0114-KDWP.4011.334.2026.2.IG

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

30 czerwca 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pani właścicielem nieruchomości położonej w (…) (powiat (…), województwo (…)), dla której prowadzona jest księga wieczysta KW Nr (…)(dalej „Nieruchomość”). Nieruchomość składa się z działek ewidencyjnych o numerach: 1, 2 i 3 o łącznym obszarze 8 134 m², o sposobie korzystania oznaczonym w księdze wieczystej jako R - grunty orne. Nieruchomość jest niezabudowana - nie znajdują się na niej budynki, ani inne obiekty budowlane będące Pani własnością.

Własność Nieruchomości nabyła Pani do majątku osobistego na podstawie umowy darowizny w dniu 25 maja 1994 r. Darczyńcą był brat Pani babci. Umowa darowizny została zawarta w związku z zaprzestaniem prowadzenia przez darczyńcę działalności rolniczej - jej dokonanie było warunkiem otrzymania przez niego emerytury rolniczej z KRUS.

Nieruchomość stanowiła część gruntów nabytych na podstawie ww. umowy darowizny.

Przedmiotem darowizny były działki oznaczone w momencie jej dokonania numerami 2, 3, 4, 5 - stanowiące funkcjonalnie jedną całość. W momencie nabycia nie była dla nich założona księga wieczysta - wniosek o założenie jednej księgi wieczystej, obejmującej łącznie wszystkie ww. działki, został zawarty w ww. umowie darowizny.

W 2000 r., w związku ze zgłoszeniem się osoby zainteresowaniem nabyciem części działki 5 pod budowę domu, został dokonany na Pani wniosek podział geodezyjny tej działki na mniejsze działki i drogę dojazdową wzdłuż nich.

Następnie w latach 2000-2003 dokonała Pani sprzedaży 6 działek powstałych w wyniku ww. podziału wraz z drogą dojazdową do nich. Ponadto w 2006 r. dwie działki powstałe w wyniku podziału działki nr 5 przekazała Pani w darowiźnie na rzecz Burmistrza Gminy (…) z przeznaczeniem pod planowaną drogę.

Ponadto, sprzedała Pani wówczas również działkę nr 4 na rzecz właściciela sąsiedniej nieruchomości (była to niewielka działka, odcięta od pozostałych działek drogą krajową).

W przypadku każdej z opisanych transakcji sprzedaży z inicjatywą zakupu zgłosili się nabywcy. Nie podejmowała Pani żadnych działań zmierzających do ich sprzedaży - w szczególności nie zamieszczała Pani ogłoszeń o sprzedaży, ani nie zawierała umów o pośrednictwo w sprzedaży.

Obecnie spośród działek nabytych na podstawie umowy darowizny w 1994 r. posiada Pani działki składające się na Nieruchomość oraz działkę nr 1.

Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i zgodnie z nim stanowi ona teren jednostki oznaczonej symbolem (…), dla której przeznaczeniem podstawowym są usługi (bez przesądzania ich profilu) oraz dla działki nr 3 symbolem (…) - drogi publiczne, w tym ulice z określeniem ich klasy.

Od momentu nabycia Nieruchomość nie była w żaden sposób wykorzystywana (w szczególności do prowadzenia działalności gospodarczej), jak również nie była udostępniana do korzystania żadnemu innemu podmiotowi, w szczególności na podstawie umowy najmu lub dzierżawy.

Nie ponosiła Pani również żadnych nakładów na Nieruchomość.

Prowadzi Pani działalność gospodarczą związaną z tłumaczeniami i jest Pani w związku z tym zarejestrowana jako podatnik VAT czynny. Natomiast nie prowadzi Pani i nie prowadziła nigdy działalności w zakresie obrotu nieruchomościami, ani innej działalności związanej z nieruchomościami.

Obecnie zawarła Pani przedwstępną umowę sprzedaży, której przedmiotem jest zobowiązanie do zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości na rzecz (…) ( „Nabywca”).

Warunkiem zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży jest w szczególności:

• przeprowadzenie przez doradców Nabywcy, badania stanu faktycznego/prawnego/technicznego/środowiskowego Nieruchomości, którego wynik będzie satysfakcjonujący dla Nabywcy;
• uzyskanie przez Nabywcę pozwolenia na budowę umożliwiającego realizację planowanej przez niego inwestycji na Nieruchomości polegającej na budowie pawilonu handlowego (typu supermarket) z niezbędną infrastrukturą w tym układem komunikacyjnym („Inwestycja”), jak również decyzje dotyczących budowy instalacji do doprowadzania mediów dla Inwestycji oraz decyzje dotyczące budowy układu komunikacyjnego;
• zawarcie z Gminą umowy ustanawiającej na nieruchomości sąsiedniej służebności gruntowej na rzecz każdoczesnego właściciela Nieruchomości o treści określonej w umowie przedwstępnej;
• uzyskanie Operatów Wodnoprawnych, które będą satysfakcjonujące dla Nabywcy związanych z budową Inwestycji i układu komunikacyjnego;
• uzyskanie przez Nabywcę (na podstawie odpowiednich pełnomocnictw udzielonych przez Sprzedającą) ostatecznej i prawomocnej decyzji obejmującej zgodę na rzecz Sprzedającej na usunięcie z Nieruchomości drzew lub krzewów kolidujących z Inwestycją (dalej „Decyzja Wycinkowa”), przy czym to Nabywca ponosi odpowiedzialność za przygotowanie i złożenie stosownego wniosku oraz prowadzenie postępowania przed właściwym organem administracji publicznej w imieniu Sprzedającej;
• na dzień podpisania Umowy Przyrzeczonej Nieruchomość nie będzie nieruchomością rolną i nie będą miały do niej zastosowania przepisy ustawy z dnia 11.04.2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego.
• w razie występowania w ramach Nieruchomości jakichkolwiek obiektów budowlanych lub urządzeń, w tym także ich podziemnych elementów, uzyskanie przez Nabywcę ostatecznej, a w razie skierowania skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego - prawomocnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę takich obiektów lub urządzeń, względnie dokonania skutecznego i ostatecznego zgłoszenia rozbiórki takich obiektów lub urządzeń oraz zrealizowanie wszelkich prac związanych z usunięciem takich obiektów lub urządzeń, w tym także ich podziemnych części, jak również wywiezienie gruzu oraz innych elementów pozostałych po rozbiórce i zapewnienie ich utylizacji zgodnie z obowiązującymi przepisami, przy czym w razie ujawnienia się takich obiektów budowlanych lub urządzeń, Strony w dobrej wierze uzgodnią zasady i podział kosztów opisanych powyżej czynności związanych z ich usunięciem z terenu Nieruchomości;
• uzyskanie przez Nabywcę ostatecznych oraz prawomocnych:

-        decyzji zezwalającej na lokalizację zjazdu zwykłego na nieruchomość sąsiednią z drogi publicznej,

-        zgłoszenie budowy lub przebudowy zjazdu zwykłego z drogi publicznej, jak również uzyskania rozstrzygnięć i zgód na przebudowę drogi publicznej,

-        umożliwiających skomunikowanie Nieruchomości za pośrednictwem nieruchomości sąsiedniej 1 oraz pozwalających na nieograniczony czasowo lub ilościowo dojazd do Nieruchomości samochodów ciężarowych;

• zawarcie przez Nabywcę porozumienia, umowy lub dokonania innego pisemnego uzgodnienia z właściwym gestorem mediów, określającego zasady przebudowy, względnie likwidacji instalacji, urządzeń lub sieci znajdującej się na Nieruchomości, a kolidujących z Inwestycją, jak również uzyskania ostatecznych, a w razie złożenia skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego - prawomocnych, rozstrzygnięć administracyjnych potrzebnych do wspomnianej przebudowy lub likwidacji;
• uzyskanie przez Nabywcę wszelkich uzgodnień lub warunków technicznych, umożliwiających przyłączenie Inwestycji do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej (kanalizacja sanitarna i deszczowa), elektroenergetycznej oraz telekomunikacyjnej, jak również pozytywnych opinii lub ekspertyz w sprawie możliwości ogrzewania Inwestycji za pomocą pomp ciepła, a gdyby takie ogrzewanie nie było możliwe - uzyskania uzgodnień lub warunków technicznych dotyczących zasad przyłączenia Inwestycji do sieci gazowej;
• w wypadku potrzeby przejścia projektowanymi bądź istniejącymi przyłączami do Inwestycji lub kanalizacji deszczowej przez nieruchomości niestanowiące ogólnodostępnych dróg publicznych - doprowadzenie przez Sprzedającą lub Nabywcę (na warunkach uprzednio uzgodnionych przez Nabywcę) do ustanowienia, na koszt Nabywcy na rzecz każdoczesnego właściciela Nieruchomości służebności gruntowej, polegającej na prawie do pozostawienia danego przyłącza oraz prawie do korzystania z danej nieruchomości w zakresie zakładania i przeprowadzania na tej nieruchomości danego przyłącza, a także innych podziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tego przyłącza, na prawie wstępu na tę nieruchomość w celu wykonywania czynności związanych z remontem, wymianą, konserwacją oraz usuwaniem awarii tego przyłącza oraz przechodu i przejazdu do miejsca w którym zainstalowane są urządzenia stanowiące elementy danego przyłącza (udzieliła Pani osobie reprezentującej Nabywcę pełnomocnictwa do prowadzenia negocjacji umów ustanowienia ww. służebności oraz zawarcia umów dotyczących ich ustanowienia);
• zawarcie przez Nabywcę z właściwą jednostką samorządu terytorialnego umowy drogowej, która będzie określać warunki realizacji przebudowy drogi - ulicy (…), celem umożliwienia niezbędnego dla Inwestycji skomunikowania Nieruchomości z drogą publiczną.

W umowie przedwstępnej udzieliła Pani Nabywcy:

• bezwarunkowej i nieodwołalnej zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu ustawy z Prawo budowlane, wyłącznie w związku z zamiarem realizowania przez Nabywcę, której dotyczyć ma pozwolenie na budowę;
• zgody na wstęp od dnia zawarcia niniejszej umowy przedstawicieli Nabywcy lub wskazanych przez niego osób trzecich na Nieruchomość w celu przeprowadzania badań wszelkiego rodzaju, w szczególności w celu przeprowadzenia badania technicznego-środowiskowego Nieruchomości.

Gdyby zgoda na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane okazała się niewystarczająca dla organów publicznych, zobowiązała się Pani do zawarcia z Nabywcą umowy dzierżawy Nieruchomości na okres trwania umowy przedwstępnej zawierającą zgodę na dysponowanie przez Nabywcę Nieruchomością na cele budowlane w związku z zamiarem realizowania przez Nabywcę Inwestycji, której dotyczyć ma pozwolenie na budowę - w zamian za czynsz w wysokości 100,00 zł (sto złotych) miesięcznie.

Ponadto udzieliła Pani wskazanej w umowie przedwstępnej osobie fizycznej, pełnomocnictwa z prawem udzielania dalszych pełnomocnictw, upoważniającego do wszczęcia i prowadzenia w Pani imieniu każdego z postępowań administracyjnych, potrzebnych do prawidłowego przygotowania i realizacji Inwestycji, a w szczególności takich postępowań, których przedmiotem będzie uzyskanie:

• decyzji obejmującej zgodę na wyłączenie z produkcji rolnej lub leśnej gruntu składającego się na Nieruchomość;
• zezwolenia na lokalizację zjazdów zwykłych na Nieruchomość;
• uzgodnień, opinii lub stanowisk organów administracji drogowej, w tym właściwych zarządców dróg;
• uzgodnień, opinii lub stanowisk dostawców mediów, gestorów sieci i urządzeń technicznych;
• zgłoszenia budowy lub przebudowy zjazdów zwykłych na Nieruchomość;
• zezwolenia na zajęcie pasa drogowego;
• zezwolenia na usunięcie z Nieruchomości drzew lub krzewów, ich przesadzenie lub nasadzenie nowych, w szczególności postępowań dotyczących uzyskania Decyzji Wycinkowej;
• zgody na przebudowę lub likwidację znajdujących się w ramach Nieruchomości instalacji, urządzeń lub sieci, kolidujących z Inwestycją;
• pozwolenia właściwego konserwatora zabytków na prowadzenie robót budowlanych na Nieruchomości, gdyby okazała się ona potrzebna do prawidłowej realizacji Inwestycji;
• innych wymaganych decyzji, uzgodnień i opinii właściwych organów.

Nie podejmowała Pani żadnych działań zmierzających do sprzedaży Nieruchomości. W szczególności nie zamieszczała Pani żadnych ogłoszeń o zamiarze jej sprzedaży, ani nie zawarła Pani umów z pośrednikami w zakresie obrotu nieruchomościami. Z ofertą kupna zgłosił się do Pani sam Nabywca.

Pytania

1.  Czy planowana sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

2.  Czy w związku ze sprzedażą Nieruchomości powstanie po Pani stronie przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie nr 2. W zakresie pytania nr 1 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pani stanowisko w sprawie

Pani zdaniem, w związku ze sprzedażą Nieruchomości nie powstanie przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a updof, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości, „jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany”.

Odpłatne zbycie udziału we współwłasności nieruchomości dokonane po upływie 5 lat, od końca roku kalendarzowego, w którym został on nabyty, nie skutkuje zatem powstaniem przychodu podatkowego, pod warunkiem, że nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Jak już Pani wspomniała, Nieruchomość została nabyta przez Panią w 1994 r. na podstawie umowy darowizny. Sprzedaż Nieruchomości nastąpi zatem po upływie okresu 5 lat przewidzianego w art. 10 ust. 1 pkt 8 updof. W konsekwencji sprzedaż Nieruchomości mogłaby skutkować powstaniem przychodu podatkowego po Pani stronie wyłącznie w przypadku, w którym nastąpiłaby „w wykonaniu działalności gospodarczej”.

Mając powyższe na uwadze, należy stwierdzić, że sprzedaż nieruchomości „w wykonaniu działalności gospodarczej” ma miejsce jedynie wówczas, gdy ta transakcja stanowi przedmiot (przejaw) działalności gospodarczej prowadzonej przez podatnika. Innymi słowy, ma to miejsce, gdy podatnik prowadzi działalność gospodarczą obejmującą sprzedaż nieruchomości, i sprzedaż określonej nieruchomości następuje w ramach tej działalności.

Powyższa przesłanka nie jest natomiast spełniona w sytuacji, gdy podatnik prowadzi działalność gospodarczą, lecz ta działalność nie ma związku z dokonywaną sprzedażą nieruchomości (i vice versa).

Podsumowując, sprzedaż nieruchomości „w wykonaniu działalności gospodarczej” ma miejsce jedynie wówczas, gdy ta konkretna czynność stanowi przedmiot (przejaw) działalności gospodarczej prowadzonej przez podatnika. Innymi słowy, ma to miejsce, gdy podatnik prowadzi działalność w zakresie obrotu nieruchomościami i dokonuje w jej ramach sprzedaży dane nieruchomości.

Mając powyższe na względzie, należy stwierdzić, że sprzedaż udziałów we współwłasności Nieruchomości nie nastąpi w ramach działalności gospodarczej obejmującą sprzedaż nieruchomości.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 updof, „działalnością gospodarczą” w rozumieniu przepisów updof jest działalność zarobkowa:

a) wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa,

b) polegająca na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegająca na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1,2 i 4-9”.

W przypadku sprzedaży udziału we współwłasności Nieruchomości można jedynie hipotetycznie rozważać zakwalifikowanie jej jedynie jako przejawu działalności handlowej w rozumieniu powyższego przepisu. Jednakże w Pani ocenie zbycie ww. udziału nie nastąpi w wykonaniu takiej działalności.

Po pierwsze, istotą działalności handlowej jest nabycie danego towaru w celu jego odsprzedaży (por. „Uniwersalny słownik języka polskiego”, Warszawa 2008 r., 1.1, str. 1117: „handel” - „zorganizowana wymiana dóbr, obrót towarów polegający na kupnie i sprzedaży”).

Natomiast nabycie przez Panią Nieruchomości nie nastąpiło w drodze zakupu, ale na podstawie umowy darowizny.

W związku z nabyciem nie zaangażowała Pani zatem własnego kapitału, a tym samym nie ponosi ryzyka gospodarczego, charakterystycznego dla profesjonalnej działalności. Okoliczność ta sama w sobie wyklucza zatem możliwość uznania, że zbycie Nieruchomości nastąpi w wykonaniu działalności handlowej.

Niezależnie od powyższego, zgodnie z art. 5a pkt 6 upof, cechą działalności gospodarczej jest prowadzenie jej w sposób zorganizowany i ciągły. Oznacza to, że sprzedaż nieruchomości następuje „w wykonaniu działalności gospodarczej” wówczas, gdy jest dokonywana w ramach określonych powtarzalnych, podejmowanych systematycznie i w sposób uporządkowany czynności, wiążących się określonymi nakładami (materialnymi lub nakładu pracy), wykraczającymi poza zwykły zarząd nieruchomością.

Stanowisko to ma oparcie w orzecznictwie sądów administracyjnych - przykładowo można wskazać na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 kwietnia 2018 r., sygn. akt II FSK 825/16: „Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1509) wskazuje, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności - łącznie - polegających na wielokrotnym zbywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykłe użytkowanie mienia, poza sprzedażą).”.

Analogicznie NSA orzekł w wyroku z dnia 13 grudnia 2017 r., sygn. akt II FSK 3426/15: „Ze względu na różnorodność form aktywności podatników, jakie występują w obrocie prawnym, proste zestawienie unormowań art. 10 ust. 1 pkt 3 i pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) z regulacją zawartą w art. 5a pkt 6 ustawy nie pozwala na stworzenie uniwersalnego wzorca zachowań umożliwiającego jednoznaczne oddzielenie tych z nich, które rozpoznawać należy jako sprzedaż związaną z wykonywaniem pozarolniczej działalności gospodarczej (pkt 3), od odpłatnego zbycia osobistego mienia (pkt 8). W każdym przypadku o właściwej kwalifikacji przychodu zadecydować musi całokształt ustaleń faktycznych, w tym dotyczących zjawisk poprzedzających i towarzyszących zbyciu składników majątkowych (nieruchomości). Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości”

Sprzedaż Nieruchomości nie nastąpi w powyżej opisanych okolicznościach, charakterystycznych dla działalności gospodarczej.

Przede wszystkim z uwagi na sposób nabycia (darowizna) nie wpisuje się ona w zespół działań o charakterze powtarzalnym. Zatem nabycie jak i sprzedaż Nieruchomości miało w swej istocie charakter incydentalny.

Nie jest możliwe prowadzenie profesjonalnej, powtarzalnej działalności w zakresie sprzedaży nieruchomości w oparciu o założenie („model biznesowy”), że będą nabywane w drodze darowizny. Jak wskazano powyżej, w tym przypadku nie dochodzi do realizacji zysku z zainwestowanego w zakup kapitału, lecz następuje zbycie majątku rodzinnego, a więc realizacją w pieniądzu dochodu wcześniej osiągniętego w postaci darowizny (to otrzymanie darowizny jest faktycznie przyrostem majątku - dochodem), które samo jako dochód jest wyłączone z zakresu podatku dochodowego (art. 2 ust. 1 pkt 3 updof).

Niezależnie natomiast od powyższego, nie dokonywała Pani w stosunku do Nieruchomości działań wiążących się z przygotowaniem jej do sprzedaży, w sposób angażujący zaawansowane środki, typowe dla profesjonalnych handlowców. W szczególności nie ponosiła Pani nakładów na ulepszenie Nieruchomości, w szczególności dla podniesienia jej wartości w celu uzyskania większego zysku. Ponadto, w celu sprzedaży Nieruchomości nie podejmowała Pani żadnych działań reklamowych, ani marketingowych charakterystycznych dla obrotu profesjonalnego.

Ewentualne czynności zmierzające do umożliwienia realizacji planowanej przez nabywcę inwestycji na Nieruchomości (m.in. uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, pozwolenia na budowę) będą dokonywane przez kupującego. Pani aktywność będzie ograniczona do udzielenia kupującemu pełnomocnictw i zgód - w zakresie, w jakim były niezbędne do osiągnięcia powyższych celów.

Jednakże wszelkie (ewentualne) działania Nabywcy podejmowane w oparciu o udzielone mu zgody i pełnomocnictwa będą służyć jego własnej korzyści, tj. umożliwieniu realizacji przez nabywcę konkretnej inwestycji na Nieruchomości. Celem wszystkich tych działań jest przede wszystkim korzyść Nabywcy, a nie zwiększenie wartości działki i uzyskanie przez sprzedających zysku z tego tytułu (tym bardziej, że cena sprzedaży została ustalona w umowie przedwstępnej i uzyskanie przez nabywcę stosownych pozwoleń nie skutkowało jej zwiększeniem).

Ponadto wszystkie opisane czynności będą wykonywane na koszt Nabywcy, co oznacza, że również w tym zakresie sprzedający nie ponoszą ryzyka charakterystycznego dla działalności gospodarczej.

Przy czym to Nabywca będzie decydował samodzielnie o merytorycznej stronie wniosków oraz umów, a skutek prawny czynności przygotowawczych będzie miał znaczenie jedynie dla przyszłego właściciela - Nabywcy.

Natomiast sprzedający nie będą podejmować samodzielnie tych czynności. Także z tego względu nie jest możliwe przyjęcie, że w sprawie będą miały miejsce charakterystyczne dla podmiotu prowadzącego profesjonalną działalność czynności mające na celu zwiększenie atrakcyjności nieruchomości dla potencjalnych nabywców.

Reasumując: warunkiem uznania sprzedaży nieruchomości za dokonaną w ramach działalności gospodarczej (co znajduje oparcie także w orzecznictwie sądowym) jest podejmowanie przez sprzedającego aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, charakterystycznych dla podmiotów prowadzących działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, takich jak działania marketingowe, czy zmierzające do zmiany charakteru działki, zwiększenia jej atrakcyjności itp.

W niniejszej sprawie sprzedający nie podejmą żadnych aktywnych działań w powyższym zakresie.

Działania te, jeśli zostaną podjęte, to wyłącznie przez kupującego.

Planowa sprzedaż Nieruchomości stanowić będzie rozporządzenie Pani majątkiem prywatnym, który został nabyty w drodze darowizny, i nie jest, ani nie był wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej.

Przy tym Nieruchomość nie zostanie zbyta w ramach zorganizowanej działalności, nakierowanej na aktywne poszukiwanie nabywców.

Wskazane okoliczności świadczą więc o tym, że sprzedaż Nieruchomości nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym, natomiast nie może być traktowana jako przejaw działalności handlowej w rozumieniu art. 5a pkt 6 updof.

Wskazała Pani również, że ewentualne uznanie Pani stanowiska w zakresie pytania 1 za nieprawidłowe, nie oznaczałoby, że sprzedaż jest dokonana „w wykonaniu działalności gospodarczej” w rozumieniu przepisów updof.

Przepisy ustawy o VAT oraz updof zawierają odrębne definicje „działalności gospodarczej”, przy czym zakres pojęcia „działalności gospodarczej” w rozumieniu przepisów o VAT jest znacznie szerszy niż w rozumieniu przepisów updof’. Również interpretacje indywidualne przepisów prawa podatkowego wydawanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej potwierdzają, że uznanie sprzedaży nieruchomości za opodatkowaną VAT nie oznacza automatycznie, że stanowi ona sprzedaż dokonaną w wykonaniu działalności gospodarczej, podlegającą opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Przykładowo można wskazać na interpretacje indywidualne z dnia 30 września 2022 r. nr 0114-KDIP3-2.4011.704.2022.2.MG, z dnia 3 października 2022 r. nr 0115-KDIT3.4011.536.2022.2.AWO i z dnia 4 października 2022 r. nr 0115-KDIT3.4011.539.2022.2.JS.

Powyższe interpretacje zostały wydane na tle stanu faktycznego, w którym sprzedający dokonując sprzedaży nieruchomości działali w charakterze podatników VAT (co potwierdziły uzyskane przez nich interpretacje indywidualne). Okoliczność ta nie stanowiła jednak dla organu wydającego interpretację podstawy do wysnucia wniosku, że sprzedaż została dokonana „w wykonaniu działalności gospodarczej” w rozumieniu przepisów updof.

Całokształt przedstawionych okoliczności przemawia więc za uznaniem za prawidłowe stanowiska, iż w związku ze sprzedażą Nieruchomości nie powstanie przychód opodatkowany podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.).

Zgodnie z jego treścią:

Treść przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w ww. ustawie albo od których zaniechano poboru podatku.

Źródło przychodu

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

W rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.

Moment nabycia

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych.

Zatem pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu, należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym.

Na podstawie art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795):

Należy zatem wskazać, że nabyciem w rozumieniu przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest każda czynność, na mocy której na osobę fizyczną – nabywcę, przechodzi własność nieruchomości, bez względu na to, czy nabycie następuje w sposób odpłatny czy nieodpłatny.

Jak stanowi art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z prawem cywilnym darowizna dochodzi do skutku w drodze umowy jednostronnie zobowiązującej, której treścią jest zarówno zobowiązanie darczyńcy do spełnienia świadczenia pod tytułem darmym na rzecz obdarowanego, czyli do dokonania rozporządzenia i wydania przedmiotu darowizny, jak i oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny. Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, to umowa darowizny pod rygorem nieważności powinna mieć formę aktu notarialnego.

Darowizna zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, jest zatem umową. Istotą jej jest bezpłatne świadczenie, które darczyńca wykonuje ze swego majątku na rzecz innej osoby. Umowa darowizny prowadzi do przesunięcia określonego dobra majątkowego z majątku darczyńcy do majątku osoby obdarowanej. Samo zaś przesunięcie następuje zawsze pod tytułem darmym i podyktowane jest chęcią wzbogacenia obdarowanego.

Tym samym, zawarcie umowy darowizny nieruchomości powoduje przejście jej własności na obdarowanego z chwilą zawarcia aktu notarialnego, w którym darczyńca daruje tę nieruchomość obdarowanemu, a obdarowany darowiznę przyjmuje.

Zatem za datę nabycia nieruchomości należy przyjąć dzień, w którym nastąpiła darowizna.

Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że nabyła Pani przedmiotową Nieruchomość do majątku osobistego na podstawie umowy darowizny zawartej 25 maja 1994 r. Darowizna została dokonana przez brata Pani babci w związku z zaprzestaniem przez niego prowadzenia działalności rolniczej. Od chwili nabycia Nieruchomość pozostaje składnikiem Pani majątku prywatnego.

Jak Pani wskazała, w 2000 r. dokonała Pani podziału geodezyjnego jednej z działek wchodzących w skład otrzymanego majątku, a następnie w latach 2000-2003 sprzedała część wydzielonych działek oraz drogę dojazdową. W 2006 r. przekazała Pani dwie działki w drodze darowizny na rzecz gminy z przeznaczeniem pod drogę publiczną oraz sprzedała niewielką działkę odciętą od pozostałych gruntów drogą krajową. Wszystkie te czynności miały charakter incydentalny i – jak wynika z opisu sprawy – zostały dokonane z inicjatywy zainteresowanych nabywców, bez podejmowania przez Panią działań zmierzających do sprzedaży nieruchomości.

Obecnie planuje Pani sprzedaż pozostałej części nieruchomości.

W pierwszej kolejności należy rozstrzygnąć, czy planowana sprzedaż nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Użyte w tym przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

‒ zarobkowym celu działalności,

‒ wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

‒ prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Okoliczności przedstawione we wniosku nie wskazują, aby planowana sprzedaż stanowiła przejaw prowadzenia przez Panią działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Nieruchomość została nabyta przez Panią blisko trzydzieści lat temu w drodze darowizny jako składnik majątku osobistego, a nie w celu jej dalszej odsprzedaży. Od momentu nabycia nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej ani udostępniana osobom trzecim na podstawie umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Nie ponosiła Pani również nakładów na jej uzbrojenie lub przygotowanie do sprzedaży. Nie podejmowała Pani także działań charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, takich jak nabywanie gruntów z zamiarem ich odsprzedaży, uzbrojenie terenu, ponoszenie nakładów zwiększających jego wartość handlową, prowadzenie akcji marketingowych czy organizowanie procesu sprzedaży w sposób profesjonalny.

Na powyższą ocenę nie wpływa okoliczność, że w przeszłości dokonała Pani podziału jednej z działek oraz sprzedaży części wydzielonych nieruchomości. Czynności te miały charakter jednostkowy, wynikały z zainteresowania zgłaszanego przez potencjalnych nabywców i stanowiły formę zwykłego wykonywania prawa własności. Również zawarcie umowy przedwstępnej oraz udzielenie nabywcy pełnomocnictw do uzyskania niezbędnych decyzji administracyjnych nie oznacza, że prowadzi Pani działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Czynności te służą wyłącznie umożliwieniu realizacji inwestycji planowanej przez nabywcę oraz wykonaniu zawartej umowy przedwstępnej.

Bez wpływu na powyższą ocenę pozostaje również okoliczność, że prowadzi Pani działalność gospodarczą w zakresie usług tłumaczeniowych i z tego tytułu jest zarejestrowana jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Sam fakt posiadania statusu czynnego podatnika podatku od towarów i usług nie przesądza bowiem o uznaniu każdej dokonywanej czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W niniejszej sprawie planowana sprzedaż dotyczy składnika Pani majątku prywatnego i nie pozostaje w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Skoro zatem planowana sprzedaż nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, zastosowanie znajduje art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W niniejszej sprawie Nieruchomość została nabyta przez Panią w drodze darowizny w dniu 25 maja 1994 r. Oznacza to, że pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, upłynął z końcem 1999 r. Planowana sprzedaż nastąpi więc po upływie znacznie dłuższego okresu niż wymagany przez ustawę.

W konsekwencji planowane odpłatne zbycie Nieruchomości nie będzie stanowiło źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym przychód uzyskany z tej sprzedaży nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym Pani stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny/zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym/zdarzeniem przyszłym podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Odnosząc się do powołanych we wniosku interpretacji indywidualnych wskazuję, że rozstrzygnięcia w niej zawarte nie są wiążące dla tutejszego Organu. Interpretacje organów podatkowych dotyczą tylko konkretnych, indywidualnych spraw podatników, osadzonych w określonym stanie faktycznym lub zdarzeniu przyszłym i tylko w tych sprawach rozstrzygnięcia w każdej z nich zawarte są wiążące.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.).

Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), ul. (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego.Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.