0114-KDIP4-3.4012.479.2026.1.JZ

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

23 lipca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)  Zainteresowany będący stroną postępowania:

• A.A.

2)  Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

• B.B.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Pan A.A. oraz Pani B.B. (dalej: Wnioskodawcy) posiadają miejsce zamieszkania na terytorium Polski i podlegają nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce. Wnioskodawcy pozostają w związku małżeńskim i obowiązuje ich ustawowy ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej.

8 sierpnia 2025 r. Wnioskodawcy nabyli, na podstawie aktu notarialnego (Rep. A nr (...)), zabudowaną nieruchomość gruntową stanowiącą działkę ewidencyjną nr 1 o powierzchni 0,1282 ha, położoną w województwie (...), powiecie (...), gminie (...), w miejscowości (...), przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy w (...), Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą nr (...) (dalej: „Nieruchomość”).

Nieruchomość została nabyta od osób fizycznych, które w związku z jej sprzedażą nie występowały w charakterze podatników podatku od towarów i usług (VAT). W konsekwencji transakcja podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, który został uiszczony przez Wnioskodawców. Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawców do ich majątku prywatnego.

Na dzień nabycia Nieruchomość była zabudowana dwukondygnacyjnym budynkiem mieszkalnym oraz dwoma budynkami niemieszkalnymi, tj. garażem oraz budynkiem gospodarczym.

Stan techniczny budynków posadowionych na Nieruchomości był bardzo zły. Zarówno budynek mieszkalny, jak i budynki niemieszkalne nie nadawały się do użytkowania zgodnie z ich przeznaczeniem z uwagi na znaczny stopień zużycia technicznego oraz liczne uszkodzenia. Korzystanie z budynków było niemożliwe bez uprzedniego przeprowadzenia gruntownych prac remontowych lub przebudowy, wymagających poniesienia znacznych nakładów finansowych.

Pierwotnym zamiarem Wnioskodawców było wykorzystanie Nieruchomości na własne cele mieszkaniowe poprzez realizację inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego w zabudowie bliźniaczej. Inwestycja ta miała służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawców i ich rodziny, przy czym zamiarem Wnioskodawców było, aby docelowo każda z córek otrzymała do korzystania jedną z części budynku w zabudowie bliźniaczej i zamieszkiwała w niej wraz ze swoją rodziną.

W celu przygotowania Nieruchomości do planowanej inwestycji Wnioskodawcy podjęli niezbędne działania. W szczególności rozpoczęli procedurę podziału Nieruchomości na dwie odrębne działki odpowiadające planowanej zabudowie bliźniaczej (procedura nie została zakończona). Ponadto Wnioskodawcy wykonali prace przygotowawcze obejmujące usunięcie drzew i krzewów oraz rozbiórkę istniejącego budynku mieszkalnego, budynków niemieszkalnych wraz z towarzyszącą im infrastrukturą techniczną. Obiekty te, z uwagi na bardzo zły stan techniczny, nie nadawały się do zamieszkania ani dalszego użytkowania.

Ponadto Wnioskodawcy zwrócili się do architekta o przygotowanie wstępnej koncepcji zagospodarowania Nieruchomości odpowiadającej planowanej inwestycji.

W trakcie przygotowań do realizacji inwestycji do Wnioskodawców zgłosił się właściciel sąsiednich nieruchomości, który wyraził zainteresowanie nabyciem Nieruchomości i przedstawił Wnioskodawcom korzystną ofertę jej zakupu. W związku z otrzymaną ofertą Wnioskodawcy rozpoczęli rozważania nad sprzedażą Nieruchomości.

Przed dokonaniem sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawcy chcą uzyskać potwierdzenie prawidłowości sposobu opodatkowania planowanej transakcji oraz jej skutków podatkowych.

Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Wnioskodawców do prowadzenia działalności gospodarczej. Wnioskodawcy nie prowadzili na Nieruchomości działalności rolniczej. Nieruchomość nie była i nie będzie przedmiotem najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze, z których Wnioskodawcy osiągaliby przychody.

Wnioskodawcy nie udzielali ani nie zamierzają udzielać potencjalnemu nabywcy lub innym podmiotom pełnomocnictw, zgód ani upoważnień do działania w ich imieniu w sprawach dotyczących Nieruchomości.

Wnioskodawcy nie podejmowali i nie podejmują żadnych działań marketingowych mających na celu znalezienie nabywcy Nieruchomości, takich jak reklama w mediach lub Internecie, korzystanie z usług pośredników czy aktywne poszukiwanie potencjalnych kupujących. Osoba zainteresowana nabyciem Nieruchomości zgłosiła się do Wnioskodawców z własnej inicjatywy.

Wnioskodawcy nie występowali o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości ani nie podejmowali działań zmierzających do uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego Nieruchomość.

Wnioskodawcy nie prowadzą i nigdy nie prowadzili działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Dotychczas Wnioskodawcy nabyli w 2012 r. lokal mieszkalny na własne cele mieszkaniowe, który następnie został sprzedany w 2018 r. W 2017 r. nabyli budynek mieszkalny w zabudowie bliźniaczej, w którym obecnie zamieszkują z córkami. Poza opisaną Nieruchomością, nabytą w 2025 r., Wnioskodawcy nie nabywali nieruchomości z zamiarem ich odsprzedaży.

Planowana sprzedaż Nieruchomości ma więc charakter jednorazowy i incydentalny oraz stanowi przejaw wykonywania przez Wnioskodawców przysługującego im prawa własności. Nieruchomość została nabyta wyłącznie z zamiarem realizacji własnej inwestycji mieszkaniowej, polegającej na budowie budynku mieszkalnego w zabudowie bliźniaczej przeznaczonego na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawców i ich rodziny. Dopiero po nabyciu Nieruchomości Wnioskodawcy otrzymali niespodziewaną, korzystną ofertę jej zakupu od właściciela sąsiednich nieruchomości. W konsekwencji zaczęli rozważać zmianę pierwotnych planów oraz możliwość sprzedaży Nieruchomości.

Podejmowane przez Wnioskodawców czynności, w szczególności rozbiórka budynków, prace porządkowe, rozpoczęcie procedury podziału Nieruchomości oraz zlecenie przygotowania wstępnej koncepcji architektonicznej, były podyktowane wyłącznie zamiarem realizacji planowanej inwestycji mieszkaniowej, która miała służyć ich własnym potrzebom. W chwili podejmowania tych działań Wnioskodawcy nie planowali sprzedaży Nieruchomości.

W szczególności rozpoczęcie procedury podziału Nieruchomości było uzasadnione planowaną realizacją budynku mieszkalnego w zabudowie bliźniaczej i nie miało na celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży ani zwiększenia jej atrakcyjności dla potencjalnych nabywców. Poza czynnościami związanymi z przygotowaniem Nieruchomości do planowanej inwestycji mieszkaniowej Wnioskodawcy, która miała służyć ich własnym potrzebom, nie podejmowali żadnych działań charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Nie dokonywali uzbrojenia terenu, budowy infrastruktury technicznej lub drogowej ani innych inwestycji mających na celu podniesienie wartości Nieruchomości z zamiarem jej sprzedaży. Na terenie Nieruchomości nie rozpoczęto żadnych prac budowlanych, poza pracami porządkowymi, które opisano powyżej.

Wnioskodawcy nie angażowali środków organizacyjnych, finansowych ani marketingowych charakterystycznych dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami. Ich aktywność ograniczała się wyłącznie do czynności związanych z przygotowaniem planowanej inwestycji mieszkaniowej, która miała służyć ich własnym potrzebom oraz wykonywaniem przysługującego im prawa własności.

Planowana sprzedaż Nieruchomości nie stanowi elementu zorganizowanej, profesjonalnej ani powtarzalnej działalności zarobkowej. Wnioskodawcy nie zamierzają prowadzić działalności polegającej na nabywaniu i sprzedaży nieruchomości ani podejmować podobnych transakcji w przyszłości. W konsekwencji planowana sprzedaż Nieruchomości stanowi przejaw zwykłego wykonywania prawa własności oraz racjonalnego zarządzania majątkiem prywatnym Wnioskodawców i nie jest przejawem prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Żaden z Wnioskodawców nie prowadzi działalności związanej z branżą deweloperską, pośrednictwem w obrocie nieruchomościami ani inną działalnością obejmującą profesjonalny obrót nieruchomościami. W związku z planowaną sprzedażą nie wykorzystują oni wiedzy, doświadczenia ani zaplecza organizacyjnego właściwego dla przedsiębiorców działających na rynku nieruchomości.

Pytanie

Czy w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości, w tym działek powstałych w wyniku podziału działki nr 1, Wnioskodawcy będą działać w charakterze podatników podatku od towarów i usług, o których mowa w art. 15 ust. 1 i 2 Ustawy o VAT, a w konsekwencji czy planowana sprzedaż będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Państwa stanowisko w sprawie

W związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości, w tym działek powstałych w wyniku podziału działki nr 1, Wnioskodawcy nie będą działać jako podatnicy podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 Ustawy o VAT. W konsekwencji planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców:

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega „odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju”.

Artykuł 7 ust. 1 Ustawy o VAT stanowi, że „Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...)”.

Na podstawie art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT przez towary rozumie się „rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii”.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT „Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.”

Natomiast zgodnie z art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT „Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.”

Opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają czynności, w przypadku których łącznie spełnione są dwa warunki - przedmiotowy i podmiotowy.

Warunek przedmiotowy sprowadza się do ustalenia, czy dana czynność mieści się w katalogu czynności opodatkowanych podatkiem VAT wskazanych w art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT. W katalogu tym wskazano m.in. odpłatną dostawę towarów na terytorium kraju. Dostawa towarów to przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Jedną z form dostawy towarów jest umowa sprzedaży. Za towary uznaje się rzeczy (ruchome i nieruchome) oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Towarem są zatem również niezbudowane działki gruntu. W związku z tym należy przyjąć, że sprzedaż działek gruntu stanowi odpłatną dostawę towarów. W przypadku sprzedaży działek gruntu spełniony jest warunek przedmiotowy.

Z kolei warunek podmiotowy sprowadza się do ustalenia, czy dana czynność jest wykonywana przez podmiot działający w charakterze podatnika VAT. Definicję działalności gospodarczej na potrzeby podatku VAT zawiera art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT. Działalność gospodarcza obejmuje m.in. wszelką działalność handlowców. Ogólnie można stwierdzić, że podatnikiem VAT w związku ze sprzedażą nieruchomości będzie osoba fizyczna, która sprzedając nieruchomości czyni to tak jak profesjonalny podmiot zajmujący się działalnością handlową w zakresie sprzedaży nieruchomość. Oznacza to, że jeśli osoba fizyczna w celu dokonania sprzedaży nieruchomości podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami i zaangażuje w to środki podobne do wykorzystywanych przez podmioty zajmujące się działalnością handlową w zakresie obrotu nieruchomościami, to należy uznać, że wykonuje ona działalność gospodarczą i jest podatnikiem VAT. Natomiast sprzedaż nieruchomości realizowana w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie stanowi działalności gospodarczej, a w konsekwencji nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

W zakresie wykładni art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT oraz ustalania znaczenia pojęcia „działalności gospodarczej” na gruncie podatku VAT cenne wskazówki można odnaleźć w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej i sądów administracyjnych oraz w interpretacjach indywidualnych.

W wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 wskazano:

„Z orzecznictwa wynika w tej mierze, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej (zob. wyrok z 20 czerwca 1996 r. w sprawie C 155/94 Wellcome Trust, Rec. s. I 3013, pkt 32). Należy dodać, że sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych w niniejszej sprawie nie ma charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych (zob. podobnie ww. wyrok w sprawie Wellcome Trust, pkt 37).

Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności”.

Na tle powołanego wyżej wyroku TSUE w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego wykształciła się spójna linia orzecznicza, uwzględniająca wskazania płynące z tego orzeczenia. W ramach tych jednolitych poglądów judykatury przyjmuje się, że przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać czynności podejmowane na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym. To, czy dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane będzie działała w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności (por. wyroki NSA: z 17 stycznia 2013 r., I FSK 239/12; z 29 kwietnia 2014 r., I FSK 621/13; z 9 maja 2014 r., I FSK 811/13).

Jednocześnie w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z 20 marca 2024 r. sygn. I SA/Wr 894/23 sąd stwierdził, że:

„W tych okolicznościach nie sposób przypisać skarżącej zachowań handlowca, który działa w sposób profesjonalny, ciągły i zorganizowany, ani angażowania środków porównywalnych do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że skarżąca nie nabyła przedmiotowych nieruchomości (działek) w celach komercyjnych, lecz nabyła je tytułem darowizny od brata, a następnie je wydzierżawiła lecz nie wykorzystywała w prowadzonej działalności gospodarczej, a dochód z dzierżawy nie był dochodem z działalności gospodarczej. Skarżąca nie zajmowała się zawodowo obrotem nieruchomościami, a w celu sprzedaży działek nie podejmowała żadnych działań marketingowych czy reklamowych, ani innych czynności o charakterze zorganizowanym i ciągłym. Świadczy to o braku zaangażowania gospodarczego skarżącej w podejmowane czynności, które świadczyłyby o profesjonalnym ich charakterze. Podzielenie nieruchomości na mniejsze działki nie decyduje jeszcze o zawodowym charakterze działalności danego podmiotu, zaś fakt skorzystania przy sprzedaży nieruchomości z usług biura pośrednictwa obrotem nieruchomości tylko podkreśla niezawodowy charakter czynności podejmowanych przez skarżącą. O profesjonalnym charakterze działalności zbywcy przesądzić bowiem jedynie szereg innych okoliczności, które powodują, że aktywność podmiotu w przedmiocie zbycia działek jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju działalnością. Chodzi zatem o taką działalność podmiotu, która polega na aktywnych działaniach w zakresie obrotu nieruchomościami (por. wyrok NSA z 19 kwietnia 2012 r., sygn. akt I FSK 1118/11). Zdaniem Sądu czynności opisane we wniosku nie przekraczają granic zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, a dokonana w przedstawionych warunkach sprzedaż nieruchomości nie nosi cech działalności gospodarczej i - co za tym idzie - nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, dlatego przeciwne stanowisko organu interpretacyjnego jest błędne i narusza wskazane w skardze przepisy przez ich niewłaściwe zastosowanie.”

W interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 10 czerwca 2019 r. (sygn. 0115-KDIT1-3.4012,254.2019.1.AT) wskazano:

„Zatem w kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest to, czy zbywca w celu dokonania jego sprzedaży, podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą”.

W interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 23 kwietnia 2019 r. (sygn. 0114-KDIP1-2.4012.200.2019.1.RM) wskazano:

„Podkreślić przy tym należy, że pod pojęciem „handel” należy rozumieć dokonywany w sposób zorganizowany zakup towarów w celu ich odsprzedaży. Jeżeli zatem dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika, czy wykonującego wolny zawód to w świetle cytowanego powyżej art. 15 ust. 2 ustawy nie można podmiotu dokonującego dostawy uznać za podatnika VAT z tytułu wykonania takiej czynności. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego. Majątek taki nabywany jest bowiem na własne potrzeby danej osoby, a nie z przeznaczeniem do działalności gospodarczej, w tym handlowej, a zatem jego sprzedaż zarówno w całości jak i w częściach, jednemu lub wielu nabywcom, z zyskiem lub bez, nie może być uznana za działalność handlową ze skutkiem w postaci uznania tej osoby za podatnika VAT”.

Mając na uwadze przedstawiony opis zdarzenia przyszłego oraz obowiązujące przepisy Ustawy o VAT, zdaniem Wnioskodawców planowana sprzedaż Nieruchomości, w tym działek powstałych w wyniku podziału działki nr 1, będzie stanowić przejaw wykonywania prawa własności w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a nie działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. W konsekwencji planowana sprzedaż nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z utrwalonego orzecznictwa TSUE oraz sądów administracyjnych, z działalnością gospodarczą mamy do czynienia wówczas, gdy osoba fizyczna podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami i angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez podmioty profesjonalnie zajmujące się handlem nieruchomościami. Działalność taka cechuje się zorganizowanym i zawodowym charakterem oraz podejmowaniem szeregu działań przygotowujących nieruchomość do sprzedaży.

W ocenie Wnioskodawców okoliczności takie nie występują w przedstawionym zdarzeniu przyszłym.

Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawców do majątku prywatnego z zamiarem realizacji własnej inwestycji mieszkaniowej polegającej na budowie budynku mieszkalnego w zabudowie bliźniaczej. Wnioskodawcy nie nabyli Nieruchomości w celu jej dalszej odsprzedaży ani osiągnięcia zysku z obrotu nieruchomościami.

Podejmowane po nabyciu Nieruchomości czynności, obejmujące rozbiórkę znajdujących się na niej budynków z uwagi na ich bardzo zły stan techniczny, wykonanie prac porządkowych, zlecenie przygotowania wstępnej koncepcji architektonicznej oraz rozpoczęcie procedury podziału Nieruchomości, były podyktowane wyłącznie zamiarem realizacji planowanej inwestycji mieszkaniowej, która miała służyć ich własnym potrzebom. Czynności te nie były podejmowane w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży ani zwiększenia jej atrakcyjności handlowej.

W szczególności za działania świadczące o prowadzeniu działalności gospodarczej nie można uznać rozpoczęcia procedury podziału działki nr 1. Podział ten pozostawał w bezpośrednim związku z planowaną realizacją budynku mieszkalnego w zabudowie bliźniaczej, który miał służyć ich własnym potrzebom. Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, sam podział nieruchomości nie przesądza o prowadzeniu działalności gospodarczej i może stanowić element zwykłego wykonywania prawa własności.

Również pozostałe czynności podjęte przez Wnioskodawców, takie jak rozbiórka istniejących budynków czy przygotowanie wstępnej koncepcji architektonicznej, pozostawały w bezpośrednim związku z planowaną realizacją własnej inwestycji mieszkaniowej. Nie można utożsamiać działań podejmowanych przez właściciela w celu przygotowania nieruchomości do realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych z działaniami charakterystycznymi dla przedsiębiorców przygotowujących nieruchomości do sprzedaży.

Wnioskodawcy nie dokonywali uzbrojenia terenu, nie budowali infrastruktury technicznej ani drogowej oraz nie ponosili nakładów mających na celu przygotowanie Nieruchomości do sprzedaży. Nie występowali również o wydanie decyzji administracyjnych służących zwiększeniu atrakcyjności Nieruchomości z perspektywy jej sprzedaży, w szczególności o decyzję o warunkach zabudowy, ani o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Na brak prowadzenia działalności gospodarczej wskazują również pozostałe okoliczności sprawy. Wnioskodawcy nie prowadzą i nigdy nie prowadzili działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Dotychczas dokonywane przez nich transakcje dotyczące nieruchomości były związane wyłącznie z zaspokajaniem własnych potrzeb mieszkaniowych i nie miały charakteru profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Nieruchomość została nabyta od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami i weszła do majątku prywatnego Wnioskodawców. Jej nabycie nie było motywowane zamiarem dalszej odsprzedaży, lecz realizacją własnych planów inwestycyjnych. Dopiero po rozpoczęciu przygotowań do inwestycji właściciel sąsiednich nieruchomości zwrócił się do Wnioskodawców z korzystną ofertą zakupu Nieruchomości.

Ponadto Nieruchomość nie była i nie będzie wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej ani działalności rolniczej. Nie była i nie będzie przedmiotem najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze, z których Wnioskodawcy osiągaliby przychody.

Wnioskodawcy nie udzielali i nie zamierzają udzielać potencjalnemu nabywcy ani innym podmiotom pełnomocnictw lub upoważnień do działania w ich imieniu w sprawach dotyczących Nieruchomości. Wnioskodawcy nie podejmowali i nie podejmują żadnych szczególnych, zorganizowanych ani profesjonalnych działań zmierzających do sprzedaży Nieruchomości. Nie prowadzili działań marketingowych ani nie poszukiwali aktywnie nabywcy. Zainteresowanie zakupem wyszło od właściciela sąsiednich nieruchomości, który sam zwrócił się do Wnioskodawców z ofertą nabycia Nieruchomości.

Nie można również pominąć, że planowana sprzedaż będzie miała charakter jednorazowy i wynika wyłącznie ze zmiany okoliczności, które zaistniały już po nabyciu Nieruchomości. Wnioskodawcy nie zamierzają kontynuować podobnej aktywności w przyszłości ani uczynić z niej źródła stałego zarobkowania. Brak jest zatem cech stałości, powtarzalności i zorganizowania, które są charakterystyczne dla działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

W konsekwencji należy uznać, że planowana sprzedaż Nieruchomości stanowi wyłącznie przejaw zwykłego wykonywania prawa własności oraz racjonalnego zarządzania majątkiem prywatnym Wnioskodawców. Aktywność Wnioskodawców nie przybrała formy zorganizowanej, ciągłej i profesjonalnej działalności handlowej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Tym samym Wnioskodawcy nie będą występować w charakterze podatników podatku od towarów i usług, a planowana sprzedaż Nieruchomości, w tym działek powstałych w wyniku podziału działki nr 1, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przy czym stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości (gruntów, budynków czy budowli oraz udziałów w nich), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów bądź świadczenie usług, co do zasady, podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie (za wynagrodzeniem).

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795).

Zgodnie z art. 195 wyżej powołanej ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności.

Zgodnie z art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Na podstawie art. 196 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Przepis art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236), zwana dalej „Kodeksem rodzinnym i opiekuńczym”.

Na mocy art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

Na podstawie art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Jak stanowi art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Jak wynika z art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W akcie notarialnym dokumentującym nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Stwarza to dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokona czynności podlegającej opodatkowaniu.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy bądź świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu, ale tylko taka, która wykonana jest przez podmiot, który w związku z jej realizacją występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zdefiniowane zostały w art. 15 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Jeżeli, przedmiotem dostawy jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) - jako podatnik VAT.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Jak natomiast stanowi art. 15 ust. 2 ustawy:

W świetle powyższego stwierdzić należy, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego przez osobę fizyczną stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu dostawy działki nr 1, istotne jest, czy w celu dokonania tej sprzedaży, podjęli Państwo aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Zainteresowanych za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ww. ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z opisu sprawy wynika, że pozostają Państwo w związku małżeńskim i obowiązuje Państwa ustawowy ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej. 8 sierpnia 2025 r. nabyli Państwo, na podstawie aktu notarialnego, zabudowaną nieruchomość gruntową stanowiącą działkę ewidencyjną nr 1. Nieruchomość została nabyta od osób fizycznych, które w związku z jej sprzedażą nie występowały w charakterze podatników podatku od towarów i usług. Na dzień nabycia Nieruchomość była zabudowana dwukondygnacyjnym budynkiem mieszkalnym oraz dwoma budynkami niemieszkalnymi, tj. garażem oraz budynkiem gospodarczym.

Państwa pierwotnym zamiarem było wykorzystanie Nieruchomości na własne cele mieszkaniowe poprzez realizację inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego w zabudowie bliźniaczej. Inwestycja ta miała służyć zaspokojeniu Państwa potrzeb mieszkaniowych i rodziny, przy czym Państwa zamiarem było, aby docelowo każda z córek otrzymała do korzystania jedną z części budynku w zabudowie bliźniaczej i zamieszkiwała w niej wraz ze swoją rodziną.

W celu przygotowania Nieruchomości do planowanej inwestycji podjęli Państwo niezbędne działania. W szczególności rozpoczęli procedurę podziału Nieruchomości na dwie odrębne działki odpowiadające planowanej zabudowie bliźniaczej (procedura nie została zakończona). Ponadto wykonali Państwo prace przygotowawcze obejmujące usunięcie drzew i krzewów oraz rozbiórkę istniejącego budynku mieszkalnego, budynków niemieszkalnych wraz z towarzyszącą im infrastrukturą techniczną. Obiekty te, z uwagi na bardzo zły stan techniczny, nie nadawały się do zamieszkania ani dalszego użytkowania.

Ponadto zwrócili się Państwo do architekta o przygotowanie wstępnej koncepcji zagospodarowania Nieruchomości odpowiadającej planowanej inwestycji.

W trakcie przygotowań do realizacji inwestycji zgłosił się do Państwa właściciel sąsiednich nieruchomości, który wyraził zainteresowanie nabyciem Nieruchomości i przedstawił Państwu korzystną ofertę jej zakupu. W związku z otrzymaną ofertą rozpoczęli Państwo rozważania nad sprzedażą Nieruchomości.

Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Państwa do prowadzenia działalności gospodarczej. Nie prowadzili Państwo na Nieruchomości działalności rolniczej. Nieruchomość nie była i nie będzie przedmiotem najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze, z których osiągaliby Państwo przychody.

Nie udzielali ani nie zamierzają Państwo udzielać potencjalnemu nabywcy lub innym podmiotom pełnomocnictw, zgód ani upoważnień do działania w ich imieniu w sprawach dotyczących Nieruchomości.

Nie podejmowali i nie podejmują Państwo żadnych działań marketingowych mających na celu znalezienie nabywcy Nieruchomości, takich jak reklama w mediach lub Internecie, korzystanie z usług pośredników czy aktywne poszukiwanie potencjalnych kupujących. Osoba zainteresowana nabyciem Nieruchomości zgłosiła się do Państwa z własnej inicjatywy.

Nie występowali Państwo o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości ani nie podejmowali działań zmierzających do uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego Nieruchomość.

Nie prowadzą i nigdy nie prowadzili Państwo działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Dotychczas nabyli Państwo w 2012 r. lokal mieszkalny na własne cele mieszkaniowe, który następnie został sprzedany w 2018 r. W 2017 r. nabyli budynek mieszkalny w zabudowie bliźniaczej, w którym obecnie zamieszkują z córkami. Poza opisaną Nieruchomością, nabytą w 2025 r., nie nabywali Państwo nieruchomości z zamiarem ich odsprzedaży.

Nie dokonywali Państwo uzbrojenia terenu, budowy infrastruktury technicznej lub drogowej ani innych inwestycji mających na celu podniesienie wartości Nieruchomości z zamiarem jej sprzedaży. Na terenie Nieruchomości nie rozpoczęto żadnych prac budowlanych, poza pracami porządkowymi, które opisano powyżej.

Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości, w tym działek powstałych w wyniku podziału działki nr 1, będą Państwo działać w charakterze podatników podatku od towarów i usług, o których mowa w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, a w konsekwencji czy planowana sprzedaż będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Analiza przedstawionego opisu sprawy, obowiązujących przepisów oraz tez wynikających z powołanego orzecznictwa prowadzi do wniosku, że w stosunku do sprzedaży działki nr 1 w sensie prawnym brak jest przesłanek pozwalających uznać Państwa za podatników podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy prowadzących działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Z przedstawionego opisu sprawy nie wynika bowiem taka Państwa aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie podjęli Państwo ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Podejmowane przez Państwa działania nie świadczą o zamiarze wykonywania działalności gospodarczej w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Nabyli Państwo zabudowaną nieruchomość na własne cele mieszkaniowe poprzez realizację inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego w zabudowie bliźniaczej. W celu przygotowania Nieruchomości do planowanej inwestycji podjęli Państwo niezbędne działania. W szczególności rozpoczęli procedurę podziału Nieruchomości na dwie odrębne działki odpowiadające planowanej zabudowie bliźniaczej (procedura nie została zakończona). Ponadto wykonali Państwo prace przygotowawcze obejmujące usunięcie drzew i krzewów oraz rozbiórkę istniejącego budynku mieszkalnego, budynków niemieszkalnych wraz z towarzyszącą im infrastrukturą techniczną. Ponadto zwrócili się Państwo do architekta o przygotowanie wstępnej koncepcji zagospodarowania Nieruchomości odpowiadającej planowanej inwestycji.

Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Państwa do prowadzenia działalności gospodarczej. Nie prowadzili Państwo na Nieruchomości działalności rolniczej. Nieruchomość nie była i nie będzie przedmiotem najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze, z których osiągaliby Państwo przychody. Nie udzielali ani nie zamierzają Państwo udzielać potencjalnemu nabywcy lub innym podmiotom pełnomocnictw, zgód ani upoważnień do działania w ich imieniu w sprawach dotyczących Nieruchomości. Nie podejmowali i nie podejmują Państwo żadnych działań marketingowych mających na celu znalezienie nabywcy Nieruchomości, takich jak reklama w mediach lub Internecie, korzystanie z usług pośredników czy aktywne poszukiwanie potencjalnych kupujących. Osoba zainteresowana nabyciem Nieruchomości zgłosiła się do Państwa z własnej inicjatywy. Nie występowali Państwo o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości ani nie podejmowali działań zmierzających do uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego Nieruchomość. Nie prowadzą i nigdy nie prowadzili Państwo działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Nie dokonywali Państwo uzbrojenia terenu, budowy infrastruktury technicznej lub drogowej ani innych inwestycji mających na celu podniesienie wartości Nieruchomości z zamiarem jej sprzedaży. Na terenie Nieruchomości nie rozpoczęto żadnych prac budowlanych, poza ww. pracami porządkowymi.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek powstałych w wyniku podziału działki nr 1, nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż przedmiotowej nieruchomości wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Opisane powyżej działania jakie podjęli Państwo nie spowodują podniesienia atrakcyjności opisanych działek oraz wzrostu ich wartości. Nie podjęli Państwo aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Jak Państwo wskazali, rozpoczęli Państwo procedurę podziału działki, dokonali rozbiórki budynków, wykonali prace porządkowe na działce i zlecili wstępny koncept architektoniczny wyłącznie z zamiarem realizacji inwestycji na własne potrzeby. Zatem całokształt okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że Państwa aktywność w odniesieniu do działek powstałych w wyniku podziału działki nr 1 mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym.

Należy zatem uznać, że dokonując sprzedaży działek powstałych w wyniku podziału działki nr 1 będą Państwo korzystać z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Państwa cech podatników podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży działek, a ich dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Państwa stanowisko jest prawidłowe.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6 listopada 2024 r., sygn. akt I FSK 1014/21, z 24 października 2024 r., sygn. akt I FSK 265/21, z 11 października 2024 r., sygn. akt I FSK 364/21, z 21 października 2024 r., sygn. akt I FSK 347/21, z 23 lipca 2024 r., sygn. akt I FSK 1677/20, z 10 września 2024 r., sygn. akt I FSK 1675/20).

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego, Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie sprawy. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan A.A. (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (..). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.