0114-KDIP1-2.4012.512.2026.2.RM

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

24 lipca 2026 r., za pośrednictwem systemu e-Doręczenia, wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania sprzedaży Nieruchomości. Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismami, które wpłynęły 18 sierpnia 2026 r. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest właścicielem niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w (...), składającej się z działki ewidencyjnej o numerze 1 ((...)), działki ewidencyjnej o numerze 2 (…) oraz działki ewidencyjnej o numerze 3 (…) z obrębu (…) (…), o łącznej powierzchni (...) m² ((..) metrów kwadratowych), dla której Sąd Rejonowy (...) prowadzi księgę wieczystą Kw nr (…) (dalej: „Nieruchomość”).

W dziale (…) księgi wieczystej Kw nr (...) wpisana jest działka gruntu oznaczona numerem ewidencyjnym 2 (…), o sposobie korzystania: działka niezabudowana, działka gruntu oznaczona numerem ewidencyjnym 1 ((...)), identyfikator działki (…), o sposobie korzystania: „R” – grunty orne oraz działka gruntu oznaczona numerem ewidencyjnym 3 (…), identyfikator działki (…), o sposobie korzystania: „R” – grunty orne.

Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Osady (…) uchwalonego na mocy Uchwały nr (…) Rady (…) i oznaczona została w MPZP symbolem 21 M, U (z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z usługami).

Wnioskodawca nabył Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży z dnia (…) 1997 roku.

Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej, nie jest również zarejestrowany jako podatnik podatku od towarów i usług. W ciągu ostatnich 10 lat Wnioskodawca dokonał sprzedaży 2 innych nieruchomości niezabudowanych, które to transakcje nie były opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Wnioskodawca planuje sprzedaż wskazanej Nieruchomości na rzecz spółki (...) sp. z o.o. (dalej: „Nabywca”), w związku z czym została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży.

Wnioskodawca wskazuje, że przed zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży:

‒    nie podejmował żadnych czynności w celu zmiany przeznaczenia Nieruchomości;

‒    nie podejmował aktywnych działań w celu sprzedaży Nieruchomości, tj. nie publikował w tej sprawie reklam, ogłoszeń, nie umieszczał na gruncie banerów z ofertą sprzedaży ani innych podobnych działań. Nabywca Nieruchomości sam zgłosił się do Wnioskodawcy z ofertą zakupu Nieruchomości;

‒    Nieruchomość przez zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży nie została uzbrojona przez sprzedającego (tzn. nie zostały do niej doprowadzone media);

‒    Nieruchomość nie była przedmiotem żadnych postępowań scaleniowych, wywłaszczeniowych ani podobnych;

‒    Wnioskodawca nie występował z wnioskiem o opracowanie lub zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości.

Wskazane wyżej czynności nie będą także realizowane w okresie pomiędzy zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży, a zawarciem finalnej umowy sprzedaży Nieruchomości.

Nieruchomość nie była przez Wnioskodawcę wynajmowana ani dzierżawiona na rzecz podmiotów trzecich. Nieruchomość od momentu jej nabycia nie służyła zatem żadnym celom użytkowym Wnioskodawcy – ani prywatnym, ani gospodarczym, a stanowiła jedynie formę lokaty kapitału.

Uzupełnienie wniosku

1)  Czy umowa przedwstępna zawarta z Nabywcą ((...) sp. z o.o.) zawiera warunki, od spełnienia których będzie zależała ostateczna sprzedaż niezabudowanych działek nr 1, 2 i 3 – jeśli tak, proszę wskazać jakie to są warunki, do czego są zobowiązane Strony ww. umowy?

Zgodnie z § 4 umowy przedwstępnej, ostateczna umowa sprzedaży zostanie zawarta, w terminie 14 (czternastu) dni od dnia spełnienia się wszystkich poniższych warunków:

1.  wydania przez organ ostatecznej w administracyjnym toku instancji oraz prawomocnej w sądowo administracyjnym toku instancji decyzji o pozwoleniu na budowę wydanej na podstawie MPZP umożliwiającej wybudowanie Planowanej Inwestycji („Decyzja PnB”),

2.  na dzień zawarcia przyrzeczonej umowy – Nieruchomość wolna będzie od wszelkich obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich (z wyłączeniem obciążeń opisanych lub wynikających z umowy przedwstępnej),

3.  w stosunku do Nieruchomości nie będą się toczyć żadne postępowania sądowe, administracyjne, ani egzekucyjne, a działy I, II, III i IV księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości wolne będą od obciążeń i wpisów innych niż dokonane lub dozwolone na mocy umowy przedwstępnej.

Poza wskazanymi trzema warunkami umowa nie zawiera innych warunków, od których będzie zależało zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości.

2)  Czy udzielił Pan podmiotowi trzeciemu pełnomocnictwa do występowania w Pana imieniu w sprawach związanych ze sprzedażą niezabudowanych działek nr 1, 2 i 3 - jeśli tak, proszę wskazać jaki/e podmiot/y pełniły/pełnią rolę pełnomocnika oraz jakie działania podjął/podejmie pełnomocnik w Pana imieniu (np. wystąpienie o warunki zabudowy, pozwolenie na budowę itp.)?

Na podstawie zawartej umowy przedwstępnej Wnioskodawca zobowiązał się udzielić kupującemu pełnomocnictwa do uzyskania następujących dokumentów:

1.  Zaświadczenia o objęciu Nieruchomości miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego;

2.  Wypisu z rejestru gruntów i wyrysu z mapy ewidencyjnej dla Nieruchomości;

3.  Zaświadczenia wydanego z up. Prezydenta (…), z którego będzie wynikać, że nie ujawniono zaległości podatkowych w zapłacie przez Sprzedającego podatku od Nieruchomości wydane najwcześniej na miesiąc przed zawarciem umowy sprzedaży;

4.  Zaświadczenia, z którego będzie wynikać, że Nieruchomość nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach;

5.  Zaświadczenia, z którego będzie wynikać, że Nieruchomość nie jest położona na obszarze rewitalizacji oraz nie jest objęta Specjalną Strefą Rewitalizacji.

Pełnomocnictwo w powyższym zakresie zostanie podpisane w najbliższych dniach.

Jednocześnie Wnioskodawca wyraził zgodę dla kupującego na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane wyłącznie w zakresie niezbędnym do wystąpienia o warunki techniczne przyłączenia do mediów oraz wystąpienia o Decyzję PnB, w tym do wejścia w teren, z wyłączeniem dokonywania naniesień. Przedmiotowa zgoda uprawnia do złożenia oświadczenia o prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane (tekst jednolity Dz. U. z 2010 r., Nr 2C., poz. 1623 z późn. zm.) oraz do wejścia na teren Nieruchomości z wyłączeniem dokonywania naniesień.

Wnioskodawca zobowiązał się jednocześnie do wydania na żądanie kupującego powyższych zgód w formie wymaganej przez Miasto (…) lub inne instytucje.

Ponadto, Wnioskodawca zobowiązał się do wydania na żądanie kupującego powyższych zgód podmiotowi wskazanemu przez kupującego, jeżeli powyższa zgoda nie będzie wystarczająca dla Miasta (...) lub innej instytucji jak również ewentualnych zgód wymaganych i niezbędnych do realizacji planowanej przez kupującego inwestycji.

Powyższa zgoda została wydana w celu uzyskania przez kupującego w jego imieniu i na jego rzecz Decyzji PnB oraz uzyskania warunków przyłączenia mediów.

Wnioskodawca zobowiązał się także do udzielenia osobom wskazanym przez kupującego pełnomocnictw do dokonania wszelkich czynności lub uzyskania dokumentacji, decyzji, uzgodnień lub zapewnień niezbędnych do realizacji powyższych kwestii, w szczególności do uzyskania warunków technicznych, decyzji o lokalizacji zjazdu, badań gruntu itp.

Udzielone pełnomocnictwo oraz zobowiązania do udzielenia takich pełnomocnictw dotyczą zatem kwestii technicznych i administracyjnych realizowanych przez kupującego w jego imieniu i na jego rzecz w związku z planowaną przez niego inwestycją, która ma być zrealizowana po nabyciu Nieruchomości.

Wnioskodawca wskazuje jednocześnie, że nie udzielił innych pełnomocnictw (obecnie, ani historycznie) na rzecz innych podmiotów do działania w sprawach związanych ze sprzedażą niezabudowanych działek nr 1, 2 i 3.

Pytanie

Czy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

Wnioskodawca stoi na stanowisku, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2025 r., poz. 775 ze zm.; dalej: „ustawa o VAT”), a tym samym nie powinna zostać zakwalifikowana jako dostawa towarów podlegająca opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ustawy o VAT.

Celem zbycia Nieruchomości jest jedynie spieniężenie nieruchomości, która stanowi majątek prywatny Wnioskodawcy, w związku z czym planowana sprzedaż Nieruchomości nie powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a Wnioskodawca nie może zostać uznany za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Zgodnie z artykułem 5 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają: odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium Polski, eksport towarów, import towarów na terytorium Polski, wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium Polski, oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Aby dana czynność była objęta opodatkowaniem tym podatkiem, musi być dokonana przez podatnika, czyli osobę prowadzącą działalność gospodarczą, niezależnie od celu lub wyniku tej działalności (art. 15 ust. 1 ustawy o VAT).

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelkie czynności prowadzone przez producentów, handlowców oraz usługodawców, w tym osoby zajmujące się pozyskiwaniem zasobów naturalnych oraz rolników, a także osoby wykonujące wolne zawody. Działalność gospodarcza dotyczy w szczególności działań związanych z ciągłym wykorzystywaniem towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w celach zarobkowych, z wyjątkiem czynności wskazanych w art. 15 ust. 3 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy:

1.  Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, które samodzielnie prowadzą działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub wynik tej działalności.

2.  Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców i usługodawców, w tym podmiotów zajmujących się pozyskiwaniem zasobów naturalnych oraz rolników, a także osób wykonujących wolne zawody. Obejmuje to w szczególności działania polegające na ciągłym wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w celach zarobkowych.

Zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że dla zaistnienia opodatkowania danej czynności konieczne jest, aby wykonano ją przez podmiot, który będzie pełnił rolę podatnika w odniesieniu do tej czynności.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie jest uniwersalna, co pozwala objąć pojęciem „podatnik” wszystkie podmioty prowadzące działalność w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto działalność gospodarcza polega na ciągłym wykorzystywaniu towarów w celach zarobkowych. Ciągłe wykorzystywanie składników majątku oznacza ich użytkowanie, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długotrwałością.

W związku z powyższym, osoby fizyczne, które dokonują sprzedaży, przekazania lub darowizny towarów stanowiących część ich majątku osobistego (tj. majątku, który nie został nabyty w celu dalszej odsprzedaży lub wykorzystywania w działalności gospodarczej), nie są traktowane jako podatnicy VAT. Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W kontekście przedmiotowej sprawy, sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę będzie miała charakter incydentalny, co oznacza, że transakcja ta nie będzie wykonywana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a zatem nie stanowi podstawy do uznania Wnioskodawcy za podatnika VAT w odniesieniu do tej sprzedaży. Jak wskazano w treści opisu zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca w ciągu ostatnich 10 lat dokonał sprzedaży dwóch innych nieruchomości z majątku prywatnego, co nie może zostać uznane za działalność ciągłą, zarobkową i zorganizowaną. Sprzedaż działki przez Wnioskodawcę stanowi jedynie rozporządzenie składnikiem majątku prywatnego o charakterze incydentalnym.

Należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie jest bezpośrednio określone w przepisach ustawy o VAT, jednak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy. Zasadnym jest odwołanie się do orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży części majątku, która nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej, lecz służyła celom prywatnym.

W tym kontekście „majątek prywatny” oznacza część majątku osoby fizycznej, która nie jest przeznaczona ani wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej. Z orzeczenia wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar jej wykorzystywania jako część majątku osobistego. W okolicznościach niniejszej sprawy nie budzi wątpliwości, że działka tak właśnie była traktowana przez Wnioskodawcę.

W konsekwencji w ocenie Wnioskodawcy w przypadku zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości, sprzedaż ta nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT, gdyż Wnioskodawca nie może zostać uznany za podatnika w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudzień 2006 str. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

‒    po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

‒    po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź do wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej. W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika ono z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, dokonanej przez TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht). Przedmiotowe orzeczenie dotyczyło opodatkowania sprzedaży - przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej - części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. Z orzeczenia C-291/92 wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości (lub jej części) wyłącznie do celów osobistych. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w (...) (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu analizowanej transakcji istotne jest, czy w celu dokonania sprzedaży niezabudowanych działek nr A., B. i C. (Nieruchomość), podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z treści wniosku wynika, że nie prowadzi Pan działalności gospodarczej i nie jest Pan zarejestrowany jako podatnik VAT. Jest Pan właścicielem Nieruchomości, którą nabył Pan na podstawie umowy sprzedaży w 1997 roku, jako formę lokaty kapitału. Nieruchomość nie była przez Pana wykorzystywana ani w celach prywatnych, ani w gospodarczych. Nieruchomość nie była wynajmowana ani dzierżawiona podmiotom trzecim. W stosunku do Nieruchomości nie podejmował Pan żadnych czynności zmierzających do zmiany jej przeznaczenia. Nie występował Pan z wnioskiem o opracowanie lub zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości i nie doprowadził Pan do niej mediów (nie uzbroił). Nieruchomość nie była przedmiotem żadnych postępowań scaleniowych, wywłaszczeniowych ani podobnych. Ponadto, nie podejmował Pan aktywnych działań w celu sprzedaży Nieruchomości, tj. nie publikował reklam, ogłoszeń, nie umieszczał na gruncie banerów z ofertą sprzedaży itp. Nabywca Nieruchomości sam zgłosił się do Pana z ofertą zakupu Nieruchomości. W ciągu ostatnich 10 lat sprzedał Pan dwie inne nieruchomości niezabudowane - transakcje te nie były opodatkowane podatkiem VAT.

Wskazał Pan również, że w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży. Wynika z niej, że ostateczna umowa sprzedaży zostanie zawarta m.in. pod warunkiem, że właściwy organ wyda ostateczną i prawomocną decyzję o pozwoleniu na budowę umożliwiającą Nabywcy wybudowanie Planowanej Inwestycji.

Na podstawie ww. umowy przedwstępnej zobowiązał się Pan udzielić Nabywcy pełnomocnictwa do uzyskania m.in. zaświadczenia o objęciu Nieruchomości miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wypisu z rejestru gruntów i wyrysu z mapy ewidencyjnej dla Nieruchomości oraz zaświadczeń, z których będzie wynikać, że nie ma Pan zaległości w podatku od Nieruchomości, Nieruchomość nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach oraz, że Nieruchomość nie jest położona na obszarze rewitalizacji i nie jest objęta Specjalną Strefą Rewitalizacji.

Jednocześnie wyraził Pan zgodę na dysponowanie Nieruchomością przez Nabywcę na cele budowlane, wyłącznie w zakresie niezbędnym do wystąpienia o warunki techniczne przyłączenia do mediów oraz wystąpienia o decyzję o pozwoleniu na budowę. Przedmiotowa zgoda uprawnia do złożenia oświadczenia o prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane (tekst jednolity Dz. U. z 2010 r., Nr 2C., poz. 1623 z późn. zm.) oraz do wejścia na teren Nieruchomości z wyłączeniem dokonywania naniesień. Powyższa zgoda została wydana w celu uzyskania przez kupującego w jego imieniu i na jego rzecz decyzji o pozwoleniu na budowę i uzyskania warunków przyłączenia mediów. Jest Pan zobowiązany wydać Nabywcy (lub wskazanemu przez niego podmiotowi) ww. zgody oraz ewentualnie inne wymagane zgody niezbędne do realizacji inwestycji planowanej przez kupującego. Poza tym, zobowiązał się Pan do udzielenia pełnomocnictw do dokonania wszelkich czynności lub uzyskania dokumentacji, decyzji, uzgodnień lub zapewnień niezbędnych do realizacji powyższych kwestii, w szczególności do uzyskania warunków technicznych, decyzji o lokalizacji zjazdu, badań gruntu itp. osobom wskazanym przez Nabywcę.

Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż Nieruchomości będzie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem zapytania, należy wskazać, że doszło do podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży niezabudowanej Nieruchomości i tym samym do udzielenia kupującej Spółce pełnomocnictwa do podejmowania działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji umożliwiających wybudowanie Planowanej Inwestycji, w tym ostatecznej i prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę. Uzyskanie tej decyzji jest warunkiem zrealizowania właściwej umowy sprzedaży. Te czynności nastąpią w sensie chronologicznym po sobie jeszcze przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży.

Udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu Nabywcy i wskazanym przez niego podmiotom mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb Nabywcy (m.in. warunki techniczne, decyzje o lokalizacji zjazdu, badań gruntu itp.) nie jest staraniem sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców. Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (Nabywcę) w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właściciela gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.), jednak starania pełnomocnika nie są staraniami właściciela podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy, aby podnieść jego cenę. Podkreślić należy, że działania podjęte przez Nabywcę nie prowadzą do podwyższenia atrakcyjności Nieruchomości lecz przyszły nabywca wykonuje te czynności we własnym interesie, w celu przystosowania Nieruchomości do zrealizowania własnych potrzeb. Jak sam Pan wskazuje, udzielone pełnomocnictwo oraz zobowiązania do udzielenia takich pełnomocnictw dotyczą kwestii technicznych i administracyjnych realizowanych przez kupującego w jego imieniu i na jego rzecz, w związku z planowaną przez niego inwestycją, która ma być zrealizowana po nabyciu Nieruchomości.

Ponadto, z całokształtu okoliczności sprawy wynika, że Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży, została udostępniona Nabywcy, w związku z przedwstępną umowy sprzedaży, wyłącznie w celu uzyskania przez kupującą Spółkę niezbędnych zgód i pozwoleń, tj. umożliwienia kupującej Spółce zrealizowania warunków, od których uzależniono zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży. Zatem na obie te umowy należy patrzeć jako na elementy tego samego przedsięwzięcia. Należy podkreślić, że Nabywca wykonuje te czynności we własnym interesie, dla zrealizowania własnych celów gospodarczych, tak aby przystosować Nieruchomość do swoich potrzeb.

Istotne w analizowanej sprawie jest również to, że w stosunku do opisanej Nieruchomości nie podejmował Pan żadnych działań marketingowych, nie szukał kupującego (nie ogłaszał sprzedaży, nie korzystał z biur pośrednictwa nieruchomości). Spółka zainteresowana Nieruchomością sama się zgłosiła z ofertą zakupu. Ponadto Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży nie była przez Pana wykorzystywana w działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży niezabudowanej Nieruchomości, na którą składają się działki o nr ewidencyjnych A., B. i C. nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż Nieruchomości wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że Pana aktywność mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Dokonując sprzedaży niezabudowanej Nieruchomości będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług i nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym, nie będzie Pan podatnikiem podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w odniesieniu do powyższej transakcji, a dostawa ta nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż niezabudowanej Nieruchomości, nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6 listopada 2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24 października 2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11 października 2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21 października 2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23 lipca 2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10 września 2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

Zatem przedstawione stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Podkreślam, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.