0112-KDIL3.4012.559.2026.1.AW

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

4 sierpnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 29 lipca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie podlegania opodatkowaniu dostawy działek.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Nabył Pan w spadku po dziadku w 1978 r. gospodarstwo rolne o powierzchni (…) ha, gospodarstwo to stanowi Pana wyłączną własność.

Cały czas prowadzi Pan to gospodarstwo korzystając ze zwolnienia z VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od towarów i usług.

W 2019 r. dokonał Pan częściowego podziału gruntów o najniższej klasie z zamiarem ich zbycia.

Wystąpił Pan o interpretacje indywidualne, otrzymał Pan kolejno:

-     z grudnia 2020 r. (…),

-     z lutego 2024 r. (…),

-     z października 2025 r. (…).

Zgodnie z zaleceniami w pierwszej interpretacji występuje Pan każdorazowo o nową interpretację przed sprzedażą.

W 2025 r. wystąpił Pan o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Dokonał Pan podziału działki 1 o pow. (…) ha.

(…) czerwca 2026 r. decyzją Burmistrza Miasta i Gminy zatwierdzono projekt podziału działki 1 na:

1)  działka nr 2 o pow. (…) ha pozostaje w dotychczasowym użytkowaniu,

2)  działka nr 3 o pow. (…) ha przeznaczona pod budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego,

3)  działka nr 4 o pow. (…) ha przeznaczona pod budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego,

zgodnie z decyzjami o warunkach zabudowy. Nowo wydzielona działka 4 posiada pośredni dostęp do drogi publicznej, a działka 3 posiada dostęp do drogi wewnętrznej, stanowiącej Pana współwłasność.

Działki 3 i 4 ma Pan zamiar sprzedać. Zgłosił się potencjalny nabywca chętny na kupno działki 3 z udziałem w drodze.

(…) nadal nie posiada planu zagospodarowania przestrzennego.

Działka przed podziałem jako grunt rolny była obsiana zbożem, użytkuje Pan ten grunt w swoim gospodarstwie rolnym i plony są na użytek Pańskiego gospodarstwa.

Nie udostępniał Pan przedmiotowych działek osobom trzecim ani nie były oddane w dzierżawę.

Oprócz podziału gruntu i wystąpienia o warunki zabudowy, nie dokonywał Pan żadnych czynności w przygotowywaniu działek do sprzedaży.

Nie prowadził Pan i nie prowadzi działań marketingowych związanych ze sprzedażą, nie zamieszcza Pan ogłoszeń w środkach masowego przekazu o sprzedaży.

Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej.

Pytanie

Czy sprzedaż działki nr 3 z udziałem w drodze i działki nr 4 osobom fizycznym podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie, sprzedaż przedmiotowych działek jest czynnością związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa do zarządzania majątkiem własnym i uważa Pan, że nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Zatem, w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowej (działki) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej – (Dz. Urz. UE. L. Nr 347 z 11.12.2006 s. 1 ze zm.):

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 ww. Dyrektywy:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług, w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając nieruchomość działa w charakterze podatnika, prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec), wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii opodatkowania sprzedaży nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży działki podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot, prowadzący działalność gospodarczą, w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika, prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z orzeczenia tego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Należy zatem sięgnąć do wykładni, wynikającej z orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla celów działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości, czy jej części w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Pana wątpliwości dotyczą wskazania, czy sprzedaż działki nr 3 z udziałem w drodze i działki nr 4 osobom fizycznym podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W świetle powyższego, aby wyjaśnić Pana wątpliwości należy ustalić, czy w okolicznościach rozpatrywanej sprawy, będzie działał Pan w charakterze podatnika podatku VAT, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.

Z przedstawionego opisu sprawy nie wynika taka aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie podejmie Pan bowiem ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami.

Z opisu sprawy wynika, że nabył Pan w spadku po dziadku w 1978 r. gospodarstwo rolne o powierzchni (…) ha. Gospodarstwo to stanowi Pana wyłączną własność. Cały czas prowadzi Pan to gospodarstwo, korzystając ze zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy. W 2019 r. dokonał Pan częściowego podziału gruntów o najniższej klasie z zamiarem ich zbycia. W 2025 r. wystąpił Pan o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Dokonał Pan podziału działki 1 o pow. (…) ha. (…) czerwca 2026 r. decyzją Burmistrza Miasta i Gminy zatwierdzono projekt podziału działki 1 na: działkę nr 2 o pow. (…) ha, która pozostaje w dotychczasowym użytkowaniu, działkę nr 3 o pow. (…) ha, przeznaczoną pod budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz działkę nr 4 o pow. (…) ha przeznaczoną pod budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego, zgodnie z decyzjami o warunkach zabudowy. Nowo wydzielona działka 4 posiada pośredni dostęp do drogi publicznej, a działka 3 posiada dostęp do drogi wewnętrznej, stanowiącej Pana współwłasność. Działki 3 i 4 ma Pan zamiar sprzedać. Zgłosił się potencjalny nabywca chętny na kupno działki 3 z udziałem w drodze. Działka przed podziałem jako grunt rolny była obsiana zbożem, użytkuje Pan ten grunt w swoim gospodarstwie rolnym i plony są przeznaczone na użytek Pańskiego gospodarstwa. Nie udostępniał Pan przedmiotowych działek osobom trzecim ani nie były oddane w dzierżawę. Oprócz podziału gruntu i wystąpienia o warunki zabudowy, nie dokonywał Pan żadnych czynności w przygotowywaniu działek do sprzedaży. Nie prowadził Pan i nie prowadzi działań marketingowych związanych ze sprzedażą, nie zamieszcza Pan dokonywać ogłoszeń w środkach masowego przekazu o sprzedaży. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej.

Całokształt przedstawionych przez Pana we wniosku okoliczności w stosunku do sprzedaży działek nr: 3 i 4, wskazuje, że nie podjął i nie podejmie Pan działań świadczących o zamiarze wykonywania przez Pana działalności gospodarczej w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Nie wystąpił/nie wystąpi bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż przez Pana ww. działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Jak wynika bowiem z opisu sprawy, całe gospodarstwo rolne, w tym przedmiotowe działki stanowią Pana wyłączną własność nabytą w 1978 r. w spadku po dziadku. Działki przed podziałem użytkowane były jako grunt orny do uprawy zboża na użytek gospodarstwa rolnego. Nie udostępniał Pan ww. działek osobom trzecim ani nie były oddane w dzierżawę. Nie dokonywał Pan żadnych czynności w przygotowaniu działek do sprzedaży oprócz podziału gruntu i wystąpienia o warunki zabudowy. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej. Nie zamieszczał Pan ogłoszeń w środkach masowego przekazu, ani nie prowadził Pan działań marketingowych związanych ze sprzedażą działek.

Mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy w związku ze sprzedażą ww. działek nie przejawia Pan aktywności, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie podejmował Pan bowiem ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami.

Wobec powyższego, w rozpatrywanej sprawie, sprzedaż działek nr: 3 z udziałem w drodze i 4 będzie czynnością związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Dokonując dostawy tych działek będzie korzystał Pan z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełni Pan przesłanek, zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, i nie wystąpi w roli podatnika podatku od towarów i usług, w stosunku do tych transakcji. Skutkiem powyższego, transakcja sprzedaży działek, objętych zakresem wniosku, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Podsumowując, stwierdzam, że sprzedaż działki nr 3 z udziałem w drodze i działki nr 4 osobom fizycznym nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym, Pana stanowisko należy uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.