0111-KDIB2-3.4014.392.2026.4.JS

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

29 lipca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 14 maja 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych umowy sprzedaży nieruchomości i udziału w nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 6  września 2026 r.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.    Zainteresowany będący stroną postępowania:

A. (Sprzedający)

NIP: (…)

2.    Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B. sp. z o. o.  (Nabywca, Spółka)

NIP: (…)

Opis zdarzenia przyszłego

A. (dalej: Sprzedający) jest osobą fizyczną mającą miejsce zamieszkania w Polsce i podlegającą w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na mocy aktu notarialnego z (…) 1999 r. Rep. A nr (…) Sprzedający nabył tytułem darowizny od swoich rodziców prawo własności działki ewidencyjnej nr (…) o powierzchni 13.102 metrów kwadratowych („Działka nr (…)”) oraz udziału wynoszącego 1/2 części działki ewidencyjnej nr (…) o powierzchni 445 metrów kwadratowych („Udział w Działce nr (…)”).

Działka nr (…) oraz Działka nr (…) powstały z podziału działki ewidencyjnej nr (…), dla której Sąd Rejonowy dla (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr KW (…). Podział ten nastąpił na podstawie decyzji z (…) 1999 r. nr (…) wydanej przez Burmistrza Gminy (…) (łącznie dalej: Nieruchomość).

Działka nr (…) jest działką zabudowaną. Na Działce nr (…) znajdują się:

1)    budynek o przeznaczeniu „budynki produkcyjne, usługowe i gospodarcze dla rolnictwa”, zawierający jedną kondygnację nadziemną, o powierzchni zabudowy 892,00 m²;

2)    budynek o przeznaczeniu „budynki produkcyjne, usługowe i gospodarcze dla rolnictwa”, zawierający jedną kondygnację nadziemną, o powierzchni zabudowy 111,00 m²;

3)    budynek o przeznaczeniu „budynki produkcyjne, usługowe i gospodarcze dla rolnictwa”, zawierający jedną kondygnację nadziemną, o powierzchni zabudowy 32,00 m²;

4)    budynek o przeznaczeniu „budynki produkcyjne, usługowe i gospodarcze dla rolnictwa”, zawierający jedną kondygnację nadziemną, o powierzchni zabudowy 153,00 m²;

5)    budynek o przeznaczeniu „budynki produkcyjne, usługowe i gospodarcze dla rolnictwa”, zawierający jedną kondygnację nadziemną, o powierzchni zabudowy 38,00 m²;

6)    zespół zabudowy kontenerowej (12x9);

7)    zespół zabudowy kontenerowej (10x9);

8)    kotłownia;

9)    budynek wiaty.

Sprzedający wskazuje jednak, że wszystkie w/w budynki i budowle zostaną usunięte (rozebrane) z Działki nr (…) przed jej sprzedażą czyli przed zawarciem umowy przyrzeczonej. Innymi słowy przedmiotem sprzedaży będzie Działka nr (…) będąca działką niezabudowaną.

Sprzedający nie ponosił na Nieruchomość wydatków przewyższających 30% wartości początkowej budynków i budowli. w stosunku do których przysługiwałoby mu praw do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego. Od wydatków eksploatacyjnych, media, utrzymanie ponoszonych na nieruchomość był odliczany podatek od towarów i usług. Od wydatków rozbiórkowych nie będzie odliczany podatek od towarów i usług.

Działka nr (…) jest działką niezabudowaną.

Na Działce nr (…) Sprzedający prowadzi działalność ogrodniczą, tj. działy specjalne produkcji rolnej czyli uprawa pod osłonami w obiektach ogrzewanych typu szklarnia i tunel foliowy.

W 2002 r. Sprzedający stał się w związku z prowadzoną działalnością czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Działka nr (…) oraz Udział w Działce nr (…) nie były wprowadzane do ewidencji środków trwałych.

W działalności ogrodniczej będącej działami specjalnymi produkcji rolnej nie były prowadzone księgi handlowe i podatkowa księga przychodów i rozchodów. Rozliczenie następowało i nadal następuje na podstawie norm szacunkowych.

Na Działce nr (…) oraz Działce nr (…) nie zostały poczynione jakiekolwiek działania w celach deweloperskich. Nie zostały dokonane żadne podziały na mniejsze działki, nie występowano z wnioskami o jakiekolwiek przyłącza.

Sprzedający nie podejmował wymagających zaangażowania własnych środków finansowych czynności, zmierzających do podniesienia wartości działek (jak w szczególności ogrodzenie, uzbrojenie terenu, doprowadzenie mediów, wydzielenie dróg, działania zmierzające do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy terenu). Sprzedający nie podejmował żadnych aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami. Sprzedający nie prowadził i nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, ani nie sprzedawał innych działek wyodrębnionych z nieruchomości będących przedmiotem darowizny.

Działka nr (…) oraz Działka nr (…) objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Działka nr (…) oznaczona jest symbolem 2 M/U – tereny zabudowy mieszkaniowej i usługowej.

Działka nr (…) oznaczona jest symbolem 1 MU – tereny zabudowy mieszkaniowej, siedliskowej i usługowej.

Sprzedający planuje zbyć Działkę nr (…) oraz Udział w Działce nr (…) na rzecz kupującego. Kupującym będzie deweloper. W związku z tym Sprzedający udzieli deweloperowi pełnomocnictw do podejmowania czynności faktycznych i prawnych względem Działki nr (…) oraz Udziału w Działce nr (…).

Potencjalnym nabywcą Nieruchomości jest B. sp. z o.o. (dalej: Kupujący). Kupujący jest spółką celową, zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług i podlega obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów (przychodów) bez względu na miejsce ich osiągania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Kupujący nie jest podmiotem powiązanym wobec Sprzedającego w rozumieniu art. 11a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych ani art. 23m ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Pomiędzy Kupującym oraz Sprzedającym nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w art. 32 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Sprzedający i Kupujący dalej łącznie są zwani: Zainteresowanymi.

Przywołując za Państwem treść opisu zdarzenia przyszłego pominięto tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia i odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku od towarów i usług.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych (przeformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Czy prawidłowe jest stanowisko Zainteresowanych, że w zdarzeniu przyszłym opisanym we wniosku, w sytuacji gdy Sprzedający nie będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług w stosunku do przeniesienia prawa własności Działki nr (…) oraz Udziału w Działce nr (…) na rzecz Kupującego, transakcja ta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a zobowiązanym do  zapłaty podatku w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości będzie Kupujący? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych (przeformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Państwa zdaniem, prawidłowe jest Państwa stanowisko, że w zdarzeniu przyszłym opisanym we wniosku, w sytuacji gdy Sprzedający nie będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług w stosunku do transakcji przeniesienia prawa własności Działki nr (…) oraz Udziału w Działce nr (…) na rzecz Kupującego, transakcja ta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a zobowiązanym do zapłaty podatku w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości będzie Kupujący.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, jako czynność opodatkowaną należy uznać umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ww. ustawy, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany − w przypadku sprzedaży nieruchomości i prawa użytkowania wieczystego do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy).

Zgodnie jednak z treścią art. 2 pkt 4 ww. ustawy, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)    w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b)    jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

-        umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

-        umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Mając na uwadze treść powyższego przepisu, opisana w zdarzeniu przyszłym sprzedaż Nieruchomości powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności  cywilnoprawnych w związku z tym, że przedmiotem transakcji będzie sprzedaż rzeczy, niepodlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a ponadto żadne ze zwolnień z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie ma zastosowania.

Tym samym, Kupujący będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, w związku z nabyciem Nieruchomości w zaprezentowanym zdarzeniu przyszłym. Podstawę opodatkowania stanowić będzie wartość rynkowa przedmiotu planowanej transakcji, tj. cena Nieruchomości uzgodniona w umowie sprzedaży. Jednocześnie stawką właściwą dla opodatkowania planowanej transakcji podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest 2%.

Wskazali Państwo na interpretacje indywidualne, które – Państwa zdaniem – potwierdzają Państwa stanowisko.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołałem powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

 W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgonie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).

Z opisu sprawy wynika, że Zainteresowany niebędący stroną postępowania (Kupujący) zamierza zawrzeć z Zainteresowanym będącym stroną postępowania (Sprzedającym) umowę sprzedaży działki i udziału w drugiej działce (łącznie określone we wniosku: Nieruchomość).

Należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: (…) w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedającego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Sprzedaż przez Sprzedającego Działki nr (…) i udziału w Działce nr (…) podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku. Ww. sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem VAT według stawki właściwej dla przedmiotu transakcji.

Zatem, skoro omawiana we wniosku transakcja będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku umowa sprzedaży nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W takiej sytuacji Państwa stanowisko, że transakcja ta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług oraz podatku dochodowego od osób fizycznych zostały wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan A. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.