0112-KDIL1-3.4012.414.2026.1.ŁW

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

25 czerwca 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 22 czerwca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie wskazania, czy:

-     planowana przez Panią sukcesywna sprzedaż niezabudowanych działek gruntu powstałych z ostatecznego podziału działki nr 1 bądź jednorazowa sprzedaż całego kompleksu wydzielonych gruntów (tj. 15 działek niezabudowanych) w drodze jednej czynności prawnej na rzecz jednego podmiotu będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług;

-     odpłatne przekazanie (sprzedaż) Gminie wybudowanej sieci wodociągowej oraz kanalizacji sanitarnej, jako warunek konieczny wydania decyzji WZ, stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną, nieprowadzącą działalności gospodarczej, niebędącą zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (VAT) oraz nieprowadzącą gospodarstwa rolnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

W dniu (…) kwietnia 2009 r. Wnioskodawczyni nabyła w drodze umowy darowizny od swojego brata nieruchomości gruntowe, które stanowiły składnik majątku prywatnego darczyńcy, a po dokonaniu transakcji weszły w skład majątku osobistego (prywatnego) Wnioskodawczyni.

Przedmiotowe nieruchomości zlokalizowane są w (…). W skład nabytego majątku wchodziły m.in. działki ewidencyjne o numerach: 2 (łąka trwała), 3 (nieużytek), 4 (łąka trwała), 5 (las), 6 oraz działka o numerze 1 (grunt orny), której bezpośrednio dotyczy wniosek. Pierwotnie nieruchomości te objęte były księgą wieczystą (…). W toku późniejszych czynności regulacyjnych i geodezyjnych, z powyższej księgi wyłączono działki, dla których urządzono nową księgę wieczystą (…) – w skład której weszła wspomniana działka nr 1. Rodowód własnościowy tych gruntów w rodzinie Wnioskodawczyni sięga nieprzerwanie (…).

Przez cały okres posiadania nieruchomości, tj. od kwietnia 2009 r. do chwili obecnej (ponad 17 lat), działka nr 1 była wykorzystywana wyłącznie do celów prywatnych. Wnioskodawczyni nigdy nie czerpała z tego tytułu jakichkolwiek pożytków komercyjnych, nie generowała przychodów ani nie traktowała gruntu jako bazy pod przyszłą działalność gospodarczą. Aby zapobiec degradacji gruntu, zarastaniu i powstawaniu dzikich nieużytków, Wnioskodawczyni zawarła ustną, bezterminową i w pełni nieodpłatną umowę użyczenia nieruchomości na rzecz dalekiego członka rodziny. Użyczenie to miało charakter wyłącznie sąsiedzko-rodzinny, grzecznościowy i służyło celom uprawowym tj. rolnym. Wnioskodawczyni nie otrzymywała z tego tytułu żadnego ekwiwalentu pieniężnego ani rzeczowego.

W 2023 r. Wnioskodawczyni dokonała tzw. podziału rolnego działki nr 1 na mniejsze areały o powierzchni około (…) arów każdy. W wyniku tego podziału wyodrębniono działki o numerach: 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6 oraz działkę o numerze 1/7, stanowiącą wewnętrzną drogę dojazdową umożliwiającą skomunikowanie nowo powstałych parceli i zapewniającą bezpośredni przejazd pomiędzy drogą krajową a ulicą b.

Następnym krokiem Wnioskodawczyni było wystąpienie do właściwego organu wykonawczego Gminy z wnioskami o ustalenie warunków zabudowy. Intencją Wnioskodawczyni było i jest doprowadzenie do możliwości posadowienia łącznie 21 budynków mieszkalnych jednorodzinnych (planując rozkład po 3 lub 4 budynki na każdej z nowo wydzielonych działek).

Na dzień składania wniosku Wnioskodawczyni uzyskała 15 ostatecznych Decyzji o Warunkach Zabudowy (…). Pozostałe 6 wniosków o wydanie decyzji o WZ znajduje się obecnie na etapie procedowania przez Gminę.

Zgodnie z bezwzględnymi wymogami formalnoprawnymi oraz kategorycznym stanowiskiem organów planistycznych Gminy, uzyskanie pozytywnych decyzji o warunkach zabudowy dla projektowanej skali inwestycji (21 budynków) zostało bezwzględnie uwarunkowane uprzednim zabezpieczeniem terenu w infrastrukturę techniczną w postaci sieci wodociągowej oraz sieci kanalizacji sanitarnej. Brak realizacji tych przyłączy skutkowałby obligatoryjną odmową wydania warunków zabudowy dla tych gruntów.

W konsekwencji Wnioskodawczyni – działając pod przymusem administracyjno-planistycznym w celu zachowania możliwości racjonalnego i zgodnego z prawem zagospodarowania własnego majątku – zrealizowała dokumentację projektową (uzgodnioną z Gminą) oraz wybudowała sieć wodociągową i kanalizację sanitarną.

Wszystkie parametry techniczne realizowanych sieci były koordynowane i zatwierdzane przez Przedsiębiorstwo Usług Komunalnych (PUK). Działanie to miało na celu zapewnienie, że wybudowana infrastruktura będzie mogła zostać w przyszłości w pełni zintegrowana z siecią publiczną i posłuży Gminie do rozbudowy oraz celów własnych na tym obszarze (co stanowiło przedmiot ustaleń z Wójtem Gminy). Obecnie infrastruktura ta znajduje się na etapie procedury odbiorowej przed Powiatowym Inspektorem Nadzoru Budowlanego. Po sfinalizowaniu odbiorów, wybudowana sieć zostanie odpłatnie przejęta (odkupiona) przez Gminę, co stanowiło element wzajemnych uzgodnień warunkujących proces inwestycyjno-planistyczny.

Wnioskodawczyni podkreśla, że poza opisanymi powyżej działaniami (podział geodezyjny, wystąpienie o warunki zabudowy oraz budowa sieci wymuszona przez Gminę jako warunek konieczny uzyskania WZ), nie podjęła i nie planuje podejmować żadnych innych czynności o charakterze profesjonalnym, które mogłyby upodabniać jej działania do podmiotów zawodowo zajmujących się obrotem nieruchomościami (deweloperów). W szczególności: nieruchomości nie zostały ogrodzone, nie wyrównywano terenu, nie prowadzono żadnych innych prac adaptacyjnych.

Wnioskodawczyni nie prowadzi i nie zamierza prowadzić zorganizowanych działań marketingowych ani promocyjnych. Na gruncie umieszczono wyłącznie jeden baner o charakterze czysto informacyjnym, wskazujący na obecność działek. Ponadto Wnioskodawczyni nie zamieszcza ogłoszeń na komercyjnych portalach sprzedażowych ani w prasie, a sporadycznie pojawiły się jedynie pojedyncze, prywatne wpisy informacyjne na lokalnych grupach społecznościowych.

Wnioskodawczyni nie udzieliła i nie zamierza udzielać pełnomocnictw agencjom nieruchomości, pośrednikom czy podmiotom trzecim w celu profesjonalnego przygotowania transakcji. Ani Wnioskodawczyni, ani żaden z jej bliskich krewnych nigdy nie prowadził działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich, pośrednictwa w obrocie nieruchomościami lub usług budowlanych.

Na moment składania wniosku żadna z działek nie została sprzedana. Wnioskodawczyni nie zamierza wyzbywać się całego kompleksu gruntów. Przedmiotem planowanej w przyszłości sprzedaży ma być 15 wydzielonych geodezyjnie działek, z czego 14 posiada już ostateczne warunki zabudowy, a 3 są w trakcie procedowania przez organ gminny. Pozostała część gruntu pozostanie w majątku prywatnym Wnioskodawczyni.

Pytania

1.  Czy planowana przez Wnioskodawczynię sukcesywna sprzedaż (zgodnie z bieżącym zainteresowaniem nabywców indywidualnych) niezabudowanych działek gruntu powstałych z ostatecznego podziału działki nr 1 (docelowo w ilości 15 działek), dla których uzyskano lub są procedowane decyzje o warunkach zabudowy, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT) na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT, czy też stanowi wyraz rozporządzania majątkiem prywatnym, neutralny na gruncie tego podatku?

2.  Czy w przypadku podjęcia decyzji o jednorazowej sprzedaży całego kompleksu wydzielonych gruntów (tj. 15 działek niezabudowanych) w drodze jednej czynności prawnej na rzecz jednego podmiotu (np. inwestora/dewelopera), transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT), czy również zostanie uznana za czynność mieszczącą się w ramach zarządu majątkiem prywatnym?

3.  Czy w kontekście odpowiedzi na pytania nr 1 i nr 2, częstotliwość dokonywanych transakcji zbycia działek niezabudowanych – tj. sprzedaż w formule od 1 do 2 działek rocznie, bądź w formule do 5 działek rocznie – wpłynie na zmianę kwalifikacji podatkowej Wnioskodawczyni i spowoduje uznanie jej za podatnika podatku VAT?

4.  Czy odpłatne przejęcie (odkupienie) przez Gminę wybudowanej sieci wodociągowej oraz kanalizacji sanitarnej, zrealizowanej pod przymusem planistycznym jako warunek konieczny wydania decyzji WZ, stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług po stronie Wnioskodawczyni?

Pani stanowisko w sprawie

Pani stanowisko w zakresie pytań nr 1, nr 2, nr 3.

Zdaniem Wnioskodawczyni, planowane czynności zbycia nieruchomości – zarówno sukcesywna lub jednorazowa sprzedaż 15 wydzielonych fizycznie działek niezabudowanych, bez względu na roczną częstotliwość transakcji, nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT). W odniesieniu do tych operacji Wnioskodawczyni nie występuje i nie będzie występować w charakterze podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 w zw. z ust. 2 ustawy o VAT. Transakcje te stanowią i stanowić będą wyłącznie wyraz racjonalnego rozporządzania majątkiem prywatnym (osobistym), co czyni je całkowicie obojętnymi na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Pani stanowisko w zakresie pytania nr 4 (Przekazanie sieci publicznej).

Zdaniem Wnioskodawczyni, odpłatne przejęcie przez Gminę infrastruktury wodociągowo -kanalizacyjnej nie stanowi transakcji podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Czynność ta jest bezpośrednią konsekwencją przymusu administracyjnego i realizacji zadań własnych Gminy przez osobę fizyczną zarządzającą majątkiem osobistym, wobec czego Wnioskodawczyni nie działa w tym zakresie jako podmiot prowadzący działalność gospodarczą.

UZASADNIENIE PANI STANOWISKA

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 120 ze zm. – dalej: „ustawa o VAT”), opodatkowaniu podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Pojęcie towaru, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, obejmuje rzeczy oraz ich części. Nieruchomość gruntowa (zarówno zabudowana, jak i niezabudowana), jak również budynek czy lokal, bezsprzecznie konstytuują towar w rozumieniu powołanych przepisów. Dla objęcia danej transakcji zakresem podatku VAT niezbędne jest jednak łączne spełnienie przesłanki o charakterze przedmiotowym (dostawa towaru) oraz podmiotowym. Oznacza to, że dana czynność podlega opodatkowaniu wyłącznie wtedy, gdy jest dokonywana przez podmiot działający w charakterze podatnika VAT, który wykonuje tę czynność w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Przepis art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, definiuje działalność gospodarczą jako wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub praw majątkowych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z ugruntowanej teorii prawa podatkowego wynika, że dla uznania osoby fizycznej za podatnika handlującego nieruchomościami konieczne jest udowodnienie, iż jej działanie cechuje się profesjonalizmem, zorganizowaniem, powtarzalnością oraz ciągłością, które w sposób oczywisty wykraczają poza ramy zwykłego zarządu majątkiem osobistym. Sprzedaż składników majątku prywatnego, nabytych pierwotnie do celów osobistych, stanowi realizację prawa własności i pozostaje poza sferą aplikacji ustawy o VAT.

Problematyka dystynkcji pomiędzy neutralnym podatkowo zbyciem majątku osobistego a podlegającą opodatkowaniu działalnością handlową była przedmiotem kluczowego orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 (Słaby) i C-181/10 (Kuć).

Trybunał wskazał w nich jednoznacznie, że: liczba i wielkość podzielonych działek nie ma sama w sobie decydującego znaczenia. Sam fakt, że przed sprzedażą właściciel dokonał podziału gruntu na działki w celu uzyskania lepszej ceny, nie pozwala na uznanie go za podatnika. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest jedynie w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców. Jako przykłady owych „aktywnych działań” TSUE wymienił m.in. profesjonalne uzbrajanie terenu oraz prowadzenie zorganizowanych i zaawansowanych kampanii marketingowych, które wykraczają poza mechanizmy zwykłego ogłoszenia publicznego o zamiarze sprzedaży.

Powyższa linia została w pełni inkorporowana do polskiego porządku prawnego przez Naczelny Sąd Administracyjny, czego wyrazem jest fundamentalna uchwała Składu Siedmiu Sędziów NSA z dnia 29 października 2007 r. (sygn. akt I FPS 3/07). NSA wskazał w niej, że formalne czynności, takie jak podział geodezyjny, wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, czy poszukiwanie nabywcy, stanowią naturalne i w pełni legalne prawo właściciela dążącego do optymalizacji ekonomicznej wartości swojego majątku przed jego zbyciem.

Działania te mieszczą się w granicach prawidłowego zarządzania własnym portfelem majątkowym i same w sobie nie mogą rodzić statusu podatnika podatku VAT. Porównaj wyrok WSA w Kielcach z dnia 27 czerwca 2024 r., sygn. akt I SA/Ke 219/24 oraz wyrok NSA z 4 lipca 2023 r., sygn. akt I FSK 427/23.

Wnioskodawczyni nabyła przedmiotowy grunt w roku 2009. Nabycie nastąpiło tytułem darmowym (umowa darowizny od brata), wewnątrz najbliższego kręgu rodzinnego. Przez okres ponad 17 lat grunt ten nie był przedmiotem jakichkolwiek zabiegów komercyjnych.

Co więcej, fakt bezpłatnego, grzecznościowego użyczenia gruntu dalekiemu członkowi rodziny na cele rolnicze w celu ochrony przed ugorowaniem wprost dowodzi, że Wnioskodawczyni traktowała nieruchomość jako długoterminową lokatę kapitału i nienaruszalny element majątku prywatnego, a nie jako towar handlowy. W momencie nabycia (ani przez kolejne kilkanaście lat) Wnioskodawczyni nie towarzyszył zamiar (animus) o charakterze spekulacyjnym lub deweloperskim. Wskazując dalej należy wyjaśnić, iż Wnioskodawczyni rozważa fizyczny podział geodezyjny kompleksu na 15 samodzielnych działek budowlanych. Odnosząc się do formy ich zbycia (sukcesywnie po 1-2 lub do 5 rocznie, bądź jednorazowo na rzecz dewelopera), należy wskazać, co następuje.

Konieczność rozłożenia sprzedaży w czasie (np. 1-2 działki rocznie, bądź do 5 działek rocznie) wynika immanentnie ze specyfiki rynku nieruchomości, uwarunkowań popytowych oraz płynności finansowej potencjalnych nabywców indywidualnych. Ustawa o VAT w żaden sposób nie wiąże statusu podatnika z liczbą transakcji ani okresem, w jakim są dokonywane. Osoba fizyczna wyzbywająca się majątku prywatnego nie ma obowiązku dokonania sprzedaży wszystkich składników w jednym dniu i jednemu podmiotowi. Sukcesywna sprzedaż parceli w miarę pojawiania się naturalnego zainteresowania kupujących stanowi klasyczny przejaw likwidacji majątku osobistego.

Stanowisko to znajduje stuprocentowe odzwierciedlenie w aktualnej, jednolitej linii interpretacyjnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej. Tytułem przykładu wskazać należy interpretację indywidualną Dyrektora KIS z dnia 13 marca 2026 r. (sygn. 0112-KDIL1-3.4012.24.2026.2.AKR), w której organ uznał za neutralną podatkowo sprzedaż kilkunastu działek wydzielonych z majątku osobistego, wskazując, że sukcesywność transakcji nie przesądza o działalności gospodarczej, jeśli brak jest profesjonalnego zaplecza marketingowo-organizacyjnego.

Podobnie wypowiedział się Dyrektor KIS w interpretacji z dnia 24 kwietnia 2026 r. (sygn. 0113 -KDIPT1-3.4012.179.2026.2.JP), akceptując brak opodatkowania przy sprzedaży działek powstałych z gruntu rolnego nabytego w drodze darowizny, ale jednocześnie wyjaśnił co powoduje objęcie w tym indywidualnym przypadku transakcji podatkiem VAT.

Natomiast w przypadku zbycia całego kompleksu 15 działek w drodze jednej transakcji na rzecz jednego podmiotu instytucjonalnego (dewelopera), wykluczenie Wnioskodawczyni z reżimu ustawy o VAT jest jeszcze bardziej oczywiste. Transakcja taka pozbawiona jest cech „ciągłości” i „powtarzalności”, które art. 15 ust. 2 ustawy o VAT przypisuje działalności gospodarczej. Jest to jednorazowy, definitywny akt rozporządzenia kapitałem prywatnym.

Kluczowym elementem wymagającym szczegółowej oceny prawnej jest fakt wybudowania przez Wnioskodawczynię sieci wodociągowej i kanalizacji sanitarnej. Organy podatkowe często automatycznie kwalifikują wybudowanie infrastruktury jako „uzbrojenie terenu” stanowiące przesłankę negatywną z wyroku TSUE w sprawie Słaby i Kuć. Taka kwalifikacja w realiach niniejszej sprawy byłaby jednak rażącym błędem i naruszeniem przepisów prawa.

Jak jednoznacznie wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, realizacja sieci wodno-kanalizacyjnej nie była suwerenną, biznesową decyzją inwestycyjną Wnioskodawczyni podjętą w celu uatrakcyjnienia oferty i podniesienia zysku. Inwestycja ta stanowiła bezwzględny przymus administracyjno-planistyczny nałożony przez Gminę. Bez wybudowania tej infrastruktury, Wnioskodawczyni nie uzyskałaby decyzji o warunkach zabudowy dla projektowanych 21 budynków. Działanie Wnioskodawczyni miało więc charakter obiektywnie wymuszony i stanowiło jedyną prawną drogę do uwolnienia budowlanego i ekonomicznego potencjału jej prywatnego gruntu. Co najważniejsze, wybudowana sieć nie posłuży Wnioskodawczyni do prowadzenia przedsiębiorstwa, lecz bezpośrednio po odbiorze technicznym przez PINB zostanie odpłatnie przejęta i odkupiona przez Gminę .

Przejęcie to realizuje dyspozycję art. 7 ust. 1 pkt 3 ustawy o samorządzie gminnym, zgodnie z którym zbiorowe zaopatrzenie w wodę i odprowadzanie ścieków należy do zadań własnych gminy. Wnioskodawczyni sfinansowała zatem w istocie realizację celu publicznego, działając jako substytut gminy, a wybudowana infrastruktura zostanie trwale zlikwidowana z jej majątku na rzecz podmiotu publicznoprawnego. W tym kontekście fundamentalne znaczenie ma interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 31 marca 2026 r. (sygn. 0111-KDIB3-3.4012.42.2026.4.MW).

Organ rozpatrywał w niej bliźniaczy stan faktyczny, w którym właściciel gruntu został zobligowany przez gminę do budowy sieci jako warunku uzyskania zgód planistycznych, z opcją późniejszego odkupu przez gminę.

Dyrektor KIS uznał wówczas, że: „W sytuacji, gdy budowa sieci technicznej wynika z uwarunkowań administracyjnych i stanowi warunek konieczny stawiany przez organy gminy do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, a infrastruktura ta ma zostać docelowo przekazana lub odsprzedana gminie, działanie takie nie nosi znamion zawodowego, zorganizowanego działania handlowego. Stanowi ono element procedury zmierzającej do racjonalnego uwolnienia wartości nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a sam odpłatny zbyw sieci na rzecz gminy nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT”.

Tożsamy wniosek wypływa z interpretacji Dyrektora KIS z dnia 17 kwietnia 2026 r. (sygn. 0113 -KDIPT1-1.4012.185.2026.1.MH), co potwierdza ugruntowanie tej linii interpretacyjnej i w pełni uzasadnia stanowisko Wnioskodawczyni zarówno w sferze pytania nr 1, jak i pytania nr 4.

Dla ostatecznego wykluczenia hipotezy o prowadzeniu przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej, należy zestawić jej profil działania z wypracowanym przez doktrynę i orzecznictwo tzw. katalogiem kryteriów negatywnych, dowodzących braku profesjonalizmu:

1.  Brak profesjonalnych kanałów dystrybucji i marketingu: Wnioskodawczyni nie prowadzi zorganizowanej kampanii reklamowej (…). Wywieszenie jednego baneru informacyjnego na gruncie oraz sporadyczne, amatorskie wpisy na lokalnych grupach społecznościowych to powszechna, tradycyjna forma informowania o chęci zbycia własności, w pełni tożsama z wywieszeniem kartki „Sprzedam” na szybie samochodu. Każdy obywatel ma prawo poinformować potencjalnych nabywców o zamiarze sprzedaży majątku prywatnego i nie ma obowiązku tego faktu ukrywać.

2.  Brak pośredników: Wnioskodawczyni nie zawarła umów na wyłączność z biurami nieruchomości, nie udzieliła pełnomocnictw deweloperom ani agencjom, zachowując całkowity, osobisty nadzór nad procesem.

3.  Brak fizycznych prac adaptacyjnych: poza podziemną infrastrukturą wod.-kan. (która była przymusem administracyjnym ze strony Gminy), grunt pozostaje w stanie surowym, naturalnym. Nie wybudowano dróg wewnętrznych z kostki brukowej, nie wykonano ogrodzenia, niwelacji terenu ani oświetlenia, co jest standardem u profesjonalnych deweloperów.

4.  Brak powiązań zawodowych: ani Wnioskodawczyni, ani żaden z jej bliskich krewnych nie prowadzi i nigdy nie prowadził działalności gospodarczej w sferze usług budowlanych, deweloperskich czy architektonicznych. Wnioskodawczyni nie dysponuje więc zapleczem logistycznym ani wiedzą branżową, którą mogłaby wykorzystać do celów spekulacyjnych.

5.  Częściowa likwidacja majątku: Wnioskodawczyni nie zamierza wyzbywać się całości gruntu, a jedynie jego wydzielonej części (docelowo 15 jednostek sprzedażowych). Pozostały areał pozostanie w jej nienaruszalnym majątku osobistym, co wprost dowodzi braku komercyjnego i hurtowego podejścia do posiadanego mienia.

Mając na uwadze całokształt przytoczonych okoliczności faktycznych, ugruntowane ramy prawne wynikające z dyrektyw unijnych, fundamentalne orzecznictwo TSUE (C-180/10 i C-181/10), uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego (I FPS 3/07) oraz najnowszą, jednolitą linię interpretacyjną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, należy uznać stanowisko Wnioskodawczyni za w pełni prawidłowe i uzasadnione w odniesieniu do wszystkich sformułowanych pytań. Działania Wnioskodawczyni stanowią klasyczny, podręcznikowy wręcz przejaw racjonalnego, ekonomicznego dysponowania majątkiem osobistym, nienoszący żadnych znamion działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

W związku z powyższym, wnoszę o potwierdzenie prawidłowości stanowiska przedstawionego przez Wnioskodawczynię.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Należy zaznaczyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży ww. niezabudowanych nieruchomości, istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje poza działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na tym gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku prywatnego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pani osobą fizyczną, nieprowadzącą działalności gospodarczej, niebędącą zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług oraz nieprowadzącą gospodarstwa rolnego w rozumieniu przepisów ustawy.

W dniu (…) kwietnia 2009 r. nabyła Pani w drodze umowy darowizny od swojego brata nieruchomości gruntowe, które stanowiły składnik majątku prywatnego darczyńcy, a po dokonaniu transakcji weszły w skład Pani majątku osobistego (prywatnego).

W skład nabytego majątku wchodziła m.in. działka nr 1.

Przez cały okres posiadania nieruchomości, tj. od kwietnia 2009 r. do chwili obecnej (ponad 17 lat), działka nr 1 była wykorzystywana wyłącznie do celów prywatnych. Nigdy nie czerpała Pani z tego tytułu jakichkolwiek pożytków komercyjnych, nie generowała przychodów ani nie traktowała gruntu jako bazy pod przyszłą działalność gospodarczą. Aby zapobiec degradacji gruntu, zarastaniu i powstawaniu dzikich nieużytków, zawarła Pani ustną, bezterminową i w pełni nieodpłatną umowę użyczenia nieruchomości na rzecz dalekiego członka rodziny. Użyczenie to miało charakter wyłącznie sąsiedzko-rodzinny, grzecznościowy i służyło celom uprawowym tj. rolnym. Nie otrzymywała Pani z tego tytułu żadnego ekwiwalentu pieniężnego ani rzeczowego.

W 2023 r. dokonała Pani tzw. podziału rolnego działki nr 1 na mniejsze areały o powierzchni około (…) arów każdy. W wyniku tego podziału wyodrębniono działki o numerach: 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6 oraz działkę o numerze 1/7, stanowiącą wewnętrzną drogę dojazdową umożliwiającą skomunikowanie nowo powstałych parceli.

Następnie wystąpiła Pani do Gminy z wnioskami o ustalenie warunków zabudowy. Intencją Pani było i jest doprowadzenie do możliwości posadowienia łącznie 21 budynków mieszkalnych jednorodzinnych (planując rozkład po 3 lub 4 budynki na każdej z nowo wydzielonych działek).

Na dzień składania wniosku uzyskała Pani 15 ostatecznych Decyzji o Warunkach Zabudowy. Pozostałe 6 wniosków o wydanie decyzji o WZ znajduje się obecnie na etapie procedowania przez Gminę .

Zgodnie z bezwzględnymi wymogami formalnoprawnymi oraz kategorycznym stanowiskiem organów planistycznych Gminy , uzyskanie pozytywnych decyzji o warunkach zabudowy dla projektowanej skali inwestycji (21 budynków) zostało bezwzględnie uwarunkowane uprzednim zabezpieczeniem terenu w infrastrukturę techniczną w postaci sieci wodociągowej oraz sieci kanalizacji sanitarnej. Brak realizacji tych przyłączy skutkowałby obligatoryjną odmową wydania warunków zabudowy dla tych gruntów.

W konsekwencji – działając pod przymusem administracyjno-planistycznym w celu zachowania możliwości racjonalnego i zgodnego z prawem zagospodarowania własnego majątku – zrealizowała Pani dokumentację projektową (uzgodnioną z Gminą) oraz wybudowała sieć wodociągową i kanalizację sanitarną.

Po sfinalizowaniu odbiorów, wybudowana sieć zostanie odpłatnie przejęta (odkupiona) przez Gminę , co stanowiło element wzajemnych uzgodnień warunkujących proces inwestycyjno-planistyczny.

Podkreśla Pani, że poza opisanymi powyżej działaniami (podział geodezyjny, wystąpienie o warunki zabudowy oraz budowa sieci wymuszona przez Gminę jako warunek konieczny uzyskania WZ), nie podjęła i nie planuje Pani podejmować żadnych innych czynności o charakterze profesjonalnym, które mogłyby upodabniać jej działania do podmiotów zawodowo zajmujących się obrotem nieruchomościami (deweloperów). W szczególności: nieruchomości nie zostały ogrodzone, nie wyrównywano terenu, nie prowadzono żadnych innych prac adaptacyjnych.

Nie prowadzi Pani i nie zamierza prowadzić zorganizowanych działań marketingowych ani promocyjnych. Na gruncie umieszczono wyłącznie jeden baner o charakterze czysto informacyjnym, wskazujący na obecność działek. Ponadto nie zamieszcza Pani ogłoszeń na komercyjnych portalach sprzedażowych ani w prasie, a sporadycznie pojawiły się jedynie pojedyncze, prywatne wpisy informacyjne na lokalnych grupach społecznościowych.

Nie udzieliła i nie zamierza Pani udzielać pełnomocnictw agencjom nieruchomości, pośrednikom czy podmiotom trzecim w celu profesjonalnego przygotowania transakcji. Ani Pani, ani żaden z Pani bliskich krewnych nigdy nie prowadził działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich, pośrednictwa w obrocie nieruchomościami lub usług budowlanych.

Przedmiotem planowanej w przyszłości sprzedaży ma być 15 wydzielonych geodezyjnie działek.

Pani wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą wskazania, czy planowana przez Panią sprzedaż niezabudowanych działek gruntu powstałych z ostatecznego podziału działki nr 1, dla których uzyskano lub są procedowane decyzje o warunkach zabudowy, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, czy też stanowi wyraz rozporządzania majątkiem prywatnym.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Pani podjęła w odniesieniu do działek będących przedmiotem zbycia.

Z analizy sprawy wynika, że dokonała Pani tzw. podziału rolnego działki nr 1 na mniejsze areały oraz wydzieliła wewnętrzną drogę dojazdową umożliwiającą skomunikowanie nowo powstałych parceli. Następnie wystąpiła Pani do Gminy z wnioskami o ustalenie warunków zabudowy. Pani intencją było i jest doprowadzenie do możliwości posadowienia na wydzielonych działkach łącznie 21 budynków mieszkalnych jednorodzinnych (planując po 3 lub 4 budynki na każdej z nowo wydzielonych działek). Ponadto, jak Pani twierdzi, działając pod przymusem administracyjno-planistycznym, zrealizowała Pani dokumentację projektową oraz wybudowała sieć wodociągową i kanalizację sanitarną dla wydzielonych działek.

W niniejszej sprawie ww. fakty mają znaczenie dla opodatkowania podatkiem VAT dostawy działek gruntu powstałych z podziału działki nr 1. Szczególnie poniesienie wydatków na wybudowanie sieci wodociągowej i kanalizacji sanitarnej jest istotnym elementem, przesądzającym o uznaniu planowanych przez Panią transakcji sprzedaży działek za prowadzenie działalności gospodarczej.

Zauważyć należy, że budowa sieci wodociągowej i kanalizacyjnej jest kosztowną inwestycją, która nie została poniesiona przez Panią wyłącznie na własne potrzeby. Nie sposób uznać Pani intencji dotyczącej umożliwienia budowy 21 budynków na wydzielonych działkach za Pani cel prywatny.

Stwierdzić zatem należy, że budowa na działkach mających być przedmiotem sprzedaży, sieci wodociągowej i sieci kanalizacji sanitarnej, do których będą mogli podłączyć się potencjalni nabywcy przedmiotowych działek, świadczy o zamiarze sprzedaży przez Panią tych działek z zyskiem. Wykonanie ww. czynności wskazuje na podjęcie przez Panią świadomych działań zmierzających do uatrakcyjnienia przedmiotu sprzedaży, a w konsekwencji do zwiększenia jego wartości i w rezultacie szans sprzedaży gruntu w celu osiągnięcia korzyści finansowej. Bez znaczenia pozostaje fakt, czy było to wymogiem formalnoprawym Gminy, gdyż ostatecznie spowodowało to podniesienie atrakcyjności działek, z tytułu sprzedaży których uzyska Pani korzyści finansowe.

Podkreślić jeszcze raz należy, że z powołanego wyżej orzeczenia TSUE w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że w celu ustalenia czy podmiot dokonujący sprzedaży działek występuje w charakterze podatnika niezbędne jest przeanalizowanie wszystkich okoliczności sprawy. O opodatkowaniu danej transakcji przesądza ciąg działań podjętych w celu sprzedaży oraz angażowanie środków podobnych do podmiotów profesjonalnie zajmujących się sprzedażą gruntów.

W przedmiotowej sprawie w stosunku do planowanej dostawy działek podjęła Pani cały ciąg działań w celu ich sprzedaży, tj. dokonała podziału działki nr 1 na mniejsze parcele, wydzieliła drogę wewnętrzną, a przede wszystkim zaangażowała znaczne środki finansowe na wybudowanie sieci wodociągowej i sieci kanalizacji sanitarnej, do których potencjalni nabywcy działek będą mogli w przyszłości się podłączyć.

W świetle całokształtu okoliczności nie sposób zgodzić się z Pani stwierdzeniem, że transakcje sprzedaży stanowić będą wyraz racjonalnego rozporządzania majątkiem prywatnym. Zrealizowane przez Panią ww. czynności wskazują na podjęcie przez Panią świadomych działań zmierzających do uatrakcyjnienia przedmiotu sprzedaży, a w konsekwencji do zwiększenia jego wartości i w rezultacie zwiększenia szans sprzedaży ww. działek w celu osiągnięcia korzyści finansowej.

W tym przypadku brak jest czynności charakteryzujących zarząd majątkiem osobistym – a cele gospodarcze leżą u podstaw Pani działania. Jak wynika z treści wniosku ciąg zdarzeń jakie miały miejsce w okolicznościach niniejszej sprawy w związku ze zmianą przeznaczenia ww. nieruchomości wskazuje, że – wbrew temu co Pani twierdzi – należy uznać Panią za osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przedstawione we wniosku okoliczności sprawy bezsprzecznie świadczą o zamiarze wykonywania przez Panią czynności dla celów zarobkowych. Z podjętych przez Panią działań wynika, że Pani celem jest podniesienie wartości ww. działek, a ponadto przygotowanie dla przyszłego nabywcy gotowych – uzbrojonych działek, na których w krótkim czasie można rozpocząć budowę domów. Ponadto zauważyć należy, że budowa sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, ewidentnie podnosi wartość ww. działek.

W rezultacie powyższego, sprzedaż działek powstałych z podziału działki nr 1 będzie dostawą dokonywaną przez Panią jako podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług. Nie można zatem uznać, aby w tej konkretnej sytuacji dostawa ta stanowiła realizację prawa do rozporządzania Pani majątkiem prywatnym.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży przez Panią ww. niezabudowanych działek gruntu, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Ponieważ dokonując sprzedaży niezabudowanych działek gruntu powstałych z podziału działki nr 1 występować będzie Pani w charakterze podatnika, to nie ma znaczenia, czy sprzedaż będzie dokonywana przez Panią sukcesywnie (zgodnie z bieżącym zainteresowaniem nabywców), czy dokona Pani jednorazowej sprzedaży całego kompleksu wydzielonych działek. Na powyższe nie wpłynie też częstotliwość dokonywanych transakcji zbycia działek.

Podsumowując stwierdzić należy, że:

-     planowana przez Panią sukcesywna sprzedaż (zgodnie z bieżącym zainteresowaniem nabywców indywidualnych) niezabudowanych działek gruntu powstałych z ostatecznego podziału działki nr 1 (docelowo w ilości 15 działek), dla których uzyskano lub są procedowane decyzje o warunkach zabudowy, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT) na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy,

-     w przypadku podjęcia decyzji o jednorazowej sprzedaży całego kompleksu wydzielonych gruntów (tj. 15 działek niezabudowanych) w drodze jednej czynności prawnej na rzecz jednego podmiotu (np. inwestora/dewelopera), transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT),

-     częstotliwość dokonywanych transakcji ycia działek niezabudowanych – tj. sprzedaż w formule od 1 do 2 działek rocznie, bądź w formule do 5 działek rocznie – nie wpłynie na zmianę Pani kwalifikacji podatkowej, jako podatnika podatku VAT w odniesieniu do tych sprzedaży.

Tym samym, Pani stanowisko w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 1, nr 2 i nr 3 jest nieprawidłowe.

Ponadto ma Pani wątpliwości, czy odpłatne przekazanie (sprzedaż) Gminie wybudowanej sieci wodociągowej oraz kanalizacji sanitarnej, zrealizowanej pod przymusem planistycznym jako warunek konieczny wydania decyzji WZ, będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług po Pani stronie.

Sieć wodociągowa i kanalizacyjna, o których mowa powyżej, stanowi budowlę w świetle ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.).

Zgodnie z art. 3 pkt 3 i 3a ustawy Prawo budowlane:

Jak wynika z opisu sprawy, zrealizowała Pani dokumentację projektową (uzgodnioną z Gminą) oraz wybudowała sieć wodociągową i sieć kanalizacyjną. Po sfinalizowaniu odbiorów, wybudowana sieć wodociągowa i kanalizacyjna zostanie odpłatnie przejęta (odkupiona) przez Gminę, co stanowiło element Państwa (Pani oraz Gminy) wzajemnych uzgodnień warunkujących proces inwestycyjno-planistyczny.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że ww. inwestycja została przez Panią zrealizowana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Wybudowała Pani przedmiotową sieć wodociągową i kanalizacyjną nie dla własnych potrzeb, lecz w celu zapewnienia ww. infrastruktury na przeznaczonych do sprzedaży wydzielonych 15 działkach i umożliwienia realizacji na tych działkach inwestycji polegającej na budowie 21 budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Zatem przedmiotowa inwestycja została przez Panią zrealizowana w związku z planowaną sprzedażą działek a nie dla zaspokojenia Pani potrzeb osobistych, a więc pozostawała od samego początku ściśle z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Jak wyżej wskazałem, z tytułu sprzedaży działek będących przedmiotem wniosku, będzie działała Pani jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzący działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Ponadto sieć wodociągowa i kanalizacyjna spełnia powołaną wyżej definicję towaru.

Tym samym należy stwierdzić, że planowane przez Panią odpłatne przekazanie (sprzedaż) Gminie wybudowanej sieci wodociągowej i sieci kanalizacji sanitarnej, zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy, będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Przedmiotowa transakcja będzie dotyczyła towaru w rozumieniu ustawy oraz będzie dokonana przez podatnika (Panią) podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy.

W związku z powyższym, odpłatne przekazanie (sprzedaż) Gminie wybudowanej sieci wodociągowej oraz kanalizacji sanitarnej, będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a Pani w odniesieniu do tej transakcji będzie występować w charakterze podatnika VAT.

Zatem, Pani stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 4 jest nieprawidłowe.

Nadmienić należy, że sprzedaż budowli po spełnieniu określonych w przepisach warunków może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Jednakże z uwagi na fakt, iż przedmiotem Pani zapytania było tylko ustalenie czy transakcja sprzedaży na rzecz Gminy sieci wodociągowej oraz kanalizacyjnej podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, to nie rozstrzygano kwestii czy sprzedaż będzie zwolniona od tego podatku.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Pani ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Panią w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Odnośnie powołanych interpretacji indywidualnych, należy zauważyć, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych i nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego co oznacza, że należy je traktować indywidualnie. Zatem powołane interpretacje indywidualne nie mogą mieć wpływu na ocenę prawną rozpatrzonej sprawy. Ponadto zaznaczam, że cytowany w Pani stanowisku fragment interpretacji dotyczący przekazania infrastruktury gminie, nie występuje we wskazanej przez Panią interpretacji.

Natomiast odnośnie powołanych przez Panią wyroków sądów należy zauważyć, iż wyroki sądów, są to rozstrzygnięcia odnoszące się do indywidualnych spraw i co do zasady wiążą one strony postępowania w tych konkretnych, indywidualnych sprawach nie rozciągając swojego oddziaływania na inne, choćby podobne lub zbieżne sprawy. Zatem powołane orzeczenia nie mogą wpłynąć na ocenę prawidłowości przedmiotowej kwestii.

Należy ponadto podkreślić, że zakres przedmiotowy wniosku wyznaczają zadane przez Panią pytania. Wskazuję tym samym, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pani wniosku (zapytania). Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniami, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.