0114-KDIP3-1.4011.638.2026.3.MS2

Interpretacja indywidualna - stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

15 czerwca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 15 czerwca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych.

Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 19 lipca 2026 r. (data wpływu 19 lipca 2026 r.) oraz pismem z 29 lipca 2026 r. (data wpływu 3 sierpnia 2026 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan właścicielem działki budowlanej nabytej w 2024 r., na której obecnie realizowana jest budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Nieruchomość ta została nabyta wyłącznie w celu zaspokojenia Pana własnych potrzeb mieszkaniowych poprzez wybudowanie domu i zamieszkanie w nim na stałe. Od początku Pana zamiarem było stworzenie docelowego miejsca zamieszkania dla Pana i Pana rodziny, a nie osiągnięcie zysku z obrotu nieruchomościami lub realizacja przedsięwzięcia o charakterze inwestycyjnym. Jednocześnie posiada Pan lokal mieszkalny nabyty przy wykorzystaniu kredytu hipotecznego. Lokal ten jednak nie stanowi docelowego miejsca zamieszkania odpowiadającego Pana aktualnym oraz przyszłym potrzebom życiowym i rodzinnym. Z tego względu podjął Pan działania zmierzające do budowy domu jednorodzinnego, który miał stanowić Pana docelowe miejsce zamieszkania. Z uwagi jednak na zmianę sytuacji życiowej i rodzinnej, nie będzie Pan w stanie zrealizować pierwotnych planów związanych z budową domu na obecnie posiadanej nieruchomości. Zmiana ta nastąpiła już po rozpoczęciu inwestycji i jest od Pana niezależna. W konsekwencji zamierza Pan sprzedać posiadaną działkę wraz z budynkiem znajdującym się w trakcie budowy przed upływem 5 lat od daty nabycia nieruchomości. Pomimo konieczności sprzedaży obecnej nieruchomości Pana zamiar realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych pozostaje niezmienny. Zmianie uległa wyłącznie lokalizacja oraz sposób realizacji tego celu. Nadal zamierza Pan wybudować dom jednorodzinny przeznaczony do stałego zamieszkiwania przez Pana i Pana rodzinę. Całość środków pieniężnych uzyskanych ze sprzedaży zamierza Pan przeznaczyć na nabycie nieruchomości gruntowej o powierzchni około 1 ha, stanowiącej grunt rolny z możliwością realizacji zabudowy zagrodowej. Właściciel tej nieruchomości prowadzi obecnie działania zmierzające do uzyskania pozwolenia na budowę. Zakup wskazanej nieruchomości będzie stanowił pierwszy i niezbędny etap realizacji nowej inwestycji mieszkaniowej. Bez nabycia tego gruntu nie będzie możliwa budowa budynku mieszkalnego, który ma służyć zaspokojeniu Pana własnych potrzeb mieszkaniowych. Zamierza Pan przeznaczyć całość środków uzyskanych ze sprzedaży obecnej nieruchomości właśnie na ten cel. Nabycie gruntu nie będzie miało charakteru inwestycyjnego. Nie zamierza Pan wykorzystywać nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, dalszej odsprzedaży, osiągania dochodu z najmu lub innych celów zarobkowych. Celem zakupu jest wyłącznie budowa domu mieszkalnego przeznaczonego do stałego zamieszkiwania przez Pana i Pana rodzinę a docelowo w perspektywie kilku lat również zbudowanie niewielkiego pomieszczenia gospodarczego, np. kurnika dla kilku kur lub kaczek wykorzystanych w życiu codziennym, a nie zarobkowym (około 6m²). Planowany budynek mieszkalny będzie miał powierzchnię około 180 m² i będzie stanowił docelowe centrum życiowe Pana rodziny. Inwestycja jest związana z planami założenia i rozwoju licznej rodziny, co wymaga zapewnienia odpowiedniej przestrzeni mieszkalnej oraz warunków do codziennego funkcjonowania wszystkich jej członków. Powierzchnia planowanej do nabycia nieruchomości wynika wyłącznie ze specyfiki gruntu rolnego przeznaczonego pod zabudowę zagrodową. W praktyce możliwość realizacji planowanej inwestycji mieszkaniowej jest związana z koniecznością nabycia nieruchomości o określonej minimalnej powierzchni. Oznacza to, że zakup gruntu o powierzchni około 1 ha nie wynika z zamiaru gromadzenia majątku lub prowadzenia działalności inwestycyjnej, lecz stanowi warunek konieczny do wybudowania domu mieszkalnego na zasadach przewidzianych dla zabudowy zagrodowej. Nabycie całej nieruchomości jest zatem funkcjonalnie i gospodarczo związane z realizacją własnego celu mieszkaniowego. Grunt ten będzie stanowił integralny element nieruchomości służącej zaspokojeniu Pana potrzeb mieszkaniowych, a jego zakup jest niezbędny do wybudowania i użytkowania budynku mieszkalnego przeznaczonego do stałego zamieszkiwania.

Uzupełnienie zdarzenia przyszłego

Nabył Pan działkę budowlaną od rodziców w drodze darowizny. Nie jest Pan w małżeństwie, w związku z czym nabył Pan działkę do majątku osobistego. Dla nieruchomości gruntowej o powierzchni 1 ha, którą planuje Pan kupić nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy pod zabudowę zagrodową. Dla terenu, na którym znajduje się ziemia, został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w związku z czym nie jest możliwe uzyskanie warunków zabudowy tylko pozwolenie na budowę. Obecny właściciel chce w przeciągu najbliższego roku wystąpić o pozwolenie na budowę, zatem Pana zakup dotyczyłby ziemi z pozwoleniem na budowę lub nawet ziemi z rozpoczętą budową budynku służącego do zamieszkania. W związku z tym, że nieruchomość jest objęta MPZP wydane zostanie pozwolenie na budowę, a nie decyzja o warunkach zabudowy.

Wniosek o pozwolenie na budowę będzie dotyczył całości nieruchomości, którą chce Pan zakupić. Planowana do nabycia nieruchomość będzie służyła zaspokojeniu Pana własnych potrzeb mieszkaniowych poprzez wybudowanie na niej domu jednorodzinnego, w którym zamierzam Pan stale zamieszkiwać wraz z rodziną. Dom ten będzie stanowił Pana docelowe centrum życiowe. Dla terenu obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewidujący możliwość realizacji zabudowy zagrodowej. Obecny właściciel podejmuje działania zmierzające do uzyskania pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego odpowiadającego Pana potrzebom. Po nabyciu nieruchomości zamierza Pan kontynuować przygotowaną inwestycję i doprowadzić do wybudowania domu. Na działce zamierza Pan wybudować dom mieszkalny o powierzchni użytkowej około 180 m². Wielkość budynku jest związana z planami założenia i rozwoju licznej rodziny oraz potrzebą zapewnienia jej członkom odpowiedniej przestrzeni do stałego zamieszkiwania i codziennego funkcjonowania tj. związanej z tym potrzeby zapewnienia odpowiedniej liczby pomieszczeń mieszkalnych, sypialni, pomieszczeń sanitarnych, przestrzeni wspólnej oraz pomieszczeń pomocniczych niezbędnych do codziennego funkcjonowania wszystkich członków rodziny. Część gruntu zostanie przeznaczona bezpośrednio pod budynek mieszkalny. Pozostały obszar będzie stanowił jego funkcjonalne otoczenie i zostanie wykorzystany na dojazd i dojście do domu, miejsca postojowe, przyłącza oraz urządzenia infrastruktury technicznej, zagospodarowanie wód opadowych, ogród przydomowy, teren zielony, a także przestrzeń przeznaczoną do wypoczynku i aktywności członków rodziny. Zamierza Pan również urządzić niewielki ogród warzywny oraz w przyszłości wybudować niewielkie pomieszczenie gospodarcze, przykładowo kurnik o powierzchni około 6 m². Obiekty te będą służyły wyłącznie zaspokajaniu własnych potrzeb gospodarstwa domowego i nie będą wykorzystywane do działalności zarobkowej ani produkcji na sprzedaż. Nieruchomość nie zostanie nabyta w celu odsprzedaży, podziału, wynajmu, dzierżawy ani lokowania kapitału. Cała wydzielona działka będzie pozostawała w Pana użytkowaniu jako nieruchomość związana z domem i życiem codziennym Pana rodziny. Nabycie działki o powierzchni około 1 ha będzie pierwszym i koniecznym etapem realizacji Pana celu mieszkaniowego. Po zakupie zamierza Pan kontynuować proces wybudowania domu i faktycznie w nim zamieszkać wraz z rodziną. Będzie to jedna duża działka. Księga wieczysta będzie dotyczyła tylko tej jednej działki.

Planuje Pan dokonać sprzedaży powyższej nieruchomości w trakcie budowy w 2027 r. Planuje Pan zakupić grunt rolny o powierzchni 1ha po dokonaniu sprzedaży działki budowlanej wraz z budynkiem mieszkalnym w trakcie budowy tj. pod koniec 2027 r. lub na początku 2028 r.

Wedle obecnie obowiązującego MPZP, na gruncie rolnym, który zamierza Pan zakupić można wykonać wyłącznie zabudowę zagrodową. Jeżeli więc przepisy obowiązującego prawa lub MPZP ulegną zmianie, to oczywiście chciałby Pan zmienić przeznaczenie tego gruntu. Na ten moment w swoich wcześniejszych odpowiedziach kierowanych do urzędu, przedstawił Pan zarys planowanej budowy zmierzającej do zaspokojenia Pana potrzeb mieszkaniowych w oparciu o aktualne MPZP.

Na pytanie, czy w terminie uprawniającym do skorzystania ze zwolnienia, określonym w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy, zostanie rozpoczęta budowa budynku mieszkalnego lub jakie prace zostaną poczynione, udzielił Pan odpowiedzi, że we wskazanym terminie zostaną rozpoczęte prace przygotowawcze oraz budowlane, tj. geodezyjne wytyczenie obiektu, roboty ziemne, wykonanie fundamentów oraz ścian budynku i inne towarzyszące temu roboty budowlane w kolejności jaką będzie określała technologia i sztuka budowlana.

Pytania

1.  Czy przeznaczenie całości środków uzyskanych ze sprzedaży działki budowlanej wraz z budynkiem mieszkalnym w trakcie budowy na nabycie gruntu rolnego o powierzchni około 1 ha, umożliwiającego realizację zabudowy zagrodowej, na którym zamierza Pan wybudować i następnie zamieszkać w budynku mieszkalnym, należy uznać za wydatek poniesiony na realizację własnych celów mieszkaniowych, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, uprawniający do skorzystania ze zwolnienia podatkowego przewidzianego w tym przepisie?

2.  Czy okoliczność posiadania przez Pana lokalu mieszkalnego nabytego przy wykorzystaniu kredytu hipotecznego, wyklucza możliwość skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w sytuacji, gdy środki uzyskane ze sprzedaży opisanej wyżej nieruchomości (działki z trwającą budową budynku mieszkalnego jednorodzinnego) zostaną w całości przeznaczone na realizację innego własnego celu mieszkaniowego, tj. na nabycie gruntu przeznaczonego pod budowę przyszłego, docelowego miejsca zamieszkania dla Pana i Pana rodziny?

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem, przeznaczenie całości środków uzyskanych ze sprzedaży działki budowlanej wraz z budynkiem mieszkalnym znajdującym się w trakcie budowy na zakup gruntu rolnego o powierzchni około 1 ha, umożliwiającego realizację zabudowy zagrodowej i budowę domu mieszkalnego przeznaczonego do zamieszkiwania przez Pana i Pana rodzinę, stanowi wydatek poniesiony na realizację własnego celu mieszkaniowego w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W Pana ocenie, istotą zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT jest faktyczne przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika. W przedstawionym stanie faktycznym warunek ten zostanie spełniony, ponieważ środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości nie zostaną przeznaczone na cele konsumpcyjne, inwestycyjne ani zarobkowe, lecz w całości zostaną wykorzystane na nabycie nieruchomości niezbędnej do budowy domu mieszkalnego stanowiącego Pana przyszłe miejsce zamieszkania.

Od momentu nabycia działki budowlanej w 2024 r. zamiarem Pana było wybudowanie domu i zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzeniem tego zamiaru jest rozpoczęcie procesu budowlanego oraz ponoszenie nakładów związanych z realizacją inwestycji. Konieczność sprzedaży nieruchomości wynika wyłącznie ze zmiany sytuacji życiowej i rodzinnej, która nastąpiła już po rozpoczęciu budowy. Zmiana ta nie oznacza jednak rezygnacji z realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych, lecz jedynie zmianę lokalizacji oraz sposobu realizacji wcześniej założonego celu.

Nadal zamierza Pan wybudować dom mieszkalny przeznaczony do stałego zamieszkiwania przez siebie i swoją rodzinę. Zakup nowej nieruchomości gruntowej stanowi pierwszy i niezbędny etap realizacji tego celu. Bez nabycia wskazanego gruntu budowa domu mieszkalnego nie byłaby możliwa.

Pana zdaniem bez znaczenia pozostaje okoliczność, że nabywana nieruchomość będzie miała powierzchnię około 1 ha. Powierzchnia ta wynika ze specyfiki nieruchomości rolnej przeznaczonej pod zabudowę zagrodową oraz warunków umożliwiających realizację planowanej inwestycji mieszkaniowej.

Zakup nieruchomości o takiej powierzchni nie jest podyktowany zamiarem lokowania kapitału lub zwiększania majątku, lecz koniecznością nabycia gruntu spełniającego wymogi pozwalające na budowę domu mieszkalnego przeznaczonego na własne potrzeby mieszkaniowe.

W Pana ocenie nie powinno również budzić wątpliwości, że zakup gruntu przeznaczonego pod budowę budynku mieszkalnego stanowi element procesu prowadzącego do realizacji własnego celu mieszkaniowego. W analizowanej sprawie pomiędzy zakupem gruntu a zamiarem wybudowania oraz zamieszkania w budynku mieszkalnym istnieje bezpośredni i rzeczywisty związek funkcjonalny. Pana zdaniem, dla możliwości skorzystania ze zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT bez znaczenia pozostaje również fakt posiadania lokalu mieszkalnego nabytego przy wykorzystaniu kredytu hipotecznego.

Przepisy ustawy o PIT nie uzależniają prawa do zwolnienia od nieposiadania innych nieruchomości mieszkalnych ani od tego, aby własny cel mieszkaniowy był realizowany wyłącznie w jednej nieruchomości przez całe życie podatnika. Pojęcie „własnych celów mieszkaniowych” należy rozumieć jako rzeczywiste dążenie podatnika do zapewnienia sobie miejsca zamieszkania odpowiadającego jego aktualnym potrzebom życiowym i rodzinnym.

W przedstawionym stanie faktycznym planowana budowa domu na nowo nabytym gruncie ma stanowić docelowe miejsce zamieszkania Pana i Pana rodziny. Okoliczność posiadania mieszkania nie wyklucza zatem realizacji własnego celu mieszkaniowego w postaci budowy domu jednorodzinnego.

Własny cel mieszkaniowy należy oceniać przez pryzmat rzeczywistego zamiaru zamieszkiwania przez podatnika, a nie przez sam fakt posiadania innych nieruchomości mieszkalnych.

W konsekwencji, Pana zdaniem:

1. przeznaczenie całości środków uzyskanych ze sprzedaży działki budowlanej wraz z budynkiem mieszkalnym w trakcie budowy na zakup gruntu rolnego umożliwiającego realizację zabudowy zagrodowej, na którym zamierza Pan wybudować i następnie zamieszkać w budynku mieszkalnym, stanowi realizację własnego celu mieszkaniowego w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT,

2. fakt posiadania przez Pana lokalu mieszkalnego nabytego przy wykorzystaniu kredytu hipotecznego, nie pozbawia Pana prawa do skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, jeżeli środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości (na której obecnie trwa budowa budynku mieszkaniowego) zostaną przeznaczone na realizację innego, rzeczywistego i docelowego własnego celu mieszkaniowego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592):

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu.

Zatem, jeżeli następuje odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, co do zasady decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

Wskazał Pan, że jest Pan właścicielem działki budowlanej nabytej w darowiźnie od rodziców w 2024 r. Zamierza Pan sprzedać ww. nieruchomość przed upływem 5 lat od daty jej nabycia.

Zatem planowana przez Pana sprzedaż ww. nieruchomości, będzie stanowić źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż będzie miała miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym dokonał Pan nabycia ww. nieruchomości, tj. od końca 2024 r.

Przechodząc do skutków podatkowych w zakresie sprzedaży nieruchomości należy wskazać, co następuje:

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

W świetle art. 19 ust. 1 ww. ustawy:

W odniesieniu do art. 19 ust. 3 ustawy:

Stosownie natomiast do art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

Następnie, art. 30e ust. 7 cytowanej ustawy, stanowi:

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy - może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.

W myśl przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy:

Powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru: D × W/P

gdzie:

D - dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W - wydatki poniesione na cele mieszkaniowe,

P - przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Cytowany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia - w warunkach określonych w ustawie - uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych przychodu wyłącznie na własne cele mieszkaniowe wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Tym samym, aby dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości był w całości zwolniony z podatku dochodowego, cały przychód ze zbytej nieruchomości musi być wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło jej odpłatne zbycie.

Katalog wydatków stanowiących własne cele mieszkaniowe podatnika wskazany w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca w sposób jednoznaczny wskazał cele mieszkaniowe, których realizacja pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego ze zbycia nieruchomości.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W świetle natomiast art. 21 ust. 25a cytowanej ustawy:

Z art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika natomiast, że:

Zgodnie z art. 21 ust. 28 ww. ustawy:

Przywołany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia – w warunkach określonych w ustawie - środków uzyskanych z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych wyłącznie na cele wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Ustawodawca uzależnia prawo do skorzystania ze zwolnienia od wydatkowania przez podatnika w ściśle określonym czasie, środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych na realizację własnego celu mieszkaniowego.

Ponadto należy zauważyć, że wszelkiego rodzaju ulgi czy zwolnienia są odstępstwem od konstytucyjnej zasady równości i powszechności opodatkowania, w sposób szczegółowy uregulowanymi w przepisach materialnego prawa podatkowego. Są one przywilejami, z których podatnik ma prawo, a nie obowiązek skorzystania. Zatem oceniając ciążące na nim obowiązki wynikające z zastosowania danej ulgi czy zwolnienia podatkowego należy dokonać ścisłej, literalnej wykładni przepisu regulującego daną ulgę czy zwolnienie. W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych - w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.

Zwolnienie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wymaga przeznaczenia równowartości przychodu ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na preferowane przez ustawodawcę cele, a takim przychodem jest wartość wyrażona w umówionej cenie sprzedaży, nie zaś faktycznie posiadane środki finansowe.

Treść art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, że oprócz czasu, w którym przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości ma zostać wydatkowany, istotny jest również cel, na który został (zostanie) wydatkowany. Ustawodawca w art. 21 ust. 25 ww. ustawy, zawarł katalog wydatków stanowiących „własne cele mieszkaniowe” podatnika, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy. Katalog tych wydatków ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne.

Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan właścicielem działki budowlanej nabytej w 2024 r., na której obecnie realizowana jest budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Jednocześnie posiada Pan lokal mieszkalny nabyty przy wykorzystaniu kredytu hipotecznego. Z uwagi jednak na zmianę sytuacji życiowej i rodzinnej, nie będzie Pan w stanie zrealizować pierwotnych planów związanych z budową domu na obecnie posiadanej nieruchomości. W konsekwencji zamierza Pan sprzedać posiadaną działkę wraz z budynkiem znajdującym się w trakcie budowy przed upływem 5 lat od daty nabycia nieruchomości. Całość środków pieniężnych uzyskanych ze sprzedaży zamierza Pan przeznaczyć na nabycie nieruchomości gruntowej o powierzchni około 1 ha, stanowiącej grunt rolny z możliwością realizacji zabudowy zagrodowej. Wedle obecnie obowiązującego MPZP, na gruncie rolnym, który zamierza Pan zakupić można wykonać wyłącznie zabudowę zagrodową. Jeżeli więc przepisy obowiązującego prawa lub MPZP ulegną zmianie, to chciałby Pan zmienić przeznaczenie tego gruntu. W terminie określonym w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy zostaną rozpoczęte prace przygotowawcze oraz budowlane, tj. geodezyjne wytyczenie obiektu, roboty ziemne, wykonanie fundamentów oraz ścian budynku i inne towarzyszące temu roboty budowlane w kolejności jaką będzie określała technologia i sztuka budowlana.

Wskazać w tym miejscu należy, że ulgi i zwolnienia są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania wynikającej z art. 84 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 1997 r. Nr 78 poz. 483 ze zm.) stanowiącego, że:

Oznacza to, że wszelkie odstępstwa od tej zasady muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. Tym samym podkreślenia wymaga fakt, że tylko określone zdarzenia prawne, bądź spełnienie określonych przesłanek, od których ustawodawca uzależnia prawo do zwolnienia z opodatkowania, skutkuje zwolnieniem dochodu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że w prawie podatkowym w stosunku do wszelkich ulg i zwolnień zabronione jest stosowanie rozszerzającej wykładni przepisów.

Z istoty rozwiązania zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że podstawową okolicznością decydującą o możliwości skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości i określonych praw majątkowych nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym została ona dokonana, na wskazane w art. 21 ust. 25 ww. ustawy własne cele mieszkaniowe. Takimi celami mogą być m.in. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie (art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Jak wynika z przytoczonych uregulowań prawnych, aby skorzystać ze zwolnienia działka, na zakup której zostaną wydatkowane środki ze sprzedaży innej nieruchomości ma być działką pod budowę budynku mieszkalnego. O charakterze nabytego gruntu nie rozstrzyga jedynie zamiar podatnika wybudowania na nim budynku mieszkalnego, ale charakter gruntu - jego przeznaczenie.

Tak więc podstawowym warunkiem uprawniającym do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest nabycie gruntu przeznaczonego pod budowę budynku mieszkalnego. Innymi słowy zwolnienie to związane jest z konkretnym zdarzeniem, tj. nabyciem określonego gruntu w określonym celu.

Nabywany grunt ma zostać przeznaczony na realizację budowy budynku mieszkalnego oraz w dacie nabycia lub najpóźniej w terminie o jakim mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma nadawać się do zabudowy budynkiem mieszkalnym. Zwolnienie dotyczy bowiem nabycia gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, a nie jakiegokolwiek gruntu, w tym np. rekreacyjnego, rolnego czy usług publicznych.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje, jaki grunt jest gruntem pod budowę budynku mieszkalnego, ani co oznacza zmiana przeznaczenia gruntu na grunt pod budowę budynku mieszkalnego, uprawniająca do skorzystania ze zwolnienia. W związku z tym konieczne jest odniesienie się, w tym zakresie, do odpowiednich przepisów zawartych w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.).

Zgodnie z art. 4 ust. 1 ww. ustawy:

Stosownie do art. 4 ust. 2 ww. ustawy:

Na mocy art. 6 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 2 pkt 12 ww. ustawy:

Charakter gruntu może zatem wynikać z przeznaczenia jakie zostało mu nadane w planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy, która w sytuacji, gdy dla danego terenu nie został uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego określa sposób zagospodarowania i zabudowy terenu.

Z kolei stosownie do § 3 pkt 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75 poz. 690 ze zm.):

Definiując pojęcie „gospodarstwo rolne” należy – stosownie do treści art. 2 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – odnieść się do przepisów ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1344 ze zm.).

Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy o podatku rolnym za gospodarstwo rolne uważa się:

Należy także wskazać, że ustawodawca nie uzależnił przedmiotowego zwolnienia od konieczności istnienia planu zagospodarowania przestrzennego na moment nabycia nieruchomości, z którego będzie wynikało przeznaczenie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, wystarczy aby nie później niż w okresie trzech lat od sprzedaży nieruchomości, która to jest źródłem przychodu, taki warunek został spełniony. W takim przypadku zakup gruntu spełni wymogi uprawniające do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia, określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku więc, gdy przychód ze sprzedaży nieruchomości zostanie przeznaczony w okresie trzech lat od końca roku, w którym nastąpiło zbycie, na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. c) ww. ustawy, tj. na nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, przeznaczenie którego potwierdzać będą plan zagospodarowania przestrzennego albo aktualne warunki zabudowy – uzyskany z tego tytułu dochód będzie zwolniony z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Oznacza to, że aby skorzystać ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych, działka, na zakup której planuje Pan wydatkować środki ze sprzedaży nieruchomości, musi być działką pod budowę budynku mieszkalnego.

Działka oznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako teren zabudowy zagrodowej nie jest gruntem pod budowę budynku mieszkalnego, niezależnie od tego, że w skład zabudowy zagrodowej wchodzi również budynek mieszkalny. Przeznaczeniem tego gruntu jest bowiem prowadzenie działalności rolniczej, w ramach której zaspokajane mogą być również potrzeby mieszkaniowe osób działalność tę prowadzących.

Mając na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe oraz powołane powyżej przepisy prawa stwierdzić należy, że wydatkowanie przychodu uzyskanego ze sprzedaży działki budowlanej wraz z budynkiem mieszkalnym w trakcie budowy na zakup gruntu rolnego o powierzchni 1 ha, na którym zamierza Pan wybudować budynek mieszkalny, nie uprawnia Pana do skorzystania ze zwolnienia, określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jak Pan wskazał w uzupełnieniu wniosku, wedle obowiązującego MPZP na gruncie rolnym można wykonać wyłącznie zabudowę zagrodową. Chciałby Pan zmienić przeznaczenie tego gruntu, jeśli obowiązujące przepisy prawa lub MPZP ulegną zmianie.

A zatem, planowany zakup przez Pana gruntu rolnego, na którym zgodnie z obowiązującym MPZP można wykonać wyłącznie zabudowę zagrodową oraz okoliczność, że chciałby Pan zmienić w przyszłości przeznaczenie tego gruntu, nie może być uznane za wydatek na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. O przeznaczeniu gruntu decydują oficjalne dokumenty (MPZP lub WZ), a nie subiektywny zamiar czy chęć podatnika.

Wskazana przez Pana okoliczność, że chciałby Pan zmienić w przyszłości przeznaczenie gruntu na grunt pod budowę budynku mieszkalnego, sama w sobie nie wystarcza do przyznania zwolnienia podatkowego. Dla celów zwolnienia nie wystarczy jedynie powołać się na zamiar/chęć spełnienia powyższego celu.

Zatem, wydatkowanie przez Pana przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na zakup gruntu rolnego, na którym można wykonać wyłącznie zabudowę zagrodową oraz w przyszłości chęć zmiany przeznaczenia tego gruntu na teren pod budowę budynku mieszkalnego, nie mieści się w katalogu wydatków na cele mieszkaniowe, wymienionych w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym wydatek ten nie uprawnia Pana do zwolnienia od podatku dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Końcowo należy wyjaśnić, że ustawodawca - regulując omawiane wyżej zwolnienie - nie ograniczył wydatkowania przychodu z tytułu zbycia nieruchomości (jej części lub udziału w nieruchomości) lub praw tylko do podatników, którzy nie będą posiadać innych nieruchomości (lokali mieszkalnych) niż nabyta lub wybudowana. Ustawa nie ogranicza prawa do zwolnienia co do liczby posiadanych nieruchomości. Zatem, dla skorzystania z przedmiotowego zwolnienia nie ma znaczenia dysponowanie przez podatnika prawem własności innego lokalu mieszkalnego, oczywiście, o ile zostaną spełnione przesłanki warunkujące zwolnienie na mocy art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W przedmiotowej sprawie jednakże nie spełnia Pan warunków do skorzystania z w/w zwolnienia.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622).

  Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…).

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego.

Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.