0111-KDIB2-2.4014.193.2026.4.KK

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

 

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych – jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

 

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

 

17 lipca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 16 lipca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa własności Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 27 sierpnia 2026 r. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

 

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

 

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Kupujący)

(…);

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B.B. (Sprzedający I);

(…);

3. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Pan C.C. (Sprzedający II);

(…);

4. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Pan D.D. (Sprzedający III)

(…);

5. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Pan E.E. (Sprzedający IV)

(…).

 

Opis zdarzenia przyszłego

1. Wstęp

B.B., C.C., D.D. oraz E.E. (dalej: „Sprzedający”) oraz A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością jako kupujący (dalej: "Kupujący") zamierzają dokonać transakcji sprzedaży posiadanych przez Sprzedających udziałów to jest udziału wynoszącego 5/8 części należącego do B.B. oraz udziały wynoszące po 1/8 części należące do C.C. , D.D. oraz E.E. w nieruchomości zlokalizowanej w miejscowości (…) w gminie (…), stanowiących działki gruntu, które zostaną wydzielone geodezyjnie z działek o numerach (…) i (…). Sprzedający oraz Kupujący będą w dalszej części łącznie określani jako "Wnioskodawcy" lub „Strony”.

Ponadto Kupujący planuje dokonać nabycia sąsiadujących ze sobą nieruchomości gruntowych celem przeprowadzenia inwestycji polegającej na budowie parku magazynowo-logistycznego wraz z obsługą komunikacyjną i niezbędną infrastrukturą (dalej: „Inwestycja”).

Przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie wspólnej interpretacji przepisów prawa podatkowego jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych na gruncie podatku od towarów i usług oraz podatku od czynności cywilnoprawnych planowanej Transakcji.  W dalszych punktach Wnioskodawcy przedstawią: (pkt 2) opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji, (pkt 3) zarys działalności Sprzedających i Kupującego, (pkt 4) okoliczności nabycia nieruchomości przez Sprzedających (pkt 5) przedmiot i okoliczności towarzyszące planowanej Transakcji oraz (pkt 6) opis działalność Kupującego po Transakcji.

2. Opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji

W ramach planowanej transakcji Kupujący nabędzie od Sprzedających prawo własności udziałów w nieruchomości gruntowych położonych w województwie (…), powiecie  (…), gminie  (…), miejscowości  (…), które na moment zawarcia umowy przyrzeczonej (umowy sprzedaży) będą stanowiły odrębne działki ewidencyjne o łącznej przybliżonej powierzchni ok. (…), ha (dwie działki po ok. (…), ha) lub innym o obszarze niezbędnym dla potrzeb realizacji Inwestycji.

Nieruchomość ta zostanie wydzielona w drodze podziału geodezyjnego z:

 (i) działki gruntu o numerze ewidencyjnym  (…),, dla której Sąd Rejonowy w  (…),, (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr  (…),  oraz

(ii) działki gruntu o numerze ewidencyjnym  (…),, dla której Sąd Rejonowy w  (…),, (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr  (…),.

Nabywane działki gruntu wraz ze znajdującymi się na nich urządzeniami melioracyjnymi stanowiącymi budowle (opisane w dalszej części Wniosku) dalej określane będą łącznie jako „Nieruchomość”. Nabycie Nieruchomości przez Kupującego od Sprzedających dalej określane będzie jako „Transakcja”.

Zgodnie z uchwałą nr  (…), Rady Miejskiej w  (…),  z dnia  (…),  2025 r. w sprawie uchwalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego gminy  (…),  dla fragmentu wsi  (…),  (dalej: „Uchwała”), Nieruchomość ma przeznaczenie: 2U-PS – tereny usług lub składów i magazynów, KDL – teren dróg lokalnych oraz KDG – teren dróg głównych .

Na dzień sporządzenia niniejszego wniosku działki ewidencyjne nr  (…) oraz  (…) nie są w całości objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Niemniej jednak, zgodnie z Uchwałą, część działek nr  (…)  i  (…)  – odpowiadająca obszarowi planowanemu do wydzielenia jako Nieruchomość (i będące przedmiotem Transakcji) – jest objęta tym planem i przeznaczona pod tereny usług lub składów i magazynów (2U-PS), teren dróg lokalnych (KDL) oraz teren dróg głównych (KDG).

Strony wskazują, że na moment zawarcia umowy sprzedaży podział geodezyjny zostanie dokonany, a Nieruchomość stanowiąca przedmiot Transakcji będzie w całości objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, z przeznaczeniem 2U-PS – tereny usług lub składów i magazynów, KDL – teren dróg lokalnych oraz KDG - teren dróg głównych.

Tym samym Nieruchomość na dzień finalizacji Transakcji będzie stanowiła tereny budowlane – grunty przeznaczone pod zabudowę w rozumieniu art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT.

Na Nieruchomości znajdują się urządzenia melioracyjne w postaci rurociągów drenarskich, znajdujących się na działkach (…) i (…) oraz rowu melioracyjnego znajdującego się na działce (…), stanowiących budowle hydrotechniczne, trwale związane z gruntem, spełniające definicje budowli w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego - Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane (tj. Dz. U z 2025 r. poz. 418 z późn. zm. dalej: „Prawo budowlane”). Przedmiotowe urządzenia melioracyjne, powstały przed nabyciem Nieruchomości przez Sprzedających, tj. Sprzedający nie mają pewności co do roku ich wybudowania, jednak z dostępnych informacji wynika, że zostały wykonane najprawdopodobniej około (…) roku. Jednocześnie, od momentu nabycia udziału w Nieruchomości przez B.B. w (…) r., budowle (urządzenia melioracyjne) nie były przedmiotem ulepszeń (w szczególności ulepszeń których wartość przekraczałaby 30% ich wartości początkowej). Sprzedający nie planują również dokonywać ich ulepszeń przed dokonaniem Transakcji.

W ocenie Wnioskodawców, należy uznać, że do pierwszego zasiedlenia urządzeń melioracyjnych doszło najpóźniej na moment nabycia udziału w działkach oraz rozpoczęcia ich wykorzystywania przez B.B., tym samym od pierwszego zasiedlenia urządzeń melioracyjnych do dnia Transakcji upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Jednocześnie Wnioskodawcy wskazują, że urządzenia melioracyjne znajdujące się na Nieruchomości nie stanowią, z ekonomicznego punktu widzenia, przedmiotu zainteresowania Kupującego ani celu planowanego nabycia. Celem Transakcji jest nabycie gruntów przeznaczonych pod realizację Inwestycji. Przejście na Kupującego urządzeń melioracyjnych (jako trwale związanych z gruntem oraz będących własnością Sprzedających) będzie miało charakter wtórny i akcesoryjny wobec zasadniczego przedmiotu Transakcji, jakim jest nabycie Nieruchomości jako terenu inwestycyjnego. Wnioskodawcy wskazują również, że w związku z planowaną realizacją Inwestycji, w (…) 2026 r. właściwy organ wydał na rzecz Agenta (zdefiniowanego poniżej) prawomocną decyzję pozwolenie wodnoprawne na wykonanie urządzeń wodnych poprzez likwidację oraz przebudowę sieci drenarskiej (tj. m.in. dotyczącą likwidacji sieci drenarskiej wraz z rowem melioracyjnym znajdującej się na Nieruchomości oraz na pozostałych działkach objętych Inwestycją), przy czym likwidacja tych urządzeń nastąpi dopiero po zawarciu ostatecznej umowy sprzedaży.

Poza wyżej wskazanymi urządzeniami melioracyjnymi na Nieruchomości nie znajdują się żadne budynki, inne budowle, obiekty małej architektury, ani żadne inne naniesienia budowlane. Nieruchomość nie jest uzbrojona oraz nie będzie uzbrojona na moment planowanej Transakcji. Nieruchomość będzie miała zapewniony dostęp do drogi publicznej.

Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Nieruchomość nie przechodzi/znajduje się na niej żadna instalacja wchodząca w skład przedsiębiorstwa podmiotów trzecich, która w świetle Prawa budowlanego powinna być kwalifikowana jako budowle (np. urządzenia przesyłowe). Na Nieruchomości nie zostały ustanowione służebności przesyłu.

Sprzedający oraz Agent (zdefiniowany poniżej), przed zawarciem planowanej Transakcji, planują zawrzeć przedwstępną umowę ustanowienia odpłatnej służebności gruntowej na działce powstałej z podziału działki nr (…) (w części w jakiej nie będzie stanowiła Nieruchomości) oraz na działce nr (…) (będącej wyłączną własnością B.B., objętej księgą wieczystą numer (…), położonej w miejscowości (…), gminie (…), powiecie (…), województwie (…), niestanowiącej przedmiotu Transakcji), dotyczącą ustanowienia prawa do wykonania na działkach instalacji wodociągowej, kanalizacyjnej oraz kanalizacji deszczowej. Przyrzeczona umowa (umowy) ustanowienia odpłatnej służebności gruntowej mają zostać zawarte w dwóch etapach, tj. etap I nie później niż do (…)2027 r. oraz etap II nie później niż do dnia (…)2027 r.

Jak wynika z wypisów z rejestru gruntów wydanych na dzień (…)2026 r. z upoważnienia Starosty (…) (znak: (…)), działka gruntu nr (…) stanowi grunty orne, oznaczone symbolem R o klasyfikacji RIIIb, RIVa i RIVb i W - grunty pod rowami oraz działka gruntu (…) stanowi grunty orne, oznaczone symbolem R o klasyfikacji RIIIb, RIVa i RIVb.

3. Zarys działalności Sprzedających i Kupującego

B, D.D. oraz E.E. są osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej oraz nie są zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT.

C.C., od (…)2021 r. prowadzi działalność gospodarczą w formie kancelarii radcy prawnego, w ramach której świadczy usługi prawne, jest także zarejestrowany jako czynny podatnik VAT.

B.B. oraz D.D. prowadzą działalność rolniczą w ramach zwolnienia z opodatkowania VAT przewidzianego dla rolników ryczałtowych. Natomiast, C.C. oraz E.E.   nie prowadzą działalności w ramach zwolnienia z opodatkowania VAT przewidzianego dla rolników ryczałtowych.

Sprzedający nie prowadzą i nie prowadzili działalności polegającej na obrocie ziemią, w tym ziemią rolną.

Kupujący jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, będącą polskim rezydentem podatkowym, z siedzibą w (…). Kupujący prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT oraz jest zarejestrowany (oraz na moment planowanej Transakcji będzie zarejestrowany) jako podatnik VAT czynny. Kupujący prowadzi działalność gospodarczą polegającą m.in. na realizacji przedsięwzięć inwestycyjnych i deweloperskich.

Dodatkowo Wnioskodawcy wskazują, że Kupujący nie jest podmiotem powiązanym wobec Sprzedającego w rozumieniu art. 11a Ustawy o CIT - Ustawa z dnia 15.02.1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2025 r. poz. 278 z późn. zm. dalej: „Ustawa o CIT”) ani  art. 23m Ustawy o PIT - Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 z późn. zm. dalej: „Ustawa o PIT”). Pomiędzy Kupującym oraz Sprzedającym nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w art. 32 ust. 2 ustawy o VAT.

4. Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Sprzedających oraz jej wykorzystania

B.B. nabył udział w prawie własności działki nr (…) na zasadzie wspólności majątkowej małżeńskiej wraz z żoną F.F. (współwłasność), na podstawie umowy sprzedaży z dnia (…) 1996 r., Rep. A nr (…) oraz na tych samych zasadach, nabył udział w prawie własności działki nr (…) na podstawie umowy darowizny z dnia (…) 1996 r., Rep. A nr (…).

W związku ze śmiercią F.F. w dniu (…)2026 r., na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia z dnia (…)2026 r., Rep. A nr (…), jej mąż, B.B., odziedziczył dodatkowy udział wynoszący 1/8 w prawie własności Nieruchomości. Udziały wynoszące po 1/8 w prawie własności Nieruchomości odziedziczyli również C.C., D.D. oraz E.E.   będący synami zmarłej. Tym samym, na dzień zawarcia Transakcji B.B. będzie właścicielem udziału wynoszącego 5/8 w prawie własności Nieruchomości, natomiast pozostali Sprzedający będą właścicielami udziałów wynoszących po 1/8 w prawie własności Nieruchomości.

Nabycie Nieruchomości przez Sprzedających było nabyciem do majątku prywatnego (osobistego) i nie podlegało opodatkowaniu VAT oraz PCC.

Na moment nabycia, na Nieruchomości poza wyżej wskazanymi urządzeniami melioracyjnymi nie znajdowały się żadne budynki, inne budowle lub obiekty budowlane i stanowiła ona działkę rolną. Po nabyciu Nieruchomości nie były na niej prowadzone żadne prace budowlane czy inwestycyjne. B.B. wykorzystywał Nieruchomość, z urządzeniami melioracyjnymi, do własnych celów rolniczych (własna uprawa rolna korzystająca ze zwolnienia VAT dla rolników ryczałtowych). Od dnia zawarcia Umowy Dzierżawy Nieruchomość jest wykorzystywana do celów rolniczych przez D.D. jako dzierżawcę. C.C. oraz E.E.   od momentu nabycia udziałów w Nieruchomości nie korzystają z Nieruchomości tj. nie pobierają z niej pożytków, nie uprawiają oraz nie wykorzystują w żaden inny sposób.

W dniu (…) 2023 r. B.B. wraz z żoną F.F zawarł z synem D.D. umowę dzierżawy działek numer (…), (…), (…), (…), (…) (nr obrębu (…)) oraz działki numer (…) (nr obrębu (…)) (dalej: „Umowa Dzierżawy”), na podstawie której dzierżawca uzyskał prawo do używania wskazanych działek (w tym Nieruchomości) oraz pobierania z niej pożytków na potrzeby prowadzonej działalności rolniczej. Umowa została zawarta na czas oznaczony 10 lat. Jednocześnie strony ustaliły, że dzierżawca nie będzie uiszczał czynszu dzierżawnego, lecz będzie zobowiązany do ponoszenia (zapłaty wydzierżawiającym) podatków oraz innych opłat związanych z bieżącą eksploatacją Nieruchomości. Przy czym ubezpieczenie przedmiotu dzierżawy pozostało po stronie wydzierżawiających.

W związku ze śmiercią F.F. prawa i obowiązki z Umowy Dzierżawy, z mocy prawa przeszły na spadkobierców zmarłej – tj. B.B., C.C. i E.E. (D.D. w tym przypadku jest dzierżawcą, a zatem nie może być jednocześnie wydzierżawiającym wobec samego siebie). Tym samym ww. spadkobiercy wstąpili w jej miejsce po stronie wydzierżawiających. Na dzień niniejszego wniosku, umowa nie została rozwiązana, ani wypowiedziana.

W związku z planowaną Transakcją, Sprzedający rozwiążą Umowę Dzierżawy w odniesieniu do Nieruchomości nie później niż na miesiąc przed planowanym zawarciem umowy przenoszącej własność Nieruchomości (umowy sprzedaży).

Poza wskazaną powyżej Umową Dzierżawy, Nieruchomość nie była przedmiotem dzierżawy, najmu lub umów o podobnym charakterze.

B.B oraz F.F.  nie podejmowali działań marketingowych lub promocyjnych zmierzających do sprzedaży Nieruchomości. To Agent zwrócił się do nich z ofertą zakupu Nieruchomości. Również pozostali Sprzedający, po nabyciu udziałów w Nieruchomości w drodze dziedziczenia, nie podejmowali działań marketingowych lub promocyjnych zmierzających do sprzedaży Nieruchomości. Sprzedający nie dokonywali w przeszłości sprzedaży innych nieruchomości, w tym działek.

Ostateczna data Transakcji nie jest jeszcze znana, jednak Strony planują zawrzeć ostateczną umowę sprzedaży Nieruchomości (umowę przenoszącą własność) najpóźniej do dnia (…) 2026 r. (ale data ta może być i późniejsza).

5. Przedmiot i okoliczności towarzyszące planowanej Transakcji

W dniu (…) 2024 r. spółka (…) sp. z o.o. (dalej: „Agent”) zawarła z B.B. oraz F.F., działającymi jako ówcześni współwłaściciele Nieruchomości warunkową przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości repertorium A nr. (…) (dalej: „Umowa Przedwstępna”), na podstawie której B.B. i F.F.   zobowiązali się do zawarcia umowy sprzedaży (umowy przenoszącej prawo własności) Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji na rzecz Agenta pod określonymi warunkami (dalej: „Warunki”).

W związku ze śmiercią F.F., jej spadkobiercy, tj. B.B., C.C., D.D. oraz E.E., wstąpili z mocy prawa w ogół praw i obowiązków majątkowych zmarłej wynikających z Umowy Przedwstępnej. Tym samym na dzień złożenia niniejszego wniosku stroną zobowiązaną do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości, w zakresie posiadanych udziałów w Nieruchomości, są Sprzedający.

Umowa Przedwstępna przewiduje, że przed zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości zostaną spełnione następujące Warunki:

 1. uzyskanie przez Sprzedających zaświadczeń wydanych przez właściwy organ gminy, urząd skarbowy oraz Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306e lub art. 306g Ordynacji podatkowej oraz zaświadczeń wydanych przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych lub Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzających, że nie ma zaległości z tytułu podatków i innych należności publicznoprawnych;

 2. przeprowadzenie przez kupującego procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości i uznanie, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

 3. uzyskanie przez kupującego, na jego koszt, ustaleń, z których będzie wynikało, iż warunki glebowo-środowiskowe Przedmiotu Sprzedaży umożliwiają realizację planowanej przez niego Inwestycji;

 4. potwierdzenie, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną i gaz) umożliwiają realizację na Nieruchomości planowanej Inwestycji;

 5. potwierdzenie, że Nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej;

 6. uchwalenie i wejście w życie (obowiązywanie) miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub zintegrowanego planu inwestycyjnego obejmującego Nieruchomość, którego ustalenia będą umożliwiać realizację planowanej przez Kupującego Inwestycji;

 7. podział geodezyjny Nieruchomości, o którym mowa w Umowie Przedwstępnej zostanie dokonany na podstawie ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział;

 8. uzyskanie przez kupującego: warunków technicznych, pozwoleń, decyzji, uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych (w tym dostawców mediów) oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji publicznej na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na Nieruchomości, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne itp.) mogą znajdować się na Nieruchomości oraz kolidować z planowaną przez kupującego Inwestycją i których zmiana przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez kupującego pozwolenia na budowę planowanej Inwestycji;

 9. uzyskanie przez kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę planowanej przez niego Inwestycji;

               10. oświadczenia i zapewnienia Sprzedającego zawarte w § 1 Umowy Przedwstępnej pozostaną ważne i aktualne w dacie ostatecznej;

               11. przedstawienie przez kupującego uchwały wspólników kupującego wyrażającej zgodę na nabycie Nieruchomości,

               12. Umowa Dzierżawy w odniesieniu do Nieruchomości zostanie rozwiązana za porozumieniem stron nie później niż na miesiąc przed planowanym zawarciem umowy sprzedaży, a strony zrzekną się wzajemnie wszelkich roszczeń wynikających z łączącego je wcześniej stosunku dzierżawy w odniesieniu do Nieruchomości.

Zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej, powyższe warunki zawieszające zastrzeżone są na korzyść kupującego (Agenta), co oznacza, że kupujący (Agent) ma prawo żądać zawarcia umowy przyrzeczonej pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z warunków zawieszających.

W Umowie Przedwstępnej wyrażona jest zgoda na dysponowanie przez Agenta - od dnia jej zawarcia do daty zawarcia umowy przyrzeczonej – Nieruchomością dla celów budowlanych, to jest dla składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, decyzji, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na nim badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż jest on wolny od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim Inwestycji, z zastrzeżeniem, iż koszty tych działań ponosić będzie Agent. Ponadto wyrażono zgodę na przeprowadzenie archeologicznych badań ratowniczych na znanych i nowo odkrytych stanowiskach archeologicznych znajdujących się na Nieruchomości. Prawo to obejmuje również podwykonawców Agenta, którzy będą wykonywać badania i odwierty oraz prace archeologiczne.

W Umowie Przedwstępnej zawarte jest oświadczenie, że Agent ma prawo do dalszego wyrażania zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane o których mowa powyżej, na rzecz innych podmiotów, a także do udzielania dalszych zgód w zakresie, w jakim zostały one udzielone Agentowi.

Jednocześnie, B.B. i F.F   udzielili przedstawicielowi Agenta pełnomocnictwa  (z prawem substytucji) do:

 1) przeglądania akt księgi wieczystej nr KW Nr (…) i (…), w tym składania wniosków o sporządzenie fotokopii i odpisów z akt oraz do odbioru takich fotokopii i odpisów, a ponadto do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z których Nieruchomość została odłączona;

 2) uzyskania od właściwych organów administracji publicznej (rządowej i samorządowej) wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów lub wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania jej stanu prawnego;

 3) uzyskania wydanych na podstawie art. 306e i art. 306g w zw. z art. 112 Ordynacji podatkowej zaświadczeń właściwych dla Sprzedającego organów podatkowych, organów gminy, Państwowego Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych, Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, stwierdzających niezaleganie albo zaległości z tytułu podatków bądź składek na ubezpieczenie społeczne, ewentualnie niefigurowanie w rejestrze płatników składek;

 4) reprezentowania we wszelkich sprawach dotyczących uchwalenia lub zmiany planu ogólnego oraz uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, lub uchwalenia zintegrowanego planu inwestycyjnego obejmującego przedmiot sprzedaży;

 5) uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;

 6) uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej oraz warunków likwidacji kolizji planowanego przedsięwzięcia z istniejącymi sieciami i urządzeniami infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

 7) uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie, a jeśli okaże się to konieczne do realizacji Inwestycji, decyzji zatwierdzającej plan remediacji;

 8) uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych;

 9) uzyskania decyzji – pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego Inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji na lokalizację zjazdu publicznego z drogi, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości planowanej przez kupującego Inwestycji;

               10) składania wniosków o podział Nieruchomości w celu geodezyjnego wydzielenia działki gruntu odpowiedniej dla zaplanowanej przez Kupującego Inwestycji, do reprezentowania go w postępowaniach wszczętych na podstawie tych wniosków, a także odbioru wszelkich dokumentów, a zwłaszcza decyzji zatwierdzających podział, jak też do ujawnienia tego podziału w ewidencji gruntów i ewentualnej zmiany oznaczenia użytków gruntowych;

               11) składania wniosków o okazanie, ustalenie, wznowienie oraz rozgraniczenie granic dla Nieruchomości, do reprezentowania Sprzedającego w postępowaniach wszczętych na podstawie tych wniosków, a także odbioru wszelkich dokumentów, decyzji i postanowień związanych z postępowaniami wszczętymi na podstawie tych wniosków;

               12) zatwierdzenia w drodze decyzji administracyjnej dokumentacji hydrogeologicznej, geologiczno- inżynierskiej oraz geologicznej, a także prawo podpisywania oraz składania wniosków, prawo odbioru, składania wyjaśnień i uzupełnień, zmian, a także reprezentowanie Sprzedającego w toczących się postępowaniach administracyjnych.

W Umowie Przedwstępnej wyrażona jest zgoda na przeniesienie praw i obowiązków z Umowy Przedwstępnej na inną spółkę z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Dodatkowo, oświadczono, iż w okresie obowiązywania Umowy Przedwstępnej Sprzedający nie spowodują jakichkolwiek obciążeń Nieruchomości, nie będą prowadzić żadnych negocjacji zmierzających do jej sprzedaży ani składać żadnych oświadczeń, które stałyby w sprzeczności z jej postanowieniami.

W umowie zawarte jest oświadczenie, że na wezwanie kupującego Sprzedający udzielą wszelkich dalszych pełnomocnictw niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych związanych z uzyskaniem pozwoleń, uzgodnień itp., o których mowa Umowie Przedwstępnej, zarówno w formie pisemnej, jak też innej formie szczególnej.

Ponadto, umowa zawiera oświadczenie, że sprzedającym znane jest zamierzenie inwestycyjne kupującego, w związku z czym zrzekają się prawa składania jakichkolwiek odwołań, zażaleń, skarg i innych protestów w toku postępowań administracyjnych dotyczących realizacji tej Inwestycji, a ponadto zobowiązują się do niezgłaszania z tego tytułu żadnych roszczeń oraz do nieskładania żadnych odwołań, zażaleń, skarg i protestów.

Kupujący zobowiązał się do poniesienia wszelkich kosztów wynikających z podejmowanych przez kupującego, jak i ustanowionych, a wskazanych przez niego pełnomocników (dalszych pełnomocników), zarówno w zakresie podjętych czynności faktycznych, jak i prawnych.

W związku ze śmiercią F.F. oraz wygaśnięciem pełnomocnictwa udzielonego przez nią przedstawicielowi Agenta w Umowie Przedwstępnej, C.C., D.D. oraz E.E., jako spadkobiercy i obecni współwłaściciele Nieruchomości, udzielili swojemu ojcu, B.B. pełnomocnictwa do działania w ich imieniu w zakresie czynności dotyczących Nieruchomości, w tym czynności związanych z przygotowaniem i przeprowadzeniem Transakcji.

Powyższe pełnomocnictwo obejmuje w szczególności umocowanie do samodzielnego działania w zakresie sprzedaży udziałów przysługujących tym Sprzedającym w Nieruchomości, osobom, za cenę i na warunkach według uznania pełnomocnika, w tym do zawierania, zmiany i rozwiązywania umów przedwstępnych, umów sprzedaży, warunkowych umów sprzedaży oraz umów przeniesienia własności, zawierania umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami z dowolnie wybranym podmiotem, a także do wydania przedmiotu umowy w posiadanie kupującego. Ponadto pełnomocnictwo to obejmuje umocowanie do podejmowania czynności związanych z obsługą i przygotowaniem sprzedaży Nieruchomości.

Ponadto, zakres pełnomocnictwa udzielonego B.B. przez pozostałych Sprzedających obejmuje czynności odpowiadające czynnościom objętym pełnomocnictwem udzielonym pierwotnie przedstawicielowi Agenta przez B.B. oraz F.F. w Umowie Przedwstępnej.

Pełnomocnictwo udzielone B.B. obejmuje prawo udzielania dalszych pełnomocnictw w granicach udzielonego mu umocowania. Jednocześnie C.C., D.D. oraz E.E. postanowili, że B.B. jest uprawniony do działania jako druga strona czynności prawnej lub reprezentowania drugiej strony czynności prawnej w rozumieniu art. 108 Kodeksu cywilnego.

W konsekwencji, po śmierci F.F., Agent posiada pełnomocnictwo udzielone przez B.B. w Umowie Przedwstępnej, natomiast w zakresie dotyczącym udziałów w Nieruchomości należących do C.C., D.D. oraz E.E., czynności związane z przygotowaniem i przeprowadzeniem Transakcji oraz realizacją Inwestycji są podejmowane przy udziale B.B. działającego jako pełnomocnik pozostałych Sprzedających.

Tym samym, wszelkie działania podejmowane przez Agenta, na podstawie ww. pełnomocnictw, oddziałują na sferę prawną wszystkich Sprzedających.

 

Do dnia złożenia niniejszego Wniosku, Agent z wykorzystaniem udzielonych mu upoważnień oraz pełnomocnictw od B.B. i F.F. przeprowadził szereg czynności zmierzających do realizacji Inwestycji, w szczególności:

  1) Wszedł na teren działek będących przedmiotem Transakcji (w tym Nieruchomości) wykonując otwory wiertnicze w celu opracowania opinii geotechnicznej i ustalenia warunków gruntowo- wodnych.

   2) Przeprowadził pomiary terenowe niezbędne do pozyskania mapy do celów projektowych.

   3) Prowadzi przed Burmistrzem (…) w imieniu Sprzedających (i sprzedających pozostałe działki) postępowanie w sprawie podziału geodezyjnego działek będących przedmiotem Transakcji pod całość planowanej Inwestycji. Na moment zawarcia umowy przyrzeczonej podział będzie dokonany, a Nieruchomość odpowiednio wydzielona.

 

Poza wyżej wskazanymi działaniami Agent (na wniosek i w imieniu samego Agenta, bez otrzymania pełnomocnictwa od Sprzedających), w szczególności:

   1. Uzyskał Decyzję Burmistrza (…) nr (…) z dnia (…) 2025 r. o braku konieczności przeprowadzania oceny oddziaływania na środowisko i określeniu środowiskowych uwarunkowań zgody na realizacje przedsięwzięcia.

   2. Brał czynny udział przy procedurze uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, aktywnie koordynując działania.

Natomiast należy wskazać, że formalnie to B.B. i F.F.  i sprzedający pozostałych działek występowali w ww. procedurze w imieniu własnym. W wyniku czego została wydana Uchwała (tj. uchwała nr (…) Rady Miejskiej w (…) z dnia (…) 2025 r.)

   3. Uzyskał warunki techniczne dla Nieruchomości: wodne, gazowe oraz prądowe.

   4. Uzyskał decyzję o zgodzie na lokalizację rurociągu kanalizacji deszczowej w pasie drogi gminnej w celu odprowadzenia wód opadowych i roztopowych z Nieruchomości, w tym uzyskał warunki techniczne odprowadzenia w. w. wód,

   5. Uzyskał decyzję - pozwolenie wodnoprawne na wykonanie urządzeń wodnych poprzez likwidację oraz przebudowę sieci drenarskiej (tj. m.in. dotycząca likwidacji sieci drenarskiej znajdującej się na Nieruchomości oraz na pozostałych działkach objętych Inwestycją).

   6. Uzyskał decyzję - pozwolenie wodnoprawne na: (i.) wykonanie urządzenia wodnego w postaci wylotu kanalizacji deszczowej w biegu rzeki (…), (ii.) usługę wodną polegającą na odprowadzaniu wód opadowych lub roztopowych z powierzchni Inwestycji, (iii). szczególne korzystanie z wód polegające na realizacji robót lub obiektów budowlanych, skutkujących zmniejszeniem naturalnej retencji terenowej przez ograniczenie powierzchni biologicznie czynnej, (iv.) lokalizację sieci kanalizacji deszczowej na obszarze szczególnego zagrożenia powodzią.

   7. Złożył wniosek o zezwolenie na wyłączenie gruntów rolnych objętych Inwestycją (w tym Nieruchomości) z produkcji rolniczej.

   8. Zawarł porozumienie drogowe z gminą (…) celem budowy publicznej drogi dojazdowej do planowanej Inwestycji (przy czym Nieruchomość nie będzie posiadała bezpośredniego dostępu do tej drogi).

   9. Uzyskał decyzję (…) Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków o braku konieczności przeprowadzenia badań archeologicznych na Nieruchomości.

               10. Przygotował plan podziału Nieruchomości.

Cesja umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości

Zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej, Agent uprawniony jest do dokonania cesji praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej na inny podmiot – spółkę mającą siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Kupujący zamierza zawrzeć z Agentem umowę cesji, na podstawie, której wejdzie we wszelkie prawa i obowiązki tego podmiotu wynikające z Umowy Przedwstępnej. W wyniku zawarcia umowy cesji, Transakcji ze Sprzedającymi dokona nie Agent, a właśnie Kupujący. Jednocześnie, po dokonaniu cesji to na Kupującego przejdą wszelkie pełnomocnictwa oraz prawa do dysponowania Nieruchomością .

6. Opis działalności Kupującego po Transakcji

Kupujący planuje nabyć Nieruchomość w celu realizacji na niej i działkach sąsiadujących Inwestycji polegającej na budowie parku magazynowo-logistycznego wraz z obsługą komunikacyjną i niezbędną infrastrukturą. Po realizacji Inwestycji Kupujący będzie wykonywał czynności opodatkowane VAT. Kupujący zamierza skomercjalizować Inwestycję i świadczyć usługi w zakresie odpłatnego wynajmu powierzchni w budynku/budynkach. Działalność ta, stanowiąca odpłatne świadczenie usług będzie podlegała opodatkowaniu VAT. Ponadto, Kupujący nie będzie dokonywał czynności zwolnionych z VAT w stosunku do wybudowanej Inwestycji. W konsekwencji, jak wynika z powyższego, nabycie Nieruchomości przez Kupującego będzie związane z wykonywaniem późniejszych czynności podlegających opodatkowaniu VAT przez Kupującego.

Dodatkowo w przypadku potwierdzenia w uzyskanej interpretacji indywidualnej, że Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT, Strony złożą zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy podatkiem VAT i rezygnują ze zwolnienia. Oświadczenie zostanie złożone w formie i terminie zgodnie z art. 43 ust. 10 i ust. 11 Ustawy o VAT.

Podsumowując:

   - Nieruchomość na dzień finalizacji Transakcji będzie terenami budowlanymi. Na Nieruchomości znajdują się urządzenia melioracyjne stanowiące budowle w rozumieniu Prawa budowlanego;

   - Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako tereny usług lub składów i magazynów oraz, teren dróg lokalnych oraz teren dróg głównych;

   - Nieruchomość stanowi grunt rolny;

   - Nieruchomość stanowi majątek prywatny Sprzedających na dzień planowanej Transakcji;

   - B.B., D.D. oraz E.E. nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni na moment złożenia niniejszego Wniosku; jednakże w przypadku uznania, że Sprzedający działają w ramach Transakcji jako podatnicy VAT to na moment finalizacji Transakcji będą oni zarejestrowani jako podatnicy VAT;

   - C.C. na moment złożenia niniejszego wniosku jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny;

   - Kupujący jest podatnikiem VAT w rozumieniu Ustawy o VAT na moment złożenia niniejszego Wniosku;

   - Obecnie Nieruchomość jest przedmiotem dzierżawy;

   - Sprzedający nie zatrudniali ani nie zatrudniają żadnych pracowników ani osób, dla których Nieruchomość byłaby zakładem pracy.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo m.in., że zgodnie z założeniami planowanego podziału geodezyjnego działka nr (…) zostanie podzielona na działki ewidencyjne nr (…), (…), (…), (…), (…), a działka nr (…) na działki ewidencyjne nr (…), (…), (…), (…), (…). Podział geodezyjny nie został jeszcze dokonany, a wskazane numery stanowią planowane oznaczenia nowo wydzielonych działek.

Przedmiotem planowanej Transakcji będą cztery działki - działka nr (…) oraz (…) wydzielone z działki nr (…) oraz działki nr (…) oraz (…) wydzielone z działki nr (…) (planowane oznaczenia).

Zaznaczam, że przywołując za Państwem treść opisu zdarzenia przyszłego pominąłem tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia i nie dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy w przypadku uznania, że Sprzedający w ramach opisanej Transakcji działają w charakterze podatników VAT i w konsekwencji sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana VAT, to czy sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji podlegać będzie opodatkowaniu PCC? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Państwa zdaniem, w przypadku uznania, że Sprzedający w ramach planowanej Transakcji występują w charakterze podatników VAT i w konsekwencji sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowana VAT to Transakcja nie będzie opodatkowana PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, jako czynność opodatkowaną należy uznać umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o PCC, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym.

 

Zgodnie jednak z treścią art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

i. w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

ii. jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

   a. umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

   b. umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Mając na uwadze treść ww. przepisu, w ocenie Wnioskodawców, opisana w zdarzeniu przyszłym sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała pod ustawę o VAT i Transakcja będzie opodatkowana VAT, a tym samym nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z tym, że przedmiotem Transakcji będzie sprzedaż rzeczy opodatkowana VAT, a ponadto żadne ze zwolnień z opodatkowania PCC nie ma zastosowania. 

Tym samym, Kupujący nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych,  w związku z nabyciem Nieruchomości w zaprezentowanym zdarzeniu przyszłym.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

 

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku wynoszą – przy umowie sprzedaży:

   a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających  z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

   b) innych praw majątkowych – 1%.

W myśl art. 10 ust. 2 cyt. ustawy:

 

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

   a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

   b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

   - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

   - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których  czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania  podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że  o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.  Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona  z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).

Z opisu sprawy wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) zamierza nabyć od Zainteresowanych niebędących stroną postępowania (Sprzedających) prawo własności udziałów w nieruchomościach gruntowych. Przedmiotem Transakcji będą cztery działki – działka nr (…) oraz (…) wydzielone z działki nr (…)  oraz działki nr (…) oraz (…) wydzielone z działki nr (…) wraz ze znajdującymi się na tych działkach urządzeniami melioracyjnymi w postaci rurociągów drenarskich oraz rowu melioracyjnego stanowiących budowle hydrotechniczne, trwale związane z gruntem (Nieruchomość). Poza urządzeniami melioracyjnymi na Nieruchomości nie znajdują się żadne budynki, inne budowle, obiekty małej architektury, ani żadne inne naniesienia budowlane. Nieruchomość nie jest uzbrojona oraz nie będzie uzbrojona na moment planowanej Transakcji. Przez Nieruchomość nie przechodzi/znajduje się na niej żadna instalacja wchodząca w skład przedsiębiorstwa podmiotów trzecich, która w świetle Prawa budowlanego powinna być kwalifikowana jako budowle (np. urządzenia przesyłowe).

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-3.4012.338.2026.3.MPU w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że: (…) sprzedaż przez Pana D.D. udziału w działkach nr (…) oraz (…) wydzielonych z działki nr (…)  oraz udziału w działkach nr (…) oraz (…) wydzielonych z działki nr (…) nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

(…) w związku ze sprzedażą udziałów w Nieruchomości, z której zostaną wydzielone w drodze podziału geodezyjnego działki gruntu tj. działka nr (…) oraz (…) wydzielone z działki nr (…) oraz działki nr (…) oraz (…) wydzielone z działki nr (…) (planowane oznaczenia), Sprzedający Pan B.B., Pan E.E. oraz pan C.C. będą podatnikami podatku od towarów i usług.

(…) Podsumowując, sprzedaż przez Sprzedającego tj. Pana D.D. udziału  w działkach nr (…) oraz (…) wydzielonych z działki nr (…)  oraz udziału w działkach nr (…) oraz (…) wydzielonych z działki nr (…)  będzie korzystać z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Sprzedaż przez Sprzedających tj. Pana E.E., Pana B.B. oraz Pana C.C. udziałów w działkach nr (…) oraz (…) wydzielonych z działki nr (…) oraz udziałów w działkach nr (…) oraz (…) wydzielonych z działki nr (…) będzie dostawą dokonywaną przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy i będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, niepodlegającą wyłączeniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

(…) transakcja sprzedaży urządzeń melioracyjnych (budowli) przez Sprzedających tj. B.B., E.E. i C.C.  będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jednocześnie jak wskazano wyżej, grunt, na którym posadowione są budynki i budowle, dzieli byt prawny budynków i budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

(…) mając na względzie, że w zakresie dostawy budowli (urządzeń melioracyjnych) Strony  tj. Pan B.B., Pan C.C., Pan E.E. wraz z Kupującym zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, składając stosowne oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT tej dostawy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z ust. 11 ustawy o VAT, dostawa budowli (urządzeń melioracyjnych) będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.

Właściwą stawką podatku będzie również opodatkowana dostawa udziału w działkach nr (…) oraz (…) wydzielonych z działki nr (…) oraz udziałów w działkach nr (…) oraz (…) wydzielonych z działki nr (…), na której posadowione są ww. urządzenia melioracyjne.”

Zatem, skoro omawiana transakcja sprzedaży przez Pana B.B. (Sprzedającego I), Pana C.C. (Sprzedającego II), Pana E.E. (Sprzedającego IV) (w odniesieniu do sprzedawanych przez nich udziałów w działkach nr (…) oraz (…) wydzielonych z działki nr (…)  oraz działki nr (…)oraz (…) wydzielonych z działki nr (…)) udziałów w Nieruchomościach będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona (bo Strony transakcji rezygnują ze zwolnienia w takim zakresie, w jakim zwolnienie to im przysługuje), to do opisanej części transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana część transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W tej części uznałem Państwa stanowisko za prawidłowe.

W kontekście rozstrzygnięcia w zakresie podatku od towarów i usług zawartego w ww. interpretacji, nie mają natomiast Państwo racji, że sprzedaż przez Pana D.D. (Sprzedającego III) udziałów w Nieruchomościach (udziałów w działkach nr (…) oraz (…) wydzielonych z działki nr (…) oraz działki nr (…) oraz (…) wydzielonych z działki nr (…)) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Jak wynika bowiem z ww. interpretacji w zakresie podatku od towarów i usług – Pan D.D. (Sprzedający III) przy sprzedaży udziałów w ww. działkach nie będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, a w rezultacie sprzedaż jego udziałów w tej części Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym, skoro omawiana we wniosku transakcja sprzedaży przez Pana D.D. (Sprzedającego III) udziałów w Nieruchomościach (udziałów w działkach nr (…) oraz (…) wydzielonych z działki nr (…) oraz działki nr (…) oraz (…) wydzielonych z działki nr (…)) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to w takim przypadku będzie ona podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według właściwej stawki podatku. Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych, obowiązek podatkowy będzie ciążył na Kupującym.

Zatem, w tej części uznałem Państwa stanowisko za nieprawidłowe.

 

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy  o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja znak: 0111-KDIB3-3.4012.338.2026.3.MPU.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

  - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną  (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.