0115-KDST2-1.4011.464.2026.1.NC

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 lipca 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych oraz zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej w zakresie najmu nieruchomości.

Wnioskodawczyni jest współwłaścicielką lokalu mieszkalnego położonego w (...), dla którego prowadzona jest księga wieczysta nr (...). Posiada udział wynoszący 18/30 części w prawie własności wskazanego lokalu. Udział ten został nabyty przez Wnioskodawczynię przed zawarciem związku małżeńskiego i stanowi jej majątek osobisty. Pozostałe 12/30 części udziałów w lokalu posiadają rodzice Wnioskodawczyni – pozostający w ustroju wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej.

Od dnia 1 sierpnia 2026 r. Wnioskodawczyni zamierza oddać lokal mieszkalny w najem prywatny osobom fizycznym na cele mieszkaniowe. Planowany miesięczny czynsz najmu będzie wynosił 2.200 zł oraz 814 zł na rzecz opłat eksploatacyjnych uiszczanych co miesiąc w Spółdzielni Mieszkaniowej. Najemcy będą wpłacać całość kwoty na rachunek bankowy należący wyłącznie do Wnioskodawczyni.

W związku z zamiarem wynajmowania lokalu Wnioskodawczyni oraz jej rodzice zawrą pisemną umowę regulującą sposób korzystania z nieruchomości, obejmującą: podział do korzystania z nieruchomości (quoad usum), „nieodpłatne oddanie Wnioskodawczyni do korzystania udziałów należących do rodziców”, powierzenie Wnioskodawczyni zarządu lokalem, upoważnienie Wnioskodawczyni do zawierania umów najmu, upoważnienie Wnioskodawczyni do pobierania wszystkich pożytków cywilnych z nieruchomości.

Na podstawie zawartej umowy rodzice: nie będą korzystać z lokalu, nie będą zawierać umów z najemcami, nie będą pobierać czynszu ani innych świadczeń od najemców, nie będą żądać od Wnioskodawczyni przekazywania części uzyskanego czynszu. Rodzice wyrażą zgodę, aby całość pożytków uzyskiwanych z najmu lokalu przypadała Wnioskodawczyni.

Wnioskodawczyni będzie ponosiła obowiązki związane z wynajmem lokalu, w szczególności będzie: wybierała najemców, zawierała umowy najmu, pobierała czynsz, rozliczała kaucję, ponosiła koszty związane z utrzymaniem i obsługą najmu.

Wnioskodawczyni zamierza opodatkować przychody z najmu prywatnego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Pytanie

Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym Wnioskodawczyni będzie uprawniona do uznania całego czynszu otrzymywanego od najemców lokalu mieszkalnego za własny przychód z najmu prywatnego i opodatkowania całości tego przychodu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, mimo że pozostali współwłaściciele lokalu posiadają 12/30 udziałów, jeżeli na podstawie zawartej umowy quoad usum oraz „umowy nieodpłatnego użyczenia udziałów” przekazali Wnioskodawczyni wyłączne korzystanie z lokalu, zarząd nim oraz prawo do pobierania wszystkich pożytków z najmu?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawczyni, w przedstawionym zdarzeniu przyszłym będzie ona uprawniona do opodatkowania całości przychodu uzyskanego z najmu lokalu mieszkalnego, ponieważ na podstawie zawartej umowy pomiędzy współwłaścicielami uzyska wyłączne prawo korzystania z lokalu, wykonywania zarządu oraz pobierania pożytków cywilnych z nieruchomości.

Współwłasność nieruchomości nie zawsze oznacza, że każdy ze współwłaścicieli faktycznie uzyskuje przychody odpowiadające wysokości jego udziału. Sposób wykonywania prawa współwłasności może zostać określony przez współwłaścicieli poprzez umowę regulującą sposób korzystania z rzeczy wspólnej.

W przedstawionej sytuacji rodzice Wnioskodawczyni zachowują prawo własności swoich udziałów, jednak dobrowolnie przekazują Wnioskodawczyni faktyczne wykonywanie uprawnień związanych z tymi udziałami, w tym prawo do korzystania z lokalu oraz pobierania pożytków.

Wnioskodawczyni będzie jedyną osobą faktycznie wykonującą prawa wynajmującego, ponoszącą obowiązki związane z najmem oraz otrzymującą świadczenia pieniężne od najemców.

W ocenie Wnioskodawczyni, przychód podatkowy powinien zostać przypisany osobie, która faktycznie uzyskuje pożytki z nieruchomości i wykonuje prawa związane z najmem.

W konsekwencji Wnioskodawczyni uważa, że będzie uprawniona do rozliczenia całości przychodu z najmu prywatnego jako własnego przychodu opodatkowanego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych

(t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Natomiast zgodnie z art. 9a ust. 6 ww. ustawy:

Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Zgodnie z postanowieniami art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłami przychodów są:

najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zgodnie z którym:

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

W myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

W myśl art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843 ze zm.):

Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne:

osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2025 r. poz. 163, 340, 368, 620 i 680), zwanej dalej „ustawą o podatku dochodowym”.

Stosownie do art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Jednocześnie w myśl art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Z przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy wynika, że jest Pani współwłaścicielką lokalu mieszkalnego posiadającą udział wynoszący 18/30 części w prawie własności lokalu. Pozostałe 12/30 części udziałów w lokalu posiadają Pani rodzice. Od 1 sierpnia 2026 r. zamierza Pani oddać lokal mieszkalny w najem prywatny. Najemcy będą wpłacać całość opłat związanych z najmem na rachunek bankowy należący wyłącznie do Pani. W związku z zamiarem wynajmowania lokalu zamierza Pani zawrzeć z rodzicami pisemną umowę regulującą sposób korzystania z nieruchomości, obejmującą: podział do korzystania z nieruchomości (quoad usum), „nieodpłatne oddanie Pani do korzystania udziałów należących do rodziców”, powierzenie Pani zarządu lokalem, upoważnienie Pani do zawierania umów najmu oraz do pobierania wszystkich pożytków cywilnych z nieruchomości. Na podstawie zawartej umowy Pani rodzice wyrażą zgodę, aby całość pożytków uzyskiwanych z najmu lokalu przypadała Pani. Będzie Pani ponosiła obowiązki związane z wynajmem lokalu, w szczególności: wybierała najemców, zawierała umowy najmu, pobierała czynsz, rozliczała kaucję, ponosiła koszty związane z utrzymaniem i obsługą najmu. Zamierza Pani opodatkować przychody z najmu prywatnego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Pani wątpliwości dotyczą możliwości uznania całego czynszu otrzymywanego przez Panią od najemców lokalu mieszkalnego za własny przychód z najmu prywatnego oraz możliwości opodatkowania całości tego przychodu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

W odniesieniu do przedstawionego opisu sprawy, należy wskazać, że zgodnie z treścią art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

W myśl natomiast art. 206 Kodeksu cywilnego:

Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Art. 207 ww. kodeksu stanowi, że:

Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Współwłaściciele mogą jednak w drodze umowy quoad usum określić sposób i zakres korzystania z rzeczy wspólnej oraz pobierania z niej pożytków i innych przychodów, a także ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z rzeczą wspólną.

Umowa quoad usum może kształtować stosunki wzajemne między współwłaścicielami na tle korzystania z rzeczy wspólnej inaczej niż to wynika z treści art. 206 ww. kodeksu i postanowienia takiej umowy są wiążące. W przypadku nieruchomości oznacza to, że dopuszczalne jest zawarcie przez współwłaściciela korzystającego z tej nieruchomości umowy najmu z osobą trzecią. Jednak skutki tej umowy ograniczają się wyłącznie do jej stron, nie odnoszą żadnego skutku w stosunku do pozostałych współwłaścicieli. Jeżeli współwłaściciele określają prawo do korzystania z wydzielonej części rzeczy przez współwłaściciela w sposób wyłączny (quoad usum) istnieje domniemanie, że temu współwłaścicielowi przypadają pożytki i dochody z rzeczy również w sposób niepodzielny. Zatem dokonanie podziału quoad usum oznacza „wewnętrzne” zorganizowanie sposobu korzystania z rzeczy wspólnej.

Jeżeli zatem – jak przedstawiono w treści wniosku – na podstawie zawartej umowy quoad usum rodzice przekażą Pani wyłączne prawo korzystania z lokalu, zarząd nim oraz prawo do pobierania wszystkich pożytków z najmu, wówczas tylko Pani będzie uprawniona do wyłącznego korzystania z rzeczy wspólnej, a tym samym tylko Pani uzyska przychód z najmu tejże nieruchomości. Skoro będzie Pani stroną umowy najmu oraz będzie Pani pobierać pożytki z tego tytułu, będzie Pani zobowiązana do opodatkowania przychodu z tytułu najmu lokalu mieszkalnego, tj. całego czynszu otrzymywanego od najemców.

W konsekwencji, przychody, które uzyska Pani z tytułu najmu krótkoterminowego lokalu mieszkalnego, stanowiącego Pani majątek prywatny w ramach współwłasności, jako przychody zaliczone do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, będą podlegać opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na zasadach określonych w art. 2 ust. 1a oraz art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Zatem Pani stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna dotyczy wyłącznie sprawy będącej przedmiotem wniosku w kontekście sformułowanego pytania interpretacyjnego i przedstawionego w tym zakresie własnego stanowiska w sprawie, natomiast nie rozstrzyga innych kwestii opisanych we wniosku, które nie były przedmiotem Pani zapytania.

Niniejszą interpretację wydano w oparciu o opis zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (opis zdarzenia przyszłego) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego organ nie przeprowadza postępowania dowodowego, lecz opiera się jedynie na stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)  z zastosowaniem art. 119a;

2)  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.