0111-KDIB2-3.4014.340.2026.1.MD

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

5 lipca 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie obowiązków notariusza. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest notariuszem prowadzącym kancelarię notarialną i wykonuje obowiązki płatnika podatku od czynności cywilnoprawnych, o których mowa w art. 10 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Do kancelarii Wnioskodawcy zgłosił się przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą oraz zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług, zamierzający sukcesywnie zawierać umowy sprzedaży osiemnastu lokali mieszkalnych położonych w jednym budynku.

Sprzedający nabył nieruchomość w 2020 r., jeszcze przed rozpoczęciem prowadzenia aktualnej działalności gospodarczej. Przedmiotem nabycia był budynek położony na terenie byłego kompleksu koszarowego. Budynek został wybudowany w latach dwudziestych XX wieku jako obiekt wojskowy i był wykorzystywany przez wojsko do 1992 r. Po opuszczeniu obiektu przez wojsko budynek przez wiele lat pozostawał nieużytkowany i ulegał stopniowej degradacji technicznej. W szczególności około 2007 r. rozebrano dach budynku, czego następstwem było całkowite zniszczenie drewnianych stropów międzykondygnacyjnych oraz znaczne uszkodzenie pozostałych elementów budynku. Po nabyciu nieruchomości Sprzedający przeprowadził kompleksowe roboty budowlane obejmujące przebudowę budynku oraz jego przystosowanie do funkcji budynku mieszkalnego wielolokalowego. W wyniku wykonanych robót odbudowano budynek i powstało osiemnaście samodzielnych lokali mieszkalnych.

Przed zawarciem umów sprzedaży Sprzedający oświadcza Wnioskodawcy, że sprzedaż lokali podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż stanowi dostawę nowo wyodrębnionych lokali mieszkalnych powstałych w wyniku przebudowy budynku, dokonywaną w ramach pierwszego zasiedlenia. Sprzedający oświadcza ponadto, że nakłady poniesione na przebudowę budynku przekroczyły 30% jego wartości początkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca zamierza zamieszczać w treści każdego aktu notarialnego następujące oświadczenie stron: „Strony oświadczają, iż umówiona cena odpowiada wartości rynkowej, czynność objęta treścią tego aktu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT), zgodnie z oświadczeniem Sprzedających, wynikającym z dokonanej przez nich kwalifikacji podatkowej transakcji jako dostawy nowo wyodrębnionych lokali mieszkalnych powstałych w wyniku przebudowy budynku, dokonywanej w ramach ich pierwszego zasiedlenia, a nadto Sprzedający oświadczył, że nakłady poniesione na przebudowę budynku przekroczyły 30% jego wartości początkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.”

Przed odebraniem powyższego oświadczenia Wnioskodawca poucza strony o treści przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, właściwych przepisów Ordynacji podatkowej oraz art. 56 Kodeksu karnego skarbowego.

Wnioskodawca wskazuje, że część okoliczności mających znaczenie dla kwalifikacji transakcji na gruncie podatku od towarów i usług, w szczególności dotyczących przekroczenia 30% wartości początkowej budynku, momentu pierwszego zasiedlenia oraz przyjętej przez Sprzedającego kwalifikacji podatkowej transakcji, wynika z przedstawionej dokumentacji oraz oświadczeń Sprzedającego.

Wnioskodawca nie posiada ustawowych kompetencji właściwych organom podatkowym do prowadzenia postępowania podatkowego lub dowodowego zmierzającego do definitywnego rozstrzygnięcia prawidłowości tej kwalifikacji podatkowej.

Pytanie

Czy notariusz wykonuje obowiązki płatnika podatku od czynności cywilnoprawnych wynikające z art. 10 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych w sposób prawidłowy, jeżeli – zgodnie z przedstawionym zdarzeniem przyszłym – przed podjęciem decyzji o niepobraniu podatku od czynności cywilnoprawnych ustali stan faktyczny mający znaczenie dla opodatkowania czynności, przeanalizuje przedstawioną dokumentację oraz odbierze od sprzedającego oświadczenia znajdujące potwierdzenie w ustalonym stanie faktycznym i przedstawionej dokumentacji, dotyczące okoliczności mających znaczenie dla zastosowania art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, których prawdziwość nie budzi uzasadnionych wątpliwości?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, w opisanym zdarzeniu przyszłym notariusz wykonuje obowiązki płatnika podatku od czynności cywilnoprawnych wynikające z art. 10 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w sposób prawidłowy. Na notariuszu jako płatniku ciąży obowiązek ustalenia stanu faktycznego mającego znaczenie dla opodatkowania czynności podatkiem od czynności cywilnoprawnych oraz zastosowania przepisów tej ustawy do ustalonego stanu faktycznego. Obowiązek ten obejmuje w szczególności analizę przedstawionej dokumentacji, ocenę okoliczności faktycznych mających znaczenie dla opodatkowania czynności oraz odebranie od stron niezbędnych oświadczeń.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym Wnioskodawca nie ogranicza się wyłącznie do odebrania oświadczeń Sprzedającego o opodatkowaniu transakcji podatkiem od towarów i usług. Przed sporządzeniem aktu notarialnego analizuje dokumentację dotyczącą nieruchomości i wykonanych robót budowlanych, zapoznaje się z opinią techniczną oraz dokumentacją zgromadzoną w postępowaniu prowadzonym przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego, ustala okoliczności dotyczące historii budynku oraz zakresu wykonanych robót budowlanych, a następnie odbiera od Sprzedającego oświadczenia dotyczące okoliczności mających znaczenie dla zastosowania art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Oświadczenia Sprzedającego pozostają zgodne z ustalonym przez Wnioskodawcę stanem faktycznym oraz przedstawioną dokumentacją i nie budzą uzasadnionych wątpliwości co do ich prawdziwości.

Zdaniem Wnioskodawcy, obowiązki płatnika określone w art. 10 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie mogą być interpretowane jako obowiązek prowadzenia postępowania dowodowego właściwego dla organów podatkowych ani jako obowiązek definitywnego rozstrzygania wszelkich zagadnień dotyczących opodatkowania czynności podatkiem od towarów i usług. Notariusz nie dysponuje kompetencjami właściwymi organom podatkowym, które umożliwiałyby prowadzenie postępowania podatkowego, gromadzenie materiału dowodowego w zakresie wykraczającym poza przedstawione dokumenty i oświadczenia stron oraz wydawanie wiążących rozstrzygnięć dotyczących obowiązków podatkowych podatników podatku od towarów i usług.

W ocenie Wnioskodawcy prawidłowe wykonanie obowiązków płatnika polega na rzetelnym ustaleniu stanu faktycznego, analizie dostępnej dokumentacji, odebraniu od Sprzedającego oświadczeń znajdujących potwierdzenie w ustalonym stanie faktycznym oraz przedstawionych dokumentach, a następnie dokonaniu oceny obowiązku poboru podatku od czynności cywilnoprawnych zgodnie z przepisami tej ustawy. W konsekwencji należy uznać, że notariusz, który w opisany sposób wykonuje obowiązki płatnika i na podstawie tak ustalonego stanu faktycznego przyjmuje, że do czynności znajduje zastosowanie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, wykonuje obowiązki płatnika wynikające z art. 10 tej ustawy w sposób prawidłowy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Na podstawie art. 7a ust. 1 i 2 tej ustawy:

W myśl art. 10 ust. 2 cyt. ustawy:

Umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym. Płatnikiem podatku w zakresie czynności dokonywanych w formie aktu notarialnego jest notariusz.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że jest Pan notariuszem prowadzącym kancelarię notarialną i wykonuje obowiązki płatnika podatku od czynności cywilnoprawnych. Do Pana kancelarii zgłosił się przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą oraz zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług, zamierzający sukcesywnie zawierać umowy sprzedaży osiemnastu lokali mieszkalnych położonych w jednym budynku. Przed zawarciem umów sprzedaży Sprzedający oświadcza Panu, że sprzedaż lokali podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż stanowi dostawę nowo wyodrębnionych lokali mieszkalnych powstałych w wyniku przebudowy budynku, dokonywaną w ramach pierwszego zasiedlenia. Sprzedający oświadcza ponadto, że nakłady poniesione na przebudowę budynku przekroczyły 30% jego wartości początkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Zamierza Pan zamieszczać w treści każdego aktu notarialnego następujące oświadczenie stron: „Strony oświadczają, iż umówiona cena odpowiada wartości rynkowej, czynność objęta treścią tego aktu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT), zgodnie z oświadczeniem Sprzedających, wynikającym z dokonanej przez nich kwalifikacji podatkowej transakcji jako dostawy nowo wyodrębnionych lokali mieszkalnych powstałych w wyniku przebudowy budynku, dokonywanej w ramach ich pierwszego zasiedlenia, a nadto Sprzedający oświadczył, że nakłady poniesione na przebudowę budynku przekroczyły 30% jego wartości początkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.” Przed odebraniem powyższego oświadczenia poucza Pan strony o treści przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, właściwych przepisów Ordynacji podatkowej oraz art. 56 Kodeksu karnego skarbowego.

Chciałby się Pan dowiedzieć, czy wykonuje Pan obowiązki płatnika podatku od czynności cywilnoprawnych wynikające z art. 10 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w sposób prawidłowy, jeżeli – zgodnie z przedstawionym zdarzeniem przyszłym – przed podjęciem decyzji o niepobraniu podatku od czynności cywilnoprawnych ustali Pan stan faktyczny mający znaczenie dla opodatkowania czynności, przeanalizuje przedstawioną dokumentację oraz odbierze od sprzedającego oświadczenia znajdujące potwierdzenie w ustalonym stanie faktycznym i przedstawionej dokumentacji, dotyczące okoliczności mających znaczenie dla zastosowania art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, których prawdziwość nie budzi uzasadnionych wątpliwości.

Pana zdaniem, prawidłowe wykonanie obowiązków płatnika polega na rzetelnym ustaleniu stanu faktycznego, analizie dostępnej dokumentacji, odebraniu od Sprzedającego oświadczeń znajdujących potwierdzenie w ustalonym stanie faktycznym oraz przedstawionych dokumentach, a następnie dokonaniu oceny obowiązku poboru podatku od czynności cywilnoprawnych zgodnie z przepisami tej ustawy. Notariusz, który w opisany sposób wykonuje obowiązki płatnika i na podstawie tak ustalonego stanu faktycznego przyjmuje, że do czynności znajduje zastosowanie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, wykonuje obowiązki płatnika wynikające z art. 10 tej ustawy w sposób prawidłowy.

Zgodnie z art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.):

Jak wynika z art. 30 § 1 ww. ustawy:

Z § 2 i 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 17 listopada 2023 r. w sprawie pobierania i zwrotu podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2542 ze zm.) wynika, że:

W myśl art. 7 § 1 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 614):

Stosownie do treści art. 80 § 2 tej ustawy:

Art. 92 § 3 ww. ustawy stanowi, że:

Z przepisów podatkowych nie wynikają wprost wymogi, jakie dokładnie inne czynności związane z zawarciem aktu notarialnego winien wykonać notariusz w związku z wykonywaniem obowiązków płatnika – nie zostało to określone ani w sposób ogólny, ani szczegółowy.

Notariusz, jako płatnik podatku od czynności cywilnoprawnych, stosownie do przepisu art. 8 Ordynacji podatkowej, jest zobowiązany do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu. Na podstawie art. 30 § 1 i § 3 Ordynacji podatkowej płatnik, który nie wykonał obowiązków określonych w ww. art. 8, odpowiada całym swoim majątkiem za podatek niepobrany lub podatek pobrany a niewpłacony.

Jednocześnie, zgodnie z art. 10 ust. 3c ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Mając zatem na uwadze powyższe, a zwłaszcza ciążącą na płatniku odpowiedzialność za niewykonanie lub nienależyte wykonanie obowiązku obliczenia i pobrania podatku we właściwej kwocie, przed zastosowaniem ulgi w podatku (wyłączenia, zwolnienia), płatnik powinien dołożyć wszelkiej staranności i pozyskać (zgromadzić) jak najwięcej informacji (dowodów) uzasadniających zastosowanie wyłączenia/zwolnienia od podatku. W przypadku niepobrania/pobrania podatku w kwocie niższej niż należna, mogą one okazać się pomocne przy wykazywaniu przez płatnika braku jego winy w niepobraniu podatku.

Należy zgodzić się z Panem, że notariusz nie dysponuje kompetencjami właściwymi organom podatkowym, które umożliwiałyby prowadzenie postępowania podatkowego, gromadzenie materiału dowodowego w zakresie wykraczającym poza przedstawione dokumenty i oświadczenia stron oraz wydawanie wiążących rozstrzygnięć dotyczących obowiązków podatkowych podatników podatku od towarów i usług.

Należy również zgodzić się z Panem, że prawidłowe wykonanie obowiązków płatnika polega na rzetelnym ustaleniu stanu faktycznego. W tym zakresie uprawnienia notariusza zezwalają na odbieranie oświadczeń od stron czynności (umowy) w zakresie, w jakim nie dopuszczają innego sposobu badania stanu faktycznego.

Ostatecznej weryfikacji prawdziwości oświadczeń dokona organ podatkowy, tj. właściwy naczelnik urzędu skarbowego, na podstawie stanu faktycznego i/lub przedłożonych dokumentów.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy Ordynacja podatkowa. Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

-        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.