0111-KDIB1-1.4010.501.2026.2.KM

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób prawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

18 sierpnia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek z 28 lipca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych. Uzupełnili go Państwo pismem z 16 września 2026 r. (wpływ tego samego dnia) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Przedmiotem działalności podatnika jest działalność związana z obsługą rynku nieruchomości. W ramach prowadzonej działalności podatnik zajmuje się między innymi pozyskiwaniem nieruchomości gruntowych w celu ich dalszej odsprzedaży dla klientów instytucjonalnych. Po wyborze nieruchomości spełniającej kryteria ostatecznego nabywcy zawierana jest z właścicielem nieruchomości przedwstępna umowa sprzedaży zgodnie z którą zawarcie umowy przyrzeczonej zostanie zrealizowane po łącznym spełnieniu do chwili zawarcia umowy przyrzeczonej dodatkowych warunków, takich jak:

1.    Zapewnienie prawnej i technicznej możliwości przyłączenia i dostawy mediów oraz infrastruktury teletechnicznej koniecznych do budowy i późniejszej eksploatacji planowanych obiektów,

2.    Uzyskanie prawomocnego, ostatecznego i niezaskarżalnego w postępowaniu sądowo- administracyjnym pozwolenia na budowę planowanych obiektów,

3.    Uzyskanie badań i analiz potwierdzających, iż nieruchomość jest wolna od zanieczyszczeń i skażeń stosownie do przepisów rozporządzenia Ministra Środowiska oraz, że na jej terenie nie występują żadne substancje, zbiorniki i pojemniki, które zawierałyby składniki niebezpieczne dla środowiska,

4.    Uzyskanie ostatecznego pozwolenia wodnoprawnego, decyzji środowiskowej o ile uzyskanie takich pozwoleń będzie konieczne,

5.    Wyłączenie nieruchomości z produkcji rolnej oraz przekształcenie jej przeznaczenia na budowlane.

W ramach prowadzonej działalności podatnik podpisał przedwstępną umowę sprzedaży w dniu (…) 2021 r., która była kilkukrotnie aneksowana, a głównym celem było przedłużenie terminu umowy przedwstępnej.

Na podstawie tej umowy Sprzedającemu został zapłacony zadatek na poczet ostatecznej ceny. Wpłata zadatku została sfinansowana udzielonymi podatnikowi pożyczkami. Pożyczki te udzielone były przez osobę fizyczną będącą większościowym wspólnikiem przedmiotowej spółki, dodatkowo spółkę z o.o., której większościowym udziałowcem jest mniejszościowy wspólnik przedmiotowej spółki oraz osobę fizyczną. Oprocentowanie pożyczek zostało ustalone na warunkach rynkowych. Ostatecznie nie spełniły się warunki określone w umowie przedwstępnej i nie doszło do zakupu nieruchomości przez przedmiotową spółkę. W związku z tym, iż niespełnienie warunków nie było z winy żadnej ze stron umowy przedmiotowa spółka zwróciła się do Sprzedającej o zwrot zadatku i ostatecznie został on spółce zwrócony.

Z uwagi na zwłokę w zwrocie zadatku Sprzedający zobowiązany został do zapłaty odsetek za zwłokę i dokonał zapłaty tych odsetek. Zgodnie z art. 7b ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. otrzymane odsetki zostały zakwalifikowane do dochodu z innych źródeł przychodów. Podatnik dysponując zwróconą kwotą zadatku, dokonał z kolei zwrotu części pożyczki, którą otrzymał w celu wniesienia zadatku dla Sprzedającego. Do zwrotu pozostają jeszcze odsetki od udzielonych pożyczek. Kwota tych odsetek nie przekracza kwoty 3,0 mln zł.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku z 16 września 2026 r.)

Czy prawidłowe jest stanowisko podatnika, iż w zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku, odsetki od pożyczki zaciągniętej na zakup nieruchomości które będą zapłacone przez podatnika w przyszłości będą stanowiły koszt związany z działalnością operacyjną podatnika, a nie koszty związane z przychodami zaliczanymi do źródła przychodów zyski kapitałowe?

Państwa stanowisko w sprawie

W związku z nowelizacją ustawy o CIT wprowadzoną ustawą z dnia 27 października 2017 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. z 2017 r., poz. 2175) od 1 stycznia 2018 r. w ustawie o CIT wyróżnia się dwa źródła przychodów:

1.      przychody z zysków kapitałowych oraz

2.      przychody z innych źródeł (np. z działalności operacyjnej) do których odpowiednio alokowane powinny być koszty uzyskania przychodów.

Jednocześnie do ustawy o CIT wprowadzony został art. 7b, który zawiera zamknęły katalog przychodów z zysków kapitałowych.

Zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o CIT dochodem ze źródła przychodów z zastrzeżeniem art. 11c, art. 11 i, art. 24a, art. 24b, art. 24d i art. 24f, jest nadwyżka sumy przychodów uzyskanych z tego źródła przychodów nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów różnica jest stratą ze źródła przychodów.

W związku z wprowadzeniem od 1 stycznia 2018 r. podziału na dwa źródła przychodów, podatnik powinien przyporządkować ponoszone koszty do odpowiedniego źródła.

Art. 7 ust. 1 ustawy o CIT wskazuje, iż przedmiotem opodatkowania podatkiem CIT jest dochód stanowiący sumę dochodu osiągniętego z zysków kapitałowych oraz dochodu osiągniętego z innych źródeł przychodów. W przypadkach o których mowa w art. 21, art. 22 i art. 24b ustawy o CIT, przedmiotem opodatkowana jest przychód. Dochodem ze źródła przychodów jest – co do zasady – nadwyżka sumy przychodów uzyskanych z tego źródła przychodów nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów różnica jest stratą ze źródła przychodów (art. 7 ust. 2 ustawy o CIT).

Biorąc pod uwagę przedstawiony we wniosku opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego (winno być: opis zdarzenia przyszłego) oraz powołane przepisy ustawy o CIT, zdaniem podatnika należy stwierdzić, że wydatki poniesione na odsetki od pożyczki zaciągniętej na zakup nieruchomości przeznaczonej do odsprzedaży powinny być zaliczone do kosztów pośrednich w podatku CIT w momencie ich zapłaty, ponieważ nie mają one bezpośredniego związku z uzyskaniem przez podatnika konkretnych przychodów.

Kwestią do rozstrzygnięcia, zdaniem podatnika, jest ustalenie, czy odsetki od pożyczki zaciągniętej w celu nabycia nieruchomości przeznaczonych do odsprzedaży, powinny być kwalifikowane jako koszty uzyskana przychodu związane z działalnością operacyjną albo jako koszty uzyskania przychodów ze źródła zyski kapitałowe.

Zdaniem podatnika, wszystkie odsetki od pożyczki zaciągniętej przez podatnika na zakup nieruchomości przeznaczonych do odsprzedaży płacone przez podatnika w przyszłości będą stanowiły koszt uzyskania przychodu w podatku CIT przy czym będą to koszty związane z działalnością operacyjną, gdyż nie wykazują bezpośredniego związku ze źródłem przychodów z zysków kapitałowych wymienionych enumeratywnie w art. 7b.

W związku z powyższym, zdaniem podatnika, odsetki od pożyczki na zakup nieruchomości są jedynie wydatkiem związanym z uzyskaniem kapitału – źródła finansowania nabycia nieruchomości.

W świetle powyższego, odsetki od takiej pożyczki nie są kosztem uzyskania przychodu w podatku CIT, który da się przypisać do źródła przychodów z zysków kapitałowych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie należy zaznaczyć, że pytanie przedstawione przez Państwa we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej wyznacza zakres przedmiotowy tego wniosku. W związku z powyższym, Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (zapytania), a więc kwestii związanej z ustaleniem czy odsetki od pożyczki zaciągniętej na zakup nieruchomości które będą zapłacone przez podatnika w przyszłości będą stanowiły koszt związany z działalnością operacyjną podatnika, a nie koszty związane z przychodami zaliczanymi do źródła przychodów zyski kapitałowe. Zatem, inne kwestie wynikające z własnego stanowiska, nie objęte pytaniem, nie zostały rozpatrzone w niniejszej interpretacji. W związku z powyższym interpretacja nie dotyczy momentu ani sposobu zaliczenia tych odsetek do kosztów podatkowych.

Odnosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy wskazać należy, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 554 ze zm. dalej: „ustawa o CIT”):

Definicja sformułowana przez ustawodawcę ma charakter ogólny. Z tego względu każdorazowy wydatek poniesiony przez podatnika powinien podlegać indywidualnej analizie w celu dokonania jego kwalifikacji prawnej. Decydującym czynnikiem pozwalającym zaliczyć dany wydatek do kosztów uzyskania przychodów jest poniesienie go w celu osiągnięcia przychodu (ewentualnie zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów), przy czym każdy wydatek poza wyraźnie wskazanym w ustawie wymaga indywidualnej oceny pod kątem adekwatnego związku z przychodami i racjonalności działania dla osiągnięcia przychodu. Przy kwalifikowaniu poniesionych wydatków trzeba brać pod uwagę ich celowość oraz potencjalną możliwość przyczynienia się wydatku do osiągnięcia przychodu, a także racjonalność wydatków, to znaczy ich adekwatność do rzeczywistych potrzeb i zakresu prowadzonej działalności oraz konieczność ich poniesienia dla osiągnięcia przychodu.

Aby określony wydatek można było uznać za koszt uzyskania przychodu, między tym wydatkiem, a osiągnięciem przychodu musi zachodzić związek przyczynowy tego typu, że poniesienie wydatku ma wpływ na powstanie lub zwiększenie tego przychodu. Kosztami będą zarówno koszty uzyskania przychodów pozostające w bezpośrednim związku z uzyskiwanymi przychodami, jak i koszty uzyskania przychodów, inne niż koszty bezpośrednio związane z przychodami (pozostające w związku pośrednim) – jeżeli zostanie wykazane, że zostały w sposób racjonalny poniesione w celu osiągnięcia przychodów, nawet wówczas, gdy z obiektywnych powodów przychód nie zostanie osiągnięty.

Ustalając źródło przychodów z którym dany wydatek może zostać powiązany należy mieć na względzie cel poniesienia tego wydatku, a więc to, czy został on przeznaczony na działalność operacyjną podatnika, czy też na sfinansowanie zdarzeń kwalifikowanych jako przychody z zysków kapitałowych.

Z okoliczności sprawy wynika, że pożyczki w przypadku, których odsetki Wnioskodawca zamierza uznać za koszt podatkowy zostały zaciągnięte na prowadzenie przez niego działalności operacyjnej polegającej m.in. na nabywaniu nieruchomości gruntowych w celu ich dalszej odsprzedaży.

Państwa wątpliwości obejmują kwestię dotyczącą ustalenia do jakiego źródła przychodów należy zaliczyć odsetki od pożyczki zaciągniętej na zakup nieruchomości, które są przeznaczone do dalszej odsprzedaży.

Określając źródło przychodów zwrócić należy uwagę na art. 7 ust. 1 ustawy o CIT, zgodnie z którym:

W myśl art. 7 ust. 2 ustawy o CIT:

Jednocześnie, należy mieć na względzie, że od 2018 r. w ustawie o CIT, przychody podatników zostały rozdzielone na dwa źródła:

-        z zysków kapitałowych oraz

-        z innych źródeł.

Istotą wprowadzonych zmian jest wyodrębnienie źródła przychodów w postaci zysków kapitałowych i oddzielenie dochodów uzyskiwanych z tego tytułu od pozostałych dochodów uzyskiwanych przez podatników podatku CIT.

Zgodnie z art. 7b ust. 1 ustawy o CIT:

Zauważyć należy, że art. 7b ust. 1 ustawy o CIT zawiera zamknięty katalog przychodów, które należy zakwalifikować do przychodów z zysków kapitałowych. Wskazane zostały w nim konkretne transakcje gospodarcze kreujące przychód podatkowy z zysków kapitałowych, co oznacza, że wszelkie inne przychody niewymienione w tym przepisie nie będą zaliczane do tej kategorii przychodów.

Podział ten miał na celu ograniczenie optymalizacji podatkowych. Jednym z częstych mechanizmów optymalizacyjnych jest sztuczne kreowanie straty w operacjach gospodarczych dokonywanych z użyciem posiadanego majątku i obniżanie o wysokość takiej straty dochodów wygenerowanych w następstwie podstawowej działalności (działalności operacyjnej).

Wyodrębnienie źródeł przychodów w podatku CIT dotyczy również kosztów uzyskania przychodów. Tym samym, koszty takie będą mogły podlegać zaliczeniu do źródła zyski kapitałowe, o ile dotyczą kategorii przychodu wskazanej w art. 7b ustawy o CIT.

Przechodząc do meritum sprawy, należy nadmienić, że należności odsetkowe od pożyczki (stanowiące odpowiednio przychód po stronie pożyczkodawcy lub koszt po stronie pożyczkobiorcy), w zdecydowanej większości przypadków nie są kwalifikowane do źródła przychodów z zysków kapitałowych. Do źródła zyski kapitałowe zalicza się bowiem wyłącznie przychody i koszty podatkowe związane z pożyczką partycypacyjną, a więc taką w której wypłata odsetek lub ich wysokość uzależniona jest od osiągnięcia zysku przez pożyczkobiorcę lub od wysokości tego zysku.

W analizowanej sprawie zwrócić należy uwagę, że art. 7b ustawy o CIT zawiera zamknięty katalog przychodów, które należy zakwalifikować do przychodów z zysków kapitałowych. Przychody z tytułu otrzymanych odsetek od wskazanej w opisie sprawy pożyczki na zakup nieruchomości przeznaczonych do dalszej odsprzedaży nie zostały wymienione w art. 7b ust. 1 ustawy o CIT. Tym samym, przychody z tego tytułu nie są przychodami z zysków kapitałowych, co oznacza że przychody te należy zakwalifikować do innych źródeł przychodów, czyli do tzw. działalności na zasadach ogólnych.

Reasumując, z powyższych informacji wynika jednoznacznie, że pożyczka, o której mowa we wniosku została zaciągnięta przez Państwa na finansowanie działalności operacyjnej związanej z planowanym zakupem nieruchomości. Tym samym stwierdzić należy, że odsetki od ww. pożyczki zaciągniętej na zakup nieruchomości przeznaczonej do dalszej odsprzedaży, które będą zapłacone przez Państwa w przyszłości nie stanowią kosztów, które powinny być przypisane do źródła przychodów z zysków kapitałowych. Oznacza to, że wydatki te będą stanowiły koszty uzyskania przychodów związane z działalnością operacyjną Spółki i winny zostać rozliczane na zasadach właściwych dla tego źródła przychodów.

Tym samym Państwa stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

-     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

-     Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-       w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.