0111-KDIB2-3.4014.356.2026.4.JS

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

20 lipca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych umowy sprzedaży własności nieruchomości niezabudowanej. Uzupełnili go Państwo pismami z 21 sierpnia 2026 r. (wpływ: 21 sierpnia 2026 r.) i 20 sierpnia 2026 r. (wpływ: 25 sierpnia 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.    Zainteresowany będący stroną postępowania:

A. sp. z o. o. (Kupujący, Nabywca)

NIP: (…)

2.    Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Pani B. (Sprzedająca, Zbywca)

Opis zdarzenia przyszłego

Informacje ogólne.

A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) (dalej jako: „Spółka” lub „Kupujący”) jest spółką celową z siedzibą na terytorium Polski oraz polskim rezydentem podatkowym, podlegającym w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w podatku dochodowym od osób prawnych od całości swoich dochodów, bez względu na miejsce ich osiągnięcia. Spółka jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w Polsce.

Obecnie Spółka rozważa nabycie od Pani B. (dalej: „Sprzedająca”) niezabudowanych nieruchomości gruntowych (dalej: „Transakcja”) położonych w miejscowości (…), stanowiących działki gruntu o numerach ewidencyjnych (…) oraz (…).

Sprzedająca nie jest obecnie zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Spółka oraz Sprzedająca w dalszej części wniosku będą łącznie określani jako „Zainteresowani”.

Jednocześnie, w ramach Transakcji wraz z nabyciem wspomnianych działek Kupujący zamierza nabyć od (…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) (dalej jako: „(…)”) majątkowe prawa autorskie do projektu budowlanego związanego z realizacją inwestycji polegającej na budowie hali magazynowej z częścią biurowo-socjalną wraz z infrastrukturą techniczną, zatwierdzonego pozwoleniem na budowę wydanym ostateczną decyzją Starosty (…) 2026 r., wraz z prawami zależnymi. Kupujący zamierza także uzyskać zgodę (…) na przeniesienie na Kupującego wspomnianego pozwolenia na budowę w trybie określonym w ustawie Prawo budowlane, a także następujących decyzji wydanych w związku z uzyskaniem powyższego pozwolenia na budowę: (i) decyzji wodnoprawnej wydanej przez Państwowe Gospodarstwo Wodne Wody Polskie – Dyrektora Zarządu (…) (…) 2024 r., znak: (…), (ii) decyzji wodnoprawnej wydanej przez Państwowe Gospodarstwo Wodne Wody Polskie – Dyrektora Zarządu (…), (…) 2024 r., znak: (…) oraz (iii) decyzji nr (…) wydanej przez Burmistrza (…) z (…) 2023 r. w sprawie zezwolenia na lokalizację zjazdu w pasie drogowym drogi publicznej (znak: (…)).

Powyższe informacje Zainteresowani przedstawiają wyłącznie dla zobrazowania szerszego kontekstu Transakcji. (…) nie jest stroną wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, a wniosek dotyczy wyłącznie skutków podatkowych na gruncie podatku od towarów i usług i podatku od czynności cywilnoprawnych związanych z nabyciem nieruchomości od Sprzedającej.

Kupujący nie jest podmiotem powiązanym wobec Sprzedającej w rozumieniu art. 11a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych ani art. 23m ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w art. 32 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Stan Nieruchomości.

Sprzedająca jest właścicielem następujących nieruchomości:

1)    niezabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym (…), o powierzchni 0,6516 ha, położonej w miejscowości (…), dla której Sąd Rejonowy w (…) (…)Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej: „Nieruchomość 1”);

2)    niezabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym (…), o łącznej powierzchni 0,6517 ha położonej w miejscowości (…), dla której Sąd Rejonowy w (…) (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej jako: „Nieruchomość 2”).

Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 będą dalej łącznie określane jako: „Nieruchomość”.

Na dzień składania wniosku Nieruchomość jest niezabudowana, w szczególności nie znajdują się na niej żadne naniesienia, w tym obiekty budowlane (budynki, budowle lub obiekty małej architektury) i pozostanie niezabudowana również w dniu Transakcji. Przez Nieruchomość nie przebiegają również jakiekolwiek sieci, instalacje, urządzenia przesyłowe, linie energetyczne, gazociągi, kanalizacja, wodociągi lub inne obiekty, stanowiące własność przedsiębiorstw przesyłowych w rozumieniu art. 49 Kodeksu cywilnego.

Historia nabycia Nieruchomości.

Sprzedająca nabyła prawo własności Nieruchomości na podstawie umowy przeniesienia własności nieruchomości w wykonaniu umowy zlecenia, udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym (…) 2004 r. przez (…), notariusza w (…), za numerem Repertorium (…). Nieruchomość została nabyta przez Sprzedającą jako lokata długoterminowa.

Nabycie Nieruchomości przez Sprzedającą podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Nieruchomość stanowi majątek osobisty Sprzedającej i nie wchodzi w skład małżeńskiego majątku wspólnego.

Przeznaczenie Nieruchomości.

Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy (…) dla obszaru (…) – część I i IV, przyjętym uchwałą (…) Rady Miejskiej w (…) z (…) 2021 r. (dalej: „Miejscowy Plan”).

Z Miejscowego Planu wynika, że Nieruchomość znajduje się na terenie oznaczonym symbolem 6U/P - tereny zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych i magazynów.

Zgodnie z Miejscowym Planem dla obszarów oznaczonych symbolem 6U/P:

-        jako przeznaczenie podstawowe przewidziano: usługi, produkcja, magazyny wraz z obiektami i urządzeniami towarzyszącymi,

-        jako przeznaczenie towarzyszące przewidziano: infrastrukturę techniczną, urządzenia budowlane, garaże, budynki gospodarcze, zieleń urządzoną, obiekty małej architektury,

-        jako przeznaczenie dopuszczalne przewidziano: drogi wewnętrzne.

W przeszłości Sprzedająca nie podejmowała żadnych czynności mających na celu wystąpienie o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani o zmianę tego planu dla terenu, na którym znajduje się Nieruchomość. Sprzedająca nie występowała również o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla Nieruchomości.

Dotychczasowe wykorzystywanie Nieruchomości przez Sprzedającą.

Sprzedająca prowadziła w przeszłości jednoosobową działalność gospodarczą w okresie od (…) 2003 r. do (…) 2023 r. w zakresie usług (…). W okresie prowadzenia tej działalności Sprzedająca była czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Obecnie Sprzedająca nie prowadzi działalności gospodarczej ani nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Sprzedająca nie prowadzi i nigdy nie prowadziła gospodarstwa rolnego. Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającą do prowadzenia gospodarstwa rolnego. Sprzedająca nie sprzedawała do zewnętrznych odbiorców produktów rolnych pochodzących z Nieruchomości, nie otrzymywała faktur VAT RR ani zryczałtowanego zwrotu podatku z tego tytułu.

Od chwili nabycia przez Sprzedającą Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana do celów działalności gospodarczej Sprzedającej lub innych podmiotów. W zamian za utrzymanie Nieruchomości w należytej kulturze, tj. przeorywanie, koszenie traw itp., jeden z pobliskich rolników co kilka lat obsiewał Nieruchomość zbożem lub innymi roślinami, które następnie zbierał dla własnych korzyści. Korzystanie z Nieruchomości przez rolnika miało charakter nieodpłatny – Sprzedająca ani rolnik nie dokonywali wzajemnie żadnych płatności ani rozliczeń, jak również nie było stwierdzone żadną pisemną umową.

Nieruchomość nie była i nie jest przedmiotem umowy najmu, dzierżawy, użyczenia, dożywocia ani żadnej innej umowy zobowiązującej o podobnym charakterze. Nieruchomość nie była również faktycznie udostępniana osobom trzecim w ramach takich umów (z zastrzeżeniem wspomnianego wyżej korzystania przez rolnika).

Sprzedająca nie ponosiła i nie zamierza ponosić żadnych nakładów związanych z przygotowaniem Nieruchomości do sprzedaży.

Sprzedająca próbowała w przeszłości zbyć Nieruchomość na rzecz innych podmiotów, jednak nie udzielała w tym celu pełnomocnictw. Sprzedająca korzystała z usług agentów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Sprzedająca nie wystawiała jednak ogłoszeń dotyczących Nieruchomości na portalach internetowych.

Sprzedająca nie dokonywała w przeszłości zakupów ani sprzedaży innych nieruchomości. Sprzedająca nie zamierza również w przyszłości prowadzić działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. W szczególności Sprzedająca nie planuje przeznaczyć środków uzyskanych ze sprzedaży Nieruchomości na nabycie innych nieruchomości. Sprzedająca zamierza przeznaczyć środki uzyskane ze sprzedaży Nieruchomości na długoterminową lokatę kapitału.

Sprzedająca nie dokonywała również ani nie zlecała wyceny Nieruchomości.

Przedwstępna umowa sprzedaży.

W 2025 r. ze Sprzedającą skontaktował się Kupujący z propozycją nabycia Nieruchomości.

Zainteresowani oraz (…) zawarli (…) 2026 r. w formie aktu notarialnego (numer Repertorium A (…)) przedwstępną umowę sprzedaży (dalej jako: „Przedwstępna Umowa Sprzedaży”), na mocy której Sprzedająca zobowiązała się zawrzeć z Kupującym umowę sprzedaży Nieruchomości, a (…) zobowiązała się zawrzeć z Kupującym umowę sprzedaży, na podstawie której sprzeda Kupującemu majątkowe prawa autorskie do projektu budowlanego na polach eksploatacji określonych w umowie, wraz z prawami zależnymi, a także wyrazi nieodwołalną zgodę na przeniesienie na Kupującego pozwolenia na budowę wraz z decyzjami wodnoprawnymi oraz drogowymi, o których mowa w punkcie „Informacje ogólne”, powyżej. W przypadku przeprowadzenia Transakcji przewidzianej w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży i zawarcia umowy przyrzeczonej, Sprzedająca oraz (…) otrzymają od Kupującego odrębne wynagrodzenia.

Zawarcie umowy przyrzeczonej, która zostanie zawarta w wykonaniu Przedwstępnej Umowy Sprzedaży (dalej: „Umowa Przyrzeczona”), nastąpi po łącznym spełnieniu następujących warunków zawieszających:

1)    stan prawny i faktyczny dotyczący Nieruchomości oraz Sprzedającej, opisany w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, z wyjątkiem zmian związanych z zawarciem i wykonaniem Przedwstępnej Umowy Sprzedaży lub z niej wynikających, nie ulegnie zmianie;

2)    wynik badania prawnego, technicznego i środowiskowego Nieruchomości z punktu widzenia planowanej przez Kupującego inwestycji dotyczącej budowy obiektów magazynowych wraz z towarzyszącą infrastrukturą będzie dla Kupującego satysfakcjonujący;

3)    Kupujący, na podstawie pełnomocnictw udzielonych przez Sprzedającą wskazanym przez Kupującego osobom, uzyska zaświadczenia potwierdzające brak zaległości podatkowych Sprzedającej lub innych zaległości z tytułu należności publicznoprawnych;

4)    Kupujący, na wspólny wniosek Stron, uzyska interpretację podatkową potwierdzającą sposób opodatkowania dostawy Nieruchomości podatkiem podatku od towarów i usług.

W Przedwstępnej Umowie Sprzedaży Strony postanowiły, że w Umowie Przyrzeczonej uwzględnią formę opodatkowania transakcji sprzedaży Nieruchomości wynikającą z uzyskanej interpretacji podatkowej.

Współpraca Stron w okresie pomiędzy zawarciem Przedwstępnej Umowy Sprzedaży a zawarciem Umowy Przyrzeczonej.

W zakresie warunku zawieszającego dotyczącego satysfakcjonującego wyniku badania prawnego, technicznego i środowiskowego Nieruchomości, po podpisaniu Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Sprzedająca udzieliła osobom wskazanym przez Kupującego pełnomocnictw do przeprowadzenia badania Nieruchomości, zgodnie ze wzorem stanowiącym załącznik do Przedwstępnej Umowy Sprzedaży.

Począwszy od dnia podpisania Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, Sprzedająca zobowiązana jest do udostępnienia Kupującemu oraz doradcom Kupującego informacji oraz dokumentów wskazanych przez Kupującego, niezbędnych do przeprowadzenia badania Nieruchomości, w tym badania prawnego, technicznego, geotechnicznego i audytu środowiskowego.

Kupujący oraz jego doradcy będą mieć w każdym czasie prawo wstępu na teren Nieruchomości w celu przeprowadzenia wszelkich niezbędnych badań i prób oraz wglądu w dokumenty związane z Nieruchomością w celu weryfikacji spełnienia warunków, wykonania obowiązków przez Sprzedającą oraz w innych celach związanych z Przedwstępną Umową Sprzedaży.

Kupujący przeprowadzi badanie due diligence dotyczące Nieruchomości. W przypadku potwierdzenia przez Kupującego satysfakcjonującego wyniku badania due diligence, Sprzedająca udzieli Kupującemu pełnomocnictw do uzyskania przez Kupującego, w jej imieniu, Sprzedającej zaświadczeń w trybie art. 306g lub art. 306e Ordynacji podatkowej o niezaleganiu przez Sprzedającą z jakimikolwiek płatnościami o charakterze publicznoprawnym, które mogłyby skutkować odpowiedzialnością Kupującego na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej, oraz zobowiąże się współdziałać z Kupującym w celu uzyskania tych zaświadczeń. Następnie, po spełnieniu wszystkich pozostałych warunków zawieszających (lub zrzeczeniu się ich spełnienia przez Kupującego w zakresie dopuszczalnym w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży), Strony zawrą między sobą Umowę Przyrzeczoną.

Pełnomocnictwa i prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane.

Zgodnie z Przedwstępną Umową Sprzedaży Sprzedająca udzieliła Kupującemu, na czas oznaczony, do dnia zawarcia Umowy Przyrzeczonej, nieodpłatnego uprawnienia do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 oraz art. 33 ust. 2 pkt 2 ustawy Prawo budowlane.

Prawo to zostało udzielone na potrzeby postępowań administracyjnych związanych z realizacją zamierzeń inwestycyjnych Kupującego, w tym w szczególności w celu uzyskania warunków technicznych przyłączy.

Na wniosek Kupującego Sprzedająca zobowiąże się udzielić Kupującemu wszelkich innych zgód lub pełnomocnictw w celu uzyskania przez Kupującego decyzji o pozwoleniu na budowę lub jakiejkolwiek innej decyzji niezbędnej do realizacji przez Kupującego inwestycji na Nieruchomości.

Zobowiązania Sprzedającej do dnia zawarcia Umowy Przyrzeczonej.

W Przedwstępnej Umowie Sprzedaży Sprzedająca zobowiązała się, do dnia zawarcia Umowy Przyrzeczonej albo jej rozwiązania lub wygaśnięcia, do:

a)    niedokonywania zbycia Nieruchomości lub jakiejkolwiek jej części;

b)    nieustanawiania ani niezobowiązywania się do ustanowienia ani niezezwalania na obciążenie Nieruchomości, w tym, że nie będzie zawierać żadnych umów w przedmiocie dzierżawy ani najmu, ani udostępnienia osobom trzecim na innej podstawie Nieruchomości ani żadnej jej części bez uprzedniej pisemnej zgody Kupującego;

c)    nieskładania ofert ani niezawierania jakiejkolwiek umowy przedwstępnej lub umowy warunkowej, lub umowy mającej podobny skutek, przewidującej zobowiązanie Sprzedającej do dokonania sprzedaży Nieruchomości lub jej części lub udziału w Nieruchomości;

d)    informowania Kupującego niezwłocznie po otrzymaniu informacji o jakimkolwiek fakcie, na skutek którego zapewnienia Sprzedającej złożone w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży lub które mają zostać złożone w Umowie Przyrzeczonej staną się lub będą mogły stać się niezgodne z prawdą, niedokładne lub wprowadzające w błąd.

Wydanie i przyszłe wykorzystanie Nieruchomości przez Kupującego.

Sprzedająca wyda Nieruchomość w posiadanie Kupującemu w dniu zawarcia Umowy Przyrzeczonej, bezpośrednio po jej zawarciu. Wydanie Nieruchomości zostanie potwierdzone podpisanym przez Strony protokołem przekazania.

Kupujący zamierza nabyć Nieruchomość od Sprzedającej, a równolegle nabyć prawa autorskie do projektu oraz przejąć pozwolenie na budowę od (…) wraz ze wskazanymi powyżej decyzjami wodnoprawnymi oraz drogowymi, aby na Nieruchomości zrealizować inwestycję polegającą na budowie hali magazynowej z częścią biurowo-socjalną wraz z infrastrukturą techniczną.

Po zrealizowaniu inwestycji Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość wraz z wybudowaną infrastrukturą do odpłatnej działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, tj. do wynajmu powierzchni Nieruchomości w inwestycji za wynagrodzeniem na rzecz najemców. Kupujący nie wyklucza również, że w przyszłości dokona odpłatnej sprzedaży Nieruchomości, przy czym taka sprzedaż również będzie dokonana w ramach działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług.

W uzupełnieniu wniosku dodatkowo uzupełnili Państwo i doprecyzowali wybrane fragmenty zawartego we wniosku wspólnym o interpretację opisu zdarzenia przyszłego.

Wskazali Państwo, że przedstawiony na str. 8 wniosku następujący fragment opis:

„Od chwili nabycia przez Sprzedającą Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana do celów działalności gospodarczej Sprzedającej lub innych podmiotów. W zamian za utrzymanie Nieruchomości w należytej kulturze, tj. przeorywanie, koszenie traw itp., jeden z pobliskich rolników co kilka lat obsiewał Nieruchomość zbożem lub innymi roślinami, które następnie zbierał dla własnych korzyści. Korzystanie z Nieruchomości przez rolnika miało charakter nieodpłatny – Sprzedająca ani rolnik nie dokonywali wzajemnie żadnych płatności ani rozliczeń, jak również nie było stwierdzone żadną pisemną umową.

Nieruchomość nie była i nie jest przedmiotem umowy najmu, dzierżawy, użyczenia, dożywocia ani żadnej innej umowy zobowiązującej o podobnym charakterze. Nieruchomość nie była również faktycznie udostępniana osobom trzecim w ramach takich umów (z zastrzeżeniem wspomnianego wyżej korzystania przez rolnika).

Nieruchomość nie była i nie jest przedmiotem umowy najmu, dzierżawy, użyczenia, dożywocia ani żadnej innej umowy zobowiązującej o podobnym charakterze. Nieruchomość nie była również faktycznie udostępniana osobom trzecim w ramach takich umów (z zastrzeżeniem wspomnianego wyżej korzystania przez rolnika).”;

zastępują następującym fragmentem:

„Od chwili nabycia przez Sprzedającą Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana do celów działalności gospodarczej Sprzedającej. W zamian za utrzymanie Nieruchomości w należytej kulturze, tj. przeorywanie, koszenie traw itp., jeden z pobliskich rolników co kilka lat obsiewał Nieruchomość zbożem lub innymi roślinami, które następnie zbierał dla własnych korzyści. Korzystanie z Nieruchomości przez rolnika miało charakter nieodpłatny – Sprzedająca ani rolnik nie dokonywali wzajemnie żadnych płatności ani rozliczeń, jak również korzystanie to nie było stwierdzone żadną pisemną umową.

Niezależnie od powyższego, (…) 2023 r. Sprzedająca zawarła z (…) odpłatną umowę dzierżawy gruntu wraz ze zgodą na jego przeznaczenie na cele inwestycyjne, której przedmiotem była Nieruchomość. Na podstawie tej umowy Nieruchomość została oddana (…) do używania, wraz z prawem do realizacji na Nieruchomości inwestycji polegającej na budowie hali magazynowej. Umowa ta przyznawała (…) tytuł prawny do Nieruchomości na potrzeby uzyskania pozwoleń, decyzji administracyjnych, uzgodnień oraz innych dokumentów wymaganych przepisami prawa w celu przygotowania i realizacji inwestycji na Nieruchomości. Sprzedająca zawarła powyższą umowę jako osoba prywatna i nie działała przy jej zawarciu ani wykonywaniu w charakterze podatnika podatku od towarów i usług. Zgodnie z intencją stron tej umowy, umowa dzierżawy zostanie rozwiązana przed dokonaniem Transakcji z Kupującym.

Z wyjątkiem wspomnianego wyżej korzystania przez rolnika oraz umowy dzierżawy z (…), Nieruchomość nie była i nie jest przedmiotem umowy najmu, dzierżawy, użyczenia, dożywocia ani żadnej innej umowy zobowiązującej o podobnym charakterze, jak również nie była faktycznie udostępniana osobom trzecim w ramach takich umów”.

W opisie zdarzenia przyszłego pominięto tę jego część, która znajduje się  w treści uzupełnienia i odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy umowa sprzedaży, na podstawie której dojdzie do dostawy Nieruchomości, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Państwa zdaniem, umowa sprzedaży, na podstawie której dojdzie do dostawy Nieruchomości, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Nieruchomości stanowią rzeczy w rozumieniu prawa cywilnego, a zatem umowa sprzedaży Nieruchomości co do zasady mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ww. ustawy, przy umowie sprzedaży obowiązek podatkowy ciąży na kupującym.

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego. Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy, stawka podatku od czynności cywilnoprawnych od umowy sprzedaży nieruchomości wynosi 2%.

Jednocześnie ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych przewiduje wyłączenie z opodatkowania czynności, które są objęte zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ww. ustawy, nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie natomiast z art. 2 pkt 4 lit. b) ww. ustawy, nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona z podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z określonymi wyjątkami dotyczącymi m.in. umów sprzedaży nieruchomości lub ich części, jeżeli czynność ta jest zwolniona z podatku od towarów i usług.

Jak wskazano w uzasadnieniu Państwa stanowiska w zakresie pytania nr 1 (dotyczącego podatku od towarów i usług), sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającą na rzecz Kupującego będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie korzystać ze zwolnienia z tego podatku.

W konsekwencji do umowy sprzedaży, na podstawie której dojdzie do dostawy Nieruchomości, znajdzie zastosowanie wyłączenie z podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziane w art. 2 pkt 4 lit. a) ww. ustawy. Skoro sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, to umowa sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Podsumowując, Państwa zdaniem, umowa sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, ponieważ będzie czynnością opodatkowaną podatkiem od towarów i usług i w konsekwencji będzie wyłączona z zakresu opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a)
ww. ustawy.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołałem powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi:

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ww. ustawy:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).

Z opisu sprawy wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) zamierza zawrzeć z Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania (Sprzedającym) umowę sprzedaży własności dwóch niezabudowanych nieruchomości gruntowych – działek o nr ew. (…) i (…) (łącznie określonych we wniosku jako Nieruchomość.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: (…) w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że planowana sprzedaż prawa własności Nieruchomości (działki nr (…) oraz nr (…)) nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług; Sprzedająca nie wystąpi w charakterze podatnika podatku od towarów i usług a dostawa (sprzedaż) nie posiada cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Z Państwa stanowiska do pytania nr 3 wynika, że w Państwa ocenie umowa sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, gdyż będzie czynnością opodatkowaną podatkiem od towarów i usług.

Tymczasem, z rozstrzygnięcia w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że planowana Transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegać pod przepisy ustawy o podatku od towarów i usług; Sprzedająca nie będzie w omawianej sprzedaży występować w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Zatem do opisanej transakcji nie znajdzie zastosowania wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Sprzedaż Nieruchomości będzie więc podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W takiej sytuacji nie można podzielić Państwa zdania, że sprzedaż Nieruchomości, jako że będzie podlegała pod ustawę o podatku od towarów i usług, to nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Tym samym stanowisko Państwa w tym zakresie należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Państwa wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – znak: (…).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. sp. z o. o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.