Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

7 sierpnia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnili go Państwo 10 i 16 września 2026 r. – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)  Zainteresowany będący stroną postępowania:

A. C.

ul. (...), (...)

2)  Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

B. C.

ul. (...), (...)

Opis stanu faktycznego

W dniu 27 kwietnia 2020 r. nabyli Państwo (Wnioskodawca wraz z małżonką - Zainteresowana niebędąca stroną postępowania), na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej, lokal mieszkalny (dalej: „Lokal”). Zakup Lokalu został sfinansowany częściowo ze środków własnych, a częściowo z kredytu hipotecznego zaciągniętego wspólnie przez Państwa, zabezpieczonego hipoteką ustanowioną na Lokalu.

W dniu 14 grudnia 2020 r. zawarli Państwo z osobą trzecią (dalej: „Kupujący”) umowę przedwstępną sprzedaży Lokalu. W treści umowy przedwstępnej wskazano informację o obciążeniu Lokalu hipoteką zabezpieczającą spłatę kredytu, o którym mowa powyżej. Na podstawie umowy przedwstępnej Kupujący wpłacił na rzecz Państwa zadatek w kwocie 82 000 zł na poczet ceny sprzedaży Lokalu.

W dniu 19 lutego 2021 r. strony zawarły aneks do umowy przedwstępnej, przedłużający termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Przyczyną zawarcia aneksu była konieczność spłaty pozostałego salda kredytu hipotecznego w kwocie 216 000 zł, co warunkowało możliwość wykreślenia hipoteki i sfinalizowania transakcji sprzedaży, a także uzyskania przez Kupującego kredytu na zakup Lokalu. Bank finansujący zakup Lokalu przez Kupującego, jak również notariusz sporządzający akt notarialny, wymagali, aby przed zawarciem umowy sprzedaży doszło do całkowitej spłaty kredytu hipotecznego obciążającego Lokal, względnie aby w akcie notarialnym znalazło się oświadczenie potwierdzające dokonanie wszelkich czynności zmierzających do wykreślenia hipoteki.

W konsekwencji, zobowiązani byli Państwo spłacić pozostałe saldo kredytu (216 000 zł) jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego sprzedaży. Wysokość pozostałego do spłaty salda kredytu została potwierdzona zaświadczeniem wydanym przez (...) S.A. z dnia 5 lutego 2021 r. Spłata kredytu w kwocie 216 000 zł została sfinansowana w części ze środków pochodzących z otrzymanego od Kupującego zadatku w kwocie 82 000 zł, a w pozostałej części (134 000 zł) – z Państwa środków własnych, zgromadzonych wcześniej i przeznaczonych pierwotnie na inny cel. Środki własne zostały tymczasowo, na okres około jednego miesiąca (do czasu zakończenia procedury wykreślenia hipoteki w sądzie wieczystoksięgowym oraz zakończenia procedury kredytowej po stronie Kupującego), wykorzystane na spłatę kredytu, a następnie – po dokonaniu zapłaty pełnej ceny sprzedaży przez Kupującego – odtworzone z tych środków.

W dniu 9 marca 2021 r. została zawarta umowa sprzedaży Lokalu w formie aktu notarialnego, obejmująca również oświadczenie o spłacie kredytu i podstawie do wykreślenia hipoteki. Odpłatne zbycie Lokalu nastąpiło przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie, w związku z czym powstał przychód podlegający opodatkowaniu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Uzupełnienie opisu zdarzenia

1.  Czy Wnioskodawca prowadzi/prowadził działalność gospodarczą? A. C. prowadzi:

·      jednoosobową działalność gospodarczą pod nazwą X NIP: (...) od dnia 17.03.2010 r. (działalność rozpoczęta ze względu na współpracę na zasadach B2B)

·      Spółkę z ograniczona odpowiedzialnością NIP: (...) pod nazwą Y od dnia 18.12.2025r. - prowadzi Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością NIP: (...) pod nazwą Q.

2.  Czy żona Wnioskodawcy prowadzi/prowadziła działalność gospodarczą?

B. C. nie prowadzi działalności gospodarczej

3.  W jaki sposób wykorzystywany był lokal mieszkalny do momentu sprzedaży?

Lokal mieszkalny nie został przez Wnioskodawcę oraz Zainteresowaną wykończony. W trakcie posiadania Lokalu pojawiła się bowiem możliwość nabycia innego lokalu o zbliżonej powierzchni, dającego jednak możliwość wydzielenia dodatkowego pokoju, w związku z czym małżonkowie podjęli decyzję o sprzedaży opisanego we wniosku Lokalu. Nowy lokal, mimo zawarcia umowy deweloperskiej, nie został dotychczas nabyty, ponieważ deweloper – pomimo upływu sześciu lat od podpisania tej umowy deweloperskiej – nie przeniósł dotąd na Państwa własności tego lokalu (sprawa jest w sądzie).

4.  Czy sprzedaż lokalu nastąpiła w wykonaniu zarejestrowanej działalności gospodarczej?

Zakup nieruchomości był z kredytu hipotecznego udzielonego Państwu przez (...) na cele mieszkaniowe. Lokal nie został sprzedany w wykonaniu działalności gospodarczej.

5.  Czy planują Państwo w przyszłości nabywać nieruchomości z przeznaczeniem do dalszej sprzedaży?

Nie planują Państwo zakupów mieszkań do dalszej odsprzedaży.

Pytanie

Czy wydatek poniesiony przez Państwa na spłatę pozostałego salda kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup Lokalu, dokonaną bezpośrednio przed zawarciem umowy sprzedaży w celu umożliwienia wykreślenia hipoteki obciążającej Lokal, sfinansowany częściowo ze środków pochodzących z zadatku otrzymanego od Kupującego, a częściowo ze środków własnych Wnioskodawcy – stanowi koszt uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia Lokalu w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Państwa stanowisko w sprawie

Spłata pozostałego salda kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup Lokalu nie stanowi kosztu uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia Lokalu w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy o PIT. Zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o PIT, kosztami uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości są udokumentowane koszty nabycia nieruchomości powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły jej wartość, poczynione w czasie jej posiadania. Kosztem nabycia jest cena określona w akcie notarialnym zakupu Lokalu, niezależnie od źródła finansowania tej ceny – tj. bez znaczenia pozostaje, czy zapłata nastąpiła ze środków własnych, czy z kredytu bankowego.

Spłata kredytu hipotecznego stanowi realizację odrębnego zobowiązania Państwa wobec banku, wynikającego z umowy kredytowej, i jako taka nie jest wydatkiem poniesionym na nabycie Lokalu w rozumieniu ww. przepisu – wydatkiem tym była już zapłacona wcześniej cena zakupu. Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w utrwalonej linii interpretacyjnej organów podatkowych oraz orzecznictwie sądów administracyjnych, zgodnie z którymi spłata kredytu (w tym kredytu hipotecznego) nie jest kosztem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości, gdyż stanowi jedynie sposób rozliczenia się przez podatnika z bankiem, a nie wydatek związany z nabyciem lub zbyciem nieruchomości. Bez znaczenia dla powyższej kwalifikacji pozostaje przy tym okoliczność, że spłata kredytu została sfinansowana częściowo z zadatku otrzymanego od Kupującego, a częściowo z tymczasowo zaangażowanych środków własnych Państwa – źródło pochodzenia środków wykorzystanych na spłatę kredytu nie zmienia kwalifikacji prawnopodatkowej samej spłaty jako zdarzenia neutralnego z punktu widzenia kosztów uzyskania przychodu ze zbycia nieruchomości. Zaangażowanie środków własnych miało charakter techniczny i przejściowy, wynikający z wymogów proceduralnych stawianych przez bank finansujący Kupującego oraz konieczności wykreślenia hipoteki przed zawarciem umowy sprzedaży, a nie z odrębnej czynności prawnej rodzącej skutki podatkowe.

Bez znaczenia pozostaje okoliczność, że spłata kredytu została sfinansowana częściowo z zadatku otrzymanego od Kupującego, a częściowo z tymczasowo zaangażowanych środków własnych Państwa – źródło pochodzenia środków wykorzystanych na spłatę kredytu nie zmienia kwalifikacji prawnopodatkowej samej spłaty jako zdarzenia. Zaangażowanie środków własnych miało charakter techniczny i przejściowy, wynikający z wymogów proceduralnych stawianych przez bank finansujący Kupującego oraz konieczności wykreślenia hipoteki przed zawarciem umowy sprzedaży, a nie z odrębnej czynności prawnej rodzącej skutki podatkowe.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c omawianej ustawy, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1)  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

2)  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

3)  prawa wieczystego użytkowania gruntów

̶ jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, co do zasady decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

Z opisu stanu faktycznego wynika, że 27 kwietnia 2020 r. nabyli Państwo na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej, lokal mieszkalny częściowo sfinansowany ze środków własnych a częściowo z zaciągniętego wspólnie kredytu.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że odpłatne zbycie 9 marca 2021 r. lokalu mieszkalnego, stanowi dla Państwa źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a dochód uzyskany z tej sprzedaży podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 tej ustawy:

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Przepis art. 19 ust. 3 ww. ustawy stanowi, że:

Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Stosownie zaś do art. 19 ust. 4 ww. ustawy :

Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży – nie mylić z kosztem uzyskania przychodów) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie. Należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Pomiędzy tymi wydatkami a odpłatnym zbyciem musi istnieć bezpośredni związek przyczynowo-skutkowy.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy:

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c , z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Stosownie do art. 22 ust. 6e ww. ustawy:

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Definicję kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią m.in. udokumentowane koszty ich nabycia oraz udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Koszt nabycia, co do zasady, określa notarialna umowa sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia jest cena, jaką zapłacił nabywca zbywcy za nieruchomość, niezależnie od tego, czy nabycie to było sfinansowane kredytem bankowym, czy też środki na ten cel pochodziły z oszczędności nabywcy. Koszty nabycia nieruchomości obejmują nie tylko cenę zakupu (niezależnie od okoliczności czy zakup został sfinansowany kredytem), ale również inne wydatki związane z tym nabyciem, np. wynagrodzenie notariusza, podatek od czynności cywilnoprawnych.

Ponadto, do katalogu kosztów uzyskania przychodu w świetle art. 22 ust. 6c ww. ustawy, należy również zaliczyć udokumentowane koszty wytworzenia oraz udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, poczynione w czasie jej posiadania. Jednakże wysokość tych nakładów musi być udokumentowana fakturami VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentami stwierdzającymi poniesienie opłat administracyjnych.

Z powyższego wynika zatem, że nakłady na nieruchomość mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodu pod warunkiem, że:

·       zwiększyły jej wartość,

·       poniesione zostały w czasie jej posiadania,

·       zostały udokumentowane fakturami VAT lub dokumentami stwierdzającymi poniesienie opłat administracyjnych.

W doktrynie ugruntowany jest pogląd, zgodnie z którym przez nakłady na nieruchomość należy rozumieć sumę wydatków poniesionych na substancję danej nieruchomości. Uznaje się, że są to nie tylko nakłady ulepszające lub modernizujące nieruchomość, ale również nakłady o charakterze budowlanym, remontowym.

Biorąc pod uwagę ww. przepisy oraz opisany we wniosku stan faktyczny należy więc stwierdzić, że wydatki poniesione na spłatę kredytu hipotecznego, nie stanowią kosztu uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia tego mieszkania. Są to bowiem wydatki związane jedynie z pozyskaniem środków pieniężnych na nabycie tego lokalu, których nie sposób utożsamiać z wydatkami poniesionymi na ten cel, a to uniemożliwia zakwalifikowanie tych wydatków do kosztów uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wydatki te wynikają bowiem wyłącznie z faktu nabywania przez Państwa lokalu mieszkalnego częściowo za środki z kredytu bankowego. Wydatki te nie stanowią również nakładów poczynionych na przedmiotowy lokal mieszkalny w trakcie jego posiadania, o których mowa w ww. przepisie. Wydatki te w żaden sposób nie wpłynęły bowiem na podwyższenie wartości tego lokalu.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

·      Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zdarzenia.

·      Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze stanem faktycznym i zdarzeniem podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)  z zastosowaniem art. 119a;

2)  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Pan A. C. (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.