0114-KDIP4-1.4012.482.2026.2.PS

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

9 lipca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 16 lutego 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 6 lipca 2026 r. (data wpływu 20 sierpnia 2026 r.) oraz pismem, które wpłynęło 24 sierpnia 2026 r. – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego (ostatecznie sformułowany w uzupełnieniu wniosku)

Wnioskodawcy przysługuje prawo własności nieruchomości na podstawie prawomocnego postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku wydanego przez Sąd Rejonowy dla (…) w (…), Wydział I Cywilny, dnia 3 kwietnia 2000 r., sygn. akt I, oraz zarejestrowanego aktu poświadczenia dziedziczenia sporządzonego dnia 6 lipca 2017 r. przez notariusza (…), za Repertorium A nr II (dalej: „Podstawy nabycia”).

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości położonej w miejscowości (…), województwo (…), powiat (…), jednostka ewidencyjna (…) – obszar wiejski, obręb ewidencyjny (…), utworzonej z działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 1, o powierzchni 0,5100 ha (pięć tysięcy sto metrów kwadratowych), dalej także: „Nieruchomość”, dla której Sąd Rejonowy w (…), III Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą nr III.

Działka nr 1 jest zabudowana budynkiem mieszkalnym oznaczonym numerem porządkowym 2 wraz z budynkiem gospodarczym. Działka ewidencyjna oznaczona nr 1 o powierzchni 0,5100 ha, położona w miejscowości (…), obręb (…), jednostka ewidencyjna (…), obejmuje grunty o następujących użytkach i klasach bonitacyjnych: RIIIb – grunty orne, RIVa – grunty orne, B – tereny mieszkaniowe.

Na działce nr 1 znajdują się budynki niebędące odrębnym od gruntu przedmiotem własności:

1)    budynek mieszkalny o identyfikatorze (…), położony pod adresem (…), sklasyfikowany według KŚT jako budynek mieszkalny, posiadający 2 kondygnacje nadziemne i 0 podziemnych, o powierzchni zabudowy 329 m²;

2)    pozostały budynek niemieszkalny o identyfikatorze (…), sklasyfikowany według KŚT jako pozostały budynek niemieszkalny, posiadający 2 kondygnacje nadziemne i 0 podziemnych, o powierzchni zabudowy 117 m².

Niniejszy dokument przeznaczony jest do dokonywania wpisu w księdze wieczystej. Zaświadczenie opatrzone kwalifikowanym podpisem elektronicznym wydane przez Urząd Miasta i Gminy w (…) dnia 8 kwietnia 2025 r., znak III, z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy (…) - obszar „B”, przyjętego uchwałą Nr IV Rady Miejskiej z dnia 7 kwietnia 2016 r. opublikowaną Dz. Urz. Woj. (…).

Zgodnie z ww. planem działka numer 1 położona w obrębie (…), gm. (…) znajduje się w obszarze oznaczonym na rysunku planu symbolem: publiczne drogi klasy głównej (symbol 5KDG), publiczne drogi klasy zbiorczej (symbol 19KDZ), tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (symbol 107MN.2), tereny zabudowy usługowej (symbol 20U). Ponadto w granicach wskazanej działki znajduje/ją się: spadki terenu powyżej 15%, projektowany obszar ochronny GZWP 451, zasięg zbiornika wód podziemnych GZWP 451 Subzbiornik (…). Informacja dodatkowa: Działka nie znajduje się w strefach określonych uchwałą Nr (…)z dnia 22 lipca 2016 r. Rady Miejskiej w (…) w sprawie wyznaczenia na terenie miasta (…) obszaru zdegradowanego oraz obszaru rewitalizacji zmienioną uchwałami Nr (…) z dnia 27 kwietnia 2017 roku, działka posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Działka numer 1 nie została objęta decyzją o ustaleniu inwestycji celu publicznego, nie została objęta decyzją o ustaleniu warunków zabudowy, nie została objęta obszarem specjalnej strefy ekonomicznej, ani uchwałą o rewitalizacji i nie jest położona na terenach specjalnej strefy rewitalizacji. Działka 1 nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu.

Nieruchomości dotychczas nie stanowiły przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2019 r. poz. 1145, z późn. zm.), jak również nie stanowiły jego zorganizowanej części. Nieruchomość nie została nabyta przez Wnioskodawcę w związku z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą, nie jest obecnie wykorzystywana w działalności gospodarczej, ani nie wchodzi w skład przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. Wnioskodawca zamierza sprzedać spółce działkę gruntu, która powstanie z podziału działki nr 1 o pow. około 0,2393 ha i jest niezabudowana. Co ważne, Wnioskodawca oddał w dzierżawę działkę gruntu o nr gruntu 1 spółce pod działalność gospodarczą.

Dzierżawca w zamian zobowiązał się płacić Wydzierżawiającemu określony umową czynsz dzierżawny, który nie jest dokumentowany fakturami. Ponadto kupujący podejmie szereg działań związanych z nieruchomością, co zostanie opisane poniżej (umowa dzierżawy nr 2 z dnia 16 kwietnia 2025 r. zawarta na czas nieoznaczony). Kupująca spółka planuje na tej działce wybudować obiekt handlowo-usługowy o powierzchni zabudowy minimum 650 m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych. W akcie notarialnym nr 2185/2025 z dnia 16 kwietnia 2025 r. – umowa przedwstępna, kupująca nieruchomość spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tej działce, to jest spółka zobowiązała się do:

1.    Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej nieruchomości, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej Spółki, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo‑usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 650 m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych.

2.    Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości jednokondygnacyjnym obiektem handlowo‑usługowym o powierzchni zabudowy 527 m², w tym salą sprzedaży o powierzchni 400 m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc parkingowych.

3.    Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji na rozbiórkę budowli i budynków posadowionych na przedmiotowej nieruchomości.

4.    Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Spółki.

5.    Uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie nasadzeń zamiennych.

6.    Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego.

7.    Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji.

8.    Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych.

9.    Uzyskania warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego.

10. Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym.

Tym samym w momencie uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji i pozwoleń, Wnioskodawca zobowiązuje się sprzedać działkę, która powstanie z podziału działki nr 1 o pow. około 0,2393 ha. Na zakończenie należy podkreślić, że:

1.    Kupująca spółka jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT.

2.    W stosunku do tej działki Wnioskodawca nie ponosił jakichkolwiek nakładów w celu jej uatrakcyjnienia.

3.    W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca nigdy samodzielnie nie podejmował żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w internecie, prasie, radiu.

4.    Działka nr 1 jest zabudowana.

5.    Od momentu oddania nieruchomości do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi minęły 2 lata. Jednocześnie Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie nieruchomości w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej tych nieruchomości, czyli nieruchomości są użytkowane ponad dwa lata.

6.    Wnioskodawca obecnie dzierżawi działkę spółce, która planuje ją zakupić po uzyskaniu ww. pozwoleń.

7.    Wnioskodawca przedmiotowe działki wykorzystywał na użytek własny.

8.    Nabycie nastąpiło ponad 2 lata temu, ale nie było dokumentowane fakturą i nie odliczono podatku VAT.

9.    Nieruchomość 8 lat temu była wykorzystywana do celów opodatkowanych podatkiem VAT.

10. Działka jest wykorzystywana do celów prywatnych.

11. Nie dokonywano ulepszeń działki.

12. Działka nie była wykorzystywana do celów rolniczych.

13. Wnioskodawca nie jest podatnikiem podatku VAT.

14. Wnioskodawca nie jest rolnikiem ryczałtowym.

15. Dzierżawa nieruchomości nie jest opodatkowana podatkiem VAT i nie wystawiono faktury.

Ponadto Wnioskodawca oświadcza, iż udziela Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych wyżej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości opisanej w opisie powyżej, warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Ponadto oświadcza, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawcy. Jednocześnie Wnioskodawca oświadcza, iż wyraża zgodę na dysponowanie przez Kupującego przedmiotową nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2) w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 628 z późn. zm.), w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskania zgód, opinii itp. oraz udostępnia Kupującemu nieruchomość będącą przedmiotem przyszłej sprzedaży, celem przeprowadzenia badań gruntu. Wnioskodawca oświadcza, iż wyraża zgodę na usytuowanie przez Kupującego własnym kosztem i staraniem na nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. Jednocześnie Kupujący oświadcza, iż w przypadku nie zawarcia przez strony umowy przyrzeczonej sprzedaży usunie własnym kosztem i staraniem usytuowane na nieruchomości urządzenia.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Pytanie: W jaki sposób pozyskał Pan nabywcę działki będącej przedmiotem planowanej sprzedaży, czy nastąpiło to z Pana inicjatywy czy z inicjatywy Kupującej Spółki?

Odpowiedź: Kupujący sam się zgłosił do Wnioskodawcy i była to jego inicjatywa.

Pytanie: Czy umowa dzierżawy ze Spółką Kupującą została zawarta na potrzeby załatwienia opisanych we wniosku formalności związanych z inwestycją zaplanowaną przez Kupującą Spółkę na działce, która powstanie z podziału działki nr 1?

Odpowiedź: Tak umowa dzierżawy miała właśnie taki cel.

Pytanie: Czy działka nr 1 lub budynek posadowiony na działce, od momentu nabycia do momentu zbycia były/są/będą udostępniane osobom trzecim (poza dzierżawą na rzecz Kupującego) na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze? Jeśli tak, proszę wskazać:

a)    jaka to była/jest umowa i na jaki okres została zawarta, kto był/jest stroną tej umowy?

b)    czy udostępnienie na podstawie tej umowy miało/ma charakter nieodpłatny czy odpłatny?

c)    czy opłaty z tytułu oddania działki/budynku były/są dokumentowany fakturami? – jeśli nie, proszę wskazać przyczynę.

Odpowiedź: W stosunku do budynku przez cały okres posiadania nie zawierano takich umów wymienionych w pytaniu. Takie umowy również nie będą zawierane. Pytania od a do c są bezprzedmiotowe.

Pytanie: W związku ze wskazaniem że: „Nieruchomość 8 lat temu była wykorzystywana do celów opodatkowanych podatkiem VAT” oraz że „Powyższe nieruchomości nigdy nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy”, prosimy o doprecyzowanie czy przedmiot sprzedaży był/jest/będzie wykorzystywany przez Pana w całym okresie posiadania do czynności opodatkowanych podatkiem VAT? Proszę wskazać jakie to czynności?

Odpowiedź: To pomyłka pisarska, która zostanie wyeliminowana w uzupełnieniu wniosku. Działka była wykorzystywana do działalności opodatkowanej. Wnioskodawca oświadcza, co następuje: Działka nr 1 była wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej. Od 1997 r. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w branży piekarniczej, a nieruchomość była związana z tą działalnością, był w tym okresie odprowadzany podatek od towarów i usług związanych z działalnością zarejestrowaną pod odpowiednim numerem w rejestrze PKD. Na działce znajdowały się budynki i urządzenia związane z działalnością, była wykorzystywana jako plac składowy, parking, dojazd, zaplecze piekarni. Następnie działalność była kontynuowana w zakresie najmu nieruchomości przez spółkę z o.o. Przez okres działalności spółki z o.o. działka nr 1 pozostawała w majątku związanym z działalnością gospodarczą i była wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej nieruchomość była objęta podatkiem od nieruchomości według stawek właściwych dla gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. We wniosku Wnioskodawca wskazał, że nieruchomość była wykorzystywana do celów opodatkowanych podatkiem VAT około 8 lat temu, ponieważ do tego czasu pozostawała związana z prowadzoną działalnością gospodarczą. Po zaprzestaniu wykorzystywania działki nr 1 w bieżącej działalności gospodarczej działka nie była wykorzystywana do celów prywatnych. Zaprzestanie jej wykorzystywania wynikało z braku bieżącej potrzeby gospodarczej oraz zmian w sposobie prowadzenia działalności. Pomimo niewykorzystywania działki w bieżącej działalności, nieruchomość pozostawała związana z działalnością gospodarczą, o czym świadczy m.in. opłacanie podatku od nieruchomości według stawek przewidzianych dla gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Pytanie: Czy przedmiot sprzedaży był/jest w całym okresie posiadania wykorzystywany przez Pana wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku VAT?

Odpowiedź: Nie, przez cały okres posiadania działka nie była wykorzystywana do działalności zwolnionej. Opis wykorzystywania działki został wskazany w pytaniu powyżej.

Pytanie: W związku ze wskazaniem, że: „z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy (…) - obszar „B”, przyjętego uchwałą Nr I Rady Miejskiej z dnia 7 kwietnia 2016 r. opublikowaną Dz. Urz. Woj. (…), zmienionego (…) zgodnie z ww. planem działka numer 1 położona w obrębie (…) znajduje się w obszarze oznaczonym na rysunku planu symbolem: publiczne drogi klasy głównej (symbol 5KDG), publiczne drogi klasy zbiorczej (symbol 19KDZ), tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (symbol 107MN.2), tereny zabudowy usługowej (symbol 20U)” oraz jednocześnie: „Działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego”, prosimy o wskazanie, czy działka, która powstanie z podziału działki nr 1 będzie w momencie sprzedaży objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (jeśli tak, proszę wskazać czy zgodnie z tym planem będzie stanowić grunt przeznaczony pod zabudowę)?

Odpowiedź: Objęcie planem w momencie sprzedaży: Zgodnie z zapisami aktu notarialnego, w momencie sprzedaży (zawarcia umowy przyrzeczonej) działka powstała z podziału działki nr 1 będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zaświadczenie z MPZP opisane § 2 ust. 4 potwierdza, że działka nr 1 obecnie znajduje się na obszarze objętym planem. Ponadto w § 3 ust. 2 pkt 9 umowy zastrzeżono warunek (zastrzeżenie umowne do zawarcia umowy przyrzeczonej), aby nastąpiła zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działki nr 1. W § 16 ust. 1 pkt 5 Sprzedający zobowiązał się do przedłożenia przed umową przyrzeczoną zaświadczenia o przeznaczeniu nowo powstałych działek w MPZP. Planowana działka ma być przeznaczona pod zabudowę. Warunkiem zawarcia umowy sprzedaży jest zmiana MPZP w taki sposób, aby Kupujący mógł posadowić na nieruchomości jednokondygnacyjny obiekt handlowo‑usługowy o powierzchni użytkowej 527,50 m² (w tym sala sprzedaży min. 400 m²) wraz z miejscami parkingowymi (min. 20 miejsc) (§ 3 ust. 2 pkt 9).  Aktualnie (przed zmianą) działka leży w obszarach oznaczonych symbolami: publiczne drogi klasy głównej (5KDG), publiczne drogi klasy zbiorczej (19KDZ), tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (107MN.2) oraz tereny zabudowy usługowej (20U) (§ 2 ust. 4).

Pytanie: W przypadku gdy działka, która powstanie z podziału działki nr 1 nie będzie w momencie sprzedaży objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, to czy na moment sprzedaży dla tej działki będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu?

Odpowiedź: Działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania. Pytanie jest bezprzedmiotowe. Nie będzie decyzji o warunkach zabudowy.

Pytanie: Czy sprzedawał Pan wcześniej inne nieruchomości oprócz działki będącej przedmiotem wniosku? Czy z tytułu sprzedaży nieruchomości był Pan zobowiązany zarejestrować się jako podatnik VAT czynny i wykazać podatek należny?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie dokonywał.

Pytanie

Czy sprzedaż niezabudowanej nieruchomości, która powstanie z podziału działki nr 1 o pow. około 0,2393 ha jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż niezabudowanej nieruchomości, która powstanie z podziału działki nr 1 o pow. około 0,2393 ha, jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej, ustawą, lub, ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Wnioskodawca przypomina, iż na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (...).

W świetle powyższej definicji sprzedaży nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów jest opodatkowana podatkiem VAT. Z opodatkowaną dostawą, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT mamy do czynienia pod warunkiem wykonania jej przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem – podatnik - tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Jak wskazano wyżej, działalność gospodarcza, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Czyli podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawcy, o przejawie takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, można mówić, gdy czynności wykonane przez sprzedającego przybierają formę zorganizowaną, może to być, np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność handlową wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Wnioskodawca stwierdza, że w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podejmował aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług. Przypomnijmy, iż na działce, która powstanie z podziału działki nr 1 o pow. około 0,2393 ha od momentu nabycia do momentu zbycia nie prowadzono żadnych działalności gospodarczych.

W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca samodzielnie nigdy nie podejmował żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w Internecie, prasie, radiu. Ponadto należy podkreślić, iż doszło do udzielenia Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń na budowę obiektu handlowego z parkingiem, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie działki, która powstanie z podziału działki nr 1 o pow. około 0,2393 ha warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Wnioskodawca uważa, iż warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związek z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawcy, jak to już wyżej podkreślono, nie współpracuje z biurem pośrednictwa nieruchomościami.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Stosownie do art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie. Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi. Czyli jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Czyli składanie wniosków oraz odbiór wymaganych decyzji i postanowień, dokonanie wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie działki, która powstanie z podziału działki nr 1 o pow. około 0,2393 ha warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, uzyskanie decyzji na lokalizację zjazdu publicznego w praktyce wywołuje skutki dla Kupującego.

Tym samym Wnioskodawca, twierdzi, iż dokonywał on czynności, które zazwyczaj dokonuje profesjonalny sprzedawca.

Zdaniem Wnioskodawcy, w tej sytuacji zachowuje się jak podatnik podatku VAT wymieniony w art. 15 ww. ustawy. Kupujący będzie bowiem w jego imieniu dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą niezabudowanej nieruchomości składającej się z działki, która powstanie z podziału działki nr 1 o pow. około 0,2393 ha.

Przechodząc do możliwości zwolnienia działki jako terenów innych niż tereny budowlane, zdaniem Wnioskodawcy, nie znajdzie ono tutaj zastosowania.

Wnioskodawca uważa bowiem, iż w związku z podjętymi działaniami tereny te utracą taki charakter, a także obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego nie są tereny wymienione w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Przez tereny budowlane - w świetle art. 2 pkt 33 ustawy - rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz. 293), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy - ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - na podstawie ust. 2 powołanego przepisu - określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

·         lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

·         sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego. W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Ponadto Wnioskodawca podkreśla, iż na moment sprzedaży działka będzie objęta decyzją o warunkach zabudowy na podstawie zapisów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wydaną w oparciu o udzielone pełnomocnictwo.

Tym samym, działka będzie stanowiła teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Zdaniem Wnioskodawcy, przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. W konsekwencji Wnioskodawca uważa, że sprzedaż niezabudowanej nieruchomości składającej się z działki, która powstanie z podziału działki nr 1 o pow. około 0,2393 ha stanowiących teren budowlany będzie opodatkowana podatkiem VAT i nie skorzysta ze zwolnienia z VAT.

Na zakończenie w związku z tym, iż działka nie korzysta ze zwolnienia będzie trzeba ich sprzedaż udokumentować fakturą VAT. W przypadku bowiem sprzedaży opodatkowanej dokumentem potwierdzającym ich nabycie w świetle ustawy o podatku od towarów i usług jest faktura. W tym bowiem przypadku kupującym jest spółka, a więc czynny podatnik podatku od towarów i usług i zgodnie z art. 106b ustawy o VAT taką transakcję należy udokumentować fakturą.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zasady opodatkowania podatkiem od towarów i usług określa ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwana dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”.

Art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Art. 7 ust. 1 ustawy:

Art. 2 pkt 6 ustawy:

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowej (działki), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Art. 8 ust. 1 ustawy:

Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Art. 15 ust. 1 ustawy:

Art. 15 ust. 2 ustawy:

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.):

Art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwe jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży lub wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów, jednak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadne jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C‑291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht). Dotyczyło ono kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C‑25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z opisu sprawy, jest Pan właścicielem nieruchomości oznaczonej numerem ewidencyjnym 1, o powierzchni 0,5100 ha. Zamierza Pan sprzedać spółce działkę gruntu, która powstanie z podziału działki nr 1 o pow. około 0,2393 ha i będzie niezabudowana.

Pana wątpliwości dotyczą opodatkowania sprzedaży niezabudowanej nieruchomości, która powstanie z podziału działki nr 1 o pow. około 0,2393 ha bez zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W rozpatrywanym przypadku jednym z czynników decydujących o uznaniu transakcji zbycia nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej jest sposób wykorzystania nieruchomości. 

Jak wynika z wniosku, działka nr 1 była wykorzystywana w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej. Od 1997 r. prowadził Pan działalność gospodarczą w branży piekarniczej, a nieruchomość była związana z tą działalnością, był w tym okresie odprowadzany podatek od towarów i usług związany z działalnością zarejestrowaną pod odpowiednim numerem w rejestrze PKD. Na działce znajdowały się budynki i urządzenia związane z działalnością, działka była wykorzystywana jako plac składowy, parking, dojazd, zaplecze piekarni. Następnie działalność była kontynuowana w zakresie najmu nieruchomości przez spółkę z o.o. Przez okres działalności spółki z o.o. działka nr 1 pozostawała w majątku związanym z działalnością gospodarczą i była wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

W przedmiotowej sprawie nie można uznać, że opisane we wniosku składniki majątkowe spełniają kryteria uznania ich za „majątek prywatny”, tj. taką część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, a jest mieniem, wykorzystywanym dla zaspokojenia potrzeb własnych. Okoliczności sprawy wskazują, że sprzedaż będzie dotyczyła składników majątkowych wykorzystywanych przez Pana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Zatem dokonując sprzedaży nieruchomości, która powstanie z podziału działki nr 1 o pow. około 0,2393 będzie Pan działał jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzący działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż niezabudowanej nieruchomości, która powstanie z podziału działki nr 1 o pow. około 0,2393 ha będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Art. 2 pkt 33 ustawy:

Stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Nie jest terenem budowlanym grunt, dla którego miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje inne przeznaczenie niż pod zabudowę. Analogicznie, w przypadku braku takiego planu, powyższą zasadę należy stosować do decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W zależności od rodzaju inwestycji będzie to albo decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego, albo decyzja o warunkach zabudowy.

Jak wynika z okoliczności sprawy, zgodnie z zapisami aktu notarialnego, w momencie sprzedaży (zawarcia umowy przyrzeczonej) działka powstała z podziału działki nr 1 będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Planowana działka ma być przeznaczona pod zabudowę. Ponadto, warunkiem zawarcia umowy sprzedaży jest zmiana MPZP w taki sposób, aby Kupujący mógł posadowić na nieruchomości jednokondygnacyjny obiekt handlowo-usługowy o powierzchni użytkowej 527,50 m² (w tym sala sprzedaży min. 400 m²) wraz z miejscami parkingowymi (min. 20 miejsc). Z powyższych okoliczności wynika więc, że ww. działka stanowi teren budowlany, zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług. Wyklucza to więc zastosowanie przy sprzedaży nieruchomości zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Z uwagi na fakt, że w odniesieniu do działki o powierzchni 0,2393 ha nie istnieją przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy przeanalizować możliwość zastosowania dla dostawy tej działki zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Należy podkreślić, że zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, przysługuje tylko wtedy, gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami ustawy, co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku. Oznacza to, że zwolnienie to nie ma zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar, nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że:

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Jak wskazano w opisie sprawy prawo własności nieruchomości nabył Pan na podstawie prawomocnego postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku oraz zarejestrowanego aktu poświadczenia dziedziczenia. Zatem w momencie nabycia ww. działki nie wystąpił podatek naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu. Nie można tym samym uznać, że nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT, skoro transakcja ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ponadto, warunkiem zastosowania zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy jest konieczność wykorzystywania towarów, będących przedmiotem dostawy przez podatnika, wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. W konsekwencji z tego zwolnienia nie może korzystać dostawa towarów, które nigdy nie zostały wykorzystane na cele działalności zwolnionej. Warunek wykorzystania wyłącznie na cele działalności zwolnionej oznacza, że od momentu ich nabycia do momentu zbycia muszą służyć wyłącznie takiej działalności, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania.

Jak wynika z opisu sprawy, przez cały okres posiadania działka 1 nie była wykorzystywana do działalności zwolnionej. Działka nr 1 pozostawała w majątku związanym z działalnością gospodarczą i była wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Zatem, sprzedaż niezabudowanej nieruchomości, która powstanie z podziału działki nr 1 o pow. około 0,2393 ha nie spełnia przesłanek do zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zatem, w świetle przywołanych przepisów i okoliczności sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż niezabudowanej nieruchomości, która powstanie z podziału działki nr 1 o pow. około 0,2393 ha nie będzie korzystała ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy oraz z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, w konsekwencji przedmiotowa transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym, Pana stanowisko – pomimo odmiennego uzasadnienia podstawy opodatkowania transakcji – jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem, w szczególności dotyczące obowiązku wystawienia faktury dokumentującej sprzedaż nieruchomości, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.