbioru dokumentów oraz korespondencji. Pełnomocnictwa mają obowiązywać do dnia zawarcia umowy sprzedaży. Umowa przewiduje kary umowne za ich odwołanie lub utrudnianie postępowań.

Kupujący nie jest pośrednikiem, agentem sprzedaży ani podmiotem, któremu Sprzedający powierzyli poszukiwanie nabywców lub sprzedaż nieruchomości osobom trzecim. Jest oznaczonym w umowie końcowym nabywcą nieruchomości. Czynności Kupującego służą wyłącznie weryfikacji i przygotowaniu jego własnej przyszłej inwestycji po nabyciu nieruchomości. Sprzedający nie uczestniczą w wykonywaniu tych czynności, nie finansują ich i nie ponoszą ryzyka kosztów postępowania inwestycyjnego.

Do dnia sprzedaży, nieruchomość pozostanie zabudowana opisanymi we wniosku budynkami. Sprzedający nie dokonają przed sprzedażą ich rozbiórki. Dla potrzeb pytania dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych Zainteresowani przyjmują, że jeżeli sprzedaż zostanie uznana za zwolnioną z podatku od towarów i usług, strony nie złożą oświadczenia o rezygnacji z tego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zaznaczam, że przywołując za Państwem treść opisu zdarzenia przyszłego pominąłem tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia i odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy w przypadku gdy sprzedaż Nieruchomości 2 pozostanie poza zakresem podatku od towarów i usług, ponieważ Sprzedający nie będą działali w charakterze podatników podatku od towarów i usług, albo będzie zwolniona od podatku od towarów i usług, a strony nie zrezygnują ze zwolnienia, umowa sprzedaży będzie podlegała podatkowi od czynności cywilnoprawnych według stawki 2%, a obowiązek podatkowy będzie ciążył na Kupującym? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Państwa zdaniem, jeżeli sprzedaż pozostanie poza podatkiem od towarów i usług z powodu braku działania Sprzedających jako podatników albo będzie zwolniona z podatku od towarów i usług i strony nie wybiorą opodatkowania, umowa sprzedaży będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych czynność faktycznie opodatkowana podatkiem od towarów i usług jest wyłączona z podatku od czynności cywilnoprawnych. Natomiast art. 2 pkt 4 lit. b) tej ustawy przewiduje, że wyłączenie dotyczące czynności zwolnionych z opodatkowania podatkiem od towarów i usług nie obejmuje między innymi umów sprzedaży nieruchomości lub ich części. Oznacza to, że sprzedaż nieruchomości zwolniona z podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Tym bardziej podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlega sprzedaż pozostająca poza zakresem podatku od towarów i usług, ponieważ art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie znajduje do niej zastosowania.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy z tytułu sprzedaży Nieruchomości 2 będzie ciążył na Kupującym. Podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy, a stawka podatku wynosi 2% na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) tej ustawy.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołałem powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191 ze zm.):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgonie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).

Z opisu sprawy wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) zamierza zawrzeć z Zainteresowanymi niebędącymi stroną postępowania (Sprzedającymi) umowę sprzedaży nieruchomości gruntowej – działki zabudowanej (nazwanej we wniosku Nieruchomość 2).

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: (…) w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że sprzedając działkę nr (…) Sprzedający skorzystają z przysługującego im prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że Sprzedający nie wypełnią przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, i nie wystąpią w roli podatników podatku od towarów i usług prowadzących działalność gospodarczą – w stosunku do tej sprzedaży; w konsekwencji, sprzedaż przez Sprzedających ww. działki nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem, skoro sprzedaż działki nr (…) (Nieruchomości 2) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to do opisanej transakcji nie znajdzie zastosowania wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Należy zgodzić się z Państwa stanowiskiem, że planowana sprzedaż Nieruchomości 2 – w związku z brakiem opodatkowania podatkiem od towarów i usług – będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na zasadach ogólnych przewidzianych w przywołanych wyżej przepisach ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Zatem Kupujący będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, w związku z nabyciem opisanej w zdarzeniu przyszłym nieruchomości gruntowej. Podstawę opodatkowania stanowić będzie wartość rynkowa tej nieruchomości, a stawka podatku wynosi 2%.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Państwa wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – znak: (…).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.