0115-KDIT1.4011.602.2026.1.MK

 Interpretacja indywidualna

 – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

31 lipca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.    Zainteresowana będąca stroną postępowania: A A,

2.    Zainteresowany niebędący stroną postępowania: B A, (...),  (...), reprezentowany przez pełnomocnika: X X.

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

A A (dalej: „Wnioskodawczyni”) – zainteresowana będąca stroną postępowania – jest osobą fizyczną będącą polską rezydentką podatkową, podlegającą nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej jako: „ustawa o PIT”).

Wnioskodawczyni prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą pod firmą X, NIP: (...) (dalej jako: „JDG”). W zakresie tej działalności posiada wpisany kod PKD 68.20.Z – wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. JDG nie posiada natomiast wpisanego kodu PKD obejmującego kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, tj. kodu PKD 68.10.Z, a według klasyfikacji obowiązującej od 2025 r. – kodu PKD 68.11.Z.

Od czerwca 2019 r. do końca 2023 r. dochody z JDG Wnioskodawczyni były opodatkowane podatkiem liniowym. W latach 2024–2025 działalność była opodatkowana ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, natomiast od 2026 r. ponownie stosowaną formą opodatkowania jest podatek liniowy.

B A (dalej „Współwłaściciel Nieruchomości”) – zainteresowany niebędący stroną postępowania – również prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą pod firmą Y, NIP: (...). W ramach tej działalności wpisany jest kod PKD 68.10.Z – kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, a także 68.20.Z – wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Wnioskodawczyni i Współwłaściciel Nieruchomości (łącznie dalej jako: „Zainteresowani”) pozostają w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej.

Zainteresowani są również wspólnikami spółki cywilnej – Q spółka cywilna, NIP: (...) (dalej: „Spółka cywilna”). Spółka posiada wpisany kod PKD 68.20.Z – wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, 68.31.Z – pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, 68.32.Z – zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie, a także 68.11.Z – kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek.

Zainteresowani są również wspólnikami spółki komandytowej – V., NIP: (...) (dalej: „Spółka komandytowa”).

Zainteresowani na przestrzeni lat nabywali nieruchomości mieszkalne, które stanowiły element ich majątku prywatnego oraz formę lokowania i zabezpieczenia zgromadzonych środków finansowych. Część nieruchomości była wykorzystywana w ramach odpłatnego najmu, natomiast część służyła celom prywatnym.

Zainteresowani posiadali:

•      zakupiony w 2017 roku lokal mieszkalny (dalej: „Nieruchomość 1”);

•      zakupiony w 2019 lokal mieszkalny (dalej: „Nieruchomość 2”);

•      zakupiony w 2019 lokal mieszkalny (dalej: „Nieruchomość 3”);

•      zakupiony w 2006 roku lokal mieszkalny (dalej: „Nieruchomość 4”);

•      zakupiony w 2011 roku lokal mieszkalny (dalej: „Nieruchomość 5”).

Wszystkie powyższe nieruchomości, z wyjątkiem Nieruchomości 3, zostały w 2019 roku wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (dalej: „ewidencja ŚT i WNiP) JDG Wnioskodawczyni. Amortyzacja tych lokali była ujmowana w kosztach uzyskania przychodów do 31 grudnia 2022 r.

W Nieruchomości 3 od momentu nabycia do 2021 roku mieszkał ojciec A A. Po jego wyprowadzce, 15 października 2021 r., Nieruchomość 3 została wprowadzona do ewidencji ŚT  i WNiP w JDG. Amortyzacja tej nieruchomości była ujmowana w kosztach uzyskania przychodów do 30 listopada 2022 r.

Nieruchomość 5 była siedzibą działalności gospodarczej B A w okresie lipiec 2011-maj 2014.

Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 zostały sprzedane w 2020 roku. Sprzedaż tych nieruchomości nastąpiła przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie. W związku z tym Wnioskodawcy rozpoznali przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości,  o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dochód z tego tytułu został opodatkowany na zasadach określonych w art. 30e ust. 1 ustawy o PIT, tj. według 19% stawki podatku. Nieruchomość 3 została natomiast sprzedana w 2022 r., przy czym również w tym przypadku Wnioskodawcy rozpoznali przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości  i opodatkowali uzyskany dochód zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o PIT, tj. według 19% stawki podatku. Każdy z Zainteresowanych wykazał 50% dochodu ze sprzedaży Nieruchomości 1, 2 oraz 3.

Nieruchomość 4 została sprzedana w 2023 roku. Dochód ze sprzedaży nie został opodatkowany podatkiem dochodowym od osób fizycznych (dalej jako: „podatek PIT”), gdyż od momentu jej nabycia upłynęło 16 lat, zatem sprzedaż nie skutkowała powstaniem przychodu podlegającemu opodatkowaniu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, ponieważ nastąpiła po upływie pięcioletniego terminu, o którym mowa w tym przepisie. Nieruchomość 5 została sprzedana po upływie 13 lat od nabycia (w 2025 roku), co również skutkowało brakiem powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem PIT z uwagi na upływ przedmiotowego terminu.

Ponadto Zainteresowani nabyli:

•      w 2004 roku spółdzielcze prawo własnościowe do lokalu mieszkalnego (dalej: „Nieruchomość 6”);

•      w 2008 roku lokal mieszkalny (dalej: „Nieruchomość 7”);

•      w 2010 roku lokal mieszkalny (dalej: „Nieruchomość 8”);

•      w 2012 roku budynek mieszkalny (dalej: „Nieruchomość 9”);

•      w 2013 roku lokal mieszkalny (dalej: „Nieruchomość 10”) oraz w tym samym roku inny lokal mieszkalny (dalej: „Nieruchomość 11”);

•      w 2016 roku budynek mieszkalny (dalej: „Nieruchomość 12”) oraz udział wynoszący 1/2  w prawie własności drugiego budynku mieszkalnego (dalej: „Nieruchomość 13”);

•      w 2019 roku budynek mieszkalny (dalej: „Nieruchomość 14”);

•      w 2017 roku udział wynoszący 1/2 w prawie własności budynku mieszkalnego, a następnie A A otrzymała 1/2 udziału w prawie własności tego budynku w drodze darowizny od brata (dalej: „Nieruchomość 15”).

Zainteresowani są również właścicielami nieruchomości użytkowych, jednak nieruchomości te nie są przedmiotem wniosku.

Wnioskodawczyni w 2019 roku rozpoczęła prowadzenie JDG, wprowadzając do ewidencji ŚT i WNiP następujące nieruchomości: wszystkie już sprzedane nieruchomości oraz dalej posiadane nieruchomości: 6, 7, 8, 9, 10, 12, 14 i 15. Nieruchomości 11 oraz 13 nie zostały wprowadzone do JDG, pozostają w majątku prywatnym.

Nieruchomość 8 została wprowadzona do ewidencji ŚT i WNiP z dniem 1 czerwca 2019 r., następnie  z dniem 31 maja 2020 zostało wycofana z JDG, ponieważ w okresie od czerwca 2020 r. do maja 2025 r. była wykorzystywana na cele mieszkaniowe przez mamę Wnioskodawczyni. W związku  z powyższym odpisy amortyzacyjne stanowiły koszty uzyskania przychodów wyłącznie w okresie od czerwca 2019 r. do maja 2020 r. Nieruchomość 8 od 6 czerwca 2025 r. została ponownie przeznaczona na potrzeby działalności gospodarczej i jest wynajmowana w ramach JDG.

Nieruchomość 11 została przeznaczona na realizację celów statutowych fundacji W, KRS: (...) (dalej: „Fundacja”), założonej przez Wnioskodawczynię, która od 2014 r. pełni funkcję prezesa zarządu Fundacji. Od momentu nabycia nieruchomości do chwili obecnej znajduje  się w niej siedziba Fundacji. Zakup tej nieruchomości był bezpośrednio związany z działalnością Fundacji w obszarze (...). Nieruchomość ta nigdy nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej ani nie służyła osiąganiu przychodów. Fundacja prowadzi również działalność odpłatną pożytku publicznego, przy czym całość uzyskiwanych z tego tytułu dochodów przeznaczana jest na realizację jej celów statutowych i rozwój działań pomocowych.

Nieruchomość 13 nigdy nie została wprowadzona do żadnych z prowadzonych działalności gospodarczych i nigdy nie była wykorzystywana do celów zarobkowych. Nie uzyskiwano z niej przychodów z najmu. Zainteresowani podejmowali działania zmierzające do sprzedaży Nieruchomości 13. W 2022 r. została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży, która ostatecznie nie doszła do skutku. W związku z niewykonaniem umowy Zainteresowani zatrzymali zadatek, który został rozliczony podatkowo w zeznaniach PIT-39 za 2023 r. – po 50% u każdego z Zainteresowanych.

Żadna z nabytych przez Zainteresowanych nieruchomości nie została zakupiona z zamiarem jej dalszej odsprzedaży ani osiągania zysków z obrotu nieruchomościami. Zakup wszystkich nieruchomości stanowił formę lokowania środków wypracowanych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i był podyktowany przede wszystkim potrzebą zabezpieczenia przyszłości rodziny oraz ochrony zgromadzonego kapitału przed utratą wartości. Żadna z wymienionych nieruchomości nie jest związana z działalnością gospodarczą B A.

Pytania

1.  Czy w przedstawionym stanie faktycznym Zainteresowani prawidłowo uznali, że przychód uzyskany ze sprzedaży Nieruchomości 1, 2 oraz 3 stanowi przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT oraz że przychód ten powstał po stronie każdego z Zainteresowanych w wysokości odpowiadającej 1/2 przychodu uzyskanego ze sprzedaży?

2.  Czy Zainteresowani prawidłowo uznali, że sprzedaż Nieruchomości 4 i 5, dokonana po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie, nie skutkowała powstaniem przychodu do opodatkowania?

3.  Czy ewentualna sprzedaż Nieruchomości 6, 7, 8, 9, 10, 12, 14 i 15, z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie, nie będzie skutkowała powstaniem przychodu do opodatkowania?

4.  Czy zdarzenie przyszłe polegające na sprzedaży Nieruchomości 11 oraz udziału wynoszącego 1/2 w prawie własności Nieruchomości 13, po upływie pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie, nie będzie skutkowało powstaniem przychodu do opodatkowania?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych przychód uzyskany ze sprzedaży Nieruchomości 1, 2 i 3 stanowił przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT,  i powstał po stronie każdego z Zainteresowanych w wysokości odpowiadającej 1/2 przychodu uzyskanego ze sprzedaży.

W ocenie Zainteresowanych sprzedaż Nieruchomości 4 i 5 nie skutkowała powstaniem przychodu do opodatkowania, ponieważ nastąpiła po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tych nieruchomości.

Zdaniem Zainteresowanych ewentualna sprzedaż Nieruchomości 6, 7, 8, 9, 10, 12, 14 i 15 nie będzie skutkowała powstaniem przychodu do opodatkowania podatkiem PIT z uwagi na upływ 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tych nieruchomości.

Zdaniem Zainteresowanych zdarzenie przyszłe polegające na sprzedaży Nieruchomości 11 oraz udziału wynoszącego 1/2 w prawie własności Nieruchomości 13, z uwagi na upływ 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tych nieruchomości, nie będzie skutkowało powstaniem przychodu do opodatkowania.

Ad 1

W art. 10 ust. 1 ustawy o PIT określony został katalog źródeł przychodów, z których każde podlega odrębnym zasadom kwalifikacji i opodatkowania. Katalog ten ma charakter rozłączny, co oznacza, że ten sam przychód nie może zostać jednocześnie zakwalifikowany do dwóch różnych źródeł przychodów.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Natomiast zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a oraz lit. b ustawy o PIT źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Tym samym ustawodawca wyraźnie rozróżnia przychody osiągane z pozarolniczej działalności gospodarczej od przychodów uzyskiwanych z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych.

W celu ustalenia czy przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości o charakterze mieszkalnym należy zakwalifikować do przychodów ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, czy też do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej konieczne jest odwołanie do treści art. 10 ust. 3 ustawy o PIT.

Zgodnie z powołanym przepisem przychód z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą m.in.:

·      budynku mieszkalnego;

·      części budynku lub udziału w takim budynku;

·      lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu;

·      spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie

należy zakwalifikować jako przychód ze źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, nie zaś jako przychód ze źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Art. 10 ust. 3 ustawy o PIT bezpośrednio zatem przesądza o zaliczeniu do źródła przychodów  z odpłatnego zbycia przychodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości mieszkalnych wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą.

Z kolei art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o PIT stanowi, że przychodem z działalności gospodarczej  są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji ŚT i WNiP, które wykorzystywane są na potrzeby związane  z działalnością gospodarczą. Reguła ta nie ma jednak charakteru bezwzględnego.

Przepis ten należy bowiem stosować z zastrzeżeniem art. 14 ust. 2c ustawy o PIT, w myśl którego do wskazanych powyżej przychodów nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą:

·      budynku mieszkalnego;

·      części budynku lub udziału w takim budynku;

·      lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu;

·      spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie.

Zgodnie także z art. 14 ust. 2c ustawy o PIT przepis art. 30e stosuje się odpowiednio. W myśl  art. 30e przedmiotowej ustawy od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku jest przy tym dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zarówno zatem art. 10 ust. 3 ustawy o PIT, jak i art. 14 ust. 2c tej ustawy jednoznacznie wskazują, że przychód z odpłatnego zbycia wykorzystywanego na potrzeby związane z działalnością gospodarczą budynku lub lokalu o charakterze mieszkalnym nie stanowi przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, a przychód ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 niniejszej ustawy, tj. przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości. Na powyższą kwalifikację nie ma wpływu fakt wprowadzenia nieruchomości o charakterze mieszkalnym do ewidencji ŚT i WNiP.

Aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, spełnione winny zostać dwie przesłanki:

1)  nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,

2)  nieruchomość nie może być nieruchomością niemieszkalną wykorzystywaną w tej działalności.

Pojęcie odpłatnego zbycia dokonywanego „w wykonaniu działalności gospodarczej”, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, należy interpretować z uwzględnieniem definicji działalności gospodarczej zawartej w art. 5a pkt 6 tej ustawy. Oznacza to, że dla uznania sprzedaży nieruchomości za dokonaną w wykonaniu działalności gospodarczej konieczne jest ustalenie, że sprzedaż ta stanowi przejaw aktywności zarobkowej, zorganizowanej i ciągłej, podejmowanej we własnym imieniu, a nie jedynie czynność z zakresu zwykłego wykonywania prawa własności. Jak wskazuje się w praktyce interpretacyjnej i orzecznictwie, nie istnieje jeden uniwersalny wzorzec pozwalający automatycznie oddzielić zwykłe odpłatne zbycie nieruchomości od sprzedaży dokonywanej w ramach działalności gospodarczej. O kwalifikacji decyduje całokształt okoliczności, w tym w szczególności cel nabycia nieruchomości, sposób jej wykorzystywania, zakres działań przygotowawczych do sprzedaży, częstotliwość transakcji oraz to, czy podatnik uczynił z obrotu nieruchomościami stałe źródło zarobkowania.

W analizowanym stanie faktycznym Nieruchomości 1, 2 i 3 zostały nabyte odpowiednio w latach 2017, 2019 oraz 2019. Wszystkie z tych nieruchomości, z wyjątkiem Nieruchomości 3, zostały  w 2019 roku wprowadzone do ewidencji ŚT i WNiP JDG. Nieruchomość 3 pierwotnie służyła do celów prywatnych jako mieszkanie ojca Wnioskodawczyni. Następnie w 2021 roku Nieruchomość 3 została również wprowadzona do ewidencji ŚT i WNiP JDG.

Każda z przedmiotowych Nieruchomości była wykorzystywana w działalności gospodarczej polegającej na najmie oraz – ze względu na sposób wykorzystania – została wprowadzona do ewidencji ŚT i WNiP prowadzonej JDG. Nieruchomości 1 i 2 podlegały amortyzacji podatkowej do dnia ich sprzedaży. Natomiast Nieruchomość 3 była amortyzowana do dnia sprzedaży, tj. 23 listopada 2022 r. Oznacza to, że funkcją tych Nieruchomości było generowanie przychodów z ich używania, a nie z ich zbycia.

Podkreślić należy, że sam fakt, iż sprzedaż Nieruchomości może prowadzić do uzyskania przysporzenia majątkowego nie przesądza jeszcze o jej kwalifikacji jako czynności dokonanej  w ramach działalności gospodarczej.

Jak wskazał NSA w wyroku z 9 marca 2016 r., sygn. II FSK 1423/14, o zarobkowym charakterze działalności gospodarczej nie decyduje faktyczne osiągnięcie zysku, lecz zamiar jego osiągnięcia, jednak sam zamiar osiągnięcia zysku z danej transakcji nie jest wystarczający do przypisania przychodu do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT, jeżeli nie zostały spełnione pozostałe przesłanki działalności gospodarczej. Chęć uzyskania korzystnego wyniku ekonomicznego jest bowiem naturalnym elementem racjonalnego gospodarowania majątkiem  i występuje również przy czynnościach, które ustawa o PIT kwalifikuje do innych źródeł przychodów, w tym przy odpłatnym zbyciu nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Istotne jest również, że żadna z ww. Nieruchomości nie była pierwotnie przeznaczona/nabyta do dalszej odsprzedaży i nie była kwalifikowana jako towar handlowy. Przedmiotem JDG był i jest najem, a nie obrót nieruchomościami. Tym samym planowana sprzedaż tych Nieruchomości nie stanowi realizacji działalności handlowej w zakresie sprzedaży nieruchomości, lecz jest konsekwencją rozporządzenia składnikami majątku, które wcześniej służyły działalności w zakresie najmu.

Przeciwko uznaniu sprzedaży Nieruchomości 1, 2 oraz 3 za dokonaną w wykonaniu działalności gospodarczej przemawia również niespełnienie przesłanki zorganizowania właściwej dla działalności gospodarczej. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym wskazuje się, że o zaliczeniu określonej aktywności do pozarolniczej działalności gospodarczej decydują przede wszystkim okoliczności faktyczne świadczące o profesjonalnym, zorganizowanym i ciągłym charakterze działań, a nie samo formalne prowadzenie działalności gospodarczej. Jak wskazał NSA w wyroku  z 9 kwietnia 2015 r., sygn. II FSK 773/13, znaczenie mają faktyczne okoliczności działania podatnika, wskazujące na prowadzenie aktywności w sposób zorganizowany, ciągły, zarobkowy  i we własnym imieniu.

Z kolei w wyroku z 9 marca 2016 r., sygn. II FSK 1423/14, NSA podkreślił, że na pojęcie zorganizowania składa się zespół celowych i uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach określonej struktury.

W przedstawionym stanie faktycznym brak jest takich elementów w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości 1, 2 oraz 3. W analizowanym przypadku nie mamy bowiem do czynienia z profesjonalnym obrotem nieruchomościami, lecz ze sprzedażą składników majątku wykorzystywanych przez wiele lat w działalności gospodarczej prowadzonej w zakresie najmu.

W odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości 1, 2 oraz 3 nie została również spełniona przesłanka ciągłości właściwa dla działalności polegającej na obrocie nieruchomościami. Ciągłość oznacza stałość, powtarzalność, regularność i zamiar uczynienia z określonych czynności trwałego źródła zarobkowania. Tymczasem w analizowanym przypadku Nieruchomości były wykorzystywane  w działalności najmu, a ich sprzedaż nie stanowi realizacji stałej działalności handlowej. Czynność sprzedaży ma charakter rozporządzenia majątkiem, który utracił lub zmienia swoją funkcję gospodarczą z perspektywy właściciela, nie zaś charakter działalności polegającej na profesjonalnym obrocie nieruchomościami.

Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z 10 lutego 2025 roku, 0115-KDIT3.4011.929.2024.2.PS wskazał, że okres faktycznego wykorzystywania nieruchomości w działalności gospodarczej ma istotne znaczenie dla jej kwalifikacji jako środka trwałego, a w konsekwencji również dla określenia zasad opodatkowania jej późniejszej sprzedaży: „Sytuacja taka jednak ulega zmianie, gdy lokale nie zostają sprzedane a ich faktyczny najem trwa ponad rok. Własne nieruchomości, wykorzystywane w prowadzonej działalności gospodarczej dłużej niż rok stanowią bowiem środki trwałe”.

W powołanej interpretacji Dyrektor KIS wprost wskazuje także, że mając na uwadze obowiązujące przepisy prawa stwierdzić należy, że w sytuacji, gdy w pierwszej kolejności nieruchomości mieszkalne zostaną wynajęte w ramach działalności gospodarczej, a dopiero później sprzedane, to skutki podatkowe tej sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Będą to bowiem nieruchomości mieszkalne wykorzystywane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a sprzedaż takich nieruchomości wykorzystywanych w działalności gospodarczej nie generuje przychodów z tej działalności na podstawie art. 14 ust. 2c ustawy o PIT.

Nieruchomości 1, 2 oraz 3 były wykorzystywane w działalności gospodarczej Wnioskodawczyni polegającej na najmie przez okres przekraczający rok oraz ujęte były w ewidencji ŚT i WNiP,  a zatem pełniły funkcję środków trwałych, nie zaś towarów handlowych przeznaczonych do dalszej odsprzedaży.

Nie można łączyć pojęcia nieruchomości „wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą” z tym, że ich odpłatne zbycie następuje automatycznie „w wykonywaniu działalności gospodarczej”. Na powyższe rozróżnienie zwrócił uwagę NSA w wyroku z 14 listopada 2017., sygn. II FSK 2728/15, wskazując, że: „ustawodawca odróżnia ich sprzedaż w ramach wykonywanej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 8 in fine u.p.d.o.f.), gdy te towary handlowe są przedmiotem wykonywanej działalności gospodarczej (budowa i sprzedaż), od sytuacji, gdy są one tylko wykorzystywane na potrzeby związane z działalnością gospodarczą, a to oznacza nie tylko to, że muszą być środkami trwałymi, ale i wpisanymi do ewidencji środków trwałych”.

Oznacza to, że wykorzystywanie nieruchomości w działalności gospodarczej nie wiąże się  z zakwalifikowaniem sprzedaży tej nieruchomości jako wykonywanej w jej ramach.  W konsekwencji sama okoliczność, że Nieruchomości 1, 2 i 3 były wykorzystywane  w prowadzonej działalności gospodarczej polegającej na najmie i zostały ujęte w ewidencji ŚT  i WNiP nie oznacza, że ich sprzedaż nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, a wręcz temu zaprzecza. Decydujące znaczenie ma mieszkalny charakter Nieruchomości, ich funkcja jako składników służących do najmu, brak ujęcia ich jako towarów handlowych oraz brak zamiaru nabycia ich w celu dalszej odsprzedaży.

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 1 czerwca 2020 r., sygn. 0112-KDIL2-2.4011.223.2020.2.AA,  w której organ uznał, że sprzedaż lokalu mieszkalnego wynajmowanego w ramach działalności gospodarczej i wprowadzonego do ewidencji ŚT i WNiP nie generuje przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, lecz powinna być oceniana na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy  o PIT. Organ zaakcentował przy tym, że działalność podatnika koncentrowała się na wynajmie lokali mieszkalnych, a ewentualna sprzedaż któregoś z nich miała charakter incydentalny.

Analogicznie w interpretacji indywidualnej z 28 czerwca 2024 r., sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.360.2024.2.SR, Dyrektor KIS wskazał, że sprzedaż mieszkań wykorzystywanych  w działalności gospodarczej nie powoduje powstania przychodu z tej działalności, jeżeli nie ma ona miejsca w wykonaniu działalności gospodarczej. W takim przypadku sprzedaż nieruchomości mieszkalnej powinna być kwalifikowana jako odpłatne zbycie dokonane poza wykonywaniem działalności gospodarczej.

Ponadto DKIS w interpretacji indywidualnej z 2 października 2025, sygn. 0112-KDSL1-1.4011.465.2025.2.DT, zaznaczył, że: „Z powyższych uregulowań wynika więc, że przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowi zawsze przychód określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, niezależnie od tego czy nieruchomość taka stanowiła przedmiot najmu prywatnego, w ramach którego była wprowadzona do ewidencji środków trwałych, czy też była środkiem trwałym w prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej, ani czy była wykorzystywana w tej działalności, z wyjątkiem sytuacji gdy podatnik prowadzi działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, a nieruchomość ta stanowi towar handlowy”.

Z powyższego fragmentu można wywnioskować, że zasadą ogólną jest, że przychód ze sprzedaży nieruchomości mieszkalnych opodatkowany jest na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Jedynym wyjątkiem od tej zasady jest sytuacja, w której spełnione są łącznie następujące przesłanki:

·      podatnik prowadzi działalność w zakresie obrotu nieruchomościami;

·      nieruchomość stanowi towar handlowy.

Stanowisko, zgodnie z którym w przypadku wykorzystywania nieruchomości mieszkalnej w prowadzonej działalności gospodarczej przychód z jej odpłatnego zbycia należy kwalifikować jako przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, znajduje także potwierdzenie w przywołanych niżej interpretacjach indywidualnych wydanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej:

·      z 16 maja 2024 r., sygn. 0114-KDIP3-2.4011.245.2024.2.MG;

·      z 25 kwietnia 2022 r., sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.98.2022.3.ISL;

·      z 30 czerwca 2020 r., sygn. 0115-KDWT.4011.8.2020.1.JŁ.

Mając ponadto na uwadze treść art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, aby ustalić, czy sprzedaż nieruchomości mieszkalnych uprzednio wynajmowanych (dłużej niż rok) podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem PIT, istotne jest ustalenie, czy ich odpłatne zbycie nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie. Ustawa o PIT nie precyzuje pojęcia „nabycie”, nie wskazuje czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 10 lutego 2025 r., sygn. 0115-KDIT3.4011.929.2024.2.PS wskazał, że pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza,  że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o PIT mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

W przedstawionym stanie faktycznym Nieruchomości 1, 2 oraz 3 zostały sprzedane przez Zainteresowanych przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie do majątku objętego wspólnością majątkową małżeńską. W konsekwencji sprzedaż tych nieruchomości skutkowała powstaniem przychodu podlegającego opodatkowaniu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną. Cechą charakterystyczną tego typu współwłasności jest to, że niemożliwe jest ustalenie wielkości udziału małżonków we współwłasności (współwłasność bez udziałowa) oraz to, że żaden z małżonków  w czasie jej trwania nie może rozporządzać swymi prawami do majątku wspólnego. W przypadku dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i wymienionych praw nie znajduje zastosowania art. 6 ust. 2 ustawy o PIT, ponieważ dochody z tego tytułu zostały wyłączone z możliwości łącznego opodatkowania. Oznacza to, że każdy z małżonków obowiązany jest do rozliczenia połowy przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości stanowiącej majątek wspólny małżeński i wyliczenia należnego podatku dochodowego. Powyższe znajduje potwierdzenie w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 9 października 2024 r., znak 0112-KDSL1-2.4011.447.2024.1.BR.

Podsumowując, mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz powołane przepisy ustawy  o PIT, uzasadnione jest stanowisko, że sprzedaż Nieruchomości 1, 2 oraz 3 nie nastąpiła  w wykonaniu pozarolniczej działalności gospodarczej. Przychód z ich sprzedaży należało zatem zakwalifikować do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Nieruchomości 1, 2 oraz 3 zostały sprzedane przed upływem pięcioletniego terminu, o którym mowa w tym przepisie. W konsekwencji Zainteresowani prawidłowo zakwalifikowali przychód z ich sprzedaży jako przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Jednocześnie przychód ze sprzedaży Nieruchomości 1, 2 oraz 3 powstał po stronie każdego z Zainteresowanych w częściach równych, wobec czego każdy z nich prawidłowo wykazał 50% tego przychodu.

Ad 2

Z uwagi na argumentację przedstawioną w uzasadnieniu stanowiska Zainteresowanych do pytania nr 1, w tym wykładnię art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 10 ust. 3 oraz art. 14 ust. 2c ustawy o PIT, jak również powołane interpretacje indywidualne i orzecznictwo sądów administracyjnych, należy przyjąć, że sprzedaż Nieruchomości 4 i 5 również nie nastąpiła w wykonaniu pozarolniczej działalności gospodarczej. Skutki podatkowe ich zbycia należy oceniać na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Jak wykazano w uzasadnieniu stanowiska Zainteresowanych do pytania nr 1, z powołanych interpretacji indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej oraz orzecznictwa sądów administracyjnych wynika jednolite stanowisko, zgodnie z którym samo wykorzystywanie nieruchomości mieszkalnych w działalności gospodarczej polegającej na ich najmie nie oznacza,  że ich późniejsza sprzedaż następuje w ramach działalności gospodarczej. Wręcz przeciwnie – wykorzystywanie tych nieruchomości jako środków trwałych służących osiąganiu przychodów  z najmu, a nie jako towarów handlowych przeznaczonych do odsprzedaży, potwierdza brak zamiaru prowadzenia profesjonalnego obrotu nieruchomościami. W konsekwencji sprzedaż takich nieruchomości podlega ocenie na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, zgodnie z art. 14 ust. 2c tej ustawy i nie stanowi przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej.

W odniesieniu do Nieruchomości 4 i 5 nie wystąpiły okoliczności wskazujące, że ich sprzedaż stanowiła element profesjonalnej, zorganizowanej i ciągłej działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Decydujące znaczenie ma bowiem mieszkalny charakter przedmiotowych nieruchomości, sposób ich wykorzystywania (nieruchomości te przez kilkanaście lat były wykorzystywane na potrzeby działalności gospodarczej Wnioskodawczyni w zakresie najmu oraz okoliczność, że nie zostały nabyte z zamiarem ich dalszej odsprzedaży, lecz stanowiły środki trwałe ujęte w ewidencji ŚT i WNIP. Były przedmiotem odpisów amortyzacyjnych do 31 grudnia 2022 r., tj. do dnia, do którego – zgodnie z obowiązującymi przepisami – dopuszczalna była amortyzacja podatkowa nieruchomości mieszkalnych. Ich sprzedaż stanowiła zatem wyłącznie rozporządzenie składnikami majątku wykorzystywanymi uprzednio w prowadzonej działalności gospodarczej do długoterminowego najmu, a nie realizację działalności handlowej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Odmiennie niż w przypadku Nieruchomości 1, 2 i 3, w odniesieniu do Nieruchomości 4 i 5 upłynął już pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie. Nieruchomość 4 została nabyta w 2006 r. i sprzedana w 2023 r., natomiast Nieruchomość 5 została nabyta w 2011 r. i sprzedana w 2025 r. Oznacza to, że w obu przypadkach sprzedaż nastąpiła po upływie pięcioletniego terminu, liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tych nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Tym samym od końca roku nabycia do momentu ich sprzedaży upłynął okres znacznie przekraczający ustawowy pięcioletni termin, z którym ustawa o PIT wiąże powstanie obowiązku podatkowego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Stanowisko, zgodnie z którym sprzedaż budynku lub lokalu mieszkalnego wykorzystywanego  w działalności gospodarczej nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeżeli następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie, znajduje potwierdzenie w ugruntowanej praktyce interpretacyjnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, m.in. w interpretacjach indywidualnych:

·      z 7 listopada 2024 r., sygn. 0112-KDIL2-2.4011.678.2024.2.MC,

·      z 16 maja 2024 r., sygn. 0114-KDIP3-2.4011.245.2024.2.MG.

W konsekwencji, w ocenie Zainteresowanych, sprzedaż Nieruchomości 4 i 5 nie spowodowała powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Zainteresowani prawidłowo nie rozpoznali przychodu z tytułu ich odpłatnego zbycia, ponieważ sprzedaż nastąpiła po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do ich nabycia.

Ad 3

Z uwagi na argumentację przedstawioną w uzasadnieniu stanowiska Zainteresowanych do pytania nr 1, w tym wykładnię art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 10 ust. 3 oraz art. 14 ust. 2c ustawy o PIT, jak również powołane interpretacje indywidualne i orzecznictwo sądów administracyjnych, należy przyjąć, że skutki podatkowe ewentualnej sprzedaży Nieruchomości 7, 8, 9, 10, 12, 14 i 15 należy oceniać na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Oznacza to, że ich ewentualna sprzedaż nie będzie następowała w wykonaniu pozarolniczej działalności gospodarczej. Powyższe dotyczy również Nieruchomości 6, stanowiącej spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Zgodnie z art. 10 ust. 3 ustawy o PIT oraz art. 14 ust. 2c tej ustawy, odpłatne zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego wykorzystywanego na potrzeby związane z działalnością gospodarczą podlega takim samym zasadom opodatkowania podatkiem PIT jak odpłatne zbycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość wykorzystywanego na potrzeby związane z działalnością gospodarczą. Tym samym okoliczność, że Nieruchomość 6 nie stanowi odrębnej własności lokalu, pozostaje bez wpływu na sposób kwalifikacji przychodu z jej ewentualnej sprzedaży.

Jak wynika z przywołanych w uzasadnieniu stanowiska Zainteresowanych do pytania nr 1 interpretacji indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, organy podatkowe konsekwentnie wskazują, że mając na uwadze obowiązujące przepisy prawa w sytuacji, gdy w pierwszej kolejności nieruchomości mieszkalne zostaną wynajęte w ramach działalności gospodarczej, a dopiero później sprzedane, to skutki podatkowe tej sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Będą to bowiem nieruchomości mieszkalne wykorzystywane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a sprzedaż takich nieruchomości wykorzystywanych w działalności gospodarczej nie generuje przychodów z tej działalności na podstawie art. 14 ust. 2c ustawy o PIT.

Mając powyższe na uwadze, za uznaniem ewentualnej sprzedaży Nieruchomości 6, 7, 8, 9, 10, 12, 14 i 15 za czynność mieszczącą się w ramach zwykłego wykonywania prawa własności przemawiają sposób oraz okres ich wykorzystywania. W odniesieniu do tych Nieruchomości wskazać należy, że: Nieruchomość 6 została nabyta w 2004 r. (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego), Nieruchomość 7 w 2008 r., Nieruchomość 8 w 2010 r., Nieruchomość 9 w 2012 r., Nieruchomość 10 w 2013 r., Nieruchomość 12 w 2016 r., Nieruchomość 14 w 2019 r., a Nieruchomość 15 w 2017 r. w części odpłatnej, natomiast w pozostałej części w drodze darowizny od brata. Nieruchomości te były nabywane zatem na przestrzeni wielu lat, a ich nabycie nie stanowiło elementu powtarzalnego modelu gospodarczego polegającego na zakupie nieruchomości w celu ich dalszej odsprzedaży.

Trudno uznać odpłatne zbycie tych Nieruchomości za element profesjonalnego obrotu nieruchomościami, skoro okres ich posiadania oraz wykorzystywania na potrzeby działalności polegającej na najmie wynosi od 9 do 22 lat. Nieruchomości te były wynajmowane przez Wnioskodawczynię w ramach JDG, ujęte były w ewidencji ŚT i WNiP oraz podlegały amortyzacji podatkowej do 31 grudnia 2022 r., tj. do dnia, do którego – zgodnie z obowiązującymi przepisami – dopuszczalna była amortyzacja podatkowa nieruchomości mieszkalnych. Wyjątek stanowiła Nieruchomość 8, która amortyzowana była do maja 2020 r. Nie zostały zatem nabyte  z zamiarem ich dalszej odsprzedaży i nie były ujmowane jako towary handlowe, lecz były wykorzystywane w działalności gospodarczej Wnioskodawczyni w zakresie najmu.

W odniesieniu do wskazanych Nieruchomości nie występują zatem okoliczności pozwalające uznać, że ich planowana sprzedaż będzie stanowiła element profesjonalnej, zorganizowanej  i ciągłej działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Wieloletni okres posiadania Nieruchomości, ich wykorzystywanie w prowadzonej działalności gospodarczej oraz ich mieszkalny charakter potwierdzają, że ich zbycie będzie stanowiło wyłącznie rozporządzenie składnikami majątku uprzednio ujętymi w ewidencji ŚT i WNiP, a nie realizację zamiaru handlowego istniejącego już w chwili ich nabycia.

W konsekwencji, w ocenie Zainteresowanych, skutki podatkowe ewentualnej sprzedaży Nieruchomości nr 6, 7, 8, 9, 10, 12, 14 i 15 należy oceniać na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Z uwagi na fakt, że ich zbycie nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym zostały nabyte, transakcja ta nie będzie skutkowała powstaniem przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ad 4

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje  w wykonaniu działalności gospodarczej oraz zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości.  A contrario, jeżeli sprzedaż nieruchomości następuje po upływie wskazanego okresu i nie jest dokonywana w wykonaniu działalności gospodarczej, sprzedaż ta nie stanowi źródła przychodu  w rozumieniu ustawy o PIT. Przychód podlegający opodatkowaniu w ogóle nie powstaje.

W odniesieniu do Nieruchomości 11 oraz udziału wynoszącego 1/2 w prawie własności Nieruchomości 13 pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, już upłynął. Nieruchomość 11 została nabyta w 2013 r., wobec czego termin upłynął z końcem 2018 r. Z kolei udział w Nieruchomości 13 został nabyty w 2016 r., a pięcioletni termin upłynął z końcem 2021 r. Tym samym ewentualna sprzedaż każdej z tych Nieruchomości nastąpi po upływie okresu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Dla oceny skutków podatkowych sprzedaży konieczne jest jednak również ustalenie czy sprzedaż ta będzie następowała w wykonaniu działalności gospodarczej. Odrębnym źródłem przychodów, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT, jest bowiem pozarolnicza działalność gospodarcza. Stosownie natomiast do art. 5a pkt 6 ustawy o PIT za działalność gospodarczą uznaje się działalność zarobkową, w szczególności handlową lub usługową, prowadzoną we własnym imieniu, bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły. Dla zakwalifikowania sprzedaży nieruchomości do działalności gospodarczej konieczne jest zatem wystąpienie łącznie elementu zarobkowego, zorganizowania i ciągłości działań.

Samo posiadanie przez Wnioskodawców statusu przedsiębiorców, prowadzenie innych działalności związanych z nieruchomościami, posiadanie odpowiednich kodów PKD czy dokonywanie sprzedaży innych nieruchomości nie oznacza automatycznie, że każda czynność rozporządzania należącą do nich nieruchomością następuje w wykonaniu działalności gospodarczej. Dla kwalifikacji określonej sprzedaży decydujące znaczenie mają rzeczywiste okoliczności związane z konkretną nieruchomością, w szczególności cel jej nabycia, sposób i okres wykorzystywania, sposób ujęcia w dokumentacji podatkowej oraz charakter czynności podejmowanych w związku z jej sprzedażą.

Osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą może jednocześnie posiadać składniki majątku pozostające poza tą działalnością. Okoliczność, że Wnioskodawcy prowadzą działalności gospodarcze, w tym działalności związane z nieruchomościami, nie wyklucza zatem posiadania przez nich nieruchomości służących celom osobistym, rodzinnym lub społecznym. W uchwale NSA w składzie siedmiu sędziów z 24 maja 2021 r., sygn. II FPS 1/21, NSA wskazał, że podatnik może powiązać określone składniki swojego majątku z wykonywaniem działalności gospodarczej albo pozostawić je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością: „To zatem podatnik decyduje o tym, czy powiązać określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą (…)”.

Chociaż uchwała odnosiła się bezpośrednio do kwalifikacji przychodów z najmu, wynikające z niej rozróżnienie między majątkiem związanym z działalnością a pozostałym majątkiem osoby fizycznej znajduje zastosowanie również przy ocenie sprzedaży nieruchomości.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym brak jest przesłanek pozwalających uznać, że Nieruchomości 11 i 13 zostały włączone do działalności gospodarczej Wnioskodawców. Nieruchomości te nie zostały wprowadzone do ewidencji ŚT i WNIP żadnej z prowadzonych przez Zainteresowanych działalności, nie stanowiły towarów handlowych, nie zostały nabyte z zamiarem dalszej odsprzedaży oraz nie służyły osiąganiu przez Wnioskodawców przychodów. Ich nabycie i sposób wykorzystywania były odmienne od nieruchomości wykorzystywanych w prowadzonej przez Wnioskodawczynię działalności w zakresie najmu.

Powyższe znajduje potwierdzenie również w świetle art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT. Przepis ten zalicza do przychodów z działalności gospodarczej przychody ze sprzedaży określonych składników majątku, które są wykorzystywane na potrzeby związane z działalnością gospodarczą i stanowią m.in. środki trwałe podlegające ujęciu w odpowiedniej ewidencji. W przypadku Nieruchomości 11 i 13 przesłanka faktycznego wykorzystywania na potrzeby działalności gospodarczej Wnioskodawców nie została spełniona.

Niezależnie od powyższego należy zauważyć, że wszystkie wymienione Nieruchomości mają charakter mieszkalny. Zgodnie z art. 10 ust. 3 ustawy o PIT zasady określone w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy stosuje się również do sprzedaży budynków i lokali mieszkalnych wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą. Odpowiednio art. 14 ust. 2c ustawy o PIT wyłącza z przychodów z działalności gospodarczej przychody ze sprzedaży wykorzystywanych  w działalności budynków mieszkalnych, ich części lub udziałów oraz lokali mieszkalnych.

Oznacza to, że nawet gdyby uznano, iż któraś z omawianych Nieruchomości była wykorzystywana na potrzeby działalności gospodarczej, jej mieszkalny charakter powodowałby konieczność oceny sprzedaży na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, a nie jako sprzedaży środka trwałego generującej przychód z działalności. Odmienna kwalifikacja mogłaby znaleźć zastosowanie jedynie wtedy, gdyby nieruchomości zostały nabyte jako towary handlowe, a ich sprzedaż stanowiła przedmiot profesjonalnej działalności polegającej na obrocie nieruchomościami.

Nieruchomość 11 nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej Zainteresowanych i nie służyła uzyskiwaniu przez nich przychodów. Od momentu nabycia Nieruchomość ta została przeznaczona na realizację celów statutowych Fundacji i jest wykorzystywana wyłącznie do realizacji jej celów społecznych oraz charytatywnych, w szczególności działalności wspierającej dzieci ze spektrum autyzmu, dzieci z niepełnosprawnościami oraz dzieci i rodziny znajdujące się w trudnej sytuacji życiowej. W Nieruchomości znajduje się siedziba Fundacji.

Wykorzystywanie Nieruchomości 11 do realizacji celów społecznych i statutowych Fundacji nie może być utożsamiane z wykorzystywaniem jej na potrzeby działalności gospodarczej Zainteresowanych. Wnioskodawcy nie uzyskiwali z Nieruchomości przychodów z najmu ani innych przysporzeń majątkowych. Również okoliczność, że Fundacja prowadzi odpłatną działalność pożytku publicznego nie oznacza, że Nieruchomość 11 stała się składnikiem działalności gospodarczej prowadzonej przez któregokolwiek z Zainteresowanych. Istotne jest to, że Nieruchomość nie została wprowadzona do majątku żadnej z ich działalności oraz nie służyła osiąganiu przez nich przychodów. Całość uzyskiwanych przez Fundację z tytułu odpłatnej działalności pożytku publicznego dochodów przeznaczana jest na realizację jej celów statutowych i rozwój działań pomocowych.

Z kolei udział wynoszący 1/2 w prawie własności Nieruchomości 13 od momentu nabycia  w 2016 r. pozostawał poza działalnością gospodarczą Zainteresowanych. Nieruchomość ta nigdy nie została wprowadzona do żadnej z prowadzonych przez nich działalności, nie była wynajmowana ani wykorzystywana zarobkowo. Zainteresowani nie uzyskiwali z niej żadnych przychodów. Ewentualna sprzedaż udziału w tej Nieruchomości stanowić będzie zatem zwykłe rozporządzenie składnikiem majątku prywatnego posiadanym przez Zainteresowanych od wielu lat, a nie element zorganizowanej działalności handlowej.

Istotny jest również długi okres pomiędzy nabyciem poszczególnych Nieruchomości a ich planowaną sprzedażą. Nieruchomości zostały nabyte odpowiednio w latach 2013 i 2016, a więc na wiele lat przed ich ewentualnym zbyciem. Tak długie okresy posiadania, w połączeniu z faktycznym sposobem wykorzystywania Nieruchomości, zaprzeczają istnieniu modelu gospodarczego polegającego na nabywaniu nieruchomości w celu ich dalszej odsprzedaży.

Stanowisko to znajduje potwierdzenie w wyroku NSA z 4 marca 2015 r., sygn. II FSK 855/14,  w którym Sąd wskazał, że czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, podejmowane w celu racjonalnego gospodarowania tym majątkiem oraz zaspokajania potrzeb rodziny, nie powinny być kwalifikowane jako pozarolnicza działalność gospodarcza.

Podobnie w wyroku z 15 maja 2025 r., sygn. II FSK 1083/22, NSA zaakceptował stanowisko, zgodnie z którym sporadyczna sprzedaż udziału w nieruchomości, niewykraczająca poza zwykłe zarządzanie majątkiem prywatnym, nie stanowi działalności gospodarczej. Dla odmiennej kwalifikacji konieczne byłoby wykazanie profesjonalnego, zorganizowanego i ciągłego charakteru działań podatnika związanych z obrotem nieruchomościami.

Również powołany w uzasadnieniu stanowiska Zainteresowanych do wcześniejszych pytań wyrok NSA z 14 listopada 2017 r., sygn. II FSK 2728/15 potwierdza konieczność rozróżnienia sprzedaży nieruchomości stanowiących towary handlowe, będącej przedmiotem działalności gospodarczej, od sprzedaży nieruchomości jedynie wykorzystywanych na potrzeby działalności lub pozostających poza nią. Sam fakt prowadzenia przez podatnika działalności gospodarczej nie oznacza, że sprzedaż każdego posiadanego przez niego składnika majątku następuje w wykonaniu tej działalności.

Z kolei Dyrektor KIS w interpretacji z 8 listopada 2023 r., sygn. 0112-KDIL2-2.4011.629.2023.2.KP, odwołał się natomiast do rozróżnienia pomiędzy składnikami majątku powiązanymi z działalnością gospodarczą a składnikami pozostawionymi w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością.

Potwierdza to, że samo prowadzenie działalności gospodarczej przez właściciela nieruchomości nie przesądza jeszcze o zakwalifikowaniu danej nieruchomości jako składnika tej działalności.

Podsumowując, skoro nieruchomości te nie były i nie są związane z działalnością gospodarczą ani nie stanowią towarów handlowych, ich sprzedaż nie może zostać uznana za czynność wykonywaną w ramach profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

W konsekwencji, w ocenie Zainteresowanych, ewentualna sprzedaż Nieruchomości 11 oraz udziału wynoszącego 1/2 w prawie własności Nieruchomości 13 nie będzie dokonywana w wykonaniu działalności gospodarczej, lecz powinna być oceniana na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT jako odpłatne zbycie nieruchomości/udziału w nieruchomości, które nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej. Ponieważ w odniesieniu do każdej z wymienionych Nieruchomości upłynął pięcioletni okres liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, odpłatne zbycie nie będzie stanowiło źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Zainteresowani nie będą zatem zobowiązani do opodatkowania przychodu ze sprzedaży przedmiotowych nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Odstępuję od uzasadnienia prawnego tej oceny.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia oraz zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy  z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Zainteresowana będąca stroną postępowania – (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

•      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

•      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną  (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.

Podstawą prawną dla odstąpienia od uzasadnienia interpretacji jest art. 14c § 1 w zw. z art. 14r § 5 Ordynacji podatkowej.