0111-KDIB2-2.4014.243.2026.1.DR

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

31 sierpnia 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania umowy sprzedaży budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

W 2023 roku zakupiła Pani z mężem udział w nieruchomości. Był to udział w wysokości (...) w budynku (…).

Udział ten znajdował się, razem z innymi udziałami, na wspólnej księdze wieczystej nr (…). Jest to budynek mieszkalny, wielorodzinny ((...) lokali mieszkalnych). Udziały sprzedali Państwo w kwietniu 2026 roku. Dnia (...) marca 2024 r. postępowanie administracyjne wszczął Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego (…). Z przeprowadzonej na budowie kontroli jasno wynikało, że Inspektorat nakazuje wstrzymanie prac budowlanych prowadzących do zmiany kategorii budynku i przywrócenia go do stanu pierwotnego ((...) 2024 r.). Decyzja ta była wydana w momencie, w którym większość udziałów została sprzedana, a prowadzone prace remontowe odbywały się już głównie w poszczególnych lokalach mieszkalnych przez właścicieli. Deweloper nie wykonał żadnych prac przywracających budynek do stanu pierwotnego. Postępowanie w Powiatowym Inspektoracie Nadzoru Budowlanego (…) zakończyło się (...) czerwca 2024 r. odesłaniem sprawy do Prokuratury Rejonowej (…). Według Pani wiedzy, Prokuratura nie ustosunkowała się do sprawy. Wystąpiła Pani do Wydziału Geodezji Urzędu Miasta (…) z prośbą o informacje dotyczącą kategorii budynku. Dnia (...) lipca 2026 r. otrzymała Pani pismo, z którego wynika, że ostatnie informacje o przeznaczeniu domu jako budynku jednorodzinnego, pochodzą z czasu oddania budynku do użytkowania w 2022 roku. Po tym roku budynek był remontowany przez dewelopera i remont ten zmienił kategorię budynku.

Dnia (...) 2026 roku kupili Państwo nieruchomość (dom jednorodzinny) i oświadczyli Państwo, że nie są Państwo ani nie byli właścicielami lub udziałowcami domu jednorodzinnego, przez co są Państwo zwolnieni z podatku od czynności cywilnoprawnych.

Pytanie

Czy w związku z przedstawionymi wyżej informacjami faktycznie przysługiwała Państwu możliwość zwolnienia z konieczności zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych przy zakupie domu jednorodzinnego?

Pani stanowisko w sprawie

Pani zdaniem, przed zakupem przez Państwa nieruchomości, deweloper remontując budynek zmienił jego kategorię z jednorodzinnego na wielorodzinny. W dniu podpisywania umowy notarialnej, budynek był budynkiem wielorodzinnym, co również wynika z postanowienia PINB. Mimo postanowień PINB (…) budynek nie został przywrócony do stanu pierwotnego, więc został w dalszym ciągu budynkiem wielorodzinnym. W związku z powyższym przysługuje Państwu prawo do zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W myśl art. 9 pkt 17 ww. ustawy:

Z treści przepisu art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:

·      prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,

·      prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,

·      spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,

pod warunkiem, że kupującemu/ kupującym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że w 2023 roku zakupiła Pani z mężem udział w nieruchomości w wysokości (...). Udział ten znajdował się, razem z innymi udziałami, na wspólnej księdze wieczystej nr (…). Udziały sprzedali Państwo w kwietniu 2026 roku. Dnia (...) marca 2024 r. postępowanie administracyjne wszczął Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego (…). Z przeprowadzonej na budowie kontroli jasno wynikało, że Inspektorat nakazuje wstrzymanie prac budowlanych prowadzących do zmiany kategorii budynku i przywrócenia go do stanu pierwotnego ((...) 2024 r.). Decyzja ta była wydana w momencie, w którym większość udziałów została sprzedana, a prowadzone prace remontowe odbywały się już głównie w poszczególnych lokalach mieszkalnych przez właścicieli. Deweloper nie wykonał żadnych prac przywracających budynek do stanu pierwotnego. Postępowanie w Powiatowym Inspektoracie Nadzoru Budowlanego (…) zakończyło się (...) czerwca 2024 r. odesłaniem sprawy do Prokuratury Rejonowej (…). Według Pani wiedzy, Prokuratura nie ustosunkowała się do sprawy. Wystąpiła Pani do Wydziału Geodezji Urzędu Miasta (…) z prośbą o informacje dotyczącą kategorii budynku. Dnia (...) lipca 2026 r. otrzymała Pani pismo, z którego wynika, że ostatnie informacje o przeznaczeniu domu jako budynku jednorodzinnego, pochodzą z czasu oddania budynku do użytkowania w 2022 roku. (...) 2026 roku kupili Państwo nieruchomość (dom jednorodzinny) i oświadczyli Państwo, że nie są Państwo ani nie byli właścicielami lub udziałowcami domu jednorodzinnego, przez co są Państwo zwolnieni z podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ma Pani wątpliwości czy przysługiwało Pani zwolnienie od podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zakupu przedmiotowej nieruchomości.

Pani zdaniem, przysługuje Pani prawo do zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z Pani stanowiskiem nie można się zgodzić.

Aby bowiem skorzystać ze zwolnienia zawartego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie mogło Pani przysługiwać żadne z praw ani udział w prawie wskazanym w treści tego przepisu (za wyjątkiem udziału nieprzekraczającego 50% nabytego w drodze dziedziczenia), czyli m.in. udział w prawie własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego.

Zarówno ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, jak i Kodeks cywilny nie definiują pojęć „budynek mieszkalny jednorodzinny” i „budynek”. W takiej sytuacji, na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, należy dopuścić możliwość odwołania się do definicji budynku i budynku mieszkalnego jednorodzinnego z ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.).

Zgodnie z art. 3 pkt 2 i 2a ww. ustawy:

W literaturze przedmiotu podkreśla się że organem kompetentnym do określenia kategorii budynku w świetle przepisów Prawa budowlanego jest organ administracji budowlanej (starosta), który wypowiada się w sprawie funkcji budynku w drodze decyzji o pozwoleniu na budowę i zatwierdzeniu projektu budowlanego lub w drodze decyzji o wyrażeniu zgody na zmianę sposobu użytkowania budynku. W wyroku z 26 lutego 2020 r., sygn. akt I OSK 2044/18 NSA stwierdził:

O kwalifikacji budynku nie może decydować zatem jedynie faktyczny sposób jego użytkowania, ale funkcje i przeznaczenie, a organem kompetentnym do określenia kategorii budynku w świetle przepisów Prawa budowlanego jest organ administracji budowlanej (starosta).

Jak wynika z art. 50 ustawy Prawo budowlane:

Z powyższego wynika, że w przypadku obiektu wybudowanego bez wymaganego zgłoszenia lub decyzji o pozwoleniu na budowę, organ nadzoru budowlanego wydaje postanowienie o wstrzymaniu budowy. Samowola budowlana jest zdarzeniem prawnym o charakterze ciągłym. Powstaje w chwili rozpoczęcia budowy bez wymaganego pozwolenia na budowę lub bez uprzedniego dokonania zgłoszenia. Trwa od momentu jej powstania, aż do chwili likwidacji skutków samowoli.

Z wniosku wynika, że (...) marca 2024 r. postępowanie administracyjne wobec inwestora wszczął Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego (…). Następnie (...) maja 2024 r. Inspektorat nakazał wstrzymanie prac budowlanych prowadzących do zmiany kategorii budynku i przywrócenie go do stanu pierwotnego. Z Wydziału Geodezji Urzędu Miasta (…) (...) lipca 2026 r. otrzymała Pani pismo, z którego wynika, że ostatnie informacje o przeznaczeniu domu jako budynku jednorodzinnego, pochodzą z czasu oddania budynku do użytkowania w 2022 roku.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że posiadała Pani udział w budynku mieszkalnym jednorodzinnym, co wynika wprost z informacji zawartych w piśmie z (...) lipca 2026 r. Wydziału Geodezji Urzędu Miasta (…). Jak sama podała Pani we wniosku, Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego (…) nakazał wstrzymanie prac budowlanych prowadzących do zmiany kategorii budynku i przywrócenie go do stanu pierwotnego. Dlatego też opisany przez Panią budynek mieszkalny jednorodzinny nigdy nie zmienił kategorii budynku. W związku z tym nie ma Pani racji, twierdząc, że „budynek był remontowany przez dewelopera i remont ten zmienił kategorię budynku”. Jak już zostało wspomniane wyżej, o kwalifikacji budynku nie decyduje jedynie faktyczny sposób jego użytkowania, a organem kompetentnym do określenia kategorii budynku w świetle przepisów Prawa budowlanego jest organ administracji budowlanej (starosta).

Zatem w przedmiotowej sprawie nie został spełniony warunek omawianego zwolnienia, ponieważ była Pani właścicielką udziału w budynku mieszkalnym jednorodzinnym.

W związku z powyższym, Pani stanowisko zostało uznane za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pani wniosek dotyczy również możliwości zwolnienia z opodatkowania umowy sprzedaży budynku mieszkalnego jednorodzinnego w odniesieniu do Pani męża. W zakresie tym zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm. dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.