0115-KDIT3.4011.662.2026.2.KP

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

31 lipca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek z 29 lipca 2026 roku o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.  Zainteresowana będąca stroną postępowania:

A.A ul. (...)

2.  Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B.A ul. (...)

Opis stanu faktycznego

1.  Status małżeński i majątkowy Wnioskodawców

Wnioskodawcy — A.A i B.A — są małżeństwem.

Wnioskodawcy przez cały czas trwania małżeństwa pozostawali i nadal pozostają w ustawowym ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej.

Wnioskodawcy:

1.  nigdy nie zawierali umowy majątkowej małżeńskiej ustanawiającej rozdzielność majątkową;

2.  nigdy nie zawierali umowy majątkowej małżeńskiej rozszerzającej wspólność ustawową;

3.  nigdy nie zawierali umowy majątkowej małżeńskiej ograniczającej wspólność ustawową.

W konsekwencji udziały w nieruchomościach opisanych poniżej stanowiły składnik majątku wspólnego małżeńskiego Wnioskodawców.

Okoliczność ta znajduje potwierdzenie w akcie notarialnym z dnia 21 kwietnia 2026 r., Repertorium A nr (...), w którym wskazano, że A i B małżonkowie A byli współwłaścicielami udziałów w nieruchomościach w ramach małżeńskiej wspólności ustawowej.

2.  Lokale objęte wnioskiem

Wniosek dotyczy dwóch lokali niemieszkalnych — użytkowych/usługowych — położonych w X przy ul. A1.

Są to:

a)  Lokal nr 1

Lokal niemieszkalny — użytkowy/usługowy — nr 1 położony na I kondygnacji w budynku przy ul. A1 w X, o powierzchni użytkowej (...) m², dla którego Sąd Rejonowy w (...) prowadzi księgę wieczystą nr: (...) wraz ze związanym z własnością tego lokalu udziałem (...) części w prawie własności działek gruntu nr 2 i 3, objętych księgą wieczystą nr: (...) oraz takim samym udziałem we współwłasności części wspólnych budynku i urządzeń niesłużących do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali.

b)  Lokal nr 4

Lokal niemieszkalny — użytkowy/usługowy — nr 4 położony na I kondygnacji w budynku przy ul. A1 w X, o powierzchni użytkowej (...) m², dla którego Sąd Rejonowy w (...)prowadzi księgę wieczystą nr: (...) wraz ze związanym z własnością tego lokalu udziałem (...) części w prawie własności działek gruntu nr 2 i 3, objętych księgą wieczystą nr: (...) oraz takim samym udziałem we współwłasności części wspólnych budynku i urządzeń niesłużących do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali.

3.  Udział Wnioskodawców w lokalach przed sprzedażą

Bezpośrednio przed sprzedażą udziałów opisanych w niniejszym wniosku współwłaścicielami lokali byli:

1.  C.C — w udziale 12/20;

2.  A i B małżonkowie A — w udziale 8/20, w ramach małżeńskiej wspólności ustawowej.

Okoliczność ta wynika z aktu notarialnego z dnia 21 kwietnia 2026 r., Repertorium A nr (...), § 1 ust. 1.

4.  Sposób i daty nabycia udziałów przez Wnioskodawców

Udział Wnioskodawców w lokalach miał charakter warstwowy, tj. został nabyty w dwóch etapach.

4.1  Udział pierwotny — 6/20

Pierwotnie Wnioskodawcy nabyli do majątku wspólnego małżeńskiego udział wynoszący 6/20 części w lokalach.

Z dokumentów i analiz wynika, że:

1.  lokal nr 1 został nabyty w dniu 14 lipca 2005 r. na podstawie aktu notarialnego Rep. A nr (...);

2.  lokal nr 4 został nabyty w dniu 21 grudnia 2007 r. na podstawie aktu notarialnego Rep. A nr (...).

W tej części pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, upłynął odpowiednio:

1.  dla udziału w lokalu nr 1 — z końcem 2010 r.;

2.  dla udziału w lokalu nr 4 — z końcem 2012 r.

4.2  Udział dodatkowy — 2/20

Następnie, na mocy postanowienia Sądu Rejonowego w (...) I Wydział Cywilny z dnia (...) 2021 r., sygn. akt (...), w przedmiocie częściowego zniesienia współwłasności, Wnioskodawcom został przyznany dodatkowy udział wynoszący 2/20 części w każdym z lokali.

Zgodnie z dokumentami:

1.  w odniesieniu do lokalu nr 1 Sąd przyznał udział 5/20 przysługujący D.D w ten sposób, że:

·      udział 3/20 przyznano E i F małżonkom G,

·      udział 2/20 przyznano A i B małżonkom A;

2.  w odniesieniu do lokalu nr 4 Sąd przyznał udział 5/20 przysługujący H.H w ten sposób, że:

·      udział 3/20 przyznano E i F małżonkom G,

·      udział 2/20 przyznano A i B małżonkom A.

Postanowieniem z dnia (...) 2021 r. Sąd Okręgowy w (...) zmienił rozstrzygnięcie jedynie w zakresie terminu spłaty. Postanowienie jest prawomocne.

Wnioskodawcy przyjmują, że datą nabycia udziału 2/20 jest data uprawomocnienia się postanowienia, tj. (...) 2021 r.

W konsekwencji sprzedaż dokonana 21 kwietnia 2026 r. nastąpiła przed upływem pięcioletniego terminu liczonego od końca 2021 r.

5.  Wykorzystywanie lokali przez (...).

W lokalach prowadzona była działalność lecznicza — (...) — przez spółkę cywilną:

(...) NIP: (...) REGON: (...) adres: ul. (...).

Spółka ta była podmiotem leczniczym wpisanym do rejestru podmiotów wykonujących działalność leczniczą.

Wspólnikami spółki cywilnej byli m.in.:

1.  E.G;

2.  A.A.

B.A nie był wspólnikiem tej spółki cywilnej i nie prowadził działalności gospodarczej w jej ramach.

6.  Charakter korzystania z lokali przez spółkę cywilną

Lokale były wykorzystywane do prowadzenia działalności (...), jednak korzystanie z nich odbywało się na podstawie umów najmu zawartych z właścicielami lokali.

Istotne jest, że lokale:

1.  nigdy nie zostały wniesione jako wkład do spółki cywilnej;

2.  nigdy nie stanowiły majątku spółki cywilnej;

3.  nigdy nie zostały ujęte w ewidencji środków trwałych spółki cywilnej;

4.  nigdy nie zostały ujęte w ewidencji środków trwałych A.A;

5.  nigdy nie zostały ujęte w ewidencji środków trwałych B.A;

6.  nigdy nie były amortyzowane przez spółkę cywilną;

7.  nigdy nie były amortyzowane przez Wnioskodawców;

8.  nie były przedmiotem odpisów amortyzacyjnych zaliczanych do kosztów uzyskania przychodów z działalności gospodarczej;

9.  nie były przedmiotem rozliczeń jako inwestycja w obcym środku trwałym;

10.  nie były przedmiotem odliczenia podatku VAT przez Wnioskodawców z tytułu nabycia, wykończenia lub remontów;

11.  nie były traktowane przez Wnioskodawców jako składnik majątku firmowego.

Przychody uzyskiwane przez właścicieli z tytułu najmu lokali były rozliczane jako przychody z tzw. najmu prywatnego, opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5%.

7.  Własność pozostałych udziałów i sytuacja C.C

Drugą część udziałów w lokalach posiadali pierwotnie E i F małżonkowie G.

Po śmierci F.G doszło do zmian własnościowych dotyczących udziałów przysługujących wcześniej małżonkom G.

Ostatecznie przed zawarciem umowy sprzedaży z dnia 21 kwietnia 2026 r. właścicielką udziałów nienależących do Wnioskodawców była C.C.

C.C nie była wspólniczką spółki cywilnej w okresie wcześniejszego wykorzystywania lokali przez (...). Według wiedzy Wnioskodawców C.C sprzeciwiała się dalszemu korzystaniu z lokali przez (...).

Okoliczność ta potwierdza, że lokale nie funkcjonowały jako majątek spółki cywilnej ani jako majątek wspólników przeznaczony bezpośrednio do działalności gospodarczej, lecz jako odrębny przedmiot współwłasności prywatnej.

8.  Sprzedaż udziałów przez Wnioskodawców

W dniu 21 kwietnia 2026 r. Wnioskodawcy zawarli z C.C. umowę sprzedaży udziałów w obu lokalach, udokumentowaną aktem notarialnym Repertorium A nr (...).

Na podstawie tej umowy:

1.  Wnioskodawcy sprzedali C.C. udział 8/20 w lokalu nr 1 za cenę 1.086.990 zł;

2.  Wnioskodawcy sprzedali C.C. udział 8/20 w lokalu nr 4 za cenę 364.800 zł.

Łączna cena sprzedaży udziałów w obu lokalach wyniosła: 1 451 790 zł

Zapłata ceny została rozłożona na 120 miesięcznych równych rat, każda po 12.098,25 zł, zgodnie z harmonogramem stanowiącym załącznik do aktu notarialnego.

Pierwsza rata była płatna do dnia 15 maja 2026 r.

W dniu zawarcia umowy nastąpiło wydanie lokali na rzecz C.C. Od tego dnia na C.C przeszły korzyści i ciężary związane z przekazywanymi udziałami w nieruchomościach.

9.  Proporcjonalne przypisanie ceny do udziałów nabytych w różnych datach

Przedmiotem sprzedaży był udział 8/20 w każdym lokalu.

Z tego:

1.  udział 6/20 został nabyty odpowiednio w 2005 r. i 2007 r.;

2.  udział 2/20 został nabyty w 2021 r.

Udział nabyty w 2021 r. stanowi zatem 1/4 sprzedawanego udziału 8/20, ponieważ: 2/20 : 8/20 = 1/4.

W konsekwencji, proporcjonalnie:

Lokal nr 1

Cena sprzedaży udziału 8/20 w lokalu nr 1 wynosiła 1.086.990 zł, z czego:

1.  część odpowiadająca udziałowi 6/20, nabytemu w 2005 r., wynosi 815.242,50 zł;

2.  część odpowiadająca udziałowi 2/20, nabytemu w 2021 r., wynosi 271.747,50 zł.

Lokal nr 4

Cena sprzedaży udziału 8/20 w lokalu nr 4 wynosiła 364.800 zł, z czego:

1.  część odpowiadająca udziałowi 6/20, nabytemu w 2007 r., wynosi 273.600 zł;

2.  część odpowiadająca udziałowi 2/20, nabytemu w 2021 r., wynosi 91.200 zł.

Łącznie

Z łącznej ceny sprzedaży 1.451.790 zł:

1.  część odpowiadająca udziałowi 6/20 wynosi 1.088.842,50 zł;

2.  część odpowiadająca udziałowi 2/20 wynosi 362.947,50 zł.

Wnioskodawcy wskazują, że niniejszy wniosek dotyczy przede wszystkim kwalifikacji źródła przychodu oraz skutków upływu pięcioletniego terminu. Szczegółowe rozliczenie kosztów uzyskania przychodów dotyczących udziału nabytego w 2021 r. nie jest głównym przedmiotem niniejszego wniosku.

IX.      Dokumenty potwierdzające opis stanu faktycznego

Opis stanu faktycznego znajduje potwierdzenie w następujących dokumentach:

Dokument	Okoliczności potwierdzane dokumentem
Akt notarialny z dnia 21 kwietnia 2026 r., Repertorium A nr (...)	sprzedaż udziałów 8/20 w lokalach nr 1 i 4 przez Wnioskodawców na rzecz C.C., ceny sprzedaży, charakter lokali, księgi wieczyste, współwłasność małżeńska Wnioskodawców, rozłożenie ceny na raty
Postanowienie Sądu Rejonowego w (...)z dnia (...) 2021 r., sygn. (...)	nabycie przez Wnioskodawców dodatkowego udziału 2/20 w lokalach w drodze częściowego zniesienia współwłasności
Akty nabycia lokali z 2005 r. i 2007 r.	nabycie pierwotnego udziału 6/20 w lokalach
Umowy najmu lokali korzystanie z lokali przez osoby prowadzące spółkę cywilną na podstawie najmu	brak ujęcia lokali w ewidencji środków trwałych spółki cywilnej oraz brak amortyzacji
Ewidencja środków trwałych / oświadczenie księgowe	brak ujęcia lokali w ewidencji środków trwałych spółki cywilnej oraz brak amortyzacji
Dokumenty rozliczeniowe najmu	rozliczanie przychodów z najmu jako najmu prywatnego opodatkowanego ryczałtem

Wnioskodawczyni ma świadomość, że w postępowaniu o wydanie interpretacji indywidualnej organ interpretacyjny nie prowadzi postępowania dowodowego, lecz wydaje interpretację na podstawie opisu stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawców. Niemniej istnieje tych dokumentów o wskazanej treści stanowi istotny element stanu faktycznego.

Pytania

1.  Czy przychód ze sprzedaży przez Wnioskodawców udziałów 8/20 w lokalach niemieszkalnych — użytkowych/usługowych — nr 1 i nr 4, dokonanej na podstawie aktu notarialnego z dnia 21 kwietnia 2026 r., należy kwalifikować do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, a nie do źródła przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o PIT?

2.  Czy w części odpowiadającej udziałowi 6/20 w lokalach, nabytemu przez Wnioskodawców odpowiednio w 2005 r. i 2007 r., sprzedaż dokonana 21 kwietnia 2026 r. nie powoduje powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ została dokonana po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie?

3.  Czy w części odpowiadającej udziałowi 2/20 w lokalach, nabytemu przez Wnioskodawców w 2021 r. w wyniku sądowego częściowego zniesienia współwłasności, sprzedaż dokonana 21 kwietnia 2026 r. podlega opodatkowaniu na zasadach właściwych dla odpłatnego zbycia nieruchomości, tj. zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 i art. 30e ustawy o PIT, przy czym rozłożenie ceny sprzedaży na raty nie powoduje przesunięcia momentu powstania przychodu na daty otrzymywania poszczególnych rat?

Państwa stanowisko w sprawie

Stanowisko do pytania nr 1

Zdaniem Wnioskodawców, przychód ze sprzedaży udziałów 8/20 w lokalach niemieszkalnych — użytkowych/usługowych — nr 1 i nr 4 należy kwalifikować do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Przychód ten nie stanowi przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o PIT.

Stanowisko do pytania nr 2

Zdaniem Wnioskodawców, w części odpowiadającej udziałowi 6/20 w lokalach, nabytemu odpowiednio w 2005 r. i 2007 r., sprzedaż dokonana 21 kwietnia 2026 r. nie powoduje powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu PIT.

W tej części sprzedaż nastąpiła bowiem po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Stanowisko do pytania nr 3

Zdaniem Wnioskodawców, w części odpowiadającej udziałowi 2/20 w lokalach, nabytemu w 2021 r. w wyniku częściowego zniesienia współwłasności, sprzedaż dokonana 21 kwietnia 2026 r. podlega opodatkowaniu na zasadach właściwych dla odpłatnego zbycia nieruchomości, tj. zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 oraz art. 30e ustawy o PIT.

Rozłożenie ceny sprzedaży na raty nie zmienia momentu powstania przychodu. Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości powstaje w dacie sprzedaży, a nie sukcesywnie w datach otrzymywania poszczególnych rat.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców

1.  Rozróżnienie źródeł przychodów w ustawie o PIT

Ustawa o PIT rozróżnia odrębne źródła przychodów.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT źródłem przychodów jest: pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT odrębnym źródłem przychodów jest: najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze.

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT odrębnym źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości, ich części lub udziału w nieruchomości, jeżeli:

1.  odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej;

2.  zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Z konstrukcji tego przepisu wynika, że jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i następuje po upływie pięcioletniego terminu, to przychód w ogóle nie powstaje jako przychód podlegający opodatkowaniu PIT.

2.  Sprzedaż nie nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej

Wnioskodawcy nie prowadzili działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Sprzedaż udziałów w lokalach:

1.  była jednorazową czynnością dotyczącą składników majątku wspólnego małżeńskiego;

2.  nie była elementem działalności handlowej;

3.  nie była wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły;

4.  nie była poprzedzona działaniami typowymi dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami;

5.  nie dotyczyła nieruchomości nabytych z zamiarem odsprzedaży.

W konsekwencji sama sprzedaż nie może być uznana za czynność dokonaną w wykonaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.

3.  Lokale nie były składnikami majątku firmowego Wnioskodawców

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o PIT przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą.

W ocenie Wnioskodawców przepis ten nie znajduje zastosowania do sprzedaży opisanej we wniosku.

Lokale nie były bowiem składnikami majątku firmowego Wnioskodawców.

W szczególności:

1.  lokale nie zostały wniesione jako wkład do spółki cywilnej;

2.  lokale nie były własnością spółki cywilnej;

3.  lokale nie były ujęte w ewidencji środków trwałych spółki cywilnej;

4.  lokale nie były ujęte w ewidencji środków trwałych A.A;

5.  lokale nie były ujęte w ewidencji środków trwałych B.A;

6.  lokale nie były amortyzowane;

7.  Wnioskodawcy nie zaliczali do kosztów działalności gospodarczej odpisów amortyzacyjnych od lokali;

8.  spółka cywilna nie rozliczała nakładów na lokale jako inwestycji w obcym środku trwałym;

9.  korzystanie z lokali odbywało się na podstawie umów najmu;

10.  przychody z najmu były rozliczane jako przychody z najmu prywatnego, opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5%.

Nie można więc uznać, że lokale zostały włączone do majątku związanego z działalnością gospodarczą A.A lub B.A.

4.  Znaczenie najmu prywatnego

Wnioskodawcy udostępniali lokale do korzystania na podstawie umów najmu.

Przychody uzyskiwane z tego tytułu były rozliczane jako najem prywatny, a nie jako przychody z działalności gospodarczej.

Jest to okoliczność istotna, ponieważ ustawa o PIT wyraźnie odróżnia:

1.  przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej — art. 10 ust. 1 pkt 3;

2.  przychody z najmu — art. 10 ust. 1 pkt 6;

3.  przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości — art. 10 ust. 1 pkt 8.

Samo to, że najemca wykorzystuje lokal do prowadzenia działalności gospodarczej, nie oznacza, że wynajmujący wykorzystuje lokal jako składnik własnej działalności gospodarczej.

W sprawie Wnioskodawców lokale były udostępniane w ramach relacji właściciel — najemca. Po stronie właścicieli źródłem przychodu był najem prywatny. Po stronie osób prowadzących spółkę cywilną czynsz najmu mógł stanowić koszt korzystania z cudzej nieruchomości.

Taki model nie powoduje automatycznego przekształcenia prywatnego składnika majątku w składnik majątku firmowego.

5.  Znaczenie uchwały NSA z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21

Stanowisko Wnioskodawców znajduje potwierdzenie w uchwale Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 maja 2021 r., sygn. II FPS 1/21.

W uchwale tej NSA wskazał, że przychody z najmu są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów z najmu, chyba że przedmiot najmu został wprowadzony przez podatnika do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.

Z uchwały tej wynika, że zasadnicze znaczenie ma decyzja podatnika o włączeniu albo niewłączeniu składnika majątku do majątku firmowego.

W sprawie Wnioskodawców lokale nie zostały wprowadzone do majątku związanego z działalnością gospodarczą. Przeciwnie — przez cały okres były traktowane jako majątek prywatny wynajmowany w ramach najmu prywatnego.

6.  B.A nie był wspólnikiem spółki cywilnej

Szczególne znaczenie ma również fakt, że B.A nie był wspólnikiem spółki cywilnej prowadzącej (...).

Udziały w lokalach stanowiły majątek wspólny małżonków, a nie majątek wyłącznie A.A.

Nie można zatem utożsamiać współwłasności małżeńskiej nieruchomości z majątkiem spółki cywilnej ani z majątkiem firmowym A.A.

Gdyby przyjąć odmiennie, oznaczałoby to, że składnik majątku wspólnego małżonków, z których tylko jedno prowadzi działalność gospodarczą, automatycznie staje się składnikiem majątku firmowego tego małżonka. Takie stanowisko nie znajduje podstawy w okolicznościach niniejszej sprawy, zwłaszcza przy konsekwentnym rozliczaniu najmu jako najmu prywatnego.

7.  Pozostali współwłaściciele również nie zawsze byli wspólnikami spółki cywilnej

Za prywatnym charakterem lokali przemawia również struktura współwłasności.

Współwłaścicielami lokali byli także małżonkowie lub osoby, które nie były wspólnikami spółki cywilnej, w szczególności:

1.  B.A;

2.  F.G;

3.  następnie C.C.

C.C przed sprzedażą była właścicielką pozostałych udziałów w lokalach. Nie była wspólniczką spółki cywilnej w okresie wcześniejszego korzystania z lokali przez (...) i według wiedzy Wnioskodawców sprzeciwiała się dalszemu korzystaniu z lokali przez (...).

Okoliczności te dodatkowo potwierdzają, że lokale nie stanowiły majątku spółki cywilnej ani majątku firmowego wspólników, lecz były przedmiotem prywatnej współwłasności.

8.  Odróżnienie od przypadków bezpośredniego wykorzystywania lokalu w działalności podatnika

Wnioskodawcy mają świadomość istnienia interpretacji, w których organy podatkowe uznawały sprzedaż lokalu użytkowego za przychód z działalności gospodarczej, mimo że lokal nie został ujęty w ewidencji środków trwałych.

Przykładem jest interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 26 maja 2023 r., sygn. 0114-KDIP3-2.4011.322.2023.3.MJ.

Stan faktyczny tej interpretacji był jednak istotnie odmienny.

W tamtej sprawie podatniczka:

1.  nabyła lokal użytkowy na cele związane z prowadzoną działalnością gospodarczą;

2.  sama prowadziła w tym lokalu działalność oświatową;

3.  wykorzystywała lokal bezpośrednio w swojej działalności gospodarczej.

W niniejszej sprawie sytuacja jest odmienna.

Lokale:

1.  stanowiły majątek wspólny małżonków;

2.  były współwłasnością także osób niebędących wspólnikami spółki cywilnej;

3.  były udostępniane na podstawie umów najmu;

4.  były rozliczane jako przedmiot najmu prywatnego;

5.  nie były ujęte w ewidencji środków trwałych;

6.  nie były amortyzowane;

7.  nie były traktowane jako majątek firmowy.

Nie można więc automatycznie przenosić wniosków z interpretacji dotyczącej lokalu bezpośrednio wykorzystywanego przez podatnika w jego własnej działalności gospodarczej na sytuację, w której lokal był prywatnie wynajmowany, a jego współwłaścicielami były również osoby nieprowadzące tej działalności.

9.  Brak zastosowania art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o PIT

Dla zastosowania art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o PIT konieczne jest stwierdzenie, że sprzedawany składnik majątku:

1.  był środkiem trwałym albo wartością niematerialną i prawną;

2.  podlegał ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych;

3.  był wykorzystywany na potrzeby związane z działalnością gospodarczą podatnika.

W ocenie Wnioskodawców warunki te nie zostały spełnione.

Lokale nie były składnikami majątku działalności gospodarczej Wnioskodawców. Były składnikami majątku prywatnego objętego wspólnością majątkową małżeńską, udostępnianymi na podstawie najmu prywatnego.

Sam fakt, że w lokalach prowadzona była działalność (...) przez osoby prowadzące działalność w formie spółki cywilnej, nie przesądza jeszcze, że lokale były wykorzystywane przez Wnioskodawców jako składniki ich działalności gospodarczej. Tym bardziej, że druga współwłaścicielka – C.C. w ogóle nie była wspólnikiem spółki cywilnej.

10.  Zastosowanie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT

Skoro sprzedaż udziałów w lokalach nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej, to należy ją ocenić na gruncie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Zgodnie z tym przepisem opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości lub udziału w nieruchomości, jeżeli następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

W przypadku Wnioskodawców udziały w lokalach zostały nabyte w dwóch etapach:

1.  udział 6/20 — w 2005 r. i 2007 r.;

2.  udział 2/20 — w 2021 r.

W odniesieniu do udziału 6/20 pięcioletni termin upłynął wiele lat przed sprzedażą.

W konsekwencji sprzedaż udziału 6/20 dokonana w 2026 r. nie powoduje powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu PIT.

11.         Opodatkowanie udziału 2/20 nabytego w 2021 r.

Odmiennie należy ocenić udział 2/20 nabyty przez Wnioskodawców w 2021 r. w wyniku sądowego częściowego zniesienia współwłasności.

Sprzedaż tego udziału nastąpiła 21 kwietnia 2026 r., a więc przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku 2021.

W konsekwencji ta część sprzedaży podlega opodatkowaniu na zasadach właściwych dla odpłatnego zbycia nieruchomości, tj. zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 oraz art. 30e ustawy o PIT. Wnioskodawcy wskazują, że przy ustalaniu dochodu z tej części sprzedaży powinny zostać uwzględnione właściwe koszty nabycia, w szczególności spłaty dokonane w związku z nabyciem udziału 2/20, o ile spełniają ustawowe przesłanki uznania ich za koszty uzyskania przychodów.

12.  Rozłożenie ceny na raty nie przesuwa momentu powstania przychodu

Cena sprzedaży została rozłożona na 120 miesięcznych rat.

Nie zmienia to jednak kwalifikacji podatkowej ani momentu powstania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości przychodem jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży, zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o PIT, o ile odpowiada wartości rynkowej.

Rozłożenie płatności na raty nie oznacza, że przychód powstaje sukcesywnie w datach otrzymywania kolejnych rat.

W konsekwencji opodatkowaniu — w części dotyczącej udziału 2/20 — podlega przychód należny z tytułu sprzedaży dokonanej 21 kwietnia 2026 r., niezależnie od tego, że cena będzie płacona w ratach.

Technicznie rozliczenie podatku z tego tytułu powinno nastąpić w zeznaniu PIT-39 składanym za rok, w którym dokonano sprzedaży, tj. co do zasady do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży.

Orzecznictwo

Kluczowe jest to, że lokal przez cały okres pozostawał w majątku prywatnym współwłaścicieli i był udostępniany spółce cywilnej wyłącznie na podstawie cywilnoprawnej relacji „właściciel– najemca”. Spółka cywilna nie „miała” tego lokalu jako swojego składnika majątku, tylko korzystała z niego odpłatnie – tak jak każdy inny najemca – a po stronie właścicieli nie było prowadzenia „najem w ramach działalności gospodarczej”, tylko konsekwentnie najem prywatny. To rozdzielenie źródeł przychodów jest istotne: po stronie spółki koszty czynszu i mediów są po prostu kosztem usługi najmu, a nie dowodem na to, że lokal stał się „firmowym” środkiem trwałym właścicieli. Sam fakt, że w lokalu prowadzono działalność (...), nie może automatycznie przesądzać o tym, że sprzedaż lokalu przez właścicieli jest sprzedażą „w wykonaniu działalności gospodarczej” – zwłaszcza gdy właściciele wprost nie traktowali lokalu jako składnika majątku firmowego.

Brak ujęcia w ewidencji środków trwałych i brak amortyzacji nie są tu „przypadkiem”, tylko konsekwentną kwalifikacją prawną. Właściciele nigdy nie traktowali lokalu jako „firmowego” środka trwałego: brak EŚT i brak amortyzacji idą w parze z faktem, że lokal był udostępniany odpłatnie w ramach prywatnego najmu, a nie wykorzystywany bezpośrednio w działalności właścicieli – spółka i wspólnicy Spółki nigdy nie mogła amortyzować lokalu, odliczać nakładów na ten lokal, nie było możliwe wprowadzenie lokalu wynajmowanego do ewidencji środków trwałych. Takie działanie wprost prowadziłoby do zawyżenia kosztów podatkowych.

W konsekwencji trudno przyjąć, że lokal był środkiem trwałym wykorzystywanym w działalności gospodarczej właścicieli w sensie art. 14 ust. 2 pkt 1, skoro ich relacja do lokalu była relacją właściciela wynajmującego (prywatnie), a nie przedsiębiorcy używającego własnego lokalu w firmie.

To, że spółka cywilna ujmowała czynsz i media w kosztach działalności, jest naturalnym skutkiem korzystania z lokalu na podstawie odpłatnego najmu — i dowodzi wyłącznie tego, że spółka nabywała usługę najmu (i ponosiła koszty eksploatacyjne), a nie tego, że lokal był „składnikiem majątku firmowego” właścicieli.

Choć podatnikiem podatku dochodowego w spółce cywilnej jest wspólnik, to nie oznacza to automatycznie, że każdy składnik wykorzystywany przez spółkę staje się środkiem trwałym wspólnika. W tym przypadku wspólnicy korzystali z lokalu na podstawie odrębnej umowy najmu, a właściciele rozliczali to jako najem prywatny. W konsekwencji sprzedaż lokalu pozostaje sprzedażą majątku prywatnego, a nie sprzedażą składnika majątku „włączonego” do działalności gospodarczej.

Przy czym właścicielami byli również małżonkowie, którzy nie byli wspólnikami spółki cywilnej, co wzmacnia prywatną, cywilnoprawną konstrukcję najmu – nie było możliwe inne korzystanie z lokalu.

W świetle powyższych okoliczności sprzedaż udziału w lokali (8/20) powinna zostać zakwalifikowana jako odpłatne zbycie nieruchomości/udziału w nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, a nie jako przychód z działalności gospodarczej z art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a — ponieważ lokale funkcjonowały jako majątek prywatny oddany w najem prywatny, bez włączenia do majątku firmowego i bez cech rozliczania go jako firmowego środka trwałego, oraz brak było podstaw prawnych do rozpoznania lokali jako środków trwałych w spółce cywilnej.

W tym ujęciu sprzedaż udziału w lokalu powinna więc zostać potraktowana jako zbycie składnika majątku prywatnego i rozliczona na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 PIT, przy czym – już na etapie obliczeń – trzeba pamiętać o „warstwowości” nabycia udziałów: ta część udziału, która została nabyta w 2021 r. w wyniku zniesienia współwłasności ze spłatą (u Was wskazywane 2/20), będzie miała osobny bieg pięcioletniego terminu i w tej części wystąpi opodatkowanie, mimo że co do zasady kwalifikacja źródła pozostaje „art. 10”.

Podobnie - wyrok NSA z dnia 30 lipca 2025 r., sygn. II FSK 1421/22. Sedno sporu od początku było bardzo konkretne: czy sprzedaż nieruchomości należących do małżonków była sprzedażą „prywatną” (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT), czy sprzedażą dokonaną w warunkach „pozarolniczej działalności gospodarczej” (art. 10 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT), a więc opodatkowaną jak działalność, niezależnie od upływu 5 lat. Wyrok ten zapadł w sprawie skargi kasacyjnej wniesionej przez Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej od wyroku Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu z 23 sierpnia 2022 r. (I SA/Wr 34/22). NSA kasację organu oddalił i zasądził na rzecz podatnika koszty postępowania.

Stan faktyczny był taki, że małżonkowie – pozostający od ponad 30 lat we wspólności majątkowej – posiadali trzy nieruchomości w (...): dwie niezabudowane działki oraz jedną zabudowaną budynkami przemysłowymi i biurowym. Nabyli je w latach 1991, 1998 i 2000, wskazując jako cel powiększenie majątku prywatnego. Nie prowadzili profesjonalnej działalności w obrocie nieruchomościami i podkreślali, że sami nie wykorzystywali tych nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej. Jednocześnie przez długie lata (1991–2019) uzyskiwali z tych nieruchomości przychody z najmu i – co kluczowe – rozliczali je podatkowo jako „najem prywatny” (źródło z art. 10 ust. 1 pkt 6). Najemcą była spółka z o.o. (najpierw V., a następnie – jako następca – R.), przy czym małżonkowie byli wspólnikami tej spółki. Z ich perspektywy najem był więc „prywatny”, a nieruchomości miały związek z działalnością gospodarczą, ale działalnością najemcy (spółki – osoby prawnej), a nie ich własną.

Do sprzedaży doszło finalnie 4 marca 2021 r. (po wcześniejszej umowie przedwstępnej z inną spółką). W uzupełnieniu wniosku o interpretację małżonkowie dodatkowo zaznaczyli, że nie podejmowali działań marketingowych typowych dla profesjonalnej sprzedaży (brak ogłoszeń, reklam, ofert w mediach) – czyli nie budowali obrazu „handlu nieruchomościami”. Na tym tle zapytali KIS, czy w ogóle powstanie PIT przy sprzedaży (ich stanowisko: nie, bo nie w ramach działalności gospodarczej i po upływie 5 lat od końca roku nabycia).

Organ interpretacyjny – DKIS – uznał jednak stanowisko za nieprawidłowe. Argumentacja organu była klasyczna dla sporów o granicę między zarządem majątkiem prywatnym a działalnością gospodarczą: DKIS powołał definicję działalności gospodarczej z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT i stwierdził, że po stronie małżonków wypełnione są cechy „zarobkowości, zorganizowania i ciągłości”. W ocenie DKIS wieloletnie nabywanie nieruchomości, a następnie ich długotrwałe odpłatne wynajmowanie spółce (w której są wspólnikami) oraz finalna sprzedaż, miały przekraczać zwykły zarząd majątkiem osobistym i nosić znamiona aktywności gospodarczej. DKIS podkreślał też typowo, że rejestracja działalności gospodarczej nie jest konieczna – działalność gospodarcza może wynikać „obiektywnie” z okoliczności, niezależnie od przekonań podatnika, i że nie trzeba dowodzić zamiaru prowadzenia DG już w chwili nabycia.

WSA we Wrocławiu uchylił tę interpretację, a NSA w 2025 r. to stanowisko podtrzymał. Co ważne, NSA przyznał, że DKIS co do zasady poprawnie przedstawił przepisy o działalności gospodarczej, ale błędnie „przyłożył” je do faktów. Sąd wyraźnie zaakcentował, że ustawodawca rozgranicza najem prywatny od najmu w ramach działalności gospodarczej, a sama ciągłość i zarobkowość nie przesądzają jeszcze o zakwalifikowaniu najmu do działalności gospodarczej. WSA – a za nim NSA – odwołał się przy tym do wcześniejszego orzecznictwa, w tym wyroku NSA z 20 października 2020 r. (II FSK 1647/18), gdzie podkreślono, że ciągłość i powtarzalność to cecha immanentna najmu jako stosunku prawnego (periodyczny czynsz i obowiązek utrzymania przedmiotu najmu), więc nie można z samego faktu „ciągłości” wywodzić automatycznie działalności gospodarczej. Kluczowe zdanie z logiki sądu jest takie: czynsz jest przede wszystkim „pożytkiem cywilnym” związanym z posiadaniem majątku, a nie dowodem na „aktywność gospodarczą” w sensie art. 5a pkt 6.

Najmocniejszy fragment uzasadnienia NSA – i absolutnie centralny dla tej sprawy – dotyczy tego, że skoro przez blisko 30 lat małżonkowie opodatkowywali najem jako art. 10 ust. 1 pkt 6, a z opisu nie wynika, by organy tę kwalifikację kwestionowały, to trudno po fakcie twierdzić, że w istocie prowadzili działalność gospodarczą w tym zakresie. NSA powiedział to bardzo wprost: jeśli przychody z najmu były prawidłowo opodatkowane jako „najem prywatny”, to znaczy, że podatnik nie prowadził działalności gospodarczej w zakresie najmu – i nie zmienia tego nawet to, że wynajmował spółce, w której ma udziały. W ocenie NSA działalność gospodarczą prowadził odrębny podmiot – spółka z o.o. (osoba prawna) – a nie wynajmujący. I tu pojawia się zdanie, które kluczowe: sposób i cel wykorzystywania przedmiotu najmu przez najemcę nie ma znaczenia dla oceny sytuacji podatkowej wynajmującego. Innymi słowy: to, że najemca prowadzi w lokalu działalność, nie „wciąga” wynajmującego do działalności gospodarczej.

NSA poszedł jeszcze dalej, odpowiadając na intuicję organów typu: „to było inwestycyjne i zarobkowe, więc to biznes”. Sąd przyjął, że samo to, iż ktoś nabywa nieruchomości, czerpie z nich zyski z najmu, a po wielu latach je sprzedaje, nawet przy „inwestycyjnym i zarobkowym charakterze” całości, nie oznacza automatycznie, że prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o PIT. Wprost pada też wątek, że podatnik ma swobodę układania swoich interesów i optymalizacji, o ile prawo tego wyraźnie nie zabrania NSA przywołuje zasadę quod lege non prohibitum, licitum est), i że nie jest nadużyciem organizowanie inwestycji w sposób dla podatnika najkorzystniejszy. W tym kontekście NSA odwołuje się do uchwały siedmiu sędziów z 24 maja 2021 r., która ugruntowała, że przychody z najmu co do zasady kwalifikuje się do art. 10 ust. 1 pkt 6, chyba że najem dotyczy składnika wprowadzonego do majątku związanego z działalnością gospodarcza). Logika jest spójna: skoro ustawodawca i orzecznictwo dopuszczają „najem prywatny” jako źródło przychodu, nawet gdy ma on pewne cechy podobne do działalności gospodarczej, to nie ma powodu, aby sprzedaż tak „eksploatowanego” majątku automatycznie kwalifikować jako przejaw prowadzenia działalności gospodarczej.

W efekcie NSA uznał, że zarzut DKIS – iż sprzedaż powinna być opodatkowana jako przychód z działalności gospodarczej – jest niezasadny. Skarga kasacyjna została oddalona, a wyrok WSA uchylający interpretację pozostał w mocy. Najprościej mówiąc: NSA nie zgodził się na „przeskoczenie” z najmu prywatnego (akceptowanego i konsekwentnie rozliczanego) do

działalności gospodarczej tylko dlatego, że najem trwał długo, był zyskowny i dotyczył spółki powiązanej, a potem nastąpiła sprzedaż.

Odparcie możliwych kontrargumentów

1.  Kontrargument: lokale były użytkowe, a nie mieszkalne

Wnioskodawcy zgadzają się, że lokale objęte wnioskiem są lokalami niemieszkalnymi — użytkowymi/usługowymi.

Okoliczność ta oznacza, że nie znajduje zastosowania szczególna regulacja dotycząca nieruchomości mieszkalnych wykorzystywanych w działalności gospodarczej.

Nie przesądza to jednak automatycznie, że sprzedaż lokali użytkowych zawsze stanowi przychód z działalności gospodarczej.

Dla zastosowania art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o PIT konieczne jest wykazanie, że lokale były składnikami majątku firmowego podatnika, wykorzystywanymi na potrzeby związane z jego działalnością gospodarczą. W sprawie Wnioskodawców lokale funkcjonowały jako majątek prywatny wynajmowany w ramach najmu prywatnego.

2.  Kontrargument: A.A była wspólniczką spółki cywilnej

Fakt, że A.A była wspólniczką spółki cywilnej prowadzącej (...), nie przesądza automatycznie o firmowym charakterze lokali.

Lokale:

1.  były objęte wspólnością majątkową małżeńską A i B.A;

2.  były współwłasnością także osób niebędących wspólnikami spółki cywilnej;

3.  były wynajmowane;

4.  nie były wniesione do spółki;

5.  nie były ujęte w ewidencji środków trwałych;

6.  nie były amortyzowane.

Nie można więc utożsamiać faktu prowadzenia działalności przez spółkę cywilną w wynajmowanym lokalu z włączeniem tego lokalu do majątku firmowego wspólnika.

3.  Kontrargument: brak wpisu do ewidencji środków trwałych nie jest decydujący

Wnioskodawcy zgadzają się, że sam brak wpisu do ewidencji środków trwałych nie zawsze wyłącza możliwość zastosowania art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o PIT.

W niniejszej sprawie nie chodzi jednak wyłącznie o brak wpisu do ewidencji.

Istotny jest całokształt okoliczności:

1.  prywatny charakter współwłasności;

2.  wspólność majątkowa małżeńska;

3.  współwłasność osób niebędących wspólnikami spółki cywilnej;

4.  korzystanie z lokali na podstawie umowy najmu;

5.  rozliczanie przychodów z najmu jako najmu prywatnego;

6.  brak amortyzacji;

7.  brak nakładów rozliczanych jako firmowe;

8.  brak włączenia lokali do majątku związanego z działalnością gospodarczą.

Dopiero łączne uwzględnienie tych okoliczności prowadzi do wniosku, że sprzedaż lokali powinna być kwalifikowana na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Podsumowanie stanowiska Wnioskodawców

W ocenie Wnioskodawców:

1.  sprzedaż udziałów 8/20 w lokalach nr 1 i nr 4 nie stanowi przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej;

2.  sprzedaż powinna zostać zakwalifikowana jako odpłatne zbycie udziałów w nieruchomościach na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT;

3.  w części dotyczącej udziału 6/20 nabytego w 2005 r. i 2007 r. sprzedaż nie powoduje powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu PIT, ponieważ nastąpiła po upływie pięcioletniego terminu;

4.  w części dotyczącej udziału 2/20 nabytego w 2021 r. sprzedaż podlega opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 30e ustawy o PIT;

5.  rozłożenie ceny sprzedaży na raty nie powoduje sukcesywnego powstawania przychodu w datach otrzymywania rat.

Wnioski

Wnioskodawcy wnoszą o potwierdzenie, że:

1.  przychód ze sprzedaży udziałów 8/20 w lokalach niemieszkalnych — użytkowych/usługowych — nr 1 i nr 4 należy kwalifikować do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, a nie do źródła przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej;

2.  w części odpowiadającej udziałowi 6/20 nabytemu przez Wnioskodawców w 2005 r. i 2007 r. sprzedaż dokonana 21 kwietnia 2026 r. nie powoduje powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu PIT;

3.  w części odpowiadającej udziałowi 2/20 nabytemu przez Wnioskodawców w 2021 r. sprzedaż dokonana 21 kwietnia 2026 r. podlega opodatkowaniu zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 i art. 30e ustawy o PIT, a rozłożenie ceny sprzedaży na raty nie przesuwa momentu powstania przychodu na daty otrzymywania poszczególnych rat.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) tej ustawy:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

a)  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że – nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej – odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co za tym idzie, kwota uzyskana z tego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Odrębnym źródłem przychodów jest wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a)  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

a)  środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

b)  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1 500 zł,

c)  składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,

d)  składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

- wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

W myśl art. 22 ust. 8 tej ustawy:

Kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a – 22o, z uwzględnieniem art. 23.

Zgodnie z art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1.  budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,

2.  maszyny, urządzenia i środki transportu,

3.  inne przedmioty

– o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Art. 22c pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

Amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów, zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.

Stosownie natomiast do art. 22d ust. 2 cytowanej ustawy:

Składniki majątku, o których mowa w art. 22a-22c, z wyłączeniem składników wymienionych w ust. 1, wprowadza się do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych zgodnie z art. 22n, najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania. Późniejszy termin wprowadzenia uznaje się za ujawnienie środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 4.

W świetle powyższego, zaliczenie przychodu ze sprzedaży składnika majątku wykorzystywanego w prowadzonej działalności do przychodów z działalności gospodarczej jest możliwe, jeśli spełnione zostaną łącznie następujące warunki:

·      składnik majątku wykorzystywano dla celów prowadzonej działalności gospodarczej,

·      składnik ten stanowi/stanowił środek trwały w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

·      składnik majątku podlegał ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależniają przy tym możliwości uznania danego składnika majątku za środek trwały od ujęcia go w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych ani też dokonywania jego amortyzacji (zwłaszcza, że część środków trwałych objęta jest ustawowym wyłączeniem z amortyzacji podatkowej).

Jak już wyżej wskazano przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch odrębnych źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej lub ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Decydujące znaczenie dla kwalifikacji przychodu uzyskanego ze zbycia nieruchomości do właściwego źródła ma fakt wykorzystywania tej nieruchomości do celów prowadzonej przez podatnika pozarolniczej działalności gospodarczej oraz charakter tej nieruchomości.

Zgodnie z art. 860 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 795):

Przez umowę spółki wspólnicy zobowiązują się dążyć do osiągnięcia wspólnego celu gospodarczego przez działanie w sposób oznaczony, w szczególności przez wniesienie wkładów.

Stosownie do art. 861 § 1 Kodeksu cywilnego:

Wkład wspólnika może polegać na wniesieniu do spółki własności lub innych praw albo na świadczeniu usług.

Natomiast w myśl art. 862 tej ustawy:

Jeżeli wspólnik zobowiązał się wnieść do spółki własność rzeczy, do wykonania tego zobowiązania, jak również do odpowiedzialności z tytułu rękojmi oraz do niebezpieczeństwa utraty lub uszkodzenia rzeczy stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży. Jeżeli rzeczy mają być wniesione tylko do używania, stosuje się odpowiednio w powyższym zakresie przepisy o najmie.

Zgodnie z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

W myśl art. 158 cytowanej ustawy:

Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

Z powyższych przepisów wynika, że spółka cywilna jest umową zawartą przez wspólników w celu dążenia do osiągnięcia wspólnego celu gospodarczego.

Właścicielami majątku wykorzystywanego w prowadzonej w formie spółki cywilnej pozarolniczej działalności gospodarczej są wspólnicy tej spółki w ramach współwłasności łącznej wspólników spółki cywilnej, a nie spółka. Jeżeli wspólnik spółki cywilnej jest właścicielem składnika majątku poza spółką, to może wnieść do spółki cywilnej prawo własności lub prawo do używania tego składnika.

W przypadku wniesienia do spółki cywilnej wkładu w postaci składnika majątku stanowiącego wyłączną własność wspólnika, z chwilą wniesienia do spółki ta wyłączna własność przekształca się we współwłasność łączną wspólników spółki cywilnej. Przy czym skuteczne wniesienie do spółki cywilnej nieruchomości wymaga zachowania dla tej czynności formy aktu notarialnego.

We wniosku wskazali Pastwo, że:

·      W Państwa małżeństwie przez cały czas jego trwania obowiązuje ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej.

·      Nabyli Państwo w ramach małżeńskiej wspólności ustawowej udział w wysokości 6/20 części w lokalu nr 1 w dniu (...) 2005 r., a w lokalu nr 4 w dniu (...) 2007 r.

·      Na mocy postanowienia Sądu Rejonowego w (...) I Wydział Cywilny z dnia (...) 2021 r., w przedmiocie częściowego zniesienia współwłasności, został Państwu przyznany dodatkowy udział wynoszący 2/20 części w każdym z ww. lokali. Postanowienie uprawomocniło się (...) 2021 r.

·      W lokalach prowadzona była działalność (...) — przez spółkę cywilną: (...).

·      Wspólnikami spółki cywilnej byli m.in.: E.G; A.A.

·      B.A nie był wspólnikiem tej spółki cywilnej i nie prowadził działalności gospodarczej w jej ramach.

·      Ww. lokale:

o  nigdy nie zostały wniesione jako wkład do spółki cywilnej;

o  nigdy nie stanowiły majątku spółki cywilnej;

o  nigdy nie zostały ujęte w ewidencji środków trwałych spółki cywilnej;

o  nigdy nie zostały ujęte w ewidencji środków trwałych A.A;

o  nigdy nie zostały ujęte w ewidencji środków trwałych B.A;

o  nigdy nie były amortyzowane przez spółkę cywilną;

o  nigdy nie były amortyzowane przez Wnioskodawców;

o  nie były przedmiotem odpisów amortyzacyjnych zaliczanych do kosztów uzyskania przychodów z działalności gospodarczej;

o  nie były przedmiotem rozliczeń jako inwestycja w obcym środku trwałym;

o  nie były przedmiotem odliczenia podatku VAT przez Wnioskodawców z tytułu nabycia, wykończenia lub remontów;

o  nie były traktowane przez Wnioskodawców jako składnik majątku firmowego.

·      Lokale były wykorzystywane do prowadzenia działalności (...), jednak korzystanie z nich odbywało się na podstawie umów najmu zawartych z właścicielami lokali.

·      Przychody uzyskiwane przez właścicieli z tytułu najmu lokali były rozliczane jako przychody z tzw. najmu prywatnego, opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5%.

·      21 kwietnia 2026 r. zawarli Państwo umowę sprzedaży udziałów (8/20 części) w obu lokalach.

Zatem w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, które nie zostały uprzednio wniesione do Spółki jako składnik majątku, a jedynie były wykorzystywane do celów prowadzonej działalności gospodarczej w ramach tej Spółki na podstawie umowy najmu, będą miały zastosowanie przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z czym nie powstanie przychód określony w art. 10 ust. 1 pkt 3 powołanej ustawy, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Zwracam uwagę, że dla opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości podatkiem dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – istotne znaczenie ma data ich nabycia.

Nabycie przez Państwa 6/20 udziałów w lokalu nr 4 nastąpiło w 2005 r., a w lokalu nr 1 w 2007 r. Zatem dokonana 21 kwietnia 2026 r. sprzedaż 6/20 udziałów w ww. lokalach nastąpiła po upływie 5-letniego terminu, o którym mowa w tym przepisie, a więc nie stanowi źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji przychód uzyskany ze zbycia 6/20 udziałów w lokalach nr 1 i 4 nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast, w odniesieniu do 2/20 udziałów w ww. lokalach (nr 1 i 4), które nabyli Państwo w dacie uprawomocnienia się postanowienia w przedmiocie częściowego zniesienia współwłasności, tj. (...) 2021 r. Upływ pięcioletniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nastąpi po 31 grudnia 2026 r.

Zatem, dokonane 21 kwietnia 2026 r. odpłatne zbycie 2/20 udziałów w lokalach nr 1 i 4 nastąpiło przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie.

W związku z powyższym, stanowić będzie dla Państwa źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W takiej sytuacji będą Państwo zobowiązani do opodatkowania tej sprzedaży podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Odnosząc się do kwestii ustalenia momentu powstania przychodu podatkowego, w związku z otrzymywaniem ustalonej kwoty spłaty w miesięcznych równych ratach, wskazać nalezy, że w świetle art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Jak stanowi art. art. 19 ust. 3 ww. ustawy:

Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Stosownie do art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Na mocy art. 30e ust. 2 przytoczonej ustawy:

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19 , a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d , powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1 , dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Tym samym, zgodnie z przytoczonym przepisem art. 19 ust. 1 cena wyrażona w umowie, już w chwili jej zawarcia, jest przychodem. Nie ma znaczenia to, kiedy ten przychód zostanie przez podatnika otrzymany, czy postawiony do jego dyspozycji. W przypadku źródła przychodów, jakim jest odpłatne zbycie nieruchomości, przychodem jest cena określona w umowie przenoszącej własność, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Takie stanowisko potwierdza też orzecznictwo sądowe. Przykładowo, Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 lutego 2014 r., sygn. akt II FSK 913/12, wskazał, że cena wyrażona w umowie, już w chwili jej zawarcia, jest przychodem. Skoro tak, to obowiązek podatkowy także powstaje w chwili powstania tego przychodu, mimo że podstawą opodatkowania jest tu dochód.

W konsekwencji, rozłożenie ceny sprzedaży na raty nie powoduje przesunięcia momentu powstania przychodu na daty otrzymywania poszczególnych rat.

Państwa stanowisko należało zatem uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny jest zgodny ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego nie przeprowadzam postępowania dowodowego, lecz opieram się jedynie na stanie faktycznym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Informuję, że wydając interpretację indywidualną nie dokonuję wyliczeń. Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, bowiem prawidłowość takiego wyliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy w postępowaniu podatkowym. W związku z powyższym tut. organ nie analizował, czy podane kwoty są prawidłowe.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pani A.A (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.