0111-KDWB.4014.127.2026.2.AZE

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

11 sierpnia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczący podatku od czynności cywilnoprawnych, w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych zakupu nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 1 września 2026 r.

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)  Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…)

(…)

 (…)

2.  Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

(…)

(…)

(…)

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca wraz z drugą kupującą (partnerką: (…)) planują dokonać zakupu lokalu mieszkalnego z rynku wtórnego. Zakup nastąpi na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Nieruchomość zostanie nabyta na współwłasność w częściach ułamkowych w następujących proporcjach:

·      (…) nabędzie udział wynoszący 1/3 części w prawie własności nieruchomości.

·      (…) nabędzie udział wynoszący 2/3 części w prawie własności nieruchomości.

Dla partnerki Wnioskodawcy (nabywczyni 2/3 udziałów) będzie to pierwsza nieruchomość mieszkalna w życiu. Spełnia ona w pełni wszystkie warunki określone w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) – w dniu zakupu nie będzie jej przysługiwało żadne inne prawo własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, ani nie posiadała takiego prawa w przeszłości.

Wnioskodawca (nabywca 1/3 udziałów) posiada lub posiadał już wcześniej inną nieruchomość mieszkaniową, w związku z czym nie spełnia kryteriów do skorzystania ze zwolnienia z PCC, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy o PCC, i od swojego udziału zamierza podatek uiścić.

Notariusz mający sporządzić akt notarialny (działający jako płatnik podatku) wyraził wątpliwość co do możliwości proporcjonalnego rozdzielenia podatku w tej konfiguracji udziałów. Płatnik wskazuje na solidarną odpowiedzialność stron czynności cywilnoprawnej i zamierza pobrać podatek w pełnej wysokości (2% od całej wartości rynkowej nieruchomości), odmawiając zastosowania cząstkowego zwolnienia dla udziału partnerki (2/3) bez przedstawienia wiążącej interpretacji prawa podatkowego.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym, w przypadku zakupu nieruchomości na współwłasność w częściach ułamkowych, zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o PCC przysługuje partnerce Wnioskodawcy proporcjonalnie do jej udziału wynoszącego 2/3, co oznacza, że notariusz jako płatnik powinien naliczyć i pobrać podatek PCC w wysokości 2% wyłącznie od wartości udziału wynoszącego 1/3 nabytego przez Wnioskodawcę, natomiast wartość udziału 2/3 należącego do partnerki pozostanie całkowicie zwolniona z opodatkowania?

Państwa stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Państwa zdaniem, zwolnienie z podatku, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy o PCC, ma charakter podmiotowo-przedmiotowy. W sytuacji, gdy jeden z kupujących (partnerka) spełnia warunki tego zwolnienia w udziale 2/3, a drugi współwłaściciel (Wnioskodawca) tych warunków nie spełnia w udziale 1/3, podatek PCC powinien zostać naliczony wyłącznie proporcjonalnie do udziału osoby nieuprawnionej do ulgi. W konsekwencji podatek 2% należy pobrać tylko od wartości 1/3 udziału (nabywanego przez Wnioskodawcę), a pozostała część transakcji (2/3 udziału partnerki) powinna być zwolniona z PCC. Stanowisko to znajduje bezpośrednie potwierdzenie w ugruntowanej linii orzeczniczej Naczelnego Sądu Administracyjnego oraz w jednolitej, aktualnej praktyce interpretacyjnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej.

Kluczowe argumenty prawne:

·      osobisty charakter zwolnienia;

Przepis art. 9 pkt 17 ustawy o PCC zwalnia z podatku sprzedaż, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna, która nie posiadała wcześniej mieszkania. Fakt, że Wnioskodawca nie ma uprawnień do ulgi, nie może pozbawiać prawa do zwolnienia podatkowego jego partnerki, która ustawowe warunki w całości spełnia. W przypadku współwłasności ułamkowej każdy z nabywców kupuje określone prawo (swój udział), które podlega indywidualnej ocenie podatkowej.

·      Solidarność a obowiązek podatkowy:

Zgodnie z art. 5 ust. 2 ustawy o PCC, przy wielości dłużników podatkowych odpowiadają oni solidarnie. Jednakże zasada solidarności określa jedynie techniczny sposób egzekwowania długu przez organ podatkowy na etapie ewentualnej egzekucji. Solidarność ta nie może kreować obowiązku podatkowego tam, gdzie ustawa wprost wprowadza zwolnienie podmiotowe. Skoro partnerka Wnioskodawcy jest zwolniona z podatku w zakresie swojego zakupu (2/3 udziału), to w tej części dług podatkowy w ogóle nie powstaje, więc zasada solidarnej odpowiedzialności nie ma zastosowania do tej części transakcji.

Powyższe podejście potwierdzają liczne rozstrzygnięcia organów skarbowych i sądów w analogicznych sprawach, m.in.:

-       Wyrok NSA z dnia 22 października 2024 r. (sygn. akt II FSK 482/24), w którym Sąd wprost wskazał, że w przypadku zakupu mieszkania na współwłasność przez osobę uprawnioną i nieuprawnioną do ulgi, opodatkowaniu podlega wyłącznie udział osoby niemającej prawa do zwolnienia.

-       Interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 17 stycznia 2025 r. (Znak: 0111-KDIB2-1.4014.221.2024.2.MD), w której organ w pełni potwierdził, że przy nabyciu udziałów przez dwie osoby, z których tylko jedna spełnia warunki „pierwszego mieszkania”, podatek pobiera się tylko od udziału osoby nieuprawnionej.

W związku z powyższym, notariusz jako płatnik powinien obliczyć i pobrać podatek w wysokości 2% wyłącznie od wartości 1/3 udziału należącego do Wnioskodawcy. Udział 2/3 nabywany przez partnerkę musi pozostać zwolniony z opodatkowania.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191):

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 cytowanej ustawy:

W myśl art. 5 ust. 1 i 2 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 powyższej ustawy:

Stosownie do art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Jak wynika z powołanych przepisów - umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W myśl art. 9 pkt 17 cytowanej ustawy:

Z treści przepisu art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:

-     prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,

-     prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,

-     spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,

pod warunkiem, że kupującemu/kupującym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Z opisu sprawy wynika, że planują Państwo zakupić lokal mieszkalny. Zakup nastąpi na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Nieruchomość zostanie nabyta na współwłasność w częściach ułamkowych tj. Pan nabędzie udział wynoszący 1/3 części w prawie własności nieruchomości, Pana partnerka nabędzie udział wynoszący 2/3 części w prawie własności nieruchomości. Przy czym Pan posiada lub posiadał już wcześniej inną nieruchomość mieszkaniową i nie spełnia kryteriów do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy, natomiast dla Pana partnerki będzie to pierwsza nieruchomość mieszkalna w życiu.

Uważają Państwo, że podatek 2% należy pobrać tylko od wartości 1/3 udziału (nabywanego przez Pana) a pozostała część transakcji (2/3 udziału partnerki) powinna być zwolniona z PCC.

Z takim stanowiskiem nie można się zgodzić.

Analizowany przepis – art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – jednoznacznie wskazuje jakie warunki muszą być spełnione do zastosowania zwolnienia:

-     w wyniku umowy sprzedaży nabyty musi być cały lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, cały budynek mieszkalny jednorodzinny czy też spółdzielcze własnościowe prawo do całego lokalu albo domu jednorodzinnego,

-     żaden z kupujących nie może być, w dniu sprzedaży ani przed tym dniem, właścicielem praw do żadnej substancji mieszkaniowej wskazanej w tym przepisie, za wyjątkiem nabytego – w drodze dziedziczenia – udziału nieprzekraczającego 50%.

W przypadku opisanym przez Państwa, umowa sprzedaży będzie obejmowała zakup lokalu mieszkalnego. Zatem pierwszy warunek zwolnienia będzie spełniony, bowiem planują Państwo zakupić lokal mieszkalny na współwłasność, co oznacza, że przedmiotem opisanej umowy sprzedaży będzie całe prawo własności lokalu mieszkalnego.

Drugi warunek nie zostanie jednak spełniony, ponieważ jak wynika z opisu sprawy posiada Pan lub posiadał wcześniej inną nieruchomość mieszkaniową i nie spełnia kryteriów do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy. Przedmiotem ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych są czynności cywilnoprawne, w tym umowy sprzedaży. A zatem, również zwolnieniem objęta jest czynność cywilnoprawna, którą jest umowa sprzedaży a nie jej część. Omawiane zwolnienie dotyczy czynności a nie tylko podatnika.

Zatem w sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest lokal mieszkalny, który kupujący nabywają na współwłasność w częściach ułamkowych, umowa taka podlega zwolnieniu, pod warunkiem, że każdy z kupujących (małżonkowie, rodzice z dzieckiem, rodzeństwo, osoby obce) spełni warunki określone w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W przypadku, gdy nieruchomość nabywana jest na współwłasność, to każdy z kupujących musi spełniać warunek nieposiadania wcześniej nieruchomości lub udziału w niej, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

W zdarzeniu przedstawionym przez Państwa jeden z kupujących posiadał wcześniej nieruchomość mieszkalną. Zatem, przy nabyciu lokalu mieszkalnego − na współwłasność − nie będzie przysługiwało prawo do zwolnienia, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Jeden z kupujących nie wypełni bowiem warunków omawianego zwolnienia. Skoro zatem nie zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia, to cała czynność (również w części odpowiadającej Pana partnerce), nie będzie mogła korzystać z omawianego zwolnienia. Tym samym notariusz powinien pobrać podatek od całości transakcji (wartości rynkowej lokalu mieszkalnego).

W związku z powyższym, Państwa stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Odnosząc się do powołanych we wniosku wyroku sądu administracyjnego oraz interpretacji indywidualnej stwierdzić należy, że zostały one wydane w indywidualnych sprawach innych podmiotów i nie wiążą organu w sprawie będącej przedmiotem wniosku.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan (…) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.