0115-KDIT3.4011.642.2026.3.DP

Interpretacja indywidualna 

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych – jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

24 lipca 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwania – pismami z 25 i 28 sierpnia 2026 r. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan jest osobą fizyczną podlegającą nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce. Planuje Pan dokonać odpłatnego zbycia (sprzedaży) lokalu mieszkalnego stanowiącego Pana majątek osobisty przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie. Planowana cena sprzedaży nieruchomości (przychód) wyniesie 360 000 zł.

W celu zwolnienia uzyskanego dochodu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, zamierza Pan skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.

W okresie ustawowych 3 lat od końca roku kalendarzowego, w którym dojdzie do sprzedaży, przeznaczy Pan uzyskane środki na własne cele mieszkaniowe.

Nowym celem mieszkaniowym będzie zakup domu jednorodzinnego z rynku pierwotnego od dewelopera (transakcja objęta podatkiem VAT, zwolniona z PCC). Łączna cena zakupu domu wpisana do aktu notarialnego wyniesie 519 000 zł. Nieruchomość zostanie nabyta na współwłasność w częściach ułamkowych przez Pana oraz Pana Partnera życiowego (niepozostającego z Panem w związku małżeńskim).

W akcie notarialnym zostanie określony precyzyjny podział udziałów w nieruchomości: Pan nabędzie udział w wysokości 70/100 (70%), natomiast Pana Partner udział w wysokości 30/100 (30%). Wartość udziału przypadająca Panu wyniesie zatem 363 300 zł (70% z kwoty 519 000 zł).

Transakcja zakupu nowego domu zostanie sfinansowana z dwóch źródeł:

·      Środków własnych Pana (wkładu własnego) pochodzących bezpośrednio ze sprzedaży dotychczasowego mieszkania w kwocie 180 000 zł.

·      Kredytu hipotecznego zaciągniętego wspólnie przez Pana i Pana Partnera, z którego kwota 183 300 zł zostanie przeznaczona na pokrycie pozostałej części ceny przypadającej na 70% Pana udziału (łączny Pana wydatek na udział: 180 000 zł + 183 300 zł = 363 300 zł).

Pozostała część gotówki uzyskanej ze sprzedaży starego mieszkania (180 000 zł) zostanie przez Pana przeznaczona na cele niezwiązane z inwestycją mieszkaniową (np. spłatę osobistych zobowiązań finansowych/pożyczek w celu uzyskania zdolności kredytowej).

Uważa Pan, że środki pieniężne są rzeczą zamienną i nie ma obowiązku fizycznego wydatkowania dokładnie tych samych banknotów, które pochodziły ze sprzedaży starego mieszkania, pod warunkiem, że wartość jego wydatków na cel mieszkaniowy (zakup udziału 70% w nowym domu) pokryje kwotę osiągniętego przychodu (360 000 zł).

Uzupełnienie wniosku

Nabył Pan lokal mieszkalny na podstawie umowy darowizny zawartej w formie aktu notarialnego 17 marca 2023 r.

Nabyty lokal stanowi Pana majątek osobisty.

Darowizny dokonała Pana żona w czasie trwania małżeństwa. W chwili dokonania darowizny pozostawaliście Państwo w ustroju rozdzielności majątkowej, a lokal stanowił majątek osobisty Pana żony.

Planuje Pan dokonać odpłatnego zbycia tego lokalu mieszkalnego w 2026 r.

W pierwotnym wniosku wskazał Pan planowaną cenę sprzedaży w wysokości 360 000 zł. Na dzień sporządzenia uzupełnienia wniosku zakłada Pan, że rzeczywista cena sprzedaży lokalu wyniesie około 350 000 zł.

W związku ze sprzedażą obecnie posiadanego lokalu planuje Pan w 2026 albo 2027 r. nabyć wspólnie z Partnerem życiowym segment/dom jednorodzinny od dewelopera.

Przewidywana cena nieruchomości wynosi obecnie 519 000 zł, przy czym ostateczna cena będzie wynikała z negocjacji z deweloperem.

Planuje Pan nabyć udział w nieruchomości w wysokości 70/100, natomiast Pana Partner udział w wysokości 30/100.

Wskazuje Pan, że wartość przypadającego na Pana udziału w nabywanej nieruchomości będzie odpowiadała co najmniej wysokości przychodu uzyskanego przez Pana ze sprzedaży dotychczasowego lokalu mieszkalnego.

Przy obecnie zakładanej cenie nieruchomości 519 000 zł wartość Pana udziału w wysokości 70/100 wynosiłaby 363 300 zł, a więc przekraczałaby zakładany przychód ze sprzedaży obecnie posiadanego lokalu w wysokości 350 000 zł.

Nabycie nowej nieruchomości będzie służyło wyłącznie zaspokojeniu Pana własnych potrzeb mieszkaniowych.

W nabytym domu będzie Pan faktycznie zamieszkiwał wraz z Partnerem życiowym i dziećmi.

Nabycie nieruchomości nie będzie miało charakteru inwestycyjnego, spekulacyjnego ani gospodarczego. Nieruchomość nie będzie nabywana w celu jej dalszej odsprzedaży, wynajmu ani osiągania przychodów.

Planuje Pan wspólnie z Partnerem zaciągnąć kredyt hipoteczny na zakup nowej nieruchomości.

Kredyt zostanie zaciągnięty niezwłocznie po sprzedaży obecnie posiadanego lokalu, w związku z planowanym zakupem domu w 2026 albo 2027 r.

Pan oraz Pana Partner będziecie współkredytobiorcami i będziecie ponosili wobec banku solidarną odpowiedzialność za zobowiązanie wynikające z umowy kredytowej.

Kredyt hipoteczny będzie przeznaczony na sfinansowanie nabycia nowej nieruchomości, w której Pan będzie realizował własne cele mieszkaniowe.

W zakresie, w jakim będzie to dopuszczalne zgodnie z warunkami udzielonego kredytu, jego część może zostać również przeznaczona na wykończenie domu.

Kredytu hipotecznego udzieli bank mający siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Nie prowadzi Pan pozarolniczej działalności gospodarczej.

Nie posiada Pan innych nieruchomości poza lokalem mieszkalnym będącym przedmiotem wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.

Nie dokonywał Pan wcześniej sprzedaży innych nieruchomości.

Nabycie nowej nieruchomości będzie miało charakter rzeczywisty i będzie służyło faktycznemu zaspokojeniu Pana potrzeb mieszkaniowych.

Będzie Pan korzystał z nabytego udziału w domu jako miejsca swojego stałego zamieszkania.

Pytanie przedstawione w uzupełnieniu wniosku

Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym wydatkowanie przez Pana, w ustawowym terminie, kwoty odpowiadającej co najmniej przychodowi uzyskanemu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na nabycie udziału w wysokości 70/100 w domu jednorodzinnym, który będzie służył zaspokojeniu Pana własnych potrzeb mieszkaniowych – przy czym nabycie nieruchomości zostanie w części sfinansowane kredytem hipotecznym zaciągniętym wspólnie z Partnerem, którego Pan będzie współkredytobiorcą ponoszącym solidarną odpowiedzialność za zobowiązanie – będzie uprawniało Pana do zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w odniesieniu do całości dochodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu?

Pana stanowisko w sprawie przedstawione w uzupełnieniu wniosku

Pana zdaniem, przedstawione stanowisko jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e ustawy, może korzystać ze zwolnienia w części odpowiadającej iloczynowi tego dochodu oraz udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli – począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później jednak niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie – przychód uzyskany ze zbycia został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym zamierza Pan przeznaczyć środki odpowiadające co najmniej przychodowi uzyskanemu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na nabycie udziału w wysokości 70/100 w domu jednorodzinnym.

Nabycie udziału w nieruchomości będzie stanowiło realizację Pana własnego celu mieszkaniowego.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o PIT za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uważa się m.in. wydatki poniesione na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie związanych z tym budynkiem.

W Pana ocenie przepis ten wprost obejmuje sytuację, w której podatnik nabywa udział w budynku mieszkalnym.

W sprawie tej Pan nabędzie udział wynoszący 70/100 w domu jednorodzinnym. Nabywany udział będzie stanowił Pana własność i będzie pozostawał w bezpośrednim związku z realizacją Pana własnych potrzeb mieszkaniowych.

Będzie Pan faktycznie zamieszkiwał w tej nieruchomości wraz z Partnerem życiowym i dziećmi. Nieruchomość będzie zatem stanowiła miejsce zaspokajania Pana podstawowych i rzeczywistych potrzeb mieszkaniowych.

Nie będzie to nabycie o charakterze inwestycyjnym, gospodarczym ani spekulacyjnym.

1. Nabycie udziału w nieruchomości jako realizacja własnego celu mieszkaniowego

W Pana ocenie dla zastosowania zwolnienia nie jest konieczne nabycie całej nieruchomości przez jednego podatnika.

Ustawodawca w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o PIT posługuje się wprost pojęciem „udziału” w budynku mieszkalnym. Oznacza to, że nabycie udziału w nieruchomości może stanowić wydatek na własny cel mieszkaniowy.

Pan nabędzie udział w wysokości 70/100, a więc udział znaczący i odpowiadający większości wartości nieruchomości.

Co istotne, nabywany udział nie będzie nabywany wyłącznie w celu lokowania kapitału. Pan będzie faktycznie korzystał z nieruchomości i będzie w niej zamieszkiwał.

Tym samym zostanie spełniona podstawowa przesłanka zwolnienia, jaką jest realizacja własnego celu mieszkaniowego.

Pana zdaniem fakt, że część ceny nabycia zostanie sfinansowana kredytem hipotecznym zaciągniętym wspólnie z Partnerem, nie pozbawia tego wydatku charakteru wydatku na własny cel mieszkaniowy.

W konsekwencji stoi Pan na stanowisku, że w przedstawionym zdarzeniu przyszłym spełnienie warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 oraz art. 21 ust. 25 ustawy o PIT będzie uprawniało Pana do zastosowania zwolnienia z podatku dochodowego w odniesieniu do całości dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego, przy założeniu, że wartość wydatku na nabycie jego udziału w nowej nieruchomości będzie co najmniej równa uzyskanemu przychodowi ze sprzedaży oraz że wydatek zostanie poniesiony w ustawowym terminie.

Przy zakładanej cenie całej nieruchomości wynoszącej 519 000 zł wartość Pana udziału wyniesie 363 300 zł.

Kwota ta jest wyższa od zakładanego przychodu ze sprzedaży obecnie posiadanego lokalu mieszkalnego wynoszącego 350 000 zł.

Wskazuje Pan zatem, że w ustawowym terminie poniesie wydatek na własny cel mieszkaniowy w wysokości odpowiadającej co najmniej przychodowi uzyskanemu ze sprzedaży lokalu.

W konsekwencji, przy zachowaniu pozostałych warunków ustawowych, spełniona zostanie przesłanka pozwalająca na zastosowanie zwolnienia do całości dochodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu.

2. Znaczenie finansowania zakupu kredytem hipotecznym

Okoliczność, że nabycie domu zostanie w części sfinansowane kredytem hipotecznym, nie powinna wyłączać Pana prawa do zastosowania zwolnienia.

Przepisy dotyczące zwolnienia nie ustanawiają zasady, zgodnie z którą nabycie nieruchomości musi zostać sfinansowane wyłącznie środkami pieniężnymi pochodzącymi bezpośrednio ze sprzedaży poprzedniej nieruchomości.

Istotne jest natomiast, aby podatnik w ustawowym terminie poniósł wydatek na cel mieszkaniowy określony w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT.

W tej sprawie takim wydatkiem będzie nabycie przez Pana udziału w wysokości 70/100 w domu jednorodzinnym.

Fakt, że część ceny zostanie sfinansowana kredytem hipotecznym, nie zmienia charakteru prawnego nabycia ani jego mieszkaniowego przeznaczenia.

Pan będzie bowiem właścicielem udziału w nieruchomości i będzie faktycznie wykorzystywał tę nieruchomość do zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych.

3. Wspólny kredyt hipoteczny

Kredyt hipoteczny zostanie zaciągnięty przez Pana wspólnie z Partnerem.

Pan będzie współkredytobiorcą oraz będzie ponosił solidarną odpowiedzialność za zobowiązanie wobec banku.

Kredyt będzie pozostawał w bezpośrednim związku z nabyciem nieruchomości, w której Pan nabędzie udział 70/100 i w której będzie realizował własne potrzeby mieszkaniowe.

W konsekwencji wspólne zaciągnięcie kredytu przez Pana i Pana Partnera nie zmienia faktu, że Pan będzie nabywał własny udział w nieruchomości oraz będzie realizował w niej własne cele mieszkaniowe.

4. Rzeczywisty charakter własnego celu mieszkaniowego

Podkreśla Pan, że w opisanej sprawie własny cel mieszkaniowy ma charakter rzeczywisty, a nie hipotetyczny.

 Pan:

·      nie prowadzi działalności gospodarczej,

·      nie posiada innych nieruchomości,

·      nie dokonywał wcześniej sprzedaży innych nieruchomości,

·      sprzedaje lokal stanowiący Pana obecne miejsce zamieszkania,

·      zamierza nabyć udział w domu jednorodzinnym,

·      będzie faktycznie zamieszkiwał w nabytym domu wraz z Partnerem i dziećmi,

·      nie zamierza nabywać nieruchomości w celach inwestycyjnych ani gospodarczych.

Okoliczności te jednoznacznie wskazują, że nabycie nowej nieruchomości jest następstwem rzeczywistej Pana potrzeby mieszkaniowej.

5. Konkluzja

W Pana ocenie wszystkie istotne okoliczności przedstawionego zdarzenia przyszłego prowadzą do wniosku, że nabycie przez Pana udziału w wysokości 70/100 w domu jednorodzinnym będzie wydatkiem na własny cel mieszkaniowy w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o PIT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku – jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c omawianej ustawy:

Źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Tym samym, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c cytowanej ustawy, które nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Wobec tego, w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu ma moment i sposób nabycia tej nieruchomości.

Z przedstawionych we wniosku okoliczności wynika, że w 2023 r. otrzymał Pan w darowiźnie lokal mieszkalny, który planuje Pan sprzedać w 2026 r., tj. przed upływem pięciu lat.

Skoro sprzedaż nieruchomości nastąpi przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, to będzie stanowiła dla Pana przychód, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku od osób fizycznych.

 Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

W myśl art. 30e ust. 2 tej ustawy:

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19 , a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d , powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1 , dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 , jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z art. 19 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) (nie należy mylić z kosztem uzyskania przychodów) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie. Należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Pomiędzy tymi wydatkami a odpłatnym zbyciem musi istnieć bezpośredni związek przyczynowo-skutkowy.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W myśl art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c , nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c , nabytych w drodze spadku zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika. Przez ciężary spadkowe, o których mowa w zdaniu drugim, rozumie się spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c .

Według art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia) a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z treścią art. 30e ust. 4 przywołanej ustawy:

Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1)  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

2)  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Na mocy art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8

lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

W myśl natomiast art. 30e ust. 7 ww. ustawy:

W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.

Na podstawie art. 45 ust. 1a pkt 3 ww. ustawy;

W terminie określonym w ust. 1 podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e.

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.

W myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e , w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku

 dochodowym od osób fizycznych,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Przy czym warunkiem skorzystania ze zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest wydatkowanie na cele mieszkaniowe konkretnych pieniędzy, lecz równowartości przychodu (w całości lub w części) uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lub prawa majątkowego.

Tym samym, aby dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości był w całości zwolniony z podatku dochodowego, cała równowartość przychodu ze zbytej nieruchomości musi być wydatkowana na cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości uprawniają do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w zamkniętym katalogu kosztów, tj. w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

 Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

wydatki poniesione na:

a)  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

b)  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

c)  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

d)  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

e)  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;

Zgodnie z art. 21 ust. 25a omawianej ustawy:

Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.

W myśl art. 21 ust. 26 ww. ustawy:

Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Przez własne budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się również niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.

Stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy:

Za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1) nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub

2) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

- przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Ustawodawca uzależnia prawo do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od wydatkowania przez podatnika w ściśle określonym czasie, równowartości przychodu (w całości lub w części) uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy, na realizację własnego celu mieszkaniowego.

Zawarte w art. 21 ust. 25 tejże ustawy wyliczenie wydatków mieszkaniowych ma charakter wyczerpujący, w związku z tym tylko realizacja w wymaganym terminie celów w nim wymienionych pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Z opisu zdarzenia wynika, że od 2023 r. jest Pan właścicielem lokalu mieszkalnego otrzymanego w darowiźnie od żony w trakcie małżeństwa. W chwili dokonania darowizny pozostawali Państwo w ustroju rozdzielności majątkowej, a lokal stanowił majątek osobisty Pana żony. Lokal ten planuje Pan sprzedać w 2026 r., tj. przed upływem 5 lat od końca roku, w którym nastąpiło jego nabycie. Część przychodu ze sprzedaży zamierza Pan przeznaczyć na zakup domu jednorodzinnego z rynku pierwotnego od dewelopera. Nieruchomość zostanie nabyta na współwłasność w częściach ułamkowych przez Pana oraz Pana Partnera życiowego (niepozostającego z Panem w związku małżeńskim). W akcie notarialnym zostanie określony precyzyjny podział udziałów w nieruchomości: Pan nabędzie udział w wysokości 70/100 (70%), natomiast Pana Partner udział w wysokości 30/100 (30%). Wartość udziału przypadająca Panu wyniesie zatem 363 300 zł (70% z kwoty 519 000 zł). Transakcja zakupu nowego domu zostanie sfinansowana z dwóch źródeł:

·      Środków własnych Pana (wkładu własnego) pochodzących bezpośrednio ze sprzedaży dotychczasowego mieszkania w kwocie 180 000 zł.

·      Kredytu hipotecznego zaciągniętego wspólnie przez Pana i Pana Partnera, z którego kwota 183 300 zł zostanie przeznaczona na pokrycie pozostałej części ceny przypadającej na 70% Pana udziału (łączny Pana wydatek na udział: 180 000 zł + 183 300 zł = 363 300 zł).

Pozostała część gotówki uzyskanej ze sprzedaży starego mieszkania (180 000 zł) zostanie przez Pana przeznaczona na cele niezwiązane z inwestycją mieszkaniową (np. spłatę osobistych zobowiązań finansowych/pożyczek w celu uzyskania zdolności kredytowej).

W związku z tym pojawiła się u Pana wątpliwość czy wydatkowanie przez Pana, w ustawowym terminie, kwoty odpowiadającej co najmniej przychodowi uzyskanemu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na nabycie udziału w wysokości 70/100 w domu jednorodzinnym, który będzie służył zaspokojeniu Pana własnych potrzeb mieszkaniowych – przy czym nabycie nieruchomości zostanie w części sfinansowane kredytem hipotecznym zaciągniętym wspólnie z Partnerem, którego Pan będzie współkredytobiorcą ponoszącym solidarną odpowiedzialność za zobowiązanie – będzie uprawniało Pana do zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ustawodawca, formułując zwolnienie przedmiotowe, w sposób jasny i wyczerpujący określił katalog celów mieszkaniowych, których realizacja pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży. Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, takim celem jest m.in. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, a także lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu (…).

Zatem, przeznaczenie przez Pana w ustawowym terminie, równowartości przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na zakup 70% udziału w domu jednorodzinnym będzie uprawniało Pana do zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec tego stanowisko Pana jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

·      Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

·      Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze stanem faktycznym  i zdarzeniem podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

·      Nie dokonuję wyliczeń kwoty przychodu, dochodu (straty) oraz wysokości zaliczek na podatek. Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, to na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji podatkowoprawnej, a po jego dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego. Tym samym w interpretacji nie potwierdzam prawidłowości zaprezentowanych przez Pana kwot.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy  z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.