0114-KDIP3-1.4011.724.2026.5.MŁ

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

14 lipca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 14 lipca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 18 sierpnia 2026 r. (wpływ 18 sierpnia 2026 r.) oraz 14 września 2026 r. (wpływ 14 września 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwania. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan osobą fizyczną, nie prowadzącą działalności gospodarczej. Jest Pan właścicielem działki budowlanej od około 15 lat. Działka nie została nabyta z zamiarem odsprzedaży ani prowadzenia działalności deweloperskiej. Dla nieruchomości zostały wydane warunki zabudowy umożliwiające budowę budynku mieszkalnego w zabudowie bliźniaczej. Nigdy wcześniej nie realizował Pan inwestycji polegających na budowie i sprzedaży nieruchomości oraz nie prowadził Pan działalności deweloperskiej. Obecnie rozważa Pan jednorazową realizację inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego dwulokalowego (bliźniaka) na Pana własnej działce, a następnie sprzedaży obu wyodrębnionych lokali. Inwestycja będzie realizowana systemem gospodarczym. Zamierza Pan samodzielnie wykonywać znaczną część prac budowlanych, wykorzystując własną pracę oraz własne umiejętności. Jedynie prace wymagające odpowiednich kwalifikacji lub uprawnień zostaną zlecone wyspecjalizowanym wykonawcom. Na dzień złożenia niniejszego wniosku planowana inwestycja ma charakter jednorazowy i nie planuje Pan prowadzenia działalności polegającej na regularnym budowaniu oraz sprzedaży nieruchomości.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Działkę nabył Pan w 2008 r. z zamiarem budowy na niej domu na własne potrzeby mieszkaniowe. Od momentu nabycia działka nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej, nie była wynajmowana ani dzierżawiona. Pozostawała niezabudowana i była przez Pana jedynie utrzymywana, w szczególności poprzez regularne koszenie. W późniejszym okresie uznał Pan, że powierzchnia działki jest zbyt duża w stosunku do potrzeb związanych z budową jednego domu, dlatego dokonał jej podziału na mniejsze działki.

W celu znalezienia nabywcy planuje Pan skorzystać ze zwykłych, powszechnie dostępnych form sprzedaży nieruchomości, w szczególności poprzez zamieszczenie ogłoszenia w internetowym portalu ogłoszeniowym. Na obecnym etapie nie podjął Pan ostatecznej decyzji, czy sprzedaż będzie prowadzona samodzielnie, czy przy pomocy pośrednika w obrocie nieruchomościami. Nie planuje Pan prowadzenia zorganizowanych kampanii reklamowych ani innych ponadstandardowych działań marketingowych.

Obecnie nie posiada Pan innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży ani nieruchomości, których sprzedaż planuje w przyszłości.

Na obecnym etapie nie udzielił Pan żadnej osobie pełnomocnictwa do działania w Pana imieniu w związku z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży. Nie wyklucza Pan udzielenia pełnomocnictwa architektowi wyłącznie w zakresie czynności formalnych związanych z procesem projektowym i uzyskaniem dokumentacji niezbędnej do realizacji inwestycji.

Według Pana wiedzy nie występował Pan z wnioskiem o uchwalenie ani zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowej nieruchomości. Dla nieruchomości zostały natomiast wydane kilka lat temu warunki zabudowy.

Pytanie

Czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego jednorazowa budowa budynku mieszkalnego dwulokalowego (bliźniaka) na działce będącej Pana własnością od około 15 lat, realizowana systemem gospodarczym, a następnie sprzedaż obu wyodrębnionych lokali, będzie stanowiła wykonywanie działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz ustawy o podatku od towarów i usług, a w konsekwencji czy sprzedaż ta będzie podlegała opodatkowaniu jako działalność gospodarcza oraz podatkiem VAT?

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie opisana inwestycja nie będzie stanowiła działalności gospodarczej. Inwestycja ma charakter jednorazowy, dotyczy nieruchomości będącej Pana własnością od około 15 lat i nie została nabyta w celu prowadzenia działalności deweloperskiej ani osiągania zysków z obrotu nieruchomościami. Nigdy wcześniej nie prowadził Pan działalności polegającej na budowie lub sprzedaży nieruchomości i nie planuję Pan prowadzenia takiej działalności w przyszłości. Budowa będzie realizowana systemem gospodarczym, w znacznej części własną pracą, a nie w ramach zorganizowanej działalności zarobkowej. W związku z tym uważa Pan, że sprzedaż obu lokali będzie stanowiła jednorazowe rozporządzenie majątkiem prywatnym i nie powinna być uznana za działalność gospodarczą ani podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592):

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

W rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.

Przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
• zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem:

Treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1.  Jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu.

2.  Wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter.

3.  Prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowią w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi; podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 3 czerwca 2015 roku sygn. I SA/Po 919/14:

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio określone czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.

Zatem w celu zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z planowanym odpłatnym zbyciem nieruchomości (działek), o których mowa we wniosku.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.

Dla oceny, czy dokonywane czynności spełniają kryteria działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych rozstrzygające znaczenie mają okoliczności, w jakich są one wykonywane. O prowadzeniu działalności gospodarczej przesądzają obiektywne i zewnętrzne jej przejawy, a nie przekonanie podatnika. W tym sensie nie ma i nie może mieć znaczenia, że określony podmiot prowadzący konkretną działalność nie ocenia jej (subiektywnie) jako działalności gospodarczej. Podatnik nie może zatem w sposób dowolny w zależności od stanu swojej świadomości czy przewidywanych korzyści podatkowych dokonywać swobodnej kwalifikacji poszczególnych kategorii przychodów do określonych źródeł przychodów.

Powyższe potwierdza m.in. wyrok NSA z dnia 11 kwietnia 2017 r., sygn. akt II FSK 933/17.

Dla uzyskiwania przychodów z działalności gospodarczej nie jest również konieczne, aby podatnik miał formalnie status przedsiębiorcy, nie jest wymagana rejestracja tej działalności w sposób przewidziany w odrębnych przepisach, dotyczących wymogów formalnych, jakie powinna spełnić osoba prowadząca działalność gospodarczą.

Z okoliczności opisanych we wniosku wynika, że jest Pan osobą fizyczną, nie prowadzącą działalności gospodarczej. Nabył Pan działkę budowlaną w 2008 r. Działka nie została nabyta z zamiarem odsprzedaży ani prowadzenia działalności deweloperskiej. Nabył Pan działkę z zamiarem budowy na niej domu na własne potrzeby mieszkaniowe. W późniejszym okresie uznał Pan, że powierzchnia działki jest zbyt duża w stosunku do potrzeb związanych z budową jednego domu, dlatego dokonał Pan jej podziału na mniejsze działki. Dla nieruchomości zostały wydane warunki zabudowy umożliwiające budowę budynku mieszkalnego w zabudowie bliźniaczej. Nigdy wcześniej nie realizował Pan inwestycji polegających na budowie i sprzedaży nieruchomości oraz nie prowadził Pan działalności deweloperskiej. Obecnie rozważa Pan jednorazową realizację inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego dwulokalowego (bliźniaka) na Pana własnej działce, a następnie sprzedaży obu wyodrębnionych lokali. Inwestycja będzie realizowana systemem gospodarczym. Zamierza Pan samodzielnie wykonywać znaczną część prac budowlanych, wykorzystując własną pracę oraz własne umiejętności. Jedynie prace wymagające odpowiednich kwalifikacji lub uprawnień zostaną zlecone wyspecjalizowanym wykonawcom. Na dzień złożenia wniosku planowana inwestycja ma charakter jednorazowy i nie planuje Pan prowadzenia działalności polegającej na regularnym budowaniu oraz sprzedaży nieruchomości.

Z okoliczności przedstawionych we wniosku nie wynika zatem, aby posiadana przez Pana nieruchomość służyła wyłącznie zaspokajaniu Pana potrzeb osobistych. Planuje Pan bowiem realizację inwestycji polegającej na wybudowaniu na własnej działce budynku mieszkalnego dwulokalowego (bliźniaka), a następnie sprzedaży obu wyodrębnionych w nim lokali mieszkalnych.

Biorąc pod uwagę podejmowane przez Pana czynności oraz związane z nimi zamiary, w szczególności dokonanie podziału działki oraz uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy w celu wybudowania budynku mieszkalnego dwulokalowego (bliźniaka), a następnie wyodrębnienia i sprzedaży znajdujących się w nim lokali mieszkalnych, nie można uznać tych czynności za przejaw zwykłego wykonywania prawa własności. Charakter i zakres podejmowanych przez Pana działań wskazują bowiem na ich inwestycyjny i zarobkowy charakter.

W konsekwencji, dokonując sprzedaży obu wyodrębnionych lokali mieszkalnych, nie będzie Pan korzystał wyłącznie z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem prywatnym. Planowana sprzedaż nie będzie bowiem stanowiła typowego wykonywania prawa własności, lecz będzie następstwem podejmowanych przez Pana działań o charakterze inwestycyjnym i zarobkowym. Okoliczności przedstawione we wniosku wykluczają zatem uznanie, że sprzedaż lokali nastąpi w ramach zwykłego zarządu majątkiem osobistym.

W związku z powyższym należy uznać, że dokonując w przyszłości sprzedaży lokali mieszkalnych wyodrębnionych w budynku mieszkalnym dwulokalowym, będzie Pan działał jako podatnik wykorzystujący posiadany majątek w celu osiągnięcia korzyści majątkowej, a podejmowane przez Pana czynności będą stanowiły pozarolniczą działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec tego na gruncie badanej sprawy nie znajdzie zastosowania przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji przychód ten należy zakwalifikować do przychodów z działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy i opodatkować zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego źródła.

Wobec tego Pana stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanego przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Wskazuję, że niniejsza interpretacja została wydana w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych, natomiast w zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…).

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego.

Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.