0111-KDIB2-3.4014.404.2026.4.BZ

Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

2 sierpnia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 31 lipca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zamiany nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismami z 8 września 2026 r. (wpływ: 11 września 2026 r.) oraz z 9 września 2026 r.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.    Zainteresowany będący stroną postępowania:

A. (A., Spółka)

NIP: (…)

2.    Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B. (B., (…))

NIP: (…)

Opis zdarzenia przyszłego

A. (poprzednia nazwa: (…) z siedzibą w (…) (dalej: „A.” lub „Spółka”) jest spółką akcyjną, mającą siedzibę oraz zarząd na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Spółka jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, niebędącym małym podatnikiem w rozumieniu art. 2 pkt 25 ustawy o podatku od towarów i usług.

B. (dalej: „B.” lub „(…)”), jest (…), działającym na podstawie:

1)    ustawy z dnia 30 kwietnia 2010 r. o instytutach badawczych,

2)    ustawy z dnia 9 czerwca 2011 r. – Prawo geologiczne i górnicze,

3)    statutu nadanego decyzją Ministra Klimatu i Środowiska z (…) 2024 r. w sprawie nadania statutu B. ((…)).

Instytutem badawczym w rozumieniu ustawy o instytutach badawczych jest państwowa jednostka organizacyjna, wyodrębniona pod względem prawnym, organizacyjnym i ekonomiczno-finansowym, która prowadzi badania naukowe i prace rozwojowe ukierunkowane na ich wdrożenie i zastosowanie w praktyce.

Przedmiotem działania B. zgodnie z ww. aktami prawnymi jest m. in. prowadzenie badań naukowych i prac rozwojowych z dziedziny nauk inżyniersko-technicznych, dziedziny nauk ścisłych i przyrodniczych oraz innych służących gospodarce narodowej. Ponadto, wykonywanie opinii, analiz, ekspertyz w zakresie geologii, górnictwa, ochrony środowiska i georóżnorodności, rozpoznawania warunków hydrogeologicznych i geologiczno-inżynierskich, bezzbiornikowego magazynowania substancji w górotworze, monitoringu środowiska w zakresie środowiska gruntowo-wodnego oraz rozpoznawania i prognozowania geozagrożeń o pochodzeniu geogenicznym i antropogenicznym, a także zasobów surowcowych, hydrogeologii i geologii inżynierskiej, warunków składowania odpadów oraz magazynowania substancji użytecznych w strukturach geologicznych, warunków geologicznej sekwestracji dwutlenku węgla i innych gazów cieplarnianych oraz innych.

B. poza zadaniami wymienionymi powyżej prowadzi również (…) związane z prowadzonymi badaniami naukowymi i pracami rozwojowymi.

B. posiada osobowość prawną oraz siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. B. jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. W ramach prowadzonej działalności wykonuje zarówno działalność statutową o charakterze publicznym, jak i działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ww. ustawy.

Przedmiot działalności B. mieści się w zakresie zwolnienia z podatku dochodowego od osób prawnych na podstawie zapisów w art. 17 ust.1 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Dochód, który powstanie z tytułu dostawy nieruchomości w ramach Transakcji Zamiany, o której mowa poniżej, zostanie przeznaczony na cele statutowe objęte zwolnieniem.

A. oraz B. łącznie zwani będą dalej: „Zainteresowani” lub „Strony”.

A. oraz B. planują dokonanie zamiany nieruchomości (dalej: „Transakcja Zamiany”, „Transakcja”, „Umowa Zamiany” lub „Zamiana”) w rozumieniu art. 603 ustawy Kodeks cywilny, zgodnie z którą każda ze stron przeniesie na drugą stronę prawo do określonych składników majątkowych w postaci prawa użytkowania wieczystego gruntów oraz prawa własności budynków i budowli posadowionych na tych gruntach. Transakcja zostanie dokonana w formie aktu notarialnego. Jednocześnie na żadnej ze Stron nie będzie ciążył obowiązek dopłaty z tytułu dokonanej Zamiany.

W celu realizacji Zamiany Strony zawarły umowę przedwstępną (dalej: „Umowa Przedwstępna”), zawierającą określone warunki, po spełnieniu których zawarta zostanie umowa przyrzeczona (dalej: „Umowa Przyrzeczona”). Warunki te związane są z wymogami formalnoprawnymi (takie jak np. dokonanie wpisu do księgi wieczystej, uzyskanie zgody na dokonanie Zamiany przez odpowiednie instytucje), a także dotyczą przeprowadzenia prac adaptacyjnych przez A. przed zamianą nieruchomości. Na podstawie Umowy Przyrzeczonej dojdzie do wzajemnego przeniesienia praw do określonych poniżej nieruchomości.

Przedmiotem Transakcji Zamiany będzie odpowiednio:

·         po stronie A.: prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w (…), dla której Sąd Rejonowy dla (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…), obejmującej działki ewidencyjne nr (…) o łącznej powierzchni 17 553 m², wraz z prawem własności posadowionych na nich budynków i budowli stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności, tj. budynku biurowego (...)kondygnacyjnego (Budynek 1), budynku niemieszkalnego (...)kondygnacyjnego (Budynek 2), budynku przemysłowego (...)kondygnacyjnego (Budynek 3), dwóch budynków magazynowych (...)kondygnacyjnych (Budynek 4 i Budynek 5), a także budowli w postaci przepompowni ścieków wraz z uzbrojeniem oraz infrastruktury towarzyszącej (w tym ogrodzenia, słupów oświetleniowych oraz utwardzonych placów manewrowych i postojowych) (dalej łącznie jako: „Nieruchomość A.”);

·         po stronie B.: prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych położonych w (…), dla których Sąd Rejonowy dla (…), Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgi wieczyste nr (…), (…) oraz (…), obejmujące działki ewidencyjne nr (…) o powierzchni 4.324,00 m², nr (…) o powierzchni 238,00 m² oraz nr (…) o powierzchni 2.146,00 m², wraz z prawem własności posadowionych na nich budynków i budowli stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności, w tym w szczególności:

-        na działce nr (…) – (...)kondygnacyjnego budynku handlowo-usługowego (pow. zabudowy 1.455,00 m²), kilku (...)kondygnacyjnych budynków niemieszkalnych (o pow. zabudowy odpowiednio 201,00 m², 2,00 m², 9,00 m², 17,00 m² i 53,00 m²) oraz stacji transformatorowej,

-        na działce nr (…) – budowli w postaci fragmentu ogrodzenia oraz szlabanu wjazdowego (nieruchomość wykorzystywana jako droga dojazdowa),

-        na działce nr (…) – czterech budynków o powierzchni zabudowy odpowiednio 588,00 m² (budynek biurowy), 149,00 m² (łącznik), 24,00 m² (zewnętrzna klatka schodowa), 18,00 m² (magazyn) oraz (...)kondygnacyjnego budynku magazynowo-biurowego ((...) kondygnacje naziemne i jedna podziemna) o powierzchni użytkowej 2.639,87 m², a także infrastruktury towarzyszącej, w tym parkingów oraz drogi dojazdowej (dalej łącznie jako: „Nieruchomość B.”).

Zarówno Nieruchomość A., jak i Nieruchomość B. nie są formalnie wyodrębnione w przedsiębiorstwie Zainteresowanych jako dział, wydział, oddział itp. ani nie jest możliwe sporządzenie przez danego Zainteresowanego odrębnego bilansu lub rachunku zysków i strat w odniesieniu do danej Nieruchomości czy też nie jest prowadzona odrębna księgowość pozwalająca na przyporządkowanie do niego przychodów, kosztów, aktywów, zobowiązań.

W ramach Zamiany, zarówno A., jak i B. nie przeniosą na siebie nawzajem praw i obowiązków wynikających z umów cywilnoprawnych zawartych z personelem zajmującym się m.in. zarządzaniem nieruchomościami, umów o dostawę mediów, umów w zakresie obsługi technicznej Nieruchomości B. czy Nieruchomości A., umów na obsługę serwisową związaną z ich funkcjonowaniem, takich jak np. umowa o świadczenie usług ochrony, utrzymania czystości, monitoringu przeciwpożarowego itp.

W odniesieniu do każdej z Nieruchomości, Strona Transakcji nie przejmie jakichkolwiek zobowiązań, chyba że byłyby one przenoszone z mocy prawa.

Jeżeli sprzedaż objęta Transakcją, choćby w części, zwolniona będzie od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, zarówno A., jak i B. wystawią faktury dokumentujące dostawę poszczególnych Nieruchomości niezależnie od zastosowanego zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Nabycie Nieruchomości A. przez A.

Spółka nabyła Nieruchomość A. za kwotę (…) PLN, (…) 2026 r. na mocy umowy przenoszącej od osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą i będącej podatnikiem podatku od towarów i usług. Transakcja ta była przedmiotem wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej, zakończonego interpretacjami indywidualnymi Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z (…) 2025 r.:

-        sygn. (…) – w zakresie ustawy o podatku od towarów i usług, w której potwierdzono w szczególności, że w przedmiotowej sprawie, transakcja sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Działki (…), (…) oraz (…) wraz z prawem własności znajdujących się na nich budynków i budowli będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia na podstawie art 43 ust. 10-11 ww. ustawy. Jednocześnie w zakresie sprzedaży niezabudowanej Działki (…) zastosowanie znajdzie zwolnienie z podatku od towarów i usług przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy, o ile nie zostanie wydana w stosunku do tej działki nowa decyzja WZ (co po złożeniu wniosku nie miało miejsca);

-        sygn. (…) – w zakresie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, w której wskazano, że w zakresie, w którym sprzedaż obejmuje prawo użytkowania wieczystego i nieruchomości (budynki i ich części składowe) dostawa będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych, podczas gdy dostawa ruchomości (tj. tego, co nie stanowi budynku lub jego części składowej) nie będzie objęta podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosując się do powołanej powyżej interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług, Strony zdecydowały się nie skorzystać z prawa do opodatkowania 23% podatkiem od towarów i usług dostawy budynków i budowli posadowionych na Działkach (…), (…) oraz (…) na podstawie art. 43 ust. 10 ww. ustawy, w zakresie w jakim dostawa podlegała zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy. Jednocześnie, w odniesieniu do Działki (…) zastosowane zostało zwolnienie z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy.

Teren, na którym położone są Działka (…), Działka (…), Działka (…) oraz Działka (…), nie był na moment nabycia Nieruchomości A. przez A. objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Niemniej, (…) 2026 r. została ogłoszona w Dzienniku Urzędowym Województwa (…) uchwała rady Miasta (…) w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (…) w rejonie (…), która obejmuje Działki wchodzące w skład Nieruchomości A.. Uchwała weszła w życie po upływie 14 dni od dnia jej ogłoszenia. Uchwała przewiduje, że literowe oznaczenie tych Działek to 67 U/P/Ps, które w przedmiotowej uchwale zostało ustalone jako:

1)    przeznaczenie: teren usług lub produkcji lub składów i magazynów;

2)    warunki zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego:

a)    zakazuje się lokalizacji szpitali i innych placówek udzielających stacjonarnych i całodobowych świadczeń zdrowotnych, domów opieki społecznej oraz zabudowy związanej ze stałym lub czasowym pobytem dzieci i młodzieży, w szczególności szkół, przedszkoli, żłobków, klubów dziecięcych i ośrodków opiekuńczo-wychowawczych,

b)    ustala się maksymalną powierzchnię zabudowy – 60%,

c)    ustala się minimalny udział procentowy powierzchni biologicznie czynnej – 15%,

d)    ustala się minimalną intensywność zabudowy – 0,3,

e)    ustala się maksymalną intensywność zabudowy – 2,0 w tym 1,5 dla części nadziemnej,

f)     ustala się maksymalną wysokość zabudowy – 12 m, z zastrzeżeniem lit. g), h),

g)    ustala się, zgodnie z rysunkiem planu, strefę, w której dopuszcza się przekroczenie maksymalnej wysokości zabudowy,

h)    dopuszcza się, w strefie wymienionej w lit. g), przekroczenie maksymalnej wysokości zabudowy o nie więcej niż 5 m i na powierzchni zabudowy obejmującej nie więcej niż 70% powierzchni strefy,

i)     ustala się linie zabudowy – zgodnie z rysunkiem planu,

j)     zakazuje się lokalizacji produkcji w odległości mniejszej niż 20 m od linii zabudowy wyznaczonej na rysunku planu od strony ul. (…) i ul. (…),

k)    wskazuje się na rysunku planu granice obszaru, na którym prawdopodobieństwo wystąpienia powodzi jest niskie i wynosi 0,2% lub na którym istnieje prawdopodobieństwo wystąpienia zdarzenia ekstremalnego;

3)    obsługa komunikacyjna z ul. (…) lub z (…) lub z drogi publicznej (…) – projektowanej.

Poprzedni właściciel Nieruchomości A., w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i pozostając w związku z nią czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, wybudował na Nieruchomości A. w szczególności opisane niżej budynki wraz z określonymi budowlami, instalacjami i urządzeniami technicznymi: 1) (...)kondygnacyjny budynek o przeznaczeniu biurowym (Budynek 1), 2) (...)kondygnacyjny budynek o przeznaczeniu niemieszkalnym (Budynek 2), 3) (...)kondygnacyjny budynek o przeznaczeniu przemysłowym (Budynek 3), oraz 4) (...)kondygnacyjny budynek o przeznaczeniu: zbiorniki, silosy i budynki magazynowe (Budynek 4), oraz 5) (...)kondygnacyjny budynek o przeznaczeniu: zbiorniki, silosy i budynki magazynowe Budynek 5).

Budynek 1 i Budynek 2 zostały oddane do użytkowania w 2013 r., zaś Budynek 3, Budynek 4 i Budynek 5 zostały oddane do użytkowania w 2015 r. W wymienionych latach zostały wydane i stały się ostateczne odpowiednie decyzje administracyjne udzielające pozwolenia na użytkowanie tych Budynków, przy czym decyzja wydana w 2013 r. obejmowała również instalacje i urządzenia techniczne związane z obiektem. Opisane wyżej Budynki zostały wzniesione na Działce (…), przy czym Budynek 5 położony jest zarówno na Działce (…) jak i na Działce (…).

Ponadto na Działce (…) zlokalizowana jest budowla w postaci urządzeń kanalizacyjnych przepompowni ścieków wraz z uzbrojeniem („Budowla” lub „Przepompownia”).

Na Działce (…) nie zostały wzniesione żadne budynki ani budowle.

Okres, jaki upłynął od rozpoczęcia wykorzystywania ww. Budynków i budowli na potrzeby działalności gospodarczej przez poprzedniego właściciela, przekroczył w sposób znaczący okres 2 lat.

W ciągu ostatnich dwóch lat zarówno poprzedni właściciel, jak i Spółka jako nowy nabywca nie ponieśli wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, któregokolwiek z ww. Budynków, ani też jakiejkolwiek budowli lub jej części, wybudowanych na Nieruchomości A., które stanowiłyby co najmniej 30% ich wartości początkowej. W związku z Transakcją planowane jest przeprowadzenie przez Spółkę prac adaptacyjnych stanowiących jeden z warunków dokonania Zamiany (szczegóły przedstawiono poniżej), niemniej Strony nie przewidują, aby ich wartość na moment dokonania Transakcji przekroczyła 30% wartości początkowej któregokolwiek z Budynków, ani też jakiejkolwiek budowli lub jej części, wybudowanych na Nieruchomości A..

Nabycie Nieruchomości B. przez B.

B. nabył Nieruchomość B. (…) 2007 r. na mocy umowy sprzedaży (rep. (…)) od (…).

Nabycie Nieruchomości B. przez B. od poprzedniego właściciela było zwolnione z podatku od towarów i usług.

Na moment nabycia, na Nieruchomości B. znajdowały się budynki i budowle wskazane powyżej, które mają być przedmiotem Zamiany, tj.:

-        na działce nr (…) – (...)kondygnacyjny budynek handlowo-usługowy (pow. zabudowy 1.455,00 m²), kilka (...)kondygnacyjnych budynków niemieszkalnych (o pow. zabudowy odpowiednio 201,00 m², 2,00 m², 9,00 m², 17,00 m² i 53,00 m²) oraz stacja transformatorowa,

-        na działce nr (…) – budowla w postaci fragmentu ogrodzenia oraz szlabanu wjazdowego (nieruchomość wykorzystywana jako droga dojazdowa),

-        na działce nr (…) – cztery budynki o powierzchni zabudowy odpowiednio 588,00 m² (budynek biurowy), 149,00 m² (łącznik), 24,00 m² (zewnętrzna klatka schodowa), 18,00 m² (magazyn) oraz (...)kondygnacyjny budynek magazynowo-biurowego ((...) kondygnacje naziemne i jedna podziemna) o powierzchni użytkowej 2.639,87 m².

Budynki i budowle były przedmiotem pierwszego zasiedlenia jeszcze przez poprzedniego właściciela Nieruchomości B. i nie zostały w ciągu ostatnich dwóch lat ulepszone przez B., tj. wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, nie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej któregokolwiek z budynków czy budowli posadowionych na tej Nieruchomości.

Prace Adaptacyjne

Jako jeden z warunków pozwalających na zawarcie Umowy Przyrzeczonej, Umowa Przedwstępna przewiduje wykonanie na Nieruchomości A. przez A. przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej prac projektowych, robót budowlanych, prac remontowych oraz innych prac adaptacyjnych, na własny koszt i ryzyko (dalej: „Prace Adaptacyjne” lub „Prace”). Planowane jest, aby Prace Adaptacyjne rozpoczęły się niezwłocznie po podpisaniu Umowy Przedwstępnej oraz uzyskaniu zgód wymaganych od organów państwowych i zostały zakończone w możliwie najszybszym terminie. Zakres Prac Adaptacyjnych będzie obejmować w szczególności prace według wytycznych B. nad pomieszczeniami o funkcjach takich jak serwerownia, pomieszczenia laboratoryjne, warsztaty, garaże, magazyny, które są konieczne do prawidłowego funkcjonowania B., a także prace o charakterze remontowym, mające na celu odświeżenie Nieruchomości A..

Po ustaleniu przez Strony ostatecznego planu w zakresie ww. Prac, sporządzony zostanie ich plan kosztów, oparty o przewidywane przez strony wydatki związane z przeprowadzeniem Prac, w tym wykonanie projektu, uzyskanie wymaganych przepisami prawa pozwoleń czy koszty usług generalnego wykonawcy, którego A. planuje zatrudnić do ich wykonania. Po zakończeniu Prac Adaptacyjnych Strony dokonają ich odbioru technicznego. Wraz z wydaniem Nieruchomości A. Spółka przekaże B. dokumentację powykonawczą, instrukcję użytkowania obiektu oraz dokumenty gwarancyjne.

Całkowity koszt Prac Adaptacyjnych, w ramach których poniesione zostaną wydatki na wynagrodzenie z tytułu usług projektowych (w tym wykonanie projektu budowlanego i projektu wykonawczego), koszty uzyskania pozwoleń, wynagrodzenie generalnego wykonawcy, koszty nadzoru inwestorskiego, koszty materiałów, nie powinien przekroczyć wartości ok. 5,9 min PLN brutto.

Równolegle z Pracami Adaptacyjnymi, B. wykona w Nieruchomości A. na własny koszt i ryzyko dodatkowe roboty budowlane. Jeżeli po zawarciu Umowy Przyrzeczonej i przeniesieniu własności poszczególnych Nieruchomości w ramach Zamiany zajdzie w ocenie B. potrzeba wykonania dalszych prac na Nieruchomości, prace te B. wykona we własnym zakresie i na własny koszt.

Najmy

Zgodnie z posiadanymi przez Spółkę informacjami, po oddaniu poszczególnych Budynków do użytkowania poprzedni właściciel Nieruchomości A. rozpoczął ich użytkowanie na potrzeby własnej działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, w tym również poprzez oddanie określonej części Budynków do użytkowania osobom trzecim w najem świadczony w ramach tej działalności gospodarczej. Przy czym opisany najem stanowił usługi opodatkowane podatkiem od towarów i usług i niekorzystające ze zwolnienia od tego podatku.

Po zawarciu umowy przedwstępnej nabycia Nieruchomości A. przez A., a jeszcze przed zawarciem ostatecznej umowy przenoszącej własność Nieruchomości na ten podmiot, większość umów najmu została rozwiązana (nastąpiło to z dniem 31 grudnia 2025 r.).

Na Nieruchomości jako najemca pozostał podmiot, z którym jeszcze przez poprzedniego właściciela została zawarta umowa najmu na czas określony (tj. do 1 lutego 2028 r.), niemożliwa do rozwiązania przed czasem z perspektywy prawnej.

Dodatkowo, na Nieruchomości jako najemca pozostał dotychczasowy właściciel Nieruchomości A., w przypadku którego chodziło o zapewnienie krótkiego okresu przejściowego, który pozwoliłby na znalezienie nowego odpowiedniego zaplecza biurowego dla celów prowadzonej działalności gospodarczej (najem ten ma jednak jedynie charakter tymczasowy i zostanie wkrótce zakończony). Powierzchnię na Nieruchomości wynajmują na moment składania wniosku także 3 inne podmioty, które zwróciły się o pozostanie w charakterze najemcy na Nieruchomości A. Ponieważ rozwiązanie to nie kolidowało z planami A. i B. (do czasu rozpoczęcia Prac Adaptacyjnych Nieruchomość i tak pozostawałaby nieużytkowana przez A.), a dodatkowo, A. widzi szansę na nawiązanie współpracy z jednym z tych podmiotów w ramach Prac Adaptacyjnych, Strony postanowiły się przychylić do tej prośby – podmioty te zostaną jednak na tej Nieruchomości jedynie tymczasowo. A. nie zawierało nowych, długoterminowych umów najmu z innymi podmiotami dotyczących Nieruchomości A. w celu prowadzenia działalności polegającej na komercyjnym wynajmie tej nieruchomości i nie planuje takich umów zawierać, ani też poszukiwać nowych najemców. Utrzymanie obowiązujących umów najmu wynikało z treści zawartych wcześniej umów oraz z braku możliwości ich natychmiastowego rozwiązania, a także z uwarunkowań organizacyjnych związanych z planowaną realizacją Umowy Zamiany.

Głównym celem nabycia Nieruchomości A. nie było i nie jest ani jej użytkowanie przez A. na potrzeby związane z działalnością gospodarczą, ani czerpanie pożytków z umów najmu, lecz jej jak najszybsze zbycie w ramach Zamiany. Nieruchomość A. została bowiem nabyta przez A. wyłącznie w celu dokonania Zamiany na Nieruchomość B., tj. po to, aby pozyskać nieruchomość przyległą do pozostałych posiadanych nieruchomości i w ten sposób powiększyć posiadany obszar kampusu przy ul. (…), co jest potrzebne w związku z dynamicznym rozwojem podstawowej działalności gospodarczej Spółki. Sama Nieruchomość A. nie jest natomiast potrzebna A. do jakiegokolwiek innego celu (gdyby nie doszło do Zamiany, wówczas A. dążyłoby do sprzedaży tej nieruchomości na rzecz innego podmiotu).

Na dzień sporządzenia wniosku Spółka nie jest w stanie precyzyjnie określić przewidywanego okresu posiadania Nieruchomości A. Okres ten uzależniony będzie w szczególności od przebiegu postępowań administracyjnych, uzyskania wymaganych decyzji, zgód i pozwoleń związanych z planowanymi Pracami Adaptacyjnymi, a także od szeregu czynników formalnych, technicznych, organizacyjnych oraz biznesowych, w tym pozostających poza bezpośrednią kontrolą Spółki. Jednocześnie nabycie przedmiotowej Nieruchomości A. było podyktowane wyłącznie chęcią jej późniejszej zamiany na Nieruchomość B.

Operaty

W związku z pracami związanymi z przygotowaniem projektu Umowy Przedwstępnej, a także docelowo Umowy Przyrzeczonej, Strony sporządziły operaty szacunkowe, zlecając te prace niezależnym podmiotom będącym rzeczoznawcami majątkowymi, przy czym część z nich została sporządzona na zlecenie A., a część na zlecenie B., dodatkowo operaty zlecone przez A. wykonane zostały przez innego rzeczoznawcę majątkowego niż operaty zlecone przez B. Na zlecenie A. dla Nieruchomości B. sporządzony został operat szacunkowy przez rzeczoznawcę majątkowego, datowany na (…) 2025 r. (z późniejszymi zmianami), w którym określono wartość rynkową prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz własności posadowionych na nim budynków w podejściu dochodowym (metodą inwestycyjną, techniką kapitalizacji prostej), a także – pomocniczo – w podejściu porównawczym dla określenia wartości gruntu jako niezabudowanego (alternatywny sposób użytkowania). Datą określenia wartości był dzień (…) 2025 r. Operaty wykonano zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny.

W operacie wskazano dwie wartości:

·         wartość rynkową prawa użytkowania wieczystego nieruchomości zabudowanej w wysokości 18 059 000 zł,

·         wartość rynkową prawa użytkowania wieczystego nieruchomości zabudowanej przy założeniu alternatywnego sposobu użytkowania (wartość gruntu pomniejszona o koszty rozbiórki istniejących naniesień) w wysokości 30 053 000 zł.

Operat zawiera szczegółową analizę stanu prawnego nieruchomości, przeznaczenia w planie miejscowym, charakterystyki technicznej budynków, analizy rynku lokalnego (w tym rynku powierzchni biurowych i magazynowych), przyjętych stawek czynszów, poziomu pustostanów, kosztów operacyjnych oraz przyjętej stopy kapitalizacji.

Jednocześnie na zlecenie B. sporządzony został odrębny operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, w którym wartość rynkowa prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz własności budynków na Nieruchomości B. została określona na kwotę 22 074 196 zł. Wycena ta została sporządzona w podejściu dochodowym, przy zastosowaniu metody inwestycyjnej, zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny.

Dla Nieruchomości A. sporządzony został operat szacunkowy przez rzeczoznawcę majątkowego, datowany na (…) 2025 r., w którym określono wartość rynkową prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz własności posadowionych na nim budynków w podejściu dochodowym (metodą inwestycyjną, techniką kapitalizacji prostej). W operacie przyjęto datę określenia wartości na (…) 2025 r. Wartość rynkowa nieruchomości została określona na kwotę 38 826 000 zł.

Następnie, w związku z koniecznością skorygowania wyniku wyceny, sporządzony został aneks do operatu z (…) 2025 r., w którym wskazano skorygowaną wartość rynkową Nieruchomości A. w wysokości 35 826 000 zł. Aneks stanowi integralną część operatu szacunkowego i został sporządzony zgodnie z przepisami prawa oraz Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny (PKZW).

Na zlecenie B. przygotowano odrębny operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, w którym określono wartość rynkową prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz własności posadowionych na nim budynków na Nieruchomości A. w podejściu dochodowym (metodą inwestycyjną, techniką kapitalizacji prostej). W operacie tym wartość rynkowa nieruchomości została określona na kwotę 29 463 976 zł.

Jednocześnie na podstawie ustaleń umownych Strony przyjmują, za operatami, dla potrzeb Zamiany wartość dla:

·         Nieruchomości A. w kwocie 35.826.000 zł

·         Nieruchomości B. w kwocie 30.053.000 zł

W piśmie uzupełniającym wskazali Państwo, że A. oraz B. planują dokonanie zamiany nieruchomości (dalej: „Transakcja Zamiany”, „Transakcja”, „Umowa Zamiany” lub „Zamiana”) w rozumieniu art. 603 ustawy Kodeks cywilny, zgodnie z którą każda ze stron przeniesie na drugą stronę prawo do określonych składników majątkowych w postaci prawa użytkowania wieczystego gruntów oraz prawa własności budynków i budowli posadowionych na tych gruntach. Transakcja zostanie dokonana w formie aktu notarialnego.

W związku z Transakcją, A. przeniesie na B. prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości A., natomiast B. przeniesie na A. prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości B. Jednocześnie na żadnej ze Stron nie będzie ciążył obowiązek dopłaty z tytułu dokonanej Zamiany.

Określenia wskazujące na „sprzedaż” czy „dostawę towarów” używane są jedynie w  kontekście ustawy o podatku od towarów i usług – regulacje te nie zawierają bowiem definicji pojęcia „zamiana”. Dla uniknięcia jakichkolwiek wątpliwości Zainteresowani podkreślają, że wniosek dotyczy transakcji polegającej na zamianie Nieruchomości, zgodnie z przywołanymi przepisami Kodeksu cywilnego.

Na moment złożenia wniosku na Nieruchomości A. wśród naniesień (znajdujących się na gruncie, którego prawo wieczystego użytkowania będzie przedmiotem Zamiany i niebędące częścią składową budynków), występują słupy oświetleniowe (sieć oświetlenia zewnętrznego), ogrodzenie, którego elementem są furtki i brama, a także utwardzone place postojowe i manewrowe.

Na Nieruchomości B. wśród naniesień (znajdujących się na gruncie, którego prawo wieczystego użytkowania będzie przedmiotem Zamiany i niebędące częścią składową budynków), występują słupy oświetleniowe (sieć oświetlenia zewnętrznego), ogrodzenie, którego elementem są furtki i brama, a także utwardzone place postojowe i manewrowe.

Są to jednak naniesienia trwale z gruntem związane, a zatem stanowiące jego część składową stosownie do art. 48 Kodeksu cywilnego. Tym samym, jako części składowe Nieruchomości nie mogą być one odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego). Przy czym własność opisanych naniesień stanowi własność wieczystego użytkownika gruntu (art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego) i jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym (art. 235 § 2 Kodeksu cywilnego).

Zaznaczam, że przywołując za Państwem treść opisu zdarzenia przyszłego pominąłem tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia i odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a podstawę opodatkowania stanowić będzie określona w Umowie Zamiany na podstawie posiadanych operatów szacunkowych wartość Nieruchomości A. pomniejszona ewentualnie o wartość tej części Nieruchomości, która hipotetycznie podlegałaby opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług? (pytanie oznaczone we wniosku nr 9)

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Państwa zdaniem, zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Na podstawie art. 4 pkt 2 ww. ustawy, przy umowie zamiany obowiązek podatkowy co do zasady ciąży na stronach czynności.

Art. 5 ust. 2 ww. ustawy dodatkowo precyzuje tę kwestię wskazując, że jeżeli obowiązek podatkowy ciąży na stronach umowy zamiany, zobowiązanymi solidarnie do zapłaty podatku są odpowiednio te strony umowy zamiany.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy, podstawę opodatkowania stanowi przy umowie zamiany:

a)    lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego na taki lokal lub prawo do lokalu – różnica wartości rynkowych zamienianych lokali lub praw do lokali,

b)    w pozostałych przypadkach – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, od którego przypada wyższy podatek.

Art. 6 ust. 2 ww. ustawy wskazuje z kolei, że wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów. Jak wynika z powołanych przepisów – umowa zamiany podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży solidarnie na stronach czynności.

Jednocześnie jednak w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie bowiem art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)    w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b)    jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

(i)    umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

(ii)  umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W świetle powołanego przepisu, objęcie czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług skutkuje wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Stoją Państwa na stanowisku, że zarówno dostawa Nieruchomości B. na rzecz A., jak i Nieruchomości A. na rzecz B. podlegać będzie zwolnieniu z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem Działki (…) wchodzącej w skład Nieruchomości A. (co zostało wskazane w uzasadnieniach do pytań w zakresie podatku od towarów i usług).

Wobec tego, jeżeli w ramach Umowy Zamiany zarówno (i) dostawa Nieruchomości A. przez A. na rzecz B. w odniesieniu do Działek (…) oraz (…) i posadowionych na nich budynków i budowli, jak i (ii) dostawa Nieruchomości B. przez B. na rzecz A., będą korzystały ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, wówczas powstanie obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Jednocześnie, jeżeli dostawa Działki (…) będzie podlegać obowiązkowemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług ze względu na brak możliwości zastosowania zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług, ta część Transakcji nie będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Podstawę opodatkowania będzie stanowiła wartość rynkowa tej nieruchomości, od której przypada wyższy podatek zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 2 lit. b) ww. ustawy. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Zainteresowani zamierzają ustalić wartość rynkową na podstawie operatów szacunkowych sporządzonych przez niezależne podmioty wyspecjalizowane w zakresie wycen, na podstawie obiektywnych przesłanek i przy zastosowaniu metod powszechnie uznanych za wiarygodne. Niemniej, ze względu na specyfikę tych nieruchomości, zależnie od zastosowanej metody i podejścia przez tych specjalistów, wartość rynkowa tej samej nieruchomości może być określona przez różnych rzeczoznawców w innej wysokości.

W świetle powyższego, podstawa opodatkowania będzie w tym przypadku wynikać z Umowy Zamiany, ponieważ – jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego – wartości przyjęte dla celów Zamiany w tej Umowie będą odzwierciedlone w danym operacie szacunkowym sporządzonym na rzecz Spółki lub B. (a zatem będą ustalone na poziomie rynkowym). Podstawą opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie natomiast wyższa z tych dwóch wartości.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym podstawę opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych powinna stanowić kwota 35.826.000 zł (tj. wartość Nieruchomości A., która jest wyższa niż wartość rynkowa Nieruchomości B.), pomniejszona o wynikającą z Umowy Zamiany wartość rynkową Działki (…), która będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Na podstawie bowiem art. 2 pkt 4 lit. a) ww. ustawy będzie ona podlegać wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wskazali Państwo na interpretacje indywidualne, które – Państwa zdaniem – potwierdzają Państwa stanowisko.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołałem powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 4 pkt 2 ww. ustawy:

Art. 5 ust. 2 ww. ustawy stanowi, że:

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy:

Należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie definiują czynności prawnych objętych opodatkowaniem. Nie zawierają zatem definicji pojęcia „zamiana”. Dlatego też należy w tym zakresie odwołać się do odpowiednich przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795).

Na podstawie art. 603 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 604 Kodeksu cywilnego:

W rozumieniu ustawy Kodeks cywilny rzeczami są tylko przedmioty materialne. Rzeczy dzielą się na nieruchomości (grunty, budynki oraz części budynków tzw. nieruchomości lokalowe) i na rzeczy ruchome. Przedmiotami zamiany w ujęciu Kodeksu cywilnego oprócz rzeczy mogą być prawa majątkowe. Prawami majątkowymi są przysługujące danej osobie prawa do korzystania i rozporządzania określoną rzeczą lub prawem ustanowionym na tej rzeczy.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa zamiany podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na stronach czynności.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ww. ustawy:

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami ściśle w przepisie określonymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy zamiany a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, iż wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem w przepisie wskazanymi). Zatem czynność (np. umowa zamiany) w tej części, w której nie podlega ona regulacji w zakresie podatku od towarów i usług, bo czynność nie jest traktowana dla celów podatku od towarów i usług jako dostawa towarów lub świadczenie usług będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawiera własnej definicji nieruchomości lub jej części oraz nie określa co jest częścią składową nieruchomości. Z tego względu, aby zakwalifikować daną rzecz jako nieruchomość oraz określić co stanowi jej integralną część dla celów opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych należy odwołać się do przepisów Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

W oparciu o art. 47 § 1, 2 i 3 ww. Kodeksu:

Zgodnie z tą zasadą wszystko, co jest trwale związane z gruntem stanowi jego część składową i nie może być odrębnym przedmiotem własności (oderwanym od własności gruntu) zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego i tym samym odrębnym przedmiotem obrotu prawnego, gdyż własność gruntu rozciąga się na rzecz ruchomą (np. budowlę), która została z nim połączona w taki sposób, że stała się jego częścią składową.

W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego:

W prawie polskim obowiązuje zasada superficies solo cedit, zgodnie z którą budynki i urządzenia trwale z gruntem związane, drzewa i inne rośliny, a także inne przedmioty trwale z gruntem związane są jego częściami składowymi, a tym samym nie mogą być odrębnym od gruntu przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

W art. 48 Kodeksu cywilnego wyraźnie przewidziana została jednak możliwość istnienia wyjątków od zasady wyrażonej w art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego. Chodzi w szczególności o budynki i inne urządzenia znajdujące się na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym (art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego), a także o tzw. urządzenia przesyłowe wchodzące w skład przedsiębiorstwa przesyłowego (art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego).

Z tych przepisów wynika, że tytuł prawny do ww. obiektów odrywa się od tytułu prawnego
przysługującego do nieruchomości (gruntu). Dlatego na potrzeby opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych tego typu obiekty są traktowane jako ruchomości.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć Umowę Zamiany, na mocy której Zainteresowany będący stroną postępowania (A.) – nabędzie – w drodze zamiany – od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (B.) – prawo użytkowania wieczystego gruntu (tj. działek nr (…), (…) oraz (…)) wraz z prawem własności posadowionych na nich budynków, budowli oraz infrastruktury towarzyszącej (w tym parkingów oraz drogi dojazdowej), określonych łącznie jako „Nieruchomość B.”. W zamian B. nabędzie od A. prawo użytkowania wieczystego gruntu (tj. działek nr (…), (…), (…) oraz (…)) wraz z prawem własności posadowionych na nich budynków, budowli oraz infrastruktury towarzyszącej (w tym ogrodzenia, słupów oświetleniowych oraz utwardzonych placów manewrowych i postojowych), określonych łącznie jako „Nieruchomość A.”. Dla potrzeb Zamiany, Strony przyjęły wartość Nieruchomości A. w kwocie 35.826.000 zł z kolei wartość Nieruchomości B. w kwocie 30.053.000 zł, które to wartości odpowiadają wartością rynkowym tych nieruchomości. Transakcja zostanie dokonana w formie aktu notarialnego. Jednocześnie na żadnej ze Stron nie będzie ciążył obowiązek dopłaty z tytułu dokonanej Zamiany.

W związku z tym podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy zamiany podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: (…) w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

-        przeniesienie własności nieruchomości na podstawie Umowy Zamiany stanowi odpłatną dostawę towaru i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług;

-        dostawa przez A. na rzecz B. w drodze Zamiany odrębnej własności budynków oraz budowli wzniesionych na Działce (…), Działce (…) oraz Działce (…), a także prawa wieczystego użytkowania gruntów będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług;

-        dostawa Działki nr (…) nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy; ponieważ przedmiotem dostawy będzie teren budowlany;

-        dostawa przez B. na rzecz A. w drodze Zamiany Nieruchomości B. będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy.

Państwa zdaniem, w zakresie w jakim zamiana Nieruchomości B. oraz Nieruchomości A. będą korzystały ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, wówczas powstanie obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, a podstawę opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych powinna stanowić wartość Nieruchomości A., pomniejszona o wynikającą z Umowy Zamiany wartość rynkową Działki (…), która będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z taki stanowiskiem nie można się zgodzić.

Jak już wyżej wskazano transakcja zamiany jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych w sytuacji, kiedy jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z rozstrzygnięcia w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że czynność zamiany opisanych we wniosku nieruchomości w całości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Jednakże dostawa Nieruchomości B. korzysta w całości ze zwolnienia z opodatkowania tym podatkiem, a dostawa Nieruchomości A. w części dotyczącej działek nr (…), (…) i (…), ponieważ dostawa działki nr (…) będzie faktycznie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Tym samym, opodatkowanie Umowy Zamiany w części dotyczącej dostawy działki nr (…) podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki, skutkuje – na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) – wyłączeniem tej części umowy zamiany z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowo, dostawa wszystkich naniesień (znajdujących się na działkach objętych zwolnieniem z opodatkowania podatkiem od towarów i usług), stanowiących na potrzeby opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych ruchomości, tj. słupów oświetleniowych, ogrodzeń, utwardzonych placów również będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. b).

Zatem ustalając podstawę opodatkowania należy najpierw od poszczególnych wartości rynkowych zamienianych nieruchomości odjąć wartości składników, które będą wyłączone z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. 

Podstawę opodatkowania  w podatku od czynności cywilnoprawnych będzie zatem stanowiła – zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – wartość rynkowa tej z zamienianych nieruchomości, od której – po uwzględnieniu wyżej wskazanych odliczeń – przypadnie wyższy podatek.

Tym samym Państwa stanowiska nie mogłem uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Państwa wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług oraz podatku dochodowego od osób prawnych zostały wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.