0114-KDIP1-3.4012.535.2026.1.AMA

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

30 lipca 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 24 lipca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości o nr KW (…), stanowiącej działkę nr 1 wraz z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, w drodze licytacji komorniczej (sygn. akt Km (…)).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Dłużnik A.A. PESEL (…) jest właścicielem nieruchomości gruntowej zabudowanej, stanowiącej działkę o numerze ewidencyjnym 1 o pow. (…) ha położona w miejscowości A, gmina B, województwo C.

Na działce znajduje się rozpoczęta budowa budynku mieszkalnego, niepodpiwniczonego, parterowego o pow. użytkowej (…) m².

Na dzień wyceny stopień zaawansowania robót wynosi: (…) % - stan zerowy.

Dla nieruchomości została wydana Decyzja (…) nr (…) z 26 sierpnia 2021 r. zatwierdzająca projekt zagospodarowania terenu lub działki oraz projekt architektoniczno-budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego na terenie działki nr 1.

Pani A.A. złożyła następujące oświadczenie:

1.    Prowadzi działalność gospodarczą;

2.    Nie jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT o numerze identyfikacji podatkowej NIP: (…);

3.    W stosunku do przedmiotowej nieruchomości o nr KW (…) nie przysługiwało jej prawo do odliczenia podatku VAT przy jej nabyciu;

4.    Poniosła nakłady przewyższające 30% jej wartości początkowej i nie skorzystała z prawa do odliczenia podatku VAT od tych nakładów;

5.    Nie zlikwidowała działalności gospodarczej i rozliczyła się z urzędem skarbowym zgodnie z art. 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

Jednocześnie Wnioskodawczyni informuje, że Dłużniczka wskazała, że:

1.    Prowadzi działalność w zakresie usług kosmetycznych;

2.    Przedmiotem nabycia przez Dłużniczkę był sam grunt;

3.    Dłużniczka nabyła działkę nr 1 do majątku osobistego;

4.    Wybudowanie budynku mieszkalnego ma nastąpić do majątku osobistego;

5.    Dłużniczka nie wykorzystywała działki nr 1 w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług;

6.    Dłużniczka nabyła działkę nr 1 do majątku osobistego - jest to projekt budynku mieszkalnego;

7.    Dla celów mieszkaniowych;

8.    Działka nie była i nie jest przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze;

9.    Na dzień sprzedaży licytacyjnej budynek mieszkalny nie będzie wybudowany;

10. Dłużniczka rozpoczęła budowę budynku mieszkalnego dla celów mieszkaniowych;

11. Nabycie przez Dłużniczkę prawa własności działki nr 1 nastąpiło w ramach transakcji: niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług;

12. Transakcja nabycia działki nr 1 nie została udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT;

13. Na działce znajduje się rozpoczęta budowa budynku mieszkalnego (...) „naniesienie stanowi: budynek w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane”;

14. Budynek jest trwale związany z gruntem;

15. Budynek został budowany przez Dłużniczkę i jest w trakcie budowy od 2021 r.;

16. Nie nastąpiło zajęcie do używania budynku;

17. Nie nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynku w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług;

18. Budynek do dnia sprzedaży nie będzie przedmiotem najmu dzierżawy, użyczenia itp.;

19. Budynek do dnia sprzedaży licytacyjnej nie będzie wykorzystywany przez Dłużniczkę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług;

20. Dłużniczka nie ponosiła nakładów na ulepszenie budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w wysokości wyższej niż 30% wartości początkowej budynku.

Pytanie

Czy sprzedaż nieruchomości należącej do Pani A.A. o nr KW (…) powinna być obciążona podatkiem VAT na podstawie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawczyni, sprzedaż licytacyjna przedmiotowej nieruchomości (działki nr 1 wraz z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 18 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Z treści powyższego przepisu wynika, że komornik sądowy jest płatnikiem podatku od dostawy towaru dokonywanej w trybie egzekucji, w przypadku, gdy wykonuje czynności egzekucyjne. Przez czynność egzekucyjną należy rozumieć każde formalne, oparte na przepisach procesowych, działanie uprawnionego organu egzekucyjnego wywołujące skutek prawny dla prowadzonej egzekucji.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.), zgodnie z którym:

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów tej ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika.

Komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika - dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik; w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Tym samym, komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ, aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według przepisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Odnosząc regulacje zawarte w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy do art. 18 ustawy wskazać należy, że w przypadku, gdy dłużnik – właściciel nieruchomości – jest podatnikiem podatku VAT, wówczas komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy tej nieruchomości.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

·         po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

·         po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, istotne jest, czy w celu dokonania jej sprzedaży Dłużniczka podjęła aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Dłużniczki za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W świetle powyższych przepisów stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Pani wątpliwości dotyczą ustalenia czy sprzedaż nieruchomości należącej do Dłużniczki Pani A.A. o nr KW (…) powinna być obciążona podatkiem VAT.

Z wniosku wynika, że prowadzi Pani, jako komornik sądowy, postępowanie egzekucyjne z ww. nieruchomości, stanowiącej działkę nr 1 wraz z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego. Dłużniczka nabyła działkę do majątku osobistego w celu mieszkaniowym i rozpoczęła na niej budowę budynku mieszkalnego również dla celów mieszkaniowych. Dłużniczka prowadzi działalność w zakresie usług kosmetycznych, jednak nie wykorzystywała ww. działki w działalności gospodarczej. Budynek jest w trakcie budowy od 2021 r., nie nastąpiło jego zajęcie do używania i na dzień sprzedaży licytacyjnej nie zostanie on wybudowany. Działka nie była i nie jest przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

W tej sprawie, brak jest zatem przesłanek by w związku z licytacyjną sprzedażą wskazanej nieruchomości uznać Dłużniczkę za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Działka nr 1 wraz z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego należy więc do majątku osobistego Dłużniczki.

Tym samym, sprzedaż przez Panią – jako komornika sądowego – w drodze postępowania egzekucyjnego ww. nieruchomości, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy.

Zatem, w przypadku sprzedaży należącej do Dłużniczki działki wraz z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego nie będzie Pani działała jako płatnik podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 18 ustawy - zobowiązany do odprowadzenia podatku VAT od tej dostawy.

W efekcie odpowiadając na Pani pytanie stwierdzam, że sprzedaż nieruchomości o nr KW (…), nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Pani stanowisko uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.