0114-KDIP4-2.4012.614.2026.2.AA

Interpretacja indywidualna - stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

20 lipca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 16 lipca 2026 roku o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnili go Państwo pismem z 25 sierpnia 2026 r. (wpływ 28 sierpnia 2026 r.) - w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

A.A.

2) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

B.B.

Opis zdarzenia przyszłego

W 2024 roku nabyli Państwo jako wspólność majątkową, od osoby prywatnej, nieruchomość składającą się z 2 działek: 1 i 2 w (…) przy ul. (…) repertorium A nr (…) w celu postawienia domu jednorodzinnego. Na działkach stał stary budynek mieszkalny, który został wyburzony.

Po wyburzeniu budynku zostały złożone warunki zabudowy, ale nie udało się uzyskać warunków na postawienie domu jednorodzinnego tylko na budynek usługowy.

Wspólnie wybudowali Państwo nieruchomość o powierzchni 1711 m² (stan surowy zamknięty), którą chce nabyć (…). (…) jako jednostka budżetowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego, ani VAT.

Pierwotnie planowali Państwo, że wybudowany budynek będzie wynajmowany na zasadach ryczałtu.

Pani nie prowadzi działalności, a Pan prowadzi działalność gospodarczą pod nr NIP: (…) polegającą na pracach wykończeniowych.

Nigdy nie sprzedawali Państwo żadnego budynku. Jest to Państwa pierwsza taka transakcja.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Po zakupie nieruchomości zamierzali Państwo postawić na niej budynek jednorodzinny, który miał służyć do celów bytowych. Nie udało się Państwu zdobyć warunków zabudowy na budynek jednorodzinny, choć na zakupionej nieruchomości stał wcześniej budynek mieszkalny. Urząd stwierdził, że jest w trakcie opracowywania planu miejscowego w którym przewiduje tu tereny usługowe i że mogą Państwo wystąpić jedynie o warunki zabudowy budynku usługowego.

Nabyte działki 1 i 2 nie były opodatkowane podatkiem VAT, ani udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą VAT.

Jest Pan płatnikiem podatku VAT. Jeśli działka by posiadała podatek VAT, mógłby go Pan odliczyć kupując nieruchomość do firmy, ale wtedy nie myślałby Pan o wybudowaniu na niej domu jednorodzinnego do celów bytowych.

Początkowo nabycie nie miało żadnego związku z Pana działalnością gospodarczą, ponieważ zamierzali Państwo zbudować na niej dom i w nim zamieszkać. Przez to, że nie udało się Państwu dostać zezwoleń na budowę domu, stwierdzili Państwo, że wybudują budynek usługowy, który może później zostanie oddany dzieciom, wynajmowany prywatnie lub ewentualnie wciągnięty do działalności.

Nieruchomość nie została wciągnięta do ewidencji środków trwałych w działalności gospodarczej.

Wykonali Państwo na nowo przyłącze energetyczne i wodociągowe. Przyłącze gazowe zostało tylko zmodernizowane. Wykonali Państwo jeszcze prowizoryczne ogrodzenie do celów budowy.

Nieruchomość nie była wykorzystana w działalności gospodarczej. Nie była wykorzystana w działalności rolniczej. Nie były sprzedawane płody rolne i nie było tam produktów rolnych.

Nieruchomość nie była przedmiotem najmu, dzierżawy i innych umów o podobnym charakterze.

Nigdy nie sprzedali Państwo żadnej nieruchomości. Nie posiadają Państwo żadnych nieruchomości na sprzedaż.

Kupujący sam się do Państwa zgłosił z chęcią odkupu nieruchomości.

Przed planowaną sprzedażą nieruchomości nie udzielali Państwu pełnomocnictwa podmiotowi innemu niż Kupujący.

Celem uzyskania warunków zabudowy dla budynku usługowego oraz jego budowy nie było przeznaczenie go do działalności gospodarczej, ponieważ początkowo chcieli Państwo postawić tam dom jednorodzinny, na który nie udało się uzyskać warunków zabudowy.

Prowadzi Pan działalność gospodarczą polegającą na remontach i wykończeniach, jak również na wynajmie nieruchomości. Prowadzenie takiej działalności pomogło Państwu wybudować taki budynek, ze względu na znajomość branży.

Budynek znajduje się na obu działkach, przedmiotem sprzedaży jest cała nieruchomość oraz obie działki.

Jest Pan płatnikiem podatku VAT. Jak by Pan wciągnął nieruchomość do majątku firmy wtedy przysługiwałoby Panu prawo do odliczenia podatku VAT, ale Pan tego nie zrobił i nie odliczał podatku VAT od zakupionych towarów ani usług w związku z budową ww. budynku.

Przedmiotem sprzedaży będzie budynek w stanie surowym zamkniętym wraz z przyłączami. Wszystkie prace do zakończenia inwestycji i oddania budynku do użytkowania wykona Kupujący.

Budynek nie był wykorzystywany do żadnych celów, jest niewykończony i stoi pusty.

Pytanie

Czy od zdarzenia przyszłego stanowiącego 1/2 wartości sprzedaży, która dotyczy każdego z Państwa zachodzi konieczność naliczenia i odprowadzenia podatku VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

Nieruchomość nabyli Państwo jako wspólność majątkową prywatnie od osoby prywatnej, zatem nie mieli Państwo prawa do odliczenia VAT i go Państwo nie odliczyli. Nabywcą nieruchomości będzie jednostka budżetowa, która nie jest podatnikiem podatku VAT. Żadne wydatki nie zostały rozliczone w ramach działalności gospodarczej.

Państwa zdaniem nie należy doliczać do ceny sprzedaży podatku VAT, ponieważ sprzedaż będzie dotyczyć Państwa osobistego majątku, nie nabytego w ramach prowadzonej przez Pana działalności. Natomiast Pani nie prowadzi działalności gospodarczej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów, grunt, budynki i budowle spełniają definicję towarów wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:

Ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Należy zauważyć, że żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokona czynności podlegającej opodatkowaniu.

Jeżeli zatem, przedmiotem dostawy jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) - jako podatnik VAT.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży udziałów w Nieruchomości, tj. w budynku usługowym zbudowanym na działkach gruntu nr 1 i 2, istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży podjęli Państwo aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Państwa za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W niniejszej sprawie zasadnym jest też przywołanie innego orzecznictwa TSUE (w tym wyroku z 1 marca 2012 r. sygn. akt C-280/10 Kopalnia Odkrywkowa Polski Trawetyn, jak również wyroku z 8 czerwca 2000 r. sygn. akt. C-400/98 Breitshol), z którego wynika, że poniesienie wstępnych wydatków inwestycyjnych z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej należy uznać za działalność gospodarczą. Sam zamiar prowadzenia działalności gospodarczej potwierdzony obiektywnymi dowodami przesądza o potrzebie traktowania danego podmiotu jako podatnika VAT nawet wtedy, gdy przewidywana transakcja gospodarcza, która miała prowadzić do transakcji opodatkowanych, nie zostanie zrealizowana.

W wyroku w sprawie C-280/10 Trybunał zwrócił uwagę, że zgodnie z orzecznictwem Trybunału na działalność gospodarczą może składać się wiele następujących po sobie czynności, a czynności przygotowawcze, takie jak nabycie towarów, powinny być zaliczane do działalności gospodarczej. Trybunał stwierdził również, że zasada neutralności podatku VAT w odniesieniu do obciążenia podatkowego przedsiębiorstwa wymaga, aby pierwsze wydatki inwestycyjne dokonane na potrzeby i cele przedsiębiorstwa były uznawane za działalność gospodarczą, oraz że z ową zasadą byłoby sprzeczne, gdyby rzeczona działalność rozpoczynała się dopiero w chwili, gdy towar jest faktycznie wykorzystywany, to znaczy gdy powstaje dochód podlegający opodatkowaniu. Jakakolwiek inna interpretacja prowadziłaby do obciążenia podmiotu gospodarczego podatkiem VAT w ramach jego działalności gospodarczej, nie stwarzając możliwości odliczenia tego podatku, i wprowadzałaby arbitralne rozróżnienie między wydatkami inwestycyjnymi dokonanymi przed faktycznym wykorzystywaniem nieruchomości i w jego trakcie. W konsekwencji TSUE powołując się na wyrok z 14 lutego 1985 r. w sprawie D.A. Rompelman and E.A. Rompelman - Van Deeln sygn. akt C-268/83 uznał, że ktokolwiek dokonuje takich działań inwestycyjnych ściśle związanych z przyszłym wykorzystywaniem nieruchomości i koniecznych do tego celu, powinien być uważany za podatnika w rozumieniu szóstej dyrektywy.

Zatem podstawowe znaczenie dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy ma całokształt działań jakie podejmowali Państwo w odniesieniu do Nieruchomości przez cały okres ich posiadania.

W opisie sprawy podali Państwo informacje, z których wynika, że:

• w 2024 roku nabyli Państwo jako wspólność majątkową nieruchomość składającą się z działek nr 1 i 2. Na działkach stał stary budynek mieszkalny, który został wyburzony;
• nabycie Nieruchomości nie było opodatkowane podatkiem VAT, ani udokumentowane fakturą;
• po wyburzeniu budynku zostały złożone warunki zabudowy, ale nie udało się uzyskać warunków na postawienie domu jednorodzinnego tylko na budynek usługowy;
• celem uzyskania warunków zabudowy dla budynku usługowego oraz jego budowy nie było przeznaczenie go do działalności gospodarczej, ponieważ początkowo chcieli Państwo zbudować tam dom jednorodzinny, na który nie udało się uzyskać warunków zabudowy;
• wybudowali Państwo nieruchomość o powierzchni 1711 m², którą chce nabyć (…);
• budynek znajduje się na obu działkach, przedmiotem sprzedaży jest cała nieruchomość oraz obie działki; przedmiotem sprzedaży będzie budynek w stanie surowym zamkniętym;
• pierwotnie planowali Państwo, że wybudowany budynek będzie wynajmowany na zasadach ryczałtu;
• budynek nie był wykorzystywany przez Państwa do żadnych celów, jest niewykończony i stoi pusty;
• początkowo nabycie działek nie miało żadnego związku z Pana działalnością gospodarczą, ponieważ zamierzali Państwo zbudować na niej dom i w nim zamieszkać. Przez to, że nie udało się Państwu dostać zezwoleń na budowę domu stwierdzili Państwo, że wybudują budynek usługowy, który może później zostanie oddany dzieciom, wynajmowany prywatnie lub ewentualnie wciągnięty do działalności;
• Pani nie prowadzi działalności, a Pan prowadzi działalność gospodarczą polegającą na remontach i wykończeniach, jak również na wynajmie nieruchomości;
• Nieruchomość nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych w działalności gospodarczej;
• nie wprowadził Pan budynku do środków trwałych w działalności gospodarczej, w związku z czym nie odliczał Pan podatku VAT od wydatków poniesionych w związku z budową ww. budynku;
• Nieruchomość nie była wykorzystana w działalności gospodarczej, ani nie była wykorzystana w działalności rolniczej;
• Nieruchomość nie była przedmiotem najmu, dzierżawy i innych umów o podobnym charakterze;
• na Nieruchomości wykonali Państwo na nowo przyłącze energetyczne i wodociągowe. Przyłącze gazowe zostało tylko zmodernizowane. Wykonali Państwo również prowizoryczne ogrodzenie do celów budowy;
• Nigdy nie sprzedali Państwo żadnej nieruchomości. Nie posiadają Państwo żadnych nieruchomości na sprzedaż;
• Kupujący sam się do Państwa zgłosił z chęcią odkupu nieruchomości;
• przed planowaną sprzedażą nieruchomości nie udzielali Państwu pełnomocnictwa podmiotowi innemu niż Kupujący.

Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy w związku ze sprzedażą udziałów w prawie własności Nieruchomości, tj. w budynku usługowym zbudowanym na działkach gruntu nr 1 i 2 zajdzie konieczność naliczenia i odprowadzenia podatku VAT.

Mając na uwadze przedstawione przez Państwa okoliczności sprawy należy stwierdzić, że sprzedając udziały w Nieruchomości, nie będą Państwo zbywali majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany w działalności gospodarczej.

Jak zostało wskazane powyżej, majątek prywatny to majątek danej osoby fizycznej, który w całym okresie posiadania tego majątku osoba ta musi wykazywać zamiar wykorzystywania go w ramach majątku osobistego.

Należy podkreślić, że przez termin „zamiar” należy pojmować nie wolę wewnętrzną, ale wolę dającą się określić na podstawie obiektywnych możliwych do stwierdzenia okoliczności. Przy ustalaniu zamiaru nie można poprzestawać tylko na oświadczeniach zainteresowanej osoby, lecz muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych.

W związku z tym, ww. zamiar wykorzystywania Nieruchomości ma decydujące znaczenie w kwestii dotyczącej stwierdzenia, czy dokonując sprzedaży Nieruchomości będą Państwo działali jako podatnicy podatku VAT prowadzący działalność gospodarczą, a czynność ta zostanie uznana za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W Państwa przypadku nie można mówić o przeznaczeniu Nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych, gdyż od momentu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla budynku usługowego, Państwa zamiarem było przeznaczenie Nieruchomości do działalności gospodarczej, a nie wykorzystania jej do Państwa celów osobistych.

Pomimo, że nabyli Państwo Nieruchomość z zamiarem wykorzystywania jej do celów osobistych, tj. wybudowania domu jednorodzinnego, to w opisanym przypadku nie wykazali Państwo przeznaczenia tej Nieruchomości do celów prywatnych w całym okresie jej posiadania.

Sposób wykorzystania Nieruchomości, tj. poniesienie nakładów na inwestycję - budynek usługowy, który miał być przedmiotem umowy najmu - wskazuje, że Nieruchomość nie była wykorzystywana do celów prywatnych w celu zaspokojenia Państwa potrzeb osobistych. Najem stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy oraz nosi znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

Jak wynika z okoliczności sprawy, w momencie uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla budynku usługowego, podjęli Państwo decyzję o przeznaczeniu go na wynajem, podjęli Państwo szereg czynności, aby zrealizować ten cel - wybudowali Państwo budynek usługowy o powierzchni 1711 m², wykonali Państwo na nowo przyłącze energetyczne i wodociągowe, zostało zmodernizowane przyłącze gazowe, wykonali Państwo również prowizoryczne ogrodzenie do celów budowy. Do faktycznego wykorzystania budynku nie doszło, gdyż Kupujący zgłosił się do Państwa przed oddaniem budynku do użytku. Jednak powyższe czynności świadczą, że w tym czasie podejmowali Państwo starania prowadzące do wykorzystania opisanej Nieruchomości w działalności gospodarczej, jaką jest wynajem nieruchomości. Okoliczność, że do najmu nie doszło nie zmienia przeznaczenia opisanego budynku oraz celu poniesienia przez Państwa nakładów finansowych. W opisanej sytuacji nie można potwierdzić prywatnego użytku Nieruchomości, ponieważ czynności wykonywane w związku z budową budynku usługowego w żaden sposób nie realizują Państwa celów prywatnych, a są związane z zamiarem prowadzenia działalności gospodarczej na Nieruchomości.

Nie jest to typowa sytuacja, która ma miejsce przy klasycznej dostawie nieruchomości przez osoby fizyczne w zakresie gospodarowania majątkiem prywatnym. Nieruchomość nabyli Państwo z zamiarem przeznaczenia jej do celów prywatnych, jednak faktycznie podjęli Państwo czynności prowadzące do wykorzystania Nieruchomości w działalności gospodarczej. Zakres Państwa przedsięwzięcia nie wpisuje się w typowe zarządzanie majątkiem prywatnym.

Z powyższych okoliczności wyraźnie wynika, że będąc w posiadaniu Nieruchomości podjęli Państwo działania oraz ponieśli nakłady w celu wykorzystania jej do prowadzenia działalności gospodarczej, jaką jest wynajem budynku, a nie w celach osobistych. Tym samym rodzaj realizowanej inwestycji polegającej na budowie budynku usługowego i w konsekwencji zamiar wykorzystania Nieruchomości w działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy dowodzi, że zostały wykonane czynności, które świadczą o tym, że sprzedaż przez Państwa udziałów w Nieruchomości nie może stanowić czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Należy stwierdzić, że Nieruchomość w żaden sposób nie była przez Państwa użytkowana w celach prywatnych, natomiast dokonali Państwo szeregu czynności w celu osiągnięcia korzyści majątkowych, poprzez zamiar wykorzystywania Nieruchomości do działalności gospodarczej, tj. faktyczne wykorzystanie Nieruchomości miało charakter inwestycyjny, Nieruchomość była traktowana jako składnik majątku przeznaczony do komercyjnego zagospodarowania - nie jako majątek służący zaspokajaniu Państwa potrzeb osobistych lub rodzinnych.

W konsekwencji transakcja zbycia udziałów w Nieruchomości, tj. w budynku usługowym wybudowanym na działkach nr 1 i 2 nie będzie stanowiła dostawy towarów należących do Państwa majątku prywatnego, lecz dostawę towarów stanowiących element majątku prowadzonej przez Państwa działalności gospodarczej.

Mając zatem na uwadze powyższe okoliczności, dokonując sprzedaży udziałów w Nieruchomości, tj. w budynku usługowym wybudowanym na działkach nr 1 i 2 nie będą Państwo korzystali z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym. Zatem w niniejszej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Państwa - każdego z małżonków z osobna - za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, w związku z czym sprzedaż udziałów w Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zatem przeanalizować, czy opisana sprzedaż będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części zwolnienie od podatku przysługuje na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy,

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Stosownie do treści art. 2 pkt 14 ustawy,

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z nich.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle bądź ich części, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, opodatkowana jest również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.).

W myśl art. 3 pkt 2 ww. ustawy Prawo budowlane:

Odnosząc się do kwestii zwolnienia od podatku VAT opisanej sprzedaży należy wskazać, że z opisu sprawy wynika, że przedmiotem sprzedaży będzie budynek w stanie surowym zamkniętym. Wszystkie prace do zakończenia inwestycji i oddania budynku do użytkowania wykona Kupujący. Budynek nie został ukończony, zatem nie można mówić w tym przypadku o dokonaniu ulepszeń.

Biorąc pod uwagę powołane wyżej przepisy oraz opis sprawy wskazać należy, że dostawa udziałów w budynku usługowym w stanie surowym zamkniętym, znajdującym się na działkach nr 1 i 2 będzie dostawą w ramach pierwszego zasiedlenia. Zatem planowana sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy,

Z opisu sprawy wynika, że w odniesieniu do nakładów poniesionych na wybudowanie budynku usługowego nie odliczali Państwo podatku naliczonego. Nie można jednak uznać, że takie prawo Państwu nie przysługiwało. Jak ustalono powyżej, nakłady poniesione na zbudowanie budynku usługowego miały charakter inwestycyjny. Inwestycja polegająca na budowie budynku usługowego, miała na celu wykorzystanie go do prowadzenia działalności gospodarczej, jaką jest wynajem. W opisanej sytuacji ponieśli Państwo wydatki na zakup towarów i usług przeznaczonych na potrzeby planowanej działalności gospodarczej. Poniesione wydatki dotyczyły budynku usługowego, przeznaczonego do wynajmu, który co do zasady jest działalnością opodatkowaną. Zatem przysługiwało Państwu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z wytworzeniem budynku usługowego, niezależnie od tego czy skorzystali Państwo z tego prawa, czy też nie. Zatem nie został spełniony warunek braku prawa do odliczenia podatku naliczonego w odniesieniu do budynku będącego przedmiotem sprzedaży.

Należy również zaznaczyć, że jak wynika z opisu sprawy - Pan prowadzi działalność gospodarczą polegającą m.in. na wynajmie nieruchomości i jest Pan podatnikiem podatku VAT. Jak Pan przyznał, gdyby wprowadził Pan Nieruchomość do majątku firmy, wówczas przysługiwałoby Panu prawo do odliczenia podatku VAT od zakupionych towarów i usług w związku z budową opisanego budynku.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że planowana transakcja sprzedaży udziałów w Nieruchomości, tj. w opisanym budynku usługowym nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Skoro nie zostały spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy, przeanalizowania wymaga możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Odnosząc się do możliwości zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT w odniesieniu do sprzedaży udziałów w Nieruchomości, tj. w budynku usługowym wybudowanym na działkach nr 1 i 2 należy zauważyć, że z opisu sprawy wynika, że budynek nie był przez Państwa wykorzystywany w żaden sposób, gdyż nie jest ukończony. W konsekwencji nie można uznać, że wykorzystywali Państwo budynek usługowy wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Ponadto - jak już wyżej wskazano - przysługiwało Państwu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z wytworzeniem (budową) budynku usługowego przeznaczonego do prowadzenia działalności gospodarczej.

Zatem z uwagi na niespełnienie obu wymaganych warunków, transakcja sprzedaży udziałów w Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji, planowana dostawa udziałów w Nieruchomości, tj. w budynku usługowym wybudowanym na działkach nr 1 i 2 będzie czynnością opodatkowaną podatkiem od towarów i usług, niekorzystającą ze zwolnienia.

Przy czym również dostawa udziałów w gruncie działek nr 1 i 2, na której opisany budynek usługowy jest posadowiony, nie będzie objęta zwolnieniem od podatku i będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki.

Zatem Państwa stanowisko należało uznać z a nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan A.A. (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.